手付金とは？相場・返還条件・頭金との違い・注意点を解説

手付金とは、売買契約のタイミングで、買い主が売り主に支払う金銭のことです。不動産取引ではさまざまな名目でお金のやり取りがおこなわれるため、「手付金って何？」「頭金と何が違うの？」「相場はどのくらい？」などさまざまな疑問を持つ方もいるでしょう。

この記事では、手付金の意味や相場、申込証拠金・内金との違い、返還条件や契約前に確認したい注意点をわかりやすく解説します。

1. 手付金とは｜不動産売買契約時に買い主が売り主へ支払うお金

住宅を購入する際、不動産売買契約の締結と同時に、買い主から売り主へ支払われる金銭を「手付金」と呼びます。

まずは、手付金が持つ法律上の役割や取引において、なぜ手付金が必要とされるのか、具体的な支払い手続きの流れを確認していきましょう。

1.1. 手付金が持つ3つの性質

不動産売買の手付金には、主に「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3つの性質があります。

手付金の種類	性質
証約 手付	売買契約が成立したことを示す証としての性質です。手付金を授受することで、契約が成立したことを確認する意味合いがあります。
解約 手付	一定の条件のもとで手付金を利用して契約を解除できる性質です。買い主は手付金を放棄し、売り主は手付金の倍額を買い主に提供することで、契約を解除できます。
違約 手付	契約違反があった場合に違約金などとして扱う性質です。契約内容に違反した場合のペナルティとして手付金を扱うことがあります。

一つの手付金が、これら複数の性質を持つ場合もあります。実際にどのような扱いになるかは、売買契約書の記載を確認することが大切です。

1.2. 手付金なしでも契約できる？

手付金の支払いは、売買契約そのものを成立させるために必ず必要というわけではありません。売り主と買い主が合意すれば、手付金なしで売買契約を結ぶこと自体は可能です。

しかし、実際の不動産取引で手付金なしの契約がおこなわれることはほとんどありません。なぜなら、手付金がなければ、手付放棄や手付倍返しによる解除を利用できないからです。

手付金なしで契約したあとに何らかの事情で購入や売却を取りやめたくなった場合、双方の話し合いによる合意解除か、相手方の不履行を理由とする違約解除などを経る必要が生じ、契約関係が複雑かつ不安定になってしまいます。契約の安全性と双方の権利を守るためにも、手付金の授受は不可欠なプロセスとなっています。

なお、手付金をゼロにはせず、極めて少額に設定して契約を結ぶケースもあります。この場合、手付金の額が少ないため、買い主・売り主ともに比較的少ない負担で手付解除ができることになります。
そのため、提示された手付金の額が、契約の内容や取引の実情を踏まえて適切な水準になっているかを確認することが重要です。

1.3. 手付金を支払うタイミングと購入の流れ

分譲住宅を購入するときは、一般的に次のような流れで手続きを進めます。

1.物件を探す・見学する
2.購入を申し込む
3.住宅ローンの事前審査を受ける
4.重要事項説明を受ける
5.売買契約を締結し、手付金を支払う
6.住宅ローンの本審査・契約を進める
7.残代金を決済し、物件の引渡しを受ける

手付金を支払うのは、基本的に売買契約を締結するときです。

住宅ローンは物件の引渡し・決済時に融資が実行されるため、契約時に支払う手付金は自己資金で用意するのが一般的です。

建売住宅を購入する流れについては、下記のコラムも併せてご覧ください。
>>建売を購入する際の流れとは？契約から入居までの期間や注意点も紹介

1.4. 手付金の支払い方法｜現金または銀行振込で支払う

手付金の支払い方法は、売り主や売買契約の条件によって異なりますが、「原則として現金手渡しまたは銀行振込」が主流であり、カード決済等は利用できないことが多いため、契約前に確認しておきましょう。

銀行振込の場合は、振込先の口座名義や支払期限を確認します。現金で支払う場合は、支払いと引き換えに領収書を受け取ることが大切です。

支払い後は、振込記録や領収書など、手付金を支払ったことが確認できる資料を保管しておきましょう。

2. 手付金と頭金・申込証拠金・内金の違い

住宅購入では、「手付金」「頭金」「申込証拠金」「内金・中間金」など、似たような言葉が使われます。

しかし、それぞれ支払うタイミングや目的、契約解除時の扱いが異なります。混同しないように、それぞれの意味を確認しておきましょう。

比較項目	手付金	頭金	申込証拠金	内金・中間金
支払う時期	売買契約時	契約時〜決済時	購入申込時	契約後〜決済前
主な目的	契約成立の証し・手付解除	売買代金の自己資金部分	購入意思の表示	売買代金の一部前払い
手付解除の効力	あり	なし	通常なし	なし
契約後の扱い	成立時は代金へ充当	代金へ充当	手付金へ充当される場合あり	代金へ充当
解除時の扱い	解除理由による	解除理由・契約による	契約前の撤回なら返還が原則	解除理由・契約による

2.1. 手付金と頭金の違い

頭金とは、住宅の購入代金のうち、住宅ローンを利用せず自己資金で支払う部分を指します。

例えば、4,000万円の住宅を購入し、自己資金として500万円を充て、3,500万円を住宅ローンで借りる場合、500万円が頭金にあたります。

一方、手付金は売買契約時に支払う金銭で、契約解除に関する意味も持ちます。手付金は、契約後に売買代金の一部へ充当されるのが一般的です。

つまり、頭金は「購入代金をどのような資金で支払うか」という資金面の言葉であり、手付金は「契約時に支払う金銭」という契約上の意味を持つ言葉です。

なお、手付金を自己資金から支払った場合、その金額は最終的に売買代金へ充当されるため、頭金の一部として考えられることがあります。

頭金については、下記のコラムも併せてご覧ください。
>>住宅ローンの頭金はいくら必要？頭金なしでマイホームは購入可能か解説

2.2. 手付金と申込証拠金の違い

申込証拠金とは、購入を申し込む際に、買い主が購入意思を示すために一時的に預ける金銭のことです。

申込証拠金には、手付金のような「手付放棄による契約解除」の効力は通常ありません。購入申し込みの段階では、まだ売買契約が成立していないため、申し込みを撤回した場合は、預けた申込証拠金が返還されるのが原則です。

申込証拠金を支払う場合は、何のためのお金なのか、契約が成立しなかった場合に返還されるのか、いつ返還されるのかを確認しておきましょう。併せて、目的や返還条件、返還期日などが記載された預り証を受け取っておくと安心です。

契約成立後に、申込証拠金が手付金や売買代金の一部に充当される場合もあります。

2.3. 手付金と内金・中間金の違い

内金や中間金は、売買代金の一部を契約後から決済前に支払うものです。

手付金と同じように売買代金へ充当されますが、通常は手付放棄や手付倍返しによって契約を解除するための金銭ではありません。

契約を解除した場合に内金や中間金が返還されるかどうかは、解除の理由や売買契約の内容によって異なります。

また、宅建業者が売り主となる取引では、契約締結後から引渡し前までに支払われ、最終的に売買代金へ充当される中間金なども、手付金等の保全措置を判断する際の「手付金等」に含まれる場合があります。

3. 手付金の相場はいくら？金額の決まり方と上限

分譲住宅を購入する際、実際に手付金をいくら準備すれば良いのか、相場や上限額を確認しましょう。

3.1. 手付金の相場は売買代金の5～10％程度

新築一戸建て(分譲住宅)の取引で手付金の相場は売買代金の5〜10％程度とされるのが一般的です。ただし、この割合は法律で厳密に定められた数字ではありません。

実際の金額は、物件の価格、売り主と買い主との話し合い、契約の諸条件などによって変動します。また、新築だから10％、中古だから5％など新築・中古で法律上の割合が決まっているわけでもありません。
手付金を売買代金の5～10％とした場合、金額の目安は次のようになります。

【物件価格別の手付金シミュレーション】

物件価格	5%の場合	10%の場合
2,000万円	100万円	200万円
3,000万円	150万円	300万円
4,000万円	200万円	400万円
5,000万円	250万円	500万円

3.2. 手付金が少なすぎる・高すぎる場合のリスク

手付金の額は売り主と買い主の合意で決定されますが、金額が少なすぎたり、反対に高すぎたりする場合にはそれぞれリスクがあります。

手付金額が少ない場合、買い主も売り主もわずかな負担で手付解除ができてしまいます。売り主からすれば「より高い価格で買いたいという別の顧客が現れたから手付倍返しでキャンセルする」、買い主からすれば「別の物件が良くなったから手付放棄でキャンセルする」といったことが容易におこなえてしまい、契約の継続性が不安定になります。

一方、手付金が高額になればなるほど契約の拘束力は高まりますが、買い主にとっては「購入契約時に用意しなければならない自己資金の負担」が大きくなります。また、契約後にやむを得ない事情で購入を断念せざるを得なくなった場合、手付放棄による損失(ペナルティ)が大きくなってしまうリスクを抱えることになります。

手付金は、契約の安定性を保ちつつ、万が一の際の負担が大きくなりすぎないバランスを考慮して設定されることが大切です。

3.3. 売り主が宅建業者の場合、手付金の上限は売買代金の20％

売り主が宅地建物取引業者で、買い主が宅建業者ではない場合、宅建業法によって手付金の上限が定められています。この場合、宅建業者は売買代金の20％を超える額の手付金を受け取ることができません。

一建設が売り主となり、一般の消費者が分譲住宅を購入する取引は、この規定の対象となるケースに該当します。

4. 手付金等の保全措置｜売り主の倒産から買い主を守る仕組み

分譲住宅を購入する際、契約締結から物件の引渡しまでには一定の期間が生じます。この間に万が一売り主である不動産会社が倒産してしまうと、支払った手付金が戻ってこなくなったり、物件の引渡しも受けられなくなったりするリスクがあります。

そうした危機から買い主を保護するために設けられているのが「手付金等の保全措置(ほぜんそち)」です。

4.1. 保全措置が必要となる取引と金額基準

売り主が宅建業者で、買い主が宅建業者以外の場合、売り主は一定の金額を超える手付金等を受領する際、事前に保全措置を講じなければならないと宅建業法で義務付けられています。

保全措置が必要となるかどうかは、物件の状態(建築中か完成済みか)と売買代金に対する手付金等の割合・金額によって、以下のように基準が定められています。

物件の状態	保全措置が不要となる金額
建築中の物件(未完成物件)	売買代金の5%以下、かつ1,000万円以下
完成済みの物件(完成物件)	売買代金の10%以下、かつ1,000万円以下

4.2. 手付金と中間金は合算して判定する

保全措置の対象となる「手付金等」とは、契約締結時から引渡し前までの間に支払われるすべての金銭を指します。したがって、手付金だけでなく、中間金や内金が存在する場合は、それらを合計した総額で保全措置の必要性を判定します。

例えば、手付金だけでは保全措置が不要となる基準以下でも、そのあとに支払う中間金を加えた合計額が基準を超える場合は、保全措置が必要になる可能性があります。

契約時に手付金だけを確認するのではなく、引渡しまでに支払う予定の金額とタイミングも確認しておきましょう。

4.3. 保全措置の方法と確認する書類

保全措置の方法は、物件が完成しているかどうかによって異なります。

建築中の物件では、銀行や指定保証機関による保証、保険機関による保証保険などがあります。

完成済みの物件では、保証や保証保険に加えて、指定保管機関による保管が認められています。

保全措置が講じられている場合、買い主は保証証書や保険証券、寄託金証書などの書類を確認しましょう。併せて、保全対象となる金額、保全期間、保全機関名なども確認しておくと安心です。

4.4. 法定の保全措置と任意の保証制度の違い

宅建業法に基づく法定の保全措置とは別に、宅建業者団体などが任意の保証制度を設けている場合もあります。

ただし、任意の制度は、対象となる取引や会員要件、対象物件、保証上限額、申請方法などが制度ごとに異なります。

利用を希望する場合は、制度名や利用条件を販売会社・不動産会社に確認しましょう。

5. 手付金は返ってくる？売買成立・契約解除時の扱い

「手付金を支払ったあと、もし契約を取りやめたらお金は返ってくるのか？」と疑問に思う方も多いでしょう。

手付金が手元に戻るかどうかは、契約が成立して完了したのか、それとも途中で解除となったのか、また「どのような理由で解除されたのか」によって扱いが変わります。
では、契約が成立した場合や解除された場合など、ケースごとに手付金の扱いを見ていきましょう。

• 売買が成立した場合｜売買代金の一部に充当される
• 買い主が手付解除する場合｜手付金を放棄する
• 売り主が手付解除する場合｜手付金の倍額を買い主に提供する
• 住宅ローン特約が適用される場合｜手付金は原則返還される
• 売り主に契約違反があった場合｜手付倍返しとは別に考える
• 売り主と買い主が合意解除した場合｜手付金の扱いは合意内容による

5.1. 売買が成立した場合｜売買代金の一部に充当される

売買契約が無事に履行され、住宅ローンの融資実行や物件の引渡しまで完了した場合は、すでに支払った手付金はそのまま売買代金の一部として充当されます。

したがって、最終決済時に買い主が支払う残代金は、「物件の売買代金 － 支払済みの手付金」となります。手付金が手元にそのまま現金で返還されるわけではありませんが、実質的に購入費用の一部としてそのまま活用されるため損をすることはありません。

5.2. 買い主が手付解除する場合｜手付金を放棄する

売買契約を結んだあとに、買い主側の自己都合によって契約を解除する場合、買い主は支払った手付金を放棄することによって、理由を問わず一方的に契約を解除できます。

この場合、一度支払った手付金は一切返還されません。手付金を諦めることが、契約を解除するためのキャンセル料の役割を果たします。

ただし、相手方が契約の履行に着手したあとなど、手付解除ができない場合があります。手付解除の期限や条件は売買契約書で確認しておきましょう。

解除を申し出る場合は、売買契約書に定められた方法を確認し、後日のトラブルを避けるためにも書面など記録が残る方法で通知することが大切です。

5.3. 売り主が手付解除する場合｜手付金の倍額を買い主に提供する

反対に、売買契約を結んだあとに売り主側の都合で契約を解除したい場合、売り主は受領した手付金を買い主へ返還したうえで、さらに手付金と同額の金額を買い主へ支払う、つまり手付金の倍額を提供する必要があります。

例えば手付金が100万円なら、売り主が買い主へ提供する金額は合計200万円です。

ただし、手付解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手する前など、契約上・法律上の条件を満たす場合です。売り主がいつでも手付倍返しで契約を解除できるという意味ではありません。

5.4. 住宅ローン特約が適用される場合｜手付金は原則返還される

住宅ローンを利用して分譲住宅を購入する場合、売買契約に住宅ローン特約が付けられることがあります。住宅ローン特約には、主に解除条件型と解除権留保型があります。

解除条件型は、あらかじめ定めた条件を満たした場合に契約が解除されるタイプです。一方、解除権留保型は、買い主が定められた期限内に解除の意思表示をする必要があります。

住宅ローン特約を確認するときは、次の項目をチェックしましょう。

• 融資を申し込む金融機関
• 借入予定額
• 融資承認期限
• 契約解除期限
• 解除の意思表示が必要かどうか

住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、買い主が必要な申し込みや書類提出を怠っていたり、虚偽の申告をしていたりすると、特約を利用できない可能性があります。

「ローンが通らなければ必ず手付金が戻る」と考えるのではなく、住宅ローン特約の条件を契約前に確認しておきましょう。

5.5. 売り主に契約違反があった場合｜手付倍返しとは別に考える

売り主が物件を引き渡さないなど、売買契約上の義務を履行しない場合は、手付解除とは別の問題として考える必要があります。

売り主の契約違反による解除では、売買契約書に定められた違約金や契約解除の条項などに従って処理されます。

契約内容によっては、次のような扱いになる可能性があります。

• 契約の解除
• 手付金など支払済み金銭の返還
• 違約金の支払い
• 損害賠償

売り主が契約違反をしたら、必ず手付金の倍額が返ってくるわけではありません。手付倍返しは、あくまで解約手付による手付解除の仕組みです。

5.6. 売り主と買い主が合意解除した場合｜手付金の扱いは合意内容による

売り主と買い主が話し合い、双方の合意によって売買契約を解除する場合は、手付放棄・手付倍返しのルールではなく、当事者間で合意した内容に従います。

例えば、手付金について次のような取り決めをする場合があります。

• 手付金を全額返還する
• 一部を差し引いて返還する
• 売り主が手付金を受領する
• 別途、解決金を定める

合意解除だからといって、手付金が必ず全額返還されるわけではありません。トラブルを未然に防ぐため、合意解除をおこなう際は必ず解除合意書などの書面を作成し、返還される金額・返還期日・費用の負担区分などを明確に記録に残しましょう。

6. 手付金を支払う前に確認すべき4つのポイント

手付金を支払ったあとに「思っていた条件と違った」とならないよう、手付金を支払う前に必ず以下の4つのポイントを確認しておきましょう。

• 手付金の金額と解除条件を確認する
• 住宅ローン特約の条件を確認する
• 保全措置の対象と証書の有無を確認する
• 支払先・口座名義・領収書を確認する

6.1. 手付金の金額と解除条件を確認する

契約書にサインし、手付金を支払う前に、まず確認したいのが、手付金の金額と手付解除の条件です。次の項目をチェックしておきましょう。

確認ポイント	確認する内容
手付金額と割合	提示された手付金額が自分の予算(自己資金)の範囲内か、売買代金に対して妥当な割合(5～10％程度)になっているか
手付解除の条件と期限	いつまで手付解除が可能なのか、相手方がすでに履行に着手していないかを確認する(「相手方が履行に着手するまで」または契約で定めた期限まで)
売り主の性質	売り主が不動産会社(宅建業者)の場合、手付金が上限の20％を超えていないか

6.2. 住宅ローン特約の条件を確認する

住宅ローンを利用する場合は、ローン審査に通らなかったときの契約の扱いを確認します。

特に重要なのは、対象となる金融機関、借入予定額、融資承認期限、契約解除期限、解除の意思表示が必要かどうかです。

住宅ローン特約の内容は契約によって異なるため、ローン審査に落ちれば自動的に契約がなくなると思い込まず、具体的な条件を確認しましょう。

6.3. 保全措置の対象と証書の有無を確認する

売り主が宅建業者で、保全措置の対象となる金額の手付金等を支払う場合は、保全措置が講じられているかを確認しましょう。確認したいポイントは次のとおりです。

• 保全措置が必要な取引か
• 手付金と中間金の合計額
• 保全機関
• 保全対象額
• 保証証書や保険証券などが交付されるか

保全措置が必要なのに講じられていない場合、買い主は手付金等を支払わなくても良いとされています。

6.4. 支払先・口座名義・領収書を確認する

手付金を支払う際は、金額だけでなく、誰に支払うのかも確認しましょう。確認したいポイントは次のとおりです。

• 手付金の受取人が売り主か
• 不動産会社が代理で受け取る場合、その権限があるか
• 振込先口座の名義に問題がないか
• 現金で支払う場合に領収書を受け取ったか
• 領収書に金額・日付・受領者名が記載されているか

振込記録や領収書は、手付金を支払ったことを示す重要な資料です。決済や引渡しが終わるまで大切に保管しておきましょう。

7. 手付金を準備できないときの対処法

分譲住宅を購入したいと思っても、契約時までに必要な手付金を用意できない場合があるかもしれません。ここでは、手付金が準備できない場合、どのような対処法があるのかを解説します。

• 売り主に手付金の減額を相談する
• 契約日の調整を相談する
• 親族から借りる・資金援助を受ける

7.1. 売り主に手付金の減額を相談する

手付金を準備するのが難しい場合は、売り主に金額の減額を相談する方法があります。ただし、売り主には手付金の減額に応じる義務はありません。

また、手付金が少額になりすぎると、売り主・買い主の双方が少ない負担で手付解除できるため、契約が不安定になりやすい点にも注意が必要です。

相談する場合は、購入の意思と現時点で用意できる自己資金の金額を具体的に伝えると良いでしょう。

7.2. 契約日の調整を相談する

手付金を準備するまでの期間が短い場合は、売り主に契約日の調整を相談する方法もあります。

また、購入申し込みをしただけで物件が確実に確保されるとは限りません。調整している間に、ほかの購入希望者が優先される可能性もあります。

購入したい物件が決まったら、手付金の準備状況を踏まえて、早めに販売会社へ相談しましょう。

7.3. 親族から借りる・資金援助を受ける

自己資金が不足している場合、親族から資金を借りたり、贈与を受けたりする方法もあります。

親族から借りる場合は、口約束だけで済ませず、借用書を作成しておきましょう。返済期限や返済方法、利率などを決め、実際に返済することも重要です。親族間の借り入れであっても、実際には返済する意思や能力がなく、あるとき払いなど実質的に贈与と判断されるような場合は、借入金そのものが贈与として扱われる可能性があります。

また、親や祖父母などから住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定の条件を満たせば贈与税の非課税制度を利用できる場合があります。

制度には適用期限や住宅・受贈者などの要件があるため、利用を検討するときは公開時点の条件を確認し、必要に応じて税務署や税理士に相談しましょう。

参考：国税庁「No.4420 親から金銭を借りた場合」

8. 無理のない資金計画でマイホームを選ぶならリーブルガーデン

住宅を購入するときは、物件価格だけで購入を判断するのではなく、手付金や諸費用、住宅ローンの返済額なども含めて資金計画を立てることが大切です。手付金は、住宅ローンの融資実行前に支払うことが多いため、契約時に用意できる自己資金を確認しておきましょう。

また、手付金は単なる購入代金の前払いではなく、契約解除の条件にも関係します。金額だけでなく、手付解除の条件や住宅ローン特約、保全措置なども確認したうえで売買契約を締結することが重要です。

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※記事の内容は2026年8月現在の情報に基づいています。制度や法律は今後変更・廃止される可能性がありますので、最新の情報をご確認ください。