不動産を取得するときに一度だけ発生する不動産取得税。しかし、みなさんのなかには「新築は不動産取得税がかからない」と聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、新築で不動産取得税がかからないケースや、税金の軽減措置を詳しく解説します。

1. 不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や建物の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに課される税金です。不動産を取得した方が納税義務者となり、不動産が所在する都道府県に納税する必要があります。

1.1. 不動産取得税は土地や建物の取得時に支払う税金

不動産取得税の課税対象は多岐にわたります。例えば土地の場合は、田んぼや住宅地、畑、山林などが挙げられます。家屋の場合は、住宅や工場、お店などの建物が該当します。

新築を取得した場合は、家だけではなく土地も対象に含めた不動産取得税を支払うことになります。なお、不動産の取得とは不動産所有権の取得を意味し、金銭を支払ったか否かは問いません。

1.2. 不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、不動産の評価額×税率(4%)で算出されますが、2024年3月31日までに取得した土地と住宅は3%で計算します。

詳しくは後述しますが、住宅用地を取得する場合や新築住宅を取得する場合は、税負担を軽減する特例措置が適用されます。

土地の不動産取得税の計算方法は、住宅用の土地の場合に課税標準額が1/2になる特例を適用し、(固定資産税評価額×1/2×3%)－控除額で算出されます。

一方、家屋の不動産取得税の計算方法は、(固定資産税評価額-控除額)×3%です。

不動産取得税を計算するときは、控除額を先に確認しておくと計算しやすいでしょう。

2. 不動産取得税が新築でかからないケース

不動産を取得すると一般的には課税対象になりますが、制度によって非課税となる場合があります。軽減措置が適用されるなど、新築が対象となる優遇制度が利用できるからです。

では、新築で不動産取得税がかからないのはどのようなケースなのでしょうか。

2.1. 課税標準の金額が免税点未満の場合

課税標準の金額が免税点未満の場合は、不動産取得税が課税されません。

【土地の場合】

土地	10万円未満

【家屋の場合】

家屋	新築、増築、改築	23万円未満
	その他(売買など)	12万円未満

一定期間内に免税された土地と隣接する土地や一構(ひとかまえ)となる家を取得した場合は、合算されたとみなされます。例えば、土地を取得した方が1年以内に土地と隣接している土地を取得したり、家屋を取得した方が1年以内に一構となる家屋を取得したりしたケースが想定されます。

2.2. 土地や建物を”相続”した場合

土地や建物を相続した場合は非課税となります。

相続税の対策として、生前贈与を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、生前贈与は相続にはあたらず贈与となるため、課税される点に注意してください。

特定遺贈にも気をつける必要があります。特定遺贈とは、特定の財産を指定した受遺者に遺贈することです。亡くなった方の配偶者や子、孫など、法定相続人が受け継ぐ場合は、特定遺贈でも非課税です。一方、法定相続人以外が財産を受け継ぐときには課税されます。

2.3. その他

学校法人や宗教法人、社会福祉法人などが事業用に取得した不動産は非課税となります。ただし、本来の事業と違う用途のために取得した不動産は課税されます。

土地区画整理によって新しく与えられた土地(換地)を取得した場合も非課税です。また、一般に開放されている道路は公共の用に供する道路とされ、不動産を取得しても非課税となります。法人が合併や分割することで不動産を取得した場合も非課税となります。

3. 不動産取得税の軽減措置によって税がかからない場合もある？

不動産取得税の軽減措置によって税がかからない場合もあります。例えば、新築住宅を取得するときの控除や住宅用地を取得するときの控除、中古住宅を取得するときの控除が挙げられます。

それぞれ具体的な控除の内容や計算例を見ていきましょう。

3.1. 新築住宅を取得する際の控除

新築の住宅を取得し、住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、評価額から1,200万円が控除されます。一戸建て以外の住宅で賃貸として使用する場合は、40㎡以上240㎡以下が要件です。

3.2. 住宅用地を取得する際の控除

軽減する金額は2種類あります。一つ目は、150万円×税率です。150万円に税率の3%をかけて、4万5,000円となります。二つ目は、土地1平方メートルあたりの価格×住宅の床面積の2倍(1戸あたり200平方メートル上限)×税率です。

宅地用の土地を取得したら、上記どちらかのうち高いほうの額を土地の税額から軽減します。

宅地用の土地を取得するにあたって軽減特例措置を適用する場合は、一定の要件を満たさなければなりません。例えば、土地を取得した日から決められた期間内に住宅を建築していることなどが挙げられます。

3.3. 中古住宅を取得する際の控除

中古住宅を取得する際は、家屋と土地の不動産取得税よりも控除額が上回れば、不動産取得税はかかりません。

また、居住用の中古住宅を取得した場合、以下の要件を満たすと不動産取得税の負担を減らせます。

・居住要件 自分の居住用に取得した住宅 ・床面積要件 床面積が50㎡以上240㎡以下

・耐震基準要件 1982年1月1日以降に新築されたもの 1981年12月31日以前に新築された住宅で新耐震基準に適合しているもの

新築された日によっても控除額が異なります。

控除額	新築された年月日
100万円	1954年7月1日から1963年12月31日
150万円	1964年1月1日から1972年12月31日
230万円	1973年1月1日から1975年12月31日
350万円	1976年1月1日から1981年6月30日
420万円	1981年7月1日から1985年6月30日
450万円	1985年7月1日から1989年3月31日
1,000万円	1989年4月1日から1997年3月31日
1,200万円	1997年4月1日以降

中古住宅は、築年数が新しい家のほうが古い家よりも控除額が大きくなります。また、中古住宅の土地には宅地用地特例が適用されます。

3.4. 新築住宅・宅地用地の取得に控除枠を適用した計算例

不動産取得税がかからない計算例をご紹介します。

【条件】 ・2000年1月に新築された物件を購入 ・専有面積55㎡(固定資産評価額1,100万円) ・土地面積40㎡(固定資産評価額2,000万円)

住宅部分の不動産取得税は、(1,100万円-1,200万円)×3%で0円です。
土地部分の不動産取得税は、2,000万円×1/2×3%で30万円です。
4万5,000円か「土地1㎡あたりの価格(2,000万円÷40㎡の半額)×住宅の床面積の2倍(55㎡×2)×3%＝82万5,000円」の高いほうが適用されるので、82万5,000円減額できます。

30万円－82万5,000円となり、土地部分の不動産取得税は0円です。したがって、住宅部分も土地部分も不動産取得税は0円となります。

4. 不動産取得税の納税方法・軽減措置の申請方法

不動産取得税の納税方法や軽減措置の申請のタイミングがわからない方のために、納税の手順や軽減措置の申請方法をお伝えするので、参考にしてください。

4.1. 納税の手順

不動産取得税は、事務所に申告したあとに都道府県から届く納税通知書にしたがって納付します。

4.1.1. 事務所に申告

不動産取得税は、取得した不動産の所在地の都道府県税事務所にて納付します。届け出をする場所は不動産取得税担当課で、申請書は都道府県税事務所の窓口や公式ホームページで取得できます。

4.1.2. 納税通知書に従って納税

都道府県税事務所から不動産取得税の納税通知書が送られてくるので、期日までに納税してください。納付方法は、金融機関の窓口やコンビニ支払い、クレジットカード決済などありますが、自治体によって異なるため確認しましょう。期日までに納付しないと延滞金が発生したり、督促状が届いたりするので、期日までに納税するようにしてください。

4.2. 軽減措置の申請方法

不動産取得税の軽減措置を申請する場合は、必要書類を申請書とともに提出します。必要書類は、不動産取得税課税基準の特例適用申請書など複数あるため、事前に確認しておきましょう。

不動産取得税の軽減措置の申請は、司法書士が代行してくれるケースもあります。申請書の提出期限は不動産取得から60日以内と決まっています。

5. まとめ

登記日にもよりますが、不動産取得税の納税通知書は登記から日が空いて送られてきます。忘れないように準備しておきましょう。また、納税通知書が届いたら、軽減措置が適切に適用されているかも確かめましょう。

不動産の取得には大きなお金がかかるため、そのあとの節約は生活で欠かせません。ぜひこの記事を参考に、不動産収得税の内容を細かく知っておきましょう。