一戸建てを購入したら、そのあとは毎年、固定資産税を支払う必要があります。一戸建ての固定資産税がいくらになるか、気になっている方もいるでしょう。

そこで今回は、一戸建ての固定資産税の計算方法や減額の方法を解説します。固定資産税のシミュレーションもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

1. 一戸建ての固定資産税はいくら？

一戸建ての固定資産税は、土地や建物の大きさによって金額が異なります。まずは、固定資産税の意味や、一戸建ての固定資産税の目安・相場を詳しく見ていきましょう。

1.1. そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物など所有している不動産に課される税金です。土地にかかる固定資産税と建物にかかる固定資産税、それぞれ「固定資産税評価額」に基づいて算出され、毎年支払わなければなりません。建物は、経年劣化により資産価値としての評価額が下がるため、固定資産税は年数が経つと減額します。

1.2. 一戸建ての固定資産税の平均額・目安

3,000万円〜4,000万円の新築戸建て住宅を購入したと仮定した場合、一戸建ての固定資産税の相場は、平均10万円から15万円です。

ただし、築年数や建築素材、周辺地域の時価などが関係しており、地域によっても税率は異なるため、あくまでも目安となります。

また、固定資産税の納税額を計算する基準となる固定資産税評価は、3年に1回見直されます。建物は経年劣化によって資産価値が下がるため、年数の経過とともに固定資産税は安くなるのが一般的です。それに対して土地の評価額は時間の影響は受けないものの、市況によって地価が上昇すれば、固定資産税も高くなる可能性があります。

住宅の種類ごと(新築一戸建て・マンション・中古一戸建て)の固定資産税の比較例は、以下のとおりです。

	新築一戸建て	マンション	中古一戸建て
1年	約5万400円	約9万9,700円	約4万2,800円
3年	約4万4,100円	約9万7,200円	約3万7,800円
5年	約8万600円	約9万300円	約3万1,500円
10年	約6万3,000円	約14万7,900円	約2万6,500円

【比較条件】
・マンション……鉄筋鉄骨造、土地：800万円、建物：2,200万円　合計：3,000万円
・新築一戸建て……木造、土地：1,500万円、建物：1,500万円　合計：3,000万円
・中古一戸建て……木造、土地：1,500万円、建物：1,500万円、築15年　合計：3,000万円
(参考：https://houmukyoku.moj.go.jp/tottori/content/001330370.pdf)

土地や建物の評価額によっても異なりますが、一般的には上記のように、マンションのほうが一戸建てよりも固定資産税は高くなる傾向にあります。

また、築年数が5年のときにマンションと一戸建ての固定資産税の差が小さくなっていますが、これは新築住宅の特例措置の期間が影響しています。新築住宅の特例措置とは、一般住宅の場合戸建ては3年まで、マンションは5年まで課税基準額が1/2に軽減される減税制度です。

2. 一戸建ての固定資産税の計算方法は？

一戸建ての固定資産税は、「固定資産税評価額×税率(1.4％)」で計算されます。固定資産税額を求めるためには、建物と土地それぞれの固定資産税評価額をまず計算しなければなりません。

2.1. 建物にかかる固定資産税の計算方法

建物の固定資産税評価額は、以下の式で概算が可能です。

建物の固定資産税評価額=再建築費(建築費×60%)×経年減点補正率

再建築費とは、建物をその場所に再び建築する場合に必要とされる建築費のことです。経年減点補正率は、経年劣化による資産価値の下落を反映します。

上記の式に当てはめると、建築費が3,000万円の新築物件の固定資産税評価額は以下のように計算できます。

固定資産税評価額=3,000万円×60%(再建築費)×80%(1年目の経年減点補正率)=1,440万円

通常は、この固定資産税評価額に税率1.4%をかけた金額が固定資産税の納税額となります。
しかし、新築の場合は戸建ては新築後3年間、マンションは5年間、課税額が1/2に減額される新築住宅の特例措置が適用されるため、下記の計算となり、建物にかかる固定資産税の納税額は10万800円となります。

1,440万円×1/2×1.4%=10万800円

2.2. 土地にかかる固定資産税の計算方法

土地の固定資産税評価額は、以下が目安となります。

土地の固定資産税評価額＝地価公示価格×70%

上記の式に当てはめると、土地を2,500万円で購入した場合、その固定資産税評価額は以下のように計算できます。

2,500万円×70%=1,750万円

土地のなかでも居住用の家屋が建っている住宅用地には、住宅用地の特例措置という税負担の軽減措置があります。住宅用地の特例措置が適用されると、200㎡以下の場合は課税額が価格の1/6、200㎡を超える場合は、超えた部分の課税額が価格の1/3にそれぞれ軽減されます。

このため購入した土地が180㎡の場合は、

1,750万円×1/6×1.4%=4万833円

上記の計算となり、土地にかかる固定資産税の納税額は4万833円となります。

2.3. 都市計画税がかかる場合の計算方法

建物や土地を市街化区域内に所有している場合は、固定資産税と合わせて都市計画税を納める必要があります。都市計画税とは、道路や公園など公共施設の整備をおこなう都市計画事業や、土地区画整理事業などの財源に充てることを目的とした市町村税です。(東京23区の場合は都税)

都市計画税の計算方法は以下のとおりです。

都市計画税＝固定資産税評価額×0.3%(税率)

税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%と定められています。

住宅用地は、軽減措置により小規模住宅用地(専用住宅1戸につき面積が200㎡まで)の場合は固定資産税の1/3、その他の住宅用地の場合は2/3に課税額が軽減されます。

市街化区域で、180㎡の土地を2,500万円で購入し、本体価格3,000万円の注文住宅を建てた場合の都市計画税の計算例は以下のとおりです。

【土地にかかる都市計画税】
固定資産税評価額＝2,500万円×70%=1,750万円
課税標準額＝1,750万円×1/3(小規模住宅用地の特例)=583万3,333円
納税額=583万3,333円×0.3% (税率)=1万7,500円

【建物にかかる都市計画税】
固定資産税評価額(課税標準額)＝3,000万円(建築費)×60%×80%(経年減点補正率)=1,440万円
納税額=1,440万円×0.3% (税率)=4万3,200円

都市計画税では、新築住宅に対する税負担軽減の特例措置は原則としてありません。ただし、条例で軽減の特例を設けている市町村もあります。

3. 固定資産税のシミュレーションは？

一戸建てにかかる固定資産税は、建築費や築年数、適用可能な特例措置などによって異なります。

そこで、ここからは新築、中古の一戸建てそれぞれの固定資産税の計算方法と予算別のシミュレーションを紹介します。

3.1. 新築の一戸建て

新築と中古住宅は、土地にかかる固定資産税の計算方法は同じです。

一戸建ての土地にかかる固定資産税
地価公示価格×70%(固定資産税評価額)×1/6または1/3(住宅用地特例)×1.4%(税率)

まず、固定資産税評価額の目安を地価公示価格×70%で算出します。住宅用地の特例措置が適用されるため、固定資産税評価額に1/6(土地が200㎡以下の場合)または1/3(土地が200㎡を超える場合、200㎡を超えた部分)をかけた金額が課税標準額となります。
このように算出した課税標準額に、税率(原則1.4%)をかければ、一戸建ての土地にかかる固定資産税額を概算できます。

新築と中古住宅で異なるのは、建物の固定資産税の計算方法です。

新築の一戸建ての建物にかかる固定資産税
再建築費(建築費×60%)×80%(経年減価格補正率)×2/1(新築住宅特例)×1.4%(税率)

建物の固定資産税評価額は、再建築費×経年減点補正率が目安となります。再建築費の目安は建築費の60%、新築の経年減点補正率は80%です。

また、新築の建物には新築住宅の特例措置が適用されるため、一般の住宅の場合は3年間、長期優良住宅の場合は5年間、課税標準額が1/2に減額されます。

3.2. 中古の一戸建て

中古住宅の土地にかかる固定資産税の計算方法は、新築と同じです。

一戸建ての土地にかかる固定資産税
地価公示価格×70%(固定資産税評価額)×1/6または1/3(住宅用地特例)×1.4%(税率)

ただし、建物の固定資産税評価額の計算では、建築費は築年数に応じた経年減点補正率となります。また、新築住宅の特例措置は一般住宅の場合築3年、長期優良住宅の場合築5年までの適用となるため、原則として築5年以上の中古住宅には適用されません。

したがって中古の一戸建ての建物にかかる固定資産税の計算式は以下となります。

中古の一戸建ての建物にかかる固定資産税
再建築費(建築費の60%))×築年数に応じた経年減点補正率×1.4%(税率)

3.3. 【予算別】3,000万円の一戸建て

新築住宅と中古住宅では、主に建物にかかる固定資産税が変わってきます。
そこで、ここからは予算別に新築・中古それぞれの一戸建てにかかる10年間の固定資産税をシミュレーションしていきます。

まずは、予算3,000万円(内訳：土地代1,500万円・建物代1,500万円)で一戸建てを購入した場合、建物にかかる固定資産税の計算例は以下のとおりです。

＜建築費1,500万円の建物にかかる固定資産税＞

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	約5万400円	約4万2,800円
2年	約4万7,300円	約4万300円
3年	約4万4,100円	約3万7,800円
4年	約8万4,400円	約3万5,300円
5年	約8万600円	約3万1,500円
6年	約7万8,100円	約3万200円
7年	約7万4,300円	約3万200円
8年	約7万600円	約2万9,000円
9年	約6万6,800円	約2万7,700円
10年	約6万3,000円	約2万6,500円

【比較条件】新築……一般住宅・木造・建物の床面積：100㎡
中古住宅……一般住宅・木造・築15年・建物の床面積：100㎡

土地も含めた場合の固定資産税の計算例は以下のとおりです。

＜予算3,000万円の一戸建てにかかる固定資産税(土地・建物の合計)＞

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	約7万4,900円	約6万7,300円
2年	約7万1,800円	約6万4,800円
3年	約6万8,600円	約6万2,300円
4年	約10万8,900円	約5万9,800円
5年	約10万5,100円	約5万6,000円
6年	約10万2,600円	約5万4,700円
7年	約9万8,800円	約5万4,700円
8年	約9万5,100円	約5万3,500円
9年	約9万1,300円	約5万2,200円
10年	約8万7,500円	約5万1,000円

【土地の条件】……新築・中古住宅同一条件 180㎡、公示価格1,500万円
市況による評価替えは都合上考慮せず、以下の式により毎年約2万4,500円の固定資産税がかかる計算です。

1,500万円×70%(固定資産税評価額)×1/6(住宅用地特例)×1.4%(税率)=約2万4,500円

3.4. 【予算別】4,000万円の一戸建て

予算4,000万円(内訳：土地代2,000万円・建物代2,000万円)で一戸建てを購入した場合、建物にかかる固定資産税の計算例は以下のとおりです。

＜建築費2,000万円の建物にかかる固定資産税＞

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	約6万7,200円	約5万7,100円
2年	約6万3,000円	約5万3,800円
3年	約5万8,800円	約5万400円
4年	約5万6,300円	約4万7,000円
5年	約5万3,800円	約4万2,000円
6年	約10万400円	約4万300円
7年	約9万9,100円	約4万300円
8年	約9万4,100円	約3万8,600円
9年	約8万9,000円	約3万6,700円
10年	約8万4,000円	約3万5,300円

【比較条件】新築……長期優良住宅・木造・建物の床面積：100㎡
中古住宅……一般住宅・木造・築15年・建物の床面積：100㎡

今回は、新築で長期優良住宅を建てたケースで計算しているため、新築住宅の特例措置が5年間適用されています。(一般住宅は3年間)

土地も含めた場合の固定資産税の計算例は以下のとおりです。

＜予算4,000万円の一戸建てにかかる固定資産税(土地・建物の合計)＞

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	約9万9,900円	約8万9,800円
2年	約9万5,700円	約8万6,500円
3年	約9万1,500円	約8万3,100円
4年	約8万9,000円	約7万9,700円
5年	約8万6,500円	約7万4,700円
6年	約13万3,100円	約7万3,000円
7年	約13万1,800円	約7万3,000円
8年	約12万6,800円	約7万1,300円
9年	約12万1,700円	約6万9,400円
10年	約11万6,700円	約6万8,000円

【土地の条件】……新築・中古住宅同一条件　180㎡、公示価格2,000万円
以下の式により、毎年約3万2,700円の固定資産税がかかる計算。

2,000万円×70%(固定資産税評価額)×1/6(住宅用地特例)×1.4%(税率)=約3万2,700円

3.5. 【予算別】5,000万円の一戸建て

予算5,000万円(内訳：土地代2,000万円・建物代3,000万円)で一戸建てを購入した場合、建物にかかる固定資産税の計算例は以下のとおりです。

＜建築費3,000万円の建物にかかる固定資産税＞

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	約10万800円	約8万5,700円
2年	約9万4,500円	約8万600円
3年	約8万8,200円	約7万5,600円
4年	約8万4,400円	約7万600円
5年	約8万600円	約6万3,000円
6年	約15万6,200円	約6万500円
7年	約14万8,700円	約6万500円
8年	約14万1,100円	約5万8,000円
9年	約13万3,600円	約5万5,400円
10年	約12万6,000円	約5万2,900円

【比較条件】新築……長期優良住宅・木造・建物の床面積：120㎡
中古住宅……一般住宅・木造・築15年・建物の床面積：120㎡

予算4,000万円台と同様、長期優良住宅を建てたケースで計算しています。(新築住宅の特例措置が5年間適用)

土地も含めた場合の固定資産税の計算例は以下のとおりです。

＜予算5,000万円の一戸建てにかかる固定資産税(土地・建物の合計)＞

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	約14万4,400円	約12万9,300円
2年	約13万8,100円	約12万4,200円
3年	約13万1,800円	約11万9,200円
4年	約12万8,000円	約11万4,200円
5年	約12万4,200円	約10万6,600円
6年	約19万2,300円	約10万4,100円
7年	約18万3,700円	約10万4,100円
8年	約18万4,700円	約10万1,600円
9年	約17万7,200円	約9万9,000円
10年	約16万9,600円	約9万6,500円

【土地の条件】……新築・中古住宅同一条件　300㎡、公示価格2,000万円

この場合、土地面積300㎡のうち200㎡が小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地扱いになり、それぞれの部分が以下のように軽減措置を受けます。

a)小規模住宅用地200㎡分の計算式：
2,000万円×70%×200㎡/300㎡×1/6(小規模住宅用地の特例)＝約155万5,600円

b)一般住宅用地100㎡分:の計算式
2,000万円×70%×100㎡/300㎡×1/3(一般住宅用地の特例)=約155万5,600円

a+bで課税標準額は311万1,200円。これに税率1.4%をかけると、毎年の土地の固定資産税額は約4万3,600円になります。

4. 固定資産税のシミュレーションをする際のポイントは？

固定資産税を計算する際には、以下のポイントを知っておかないと、固定資産税額に大きな差が生じる可能性が考えられます。3つのポイントを見ていきましょう。

4.1. 建物と土地は別で計算する

固定資産税をシミュレーションする際は、建物と土地は別で計算しましょう。3年に一度の基準年度に土地や家屋の評価を見直す「評価替え」がおこなわれるため、試算する際には常に最新のデータを確認してください。

4.2. 特定空き家には軽減税率が適用されない

景観を損ねる建物や倒壊リスクが高い建物は「特定空き家」と認定される可能性があります。特定空き家には軽減税率が適用されません。

4.3. 一戸建てとマンションでは軽減税率が異なる

一戸建てとマンションでは、土地の軽減税率が異なります。一戸建ての場合は、建物の所有者が土地のすべての面積分の固定資産税を納めなければなりません。一方マンションは、入居者で土地の所有比率を負担し、区分所有分の固定資産税を納付します。

5. 固定資産税の納税の時期と支払い方法の流れは？

固定資産税額が決定すると、納税通知書が送付されます。また、所有する不動産が市街化区域にある場合は、固定資産税・都市計画税両方の税金をまとめた納税通知書が届きます。

5.1. 納税の時期

固定資産税は、自治体によっても異なりますが毎年4月〜6月に納税通知書が送られてきます。
納税通知書とは、課税対象となる不動産や課税標準額、納税額などが記載された文書です。

固定資産税は、6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回にわけて支払うのが一般的ですが、一年分を一括で納めることも可能です。

5.2. 納税の方法

毎年4月〜6月になると、固定資産税の支払いに利用する納付書が納税通知書とあわせて送付されます。

固定資産税は地方税のため、自治体によって利用できる支払い方法が異なりますが、一般的な方法としては主に以下が挙げられます。

• 口座振替
• クレジットカード
• 金融機関・市役所の窓口
• コンビニ
• ペイジー
• スマートフォンアプリ

ペイジーとは、インターネットバンキングやATMから税金の支払いができるサービスです。

また、最近ではスマートフォンやタブレットにインストールすることで税金を納付できるアプリも登場しています。

6. 一戸建ての固定資産税を軽減するには？

一戸建ての固定資産税を軽減するためには、自分で申請する必要があります。ここでは固定資産税を軽減できる制度をご紹介します。

6.1. 土地に対する固定資産税の軽減措置を活用する

以下のような土地に建物が建築されていると、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。

区分	面積	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	200㎡以下	6分の1に軽減	3分の1に軽減
一般住宅用地	200㎡を超える	3分の1に軽減	3分の2に軽減

上記のとおり、住宅用地の軽減措置特例を活用すると、最大で6分の1まで固定資産税を削減できます。

6.2. 新築住宅に対する固定資産税の軽減措置を活用する

新築住宅に対する固定資産税の軽減措置を活用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 2024年3月31日までに建築した新築住宅
• 居住部分の床面積が50㎡以上、280㎡以下
• 併用住宅の場合、居住部分の割合が2分の1以上

一戸建ての場合、新築から3年にわたり固定資産税が2分の1になります。新築住宅の認定長期優良住宅は5年間、固定資産税の軽減措置が延長されます。ただし、土砂災害特別警戒区域に建築された場合は、新築住宅であっても適用対象外となる条件があるため確認しましょう。

新築住宅に対する固定資産税の軽減措置は、令和6年3月31日までが適用期限でした。しかし、令和6年に2年間延長することが決定し、現在は令和8年3月31日までが期限となっています。

6.3. その他の特例条件に当てはまるか確認する

他の特例条件としては、リフォームをおこなったときに適用されるものがあります。

• バリアフリー改修工事をした住宅
• 省エネ改修工事をした住宅
• 耐震改修工事をおこなった要安全確認計画記載建築物

リフォームに取り組んだ際は、特例条件に該当するかを確認しましょう。

6.4. 軽減措置申請の流れ

軽減措置の申請の流れは以下の2ステップです。

1. 住宅用地等申請書の作成
2. 住宅用地に転用した翌年の1月31日までに申告

期限を過ぎると固定資産税の軽減ができなくなるため注意しましょう。

7. 一戸建ての購入を検討中なら、「リーブルガーデン」がおすすめ

一戸建てを購入すると、毎年平均15万円ほどの固定資産税がかかります。
同じ一戸建てでも、なるべく費用を抑えたいなら建売住宅の購入がおすすめです。

購入した土地に家を建てる注文住宅では、土地と建物それぞれに販売会社の利益が上乗せされます。
それに対して土地と建物をセットで購入する建売住宅は、中間マージンをカットできるため同じ品質でよりリーズナブルに購入できます。

「リーブルガーデン」は、飯田グループホールディングス傘下の一建設が贈る新築分譲戸建ての総合ブランドです。
資材の大量発注や自社一貫体制など、新築分譲戸建て供給戸数日本一※のグループ力を活かしたコストカットで、高品質な住宅を低価格で提供しています。

一戸建ての購入をご検討の方はぜひ選択肢の一つとして検討してみてください。

※ 分譲戸建住宅市場におけるシェア(2023年4月1日～2024年3月31日住宅産業研究所調べ)

>>リーブルガーデンのホームページはこちら｜一建設の新築一戸建て(分譲住宅・建売)

8. まとめ

固定資産税は、所有した不動産を手放さない限り、毎年支払い続けるものです。不動産を所有する際には、固定資産税がいくらかかるかシミュレーションをおこない、必要な費用を把握しましょう。

ここでご紹介したように、固定資産税は一定の条件を満たすことで軽減措置が活用できます。自身が購入した、またはこれから購入する一戸建てが軽減措置に該当しているか、ぜひ確認しましょう。