『建築条件付き土地』という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。

土地は、売りに出ているからといって無条件で思い通りに使えるとは限りません。何も知らずに建築条件付き土地を購入すると、マイホームに対する選択肢が狭まる可能性があります。

そこで今回は、建築条件付き土地について、契約時の注意点などを解説します。

1. 建築条件付き土地とは？

建築条件付き土地とはその名のとおり、建築に際して条件が付けられた土地のことです。まずは、どのような条件があるのか、建築条件付き土地を購入した場合の流れを説明します。

1.1. 建築条件付き土地の意味

建築条件付き土地とは、周囲の土地の相場よりも価格が安い代わりに、住宅を建築する会社が決められている土地です。『売建住宅』と呼ばれることもあります。

建築条件付き土地を購入した場合は、条件として定められた建築会社との間で、期間内に請負契約を締結する義務があります。期間は一般的に3ヵ月程度であり、その間に、間取りや設備などさまざまな仕様を決定します。

1.2. 建築条件付き土地の購入から入居までの流れ

建築条件付き土地を購入して住宅が建つまでの流れは、一般的に以下のとおりです。

1 建築条件付き土地を購入する
2 建築会社と住宅の仕様を打ち合わせる
3 建築会社と請負契約を結ぶ
4 建築工事を経て引き渡し
5 入居する

前述の3ヵ月という期間は、一般的に土地を購入してから建築会社と請負契約を結ぶまでの期間を指します。

2. 建築条件付き土地のメリットは？

次に、建築条件付き土地のメリットを5つご紹介します。

2.1. 建築条件なしの土地よりも安くなりやすい

建築条件付き土地は、一般的に周囲の土地よりも安い価格設定になっています。周囲の土地よりも安いのは、ハウスメーカーが住宅で利益を得られるぶん、土地の利益を抑えているからです。ハウスメーカーにこだわりがなく、割安にマイホームを持ちたい方に向いています。

2.2. 建売・分譲住宅よりも自由度が高い

一般的な建売住宅は、多くの方が生活しやすいと感じるような標準的な間取りとなっています。一方、建築条件付き土地は、施工するハウスメーカーは決められていますが、住宅の間取りなどの仕様は自由に決められます。家族が多くて部屋数が必要な方や、仕事のための書斎が欲しい方、趣味のコレクション部屋を造りりたい方などは、建築条件付き土地であれば希望の間取りを実現できます。

間取りだけでなく、高性能なシステムキッチンや広い浴槽など、設備の選択肢も広がります。

2.3. 建築会社を探さずに済む

住宅を購入する際には、住宅展示場やモデルハウスを訪ね、複数の建築会社を比較して決定する方が多いと思います。一つの建築会社の話を聞くだけでも数時間はかかるため、こだわりが多ければ多いほど、とても長い期間を要することになります。相見積もりを取るなどすれば、さらに多くの時間が必要になるでしょう。

しかし、建築条件付き土地は最初から建築会社が決められているので、価格や仕様を比較する手間がかかりません。

2.4. 仲介手数料がかからない

仲介業者から不動産を購入した場合には仲介手数料が発生します。しかし建築条件付き土地の場合は、土地の購入には仲介手数料が発生しますが、建物に対する仲介手数料は発生しません。

400万円を超える不動産取引の仲介手数料は価格の3％＋6万円が一般的なため、2,000万円の住宅を建てる場合、66万円＋消費税6万6,000円で税込み72万6,000円の仲介手数料が必要となりますが、その費用を支払う必要がありません。

仲介手数料が発生しないのは、ハウスメーカーや建築会社が指定されており、売買仲介会社を通す必要がないためです。

2.5. 建築過程を把握できる

建築条件付き土地は仕様が決定してから建築を始めるため、基礎や躯体の工事・内装・仕上げなど、建築過程を逐次把握できます。小まめに現場を訪れてチェックしていれば、施工不良があった場合でも早期に気付くことができ、欠陥住宅となるのを防げます。

現場見学は基本的に予約不要ですが、作業が休みの日は施錠されており見学できません。事故を防ぐためにも、現場の職人がいる時間に訪問しましょう。

3. 建築条件付き土地のデメリットは？

建築条件付き土地にはメリットだけでなくデメリットもあります。3つのポイントを解説します。

3.1. 短期間で仕様を決めなければならない

建築条件付き土地は、購入してから3ヵ月ほどで住宅の仕様を決定し、建物の請負契約を結ぶ必要があります。定められた期間で請負契約を締結できない場合、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの代金が返却されます。

基本的には、住宅の仕様を決めるうえで3ヵ月は十分な期間です。しかし、仕事が忙しく打ち合わせがなかなかできないなど、時間に追われてしまうケースもあるので注意が必要です。

3.2. 注文住宅よりも自由度が低い

基本的に自由に住宅を設計できる建築条件付き土地ですが、指定された建築会社が対応できない仕様のものは建てられません。土地の売買契約を締結する前に、指定の建築会社が対応できるデザインや仕様などを確認しましょう。

3.3. 建築会社を自由に選べない・相見積もりができない

マイホームは人生で最も高額な買い物といわれており、多くの建築会社を比較して慎重に選ぶ方がほとんどです。しかし、建築条件付き土地は建築会社を自由に選べず、マイホームの選択肢を狭める可能性があります。

「最高の断熱設備を導入したい」
「北欧風のオシャレなデザインにしたい」

など、譲れないポイントがある場合は、そうした対応が可能かどうかを確認しておく必要があるでしょう。

また、マイホーム購入では、複数の建築会社から相見積もりを取り価格を比べることもよくあります。見積もりを価格交渉の材料に使うこともありますが、建築条件付き土地では建築会社が決まっているため、相見積もりは取れません。

4. 建築条件付き土地はやめたほうがいい？どのような後悔やトラブルがある？

建築条件付き土地の購入では、想定外のトラブルが発生する可能性もあります。3点ご紹介します。

4.1. 手付金が返されないことがある

土地の売買契約を締結する際は、売買代金の5％～10％を手付金として支払います。万が一その後の3ヵ月で建物の請負契約に至らなかった場合は、土地の売買契約が白紙解除となり、手付金など支払った費用は返金されます。契約書にもその旨が記載されているのが一般的です。

しかし、なかにはそうした記載がなく、手付金が返却されないケースもあります。土地の売買契約を結ぶ際には、白紙解除の条件を確認するようにしましょう。

4.2. ハウスメーカーの対応に満足できない

ハウスメーカーの対応力の限界などのため、住宅に対する要望に応えることができず、満足いく住まいが手に入らないケースもあります。建築条件付き土地ではハウスメーカーを変えることができないため、事前にしっかりと希望を伝え、対応できるかを確認する必要があります。

4.3. 営業担当者と相性が合わない

建築条件付き土地に限った話ではありませんが、建築会社の営業担当者に不満を持つ方も多いようです。営業担当者との間でよくあるトラブルは次のとおりです。

• 請負契約を早く結ぶように頻繁に催促される
• 担当者にやる気がなく資料の提出が遅い
• 見積りに対する説明が不足している
• 言った言わないの水掛け論になる

建築会社の変更はできませんが、強く要望すれば営業担当者を変えてくれる可能性はあります。営業担当者を信頼できないのであれば、建築会社に連絡をして不満を伝えてみましょう。

5. 建築条件付き土地で後悔しないための対策・知っておくべきことは？

建築条件付き土地を購入する際には、契約条件や建築会社の実績の確認が大切です。ここでは、建築条件付き土地で後悔しないためにやっておくべきこと、知っておくべきことを解説します。

5.1. 契約条件を確認する

土地の売買契約書にはさまざまな項目が記載されています。しっかり読み込んで内容を把握し、不利な条件になっていないかの確認が大切です。特に、先ほど説明した白紙解除の手付金に関する条項は確認しておきましょう。

不動産関係の知識が乏しく契約書の内容の理解が難しいのであれば、弁護士など法律の専門家がチェックするサービスもあります。トラブルを防ぐためにも、しっかりと契約書の内容を理解してください。

5.2. ハウスメーカー・建築会社の実績を確認する

希望の間取りや設備などは、建築会社にはっきりと伝えることが大切です。希望を伝えないまま請負契約を結ぶと、理想とは違う仕様にしか対応してもらえないなどの行き違いが発生する恐れがあります。建築会社に対する要望を紙に書き出すなどして、打ち合わせの際に一つずつ確認すると良いでしょう。

5.3. 請負契約の短縮は違法

土地の売買契約を結んでから建築の請負契約を結ぶまでには、一般的に3ヵ月ほどの期限があります。定められた期限を短縮するのは違法ですが、知識のない消費者を騙して短縮するケースも見受けられます。

期限が短縮されると、つい焦ってしまい、納得がいかないまま契約してしまう恐れがあります。もし「期限を短縮する」と言われたら、その会社は良い建築会社とはいえません。契約の解除も視野に入れるといいでしょう。

5.4. 仲介手数料は土地だけにかかる

前述のとおり、建築条件付き土地では土地の売買において仲介手数料がかかりますが、建物の部分には発生しません。しかし、建物部分にも仲介手数料を請求する業者がいます。「建築条件付き土地の建物には仲介手数料は発生しない」としっかり覚えておいてください。

6. 建築条件付き土地の購入がおすすめな方は？

建築条件付き土地の購入は、次のような方に向いています。

• 割安に土地を購入したい
• 建築会社に対するこだわりがない
• 3ヵ月以内に仕様を決められる時間的余裕がある
• 土地が希望エリアに位置している

住宅にこだわりが少なく、なるべく安価にマイホームを手に入れたい方は、建築条件付き土地が有力な候補になります。

7. 建築条件付き土地に関するQ&A

建築条件付き土地に関するよくある疑問点を簡潔に解説します。

7.1. 建築条件付き土地の条件の外し方・解除方法は？

建築条件は基本的に外すことはできません。建築条件付き土地は多くの場合、隣接する土地も販売されていて、建築会社を同じにして街並みに統一感を出すケースが多いためです。

街並みが関係ない1棟建ての土地であれば、交渉次第では建築条件を外せるかもしれません。また、土地価格を引き上げたうえで建築条件を外すこともあるようです。しかし、いずれにしても建築条件を外すことは稀なケースとなります。

7.2. 建築条件付き土地の値引きはできる？

建築条件付き土地は付近の土地相場よりも安く設定されていて、値引きはできないことがほとんどです。しかし、不動産会社の決算前や閑散期などは値引きに応じる可能性もあり、チャレンジする価値はあります。

ただし、過度な価格交渉をしてお互いの関係を悪くするようなことがないように注意しましょう。

8. まとめ

建築会社や請負契約を結ぶまでの期間が定められている建築条件付き土地。周囲の土地よりも安い・建売住宅よりも設計の自由度が高いなどのメリットがありますが、短期間で仕様を決めないとならないデメリットもあります。

ご自身やご家族がマイホームに対してどのような理想を描いているか、その理想を実現できるのかをしっかりと踏まえたうえで、建築条件付き土地の購入を検討しましょう。