フラット35はやめたほうがいい?デメリットと注意点とは

目次
一建設の分譲戸建住宅
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家の購入やリフォームをする際に利用する住宅ローンとして「フラット35」を検討している方もいらっしゃることでしょう。しかし、フラット35について調べてみると「やめたほうがいい」という意見を見かけることがあります。
なぜフラット35の利用はやめたほうがいいといわれているのでしょうか?
この記事ではフラット35のデメリット・やめたほうがいい理由と、後悔せず利用するための注意点を解説します。
1. フラット35について
フラット35のデメリットや、やめたほうがいい理由を解説する前に、「そもそもフラット35って何?」と疑問に思っている方のためにフラット35の概要をご紹介します。
1.1. フラット35とは
フラット35とは、家の購入や新築、リフォーム、改築などをする方が利用できる住宅ローンのことです。民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携することによって提供されており、最長35年、全期間固定金利で借りることができます。
フラット35の利用条件は以下のとおりです。
- 申し込み時の年齢が原則満70歳未満
- 日本国籍の方または永住許可を得ている方や特別永住者
- 総返済負担率が30%以下(年収400万円未満の場合)
- 総返済負担率が35%以下(年収400万円以上の場合)
なお、借入額は100万円以上8000万円以下と定められています。
1.2. より金利をおさえる「フラット35S」
フラット35の他に利用できる住宅ローンとして「フラット35S」があります。フラット35Sは住宅性能が一定の基準を満たす場合に利用することができ、当初5年〜10年間の金利を引き下げてもらえます。
フラット35Sを利用するには、住宅が以下のうち一つ以上の基準を満たしている必要があります。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
2. フラット35のデメリット・やめたほうがいい理由

それでは本題であるフラット35のデメリットや、利用しない方がいいといわれる理由を解説します。
フラット35のデメリットには以下の5つがあります。
- 全期間固定金利のため金利が高い
- 住宅の審査基準がある
- 頭金が借入金の1割未満の場合は金利が高い
- 繰り上げ返済は10万円からと高い
- フラット35Sへ借り換えができない
それぞれ詳しくチェックしていきましょう。
2.1. 全期間固定金利のため金利が高い
前述のとおりフラット35は全期間固定金利です。金利がずっと変動しないので返済のシミュレーションが立てやすいのですが、変動金利の住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあります。
また、基準金利が下がっても借入金利は下がりません。景気次第では生活が苦しくなる可能性も考えられます。
2.2. 住宅の審査基準がある
フラット35は住宅に対して審査基準が設けられています。収入面や職業面に問題がなくても、住宅が審査基準をクリアしていなければ借りることができません。
フラット35の審査基準は以下のとおりです。
項目 | 詳細 |
---|---|
借入者 | ・申し込み時の年齢が原則満70歳未満 ・日本国籍の方または永住許可を得ている方や特別永住者 ・総返済負担率が30%以下(年収400万円未満の場合) ・総返済負担率が35%以下(年収400万円以上の場合) |
購入・建築金額 | 消費税を含め1億円以下 |
接道 | 原則として一般の道に2m以上接する |
住宅の規模 | ・70㎡以上(戸建ての場合) ・30㎡以上(マンションの場合) |
住宅の規格 | 原則として2以上の居住室、炊事室、便所および浴室の設置 |
併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積が全体の2分の1以上 |
戸建型式 | 木造の住宅は戸建てまたは連続建てのみ |
住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合する |
その他 | 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している |
また、以上の基準を満たしていることを証明する「適合証明書」の取得も必須であり、手続き面や費用面の負担から利用をやめたほうがいいといわれています。
ただし、民間ローンと比較すると審査基準は緩く、審査に通りやすいという特徴もあります。
>>フラット35の本審査に落ちる確率は?通過できない理由と対処法を解説
2.3. 頭金が借入金の1割未満の場合は金利が高い
フラット35は条件を満たしていれば頭金0円でも利用できます。しかし融資率が9割を超える場合は金利が高くなるため、お得に利用するためには1割以上の頭金を準備しなければなりません。
これに対して銀行の住宅ローンは、頭金0円の融資率100%でも金利の面で損がないような利用の仕方ができる場合があるため、フラット35は利用をやめたほうがいいといわれています。
2.4. 繰り上げ返済は10万円からと高い
フラット35は繰り上げ返済の最低金額が10万円と、民間の住宅ローンに比べて高めに設定されています。
なお、この10万円という金額もインターネットサービス「住・My Note」からの手続きで返済する場合に限った話であり、金融機関の窓口で返済をする場合の最低金額は100万円と跳ね上がります。
このように返済の負担が大きいことも、利用をやめたほうがいいといわれている理由の一つです。
2.5. フラット35Sへ借り換えができない
前述したフラット35Sは金利の引き下げを受けられますが、民間ローンからの借り換えができません。利用したい場合は新規で申し込む必要があり、事前によく検討しておくことが大切です。
ただしフラット35への借り換えや、フラット35からフラット35Sへの借り換えは可能です。
3. フラット35でのメリット

利用しないほうがいいといわれているフラット35ですが、以下のようなメリットもあります。
- 返済シミュレーションが立てやすい
- 諸費用を抑えることができる
- 住宅ローン審査に通りやすい
フラット35のメリットをチェックしていきましょう。
3.1. 返済シミュレーションが立てやすい
全期間固定金利のフラット35は金利の変動による影響を受けません。完済までのシミュレーションが立てやすく計画的な返済ができます。
「金利が上がったら……」と不安を感じることや、「金利が上がったから返済が厳しくなった」という事態に陥ることもなく、変動金利の住宅ローンに比べると安心して利用しやすいのがメリットといえます。
なお、住宅ローンの返済シミュレーションはWebサイト上で簡単にできます。
3.2. 諸費用を抑えることができる
住宅ローンを借りる際には、事務手数料や保証料などの「住宅ローン諸費用」が必要です。
フラット35では事務手数料が低い金額で設定されています。
また、保証人が不要であることから保証料や、繰り上げ返済をする場合の手数料もかからず、諸費用を抑えることができます。
3.3. 住宅ローン審査に通りやすい
通常の住宅ローンの審査では収入や職業に加えて勤続年数や勤務先などもチェックされる傾向にありますが、フラット35は勤続年数や勤務先は厳しく見られず、フリーランスの方や転職直後でも審査に通りやすいというメリットがあります。
4. フラット35で後悔しないための注意点
利用しないほうがいいといわれているフラット35ですが、注意するポイントを押さえることで後悔するリスクを減らすことができます。
続いてはフラット35を利用するにあたって、後悔しないための注意点をチェックしていきましょう。
今回は以下の2点を解説します。
- 住宅ローンの返済を計画・シミュレーションする
- 「買取型」と「保証型」を検討する
4.1. 住宅ローンの返済を計画・シミュレーションする
全期間固定金利であり、返済シミュレーションを立てやすいのがフラット35の大きなメリットです。だからこそフラット35を利用するのであれば、事前に完済までのシミュレーションをすることがとても重要といえます。
シミュレーションをしておくことで住宅ローンの返済を計画的におこなうことができ、あらかじめ算出した金額をそのまま完済まで支払い続けることができます。将来設計が行いやすく、利用を検討する際にも定年までに支払いが完了するか、無理のない支払額かを考えることが可能です。
なお、返済シミュレーションはWebサイトなどで自分でおこなう方法に加え、金融機関の担当者などに任せる方法もありますが、できるだけご自身でおこなうことをおすすめします。自分自身で返済シミュレーションをおこなったほうが、他の住宅ローンとの比較がしやすいためです。
Web上には短時間で簡単にシミュレーションできるサイトがいくつもあるので、ぜひご活用ください。
4.2. 「買取型」と「保証型」を検討する
フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類があります。
買取型とは金融機関が住宅ローンの債権、つまり支払いしてもらう権利を住宅金融支援機構に買い取ってもらうタイプです。利用者にとっては比較的事務手数料が安く、どの金融機関でも適用金利が同じというメリットがある一方で、保証型に比べて適用金利が高めというデメリットもあります。
保証型とは住宅金融支援機構が債権を買い取らない代わりに、金融機関の住宅ローンに住宅融資保険をかけるタイプです。万が一利用者がローンを返済できなくなった場合、金融機関は保険金を受け取ることができます。利用者にとっては買取型に比べて適用金利が低めというメリットがある一方で、比較的事務手数料が高く、金融機関によって適用金利が異なるというデメリットもあります。
メリット | デメリット | |
---|---|---|
買取型 | ・比較的事務手数料が安い ・どの金融機関でも適用金利が同じ | ・適用金利が高め |
保証型 | ・適用金利が低め | ・比較的事務手数料が高い ・金融機関によって適用金利が異なる |
一般的に、初期費用を抑えたい方は買取型のフラット35、月々の返済額を抑えたい方は保証型のフラット35の利用がおすすめといわれています。ご自身の優先したい内容に合わせてお選びください。
5. フラット35のデメリットに関するQ&A

最後に、フラット35に関する質問と、それに対する回答をご紹介します。
5.1. 住宅を共有名義にすることはできる?
フラット35において、要件を満たしている場合は住宅を共有名義にできます。
共有名義にするための満たすべき要件は以下のとおりです。
- 共有者が申込者の親、子、配偶者、配偶者の親などの親族であること
- 申込者本人が共有持分を持つこと(割合問わず)
- 共有者の共有持分に買取型であれば住宅金融支援機構を、保証型であれば取扱金融機関を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定すること
- 共有者が日本国籍の方または永住許可を得ている方や特別永住者であること
5.2. 外国籍でも申し込める?
外国籍の方は、以下のいずれかに該当する場合のみフラット35への申し込みが可能です。
- 「出入国管理及び難民認定法」(昭和26年政令第319号)第22条第2項または第22条の2第4項の規定により永住許可を受けている方
- 「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」(平成3年法律第71号)第3条、第4条または第5条の規定による特別永住者の方
なお、永住者の方は「在留カード」、特別永住者の方は「特別永住者証明書」または「外国人登録証明書」の提出が必要です。
5.3. フラット35をやめたほうがいい人って?
フラット35と民間ローンを比較した時、以下のような違いがあります。
フラット35 | 民間ローン | |
---|---|---|
取り扱い機関 | 民間金融機関と住宅金融支援機構 | 民間金融機関 |
金利タイプ | 全期間固定金利 | 固定金利または変動金利 |
手数料 | 保証料、繰り上げ返済の手数料が不要 | 保証料、繰り上げ返済の手数料が必要 |
団体信用生命保険 | 加入が不要 | 加入が必要 |
住宅審査基準 | 審査基準はあるが比較的緩い | 比較的厳しい |
利用する住宅ローンを選ぶ際は、以上の違いを比較してより自分に合ったローンを選択することになります。
なお、上記の違いからはわからないもののフラット35は頭金なしで借りたい方には向いていません。「フラット35のデメリット・やめたほうがいい理由」で解説したとおり、融資率が9割を超える場合は金利が高くなるためです。
頭金なしの場合は民間ローンのほうがお得に借りられるケースが多いので、民間の長期固定ローンや20年固定金利を検討してみてください。
6. フラット35で注意するポイントを押さえよう
この記事ではフラット35のデメリット・やめたほうがいい理由と、後悔せず利用するための注意点を解説しました。
フラット35は頭金なしで住宅ローンを借りたい方をはじめ、利用が向かない方もいらっしゃいますが、一方で返済シミュレーションが立てやすい、諸費用を抑えられる、審査に通りやすいなどのメリットがあることも事実です。
フラット35を利用する際は、民間ローンとの違いを比較したうえでご自身にどちらが合っているかをきちんと考えることが大切です。
リーブルガーデンの分譲住宅はフラット35の住宅審査基準に適合しています。フラット35の利用を希望する場合は、リーブルガーデンの分譲住宅もあわせてご検討いただくことをおすすめします。
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また、一部の住宅はフラット35Sの技術基準にも適合しています。フラット35Sの利用をご希望の場合、お問い合わせいただけましたら適合した住宅をご案内しますのでお気軽にご相談ください。