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建設住宅性能評価書はいらない?紛失したら?取得すべき理由とトラブルの対処法を解説

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目次

住宅の耐震性や耐久性、省エネ性などを評価する住宅性能評価は、義務ではなく任意です。
住宅性能評価を受けるには費用もかかるため、なかには「建設住宅性能評価書はいらない」と考える方もいるでしょう。
そこでこの記事では、住宅性能評価を受けるかどうか迷っている方に向けて、住宅性能評価を受けるメリットを解説します。住宅性能評価に関するトラブルの予防策と紛失した場合の対処法なども紹介しますのでぜひ参考にしてください。

1. 住宅性能評価書とは

住宅性能評価書とは、国が定めた基準に則って耐震性や耐久性などの住宅性能を評価した結果を記した書面です。
2000年に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品確法)で創設された「住宅性能表示制度」の評価項目を、同制度で定められた基準に基づいて第三者機関がチェックします。

住宅性能評価書には、設計時点での住宅性能の評価結果をまとめた「設計住宅性能評価書」と、施工時・完成時の建物の住宅性能の評価結果をまとめた「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

>>住宅性能評価とは?評価項目、メリット、注意点まで徹底解説!

2. 住宅性能評価がいらないといわれる理由とは

品確法は、住宅購入者の権利を保護し、質の良い住宅が市場で供給されるよう、住宅の品質確保に関して一定のルールを定めた法律です。具体的には、「住宅性能表示制度」「新築住宅の基本的な構造部分に関する10年間の瑕疵保証」「住宅紛争処理機関の整備」の3本柱によって構成されています。

そのなかでも住宅性能表示制度は、一般消費者が安心して住宅を取得できるよう、見た目からはわかりにくい住宅性能を可視化する目的で導入されたものです。しかし、住宅性能表示制度の活用は義務ではなく任意であることから、以下のような理由で「住宅性能評価を受ける必要はない」と考える方もいます。

  • 費用がかかる
  • 項目の相反関係

2.1. 費用がかかる

住宅性能評価書の取得には費用がかかります。実際にかかる費用は地域や住宅の種類(戸建てかマンション)、依頼する評価機関や項目数によって左右されますが、一般的には設計住宅性能評価書・建築住宅性能評価書それぞれ10〜20万円前後、両方取得する場合は15万〜30万円前後が目安です。

例えば、新築の戸建て住宅で、必須項目として定められている4分野10項目の評価のみを依頼した場合は16万円前後が相場となります。

決して安い金額とはいえないため、住まいで重視するポイントや予算との兼ね合いを考慮した結果、不要だと判断する方もいるでしょう。

2.2. 項目の相反関係

住宅性能評価には、耐震性や耐久性、省エネ性などさまざまな項目がありますが、なかにはある評価項目を良くしようとすると、別の評価項目が悪くなる相反関係のものもあります。採光や日当たりの評価を良くしようと窓を増やす、または大きくした結果、耐震性が低下するなどが一例です。

住宅性能評価は、受けることですべての項目で最高評価が目指せるものではありません。このため家づくりの優先順位によっては住宅性能評価書の取得は不要だと判断する方もいます。

3. 住宅性能評価書を取得するメリット

住宅性能評価はすべての項目で最高評価を目指せるものではなく、取得にも費用がかかります。
一方で、住宅性能評価書の取得には以下のようなメリットも存在します。

  • 専門家のチェックを受けられる
  • 資産価値が高くなる傾向がある
  • 住宅の性能が一目でわかる
  • 住宅ローンの優遇を受けられる
  • 地震保険料が割引される
  • 贈与税の非課税枠が拡大される
  • トラブルが生じた場合に紛争処理機関で対応してもらえる

3.1. 専門家のチェックを受けられる

住宅性能評価のなかには、耐震性や火災時などいざという時に命や財産を守るために重要な項目もあります。しかし、こういった住宅性能を外観や間取り図、普段の生活から素人が判断するのは難しいです。

住宅性能評価を受ければこういった安全性に関わる項目も、第三者である専門家にきちんとチェックしてもらえるため安心して暮らせるでしょう。

3.2. 資産価値が高くなる傾向がある

住宅性能評価の必須項目には、建物の劣化のしにくさを評価する「劣化の軽減に関すること」、給排管やガス管の清掃・点検・修繕のしやすさを評価する「維持・管理・更新への配慮に関すること」の項目などが含まれています。これらは、建物の耐久性や手入れのしやすさを評価する項目です。

住宅性能評価を受けると、これらの項目について国が定めた一定以上の性能が備わっていることが証明されるため、一般的な住宅より高く売却できる可能性があります。住宅性能評価を受けることは、住宅の資産価値の向上にもつながります。

3.3. 住宅の性能が一目でわかる

住宅性能評価の項目はどれも安全性や快適性に関わる重要なものですが、性能は目には見えません。
しかし、住宅性能評価を受ければ項目ごとの性能が数値として可視化されるため、専門知識がない方でも自宅の性能がわかり、安心して暮らせます。また、住宅性能評価書を見れば住宅の性能が一目でわかるため、売却の際も買い手がつきやすいメリットがあります。

3.4. 住宅ローンの優遇を受けられる

住宅性能評価を受けることで、金融機関によっては住宅ローンの優遇措置が受けられる場合があります。

代表的なのは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローン【フラット35】です。【フラット35】では、耐震性や耐久性、省エネ性などの項目で一定以上の性能がある住宅に対して、借入金利を一定期間引き下げる【フラット35】Sのメニューを用意しています。

金融機関によって優遇の有無や措置の内容は異なるため、各金融機関に確認しましょう。

3.5. 地震保険料が割引される

新築住宅・中古住宅ともに、住宅性能評価を受けることで地震保険料の割引が受けられます。
割引率は、耐震性の評価によって以下のように定められています。

保険始期
2014年6月30日以前
保険始期
2014年7月1日以降
免震建築物割引30%50%
耐震等級割引
(構造躯体の倒壊等防止)
耐震等級330%50%
耐震等級230%30%
耐震等級110%
引用:制度のメリット | 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

住宅性能評価で耐震性に関わる項目としては、「構造の安定に関すること」という分野で定められた以下3項目が該当します。

 項目名概要戸建てマンション
1-1耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさを等級で表示◯ ※免震建築物以外
1-2耐震等級(構造躯体の損傷防止)地震に対する構造躯体の損傷の生じにくさを等級で表示◯ ※免震建築物以外    
1-3その他(地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)免震建築物であるか否かを表示◯  
※赤は必須項目

1-3 その他(地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)は、建築基準法に基づいた免震建築物かどうかを表す評価項目です。免震建築物に該当する場合は、1-1、1-2の評価はおこなわれません。

つまり、免震建築物の場合は、免震建築物割引が適用され、免震建築物でない場合は耐震等級に応じた割引率が適用されます。

3.6. 贈与税の非課税枠が拡大される

通常、誰かから財産の贈与を受けた場合、贈与税が課税されます。
しかし、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合は、一定額までが非課税となる「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」が利用可能です。

一般住宅の非課税枠は500万円までですが、耐震性、省エネ性、バリアフリー性のいずれかが所定の等級以上であれば、贈与税の非課税枠が1000万円に拡大されます。住宅性能評価書は、この非課税限度額加算の対象であることを証明する書類として利用可能です。

3.7. トラブルが生じた場合に紛争処理機関で対応してもらえる

建設住宅性能評価書が交付された住宅は、国土交通大臣から指定された指定住宅紛争処理機関が利用できます。

指定住宅紛争処理機関とは、住宅に関するトラブルを裁判に頼らず、迅速かつ円滑に解決するための機関です。住宅性能評価に関することだけでなく、建築や売買にまつわるトラブル全般に一律1万円で対応してもらえるため何かあったときも安心です。

4. 住宅性能評価で検査する評価分野

住宅性能評価の評価方法は、新築住宅と中古住宅の場合で異なります。
ここからは、新築住宅と中古住宅それぞれの場合の評価基準や評価項目を紹介します。

4.1. 新築住宅の項目

新築住宅の住宅性能の表示項目は、10分野33項目です。
そのうち4分野10項目が、住宅性能評価を受ける際の必須項目として定められています。(※表内赤枠で表示)

<1.構造の安定に関すること>

  戸建てマンション
1-1耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)○ ※免震建築物以外○ ※免震建築物以外
1-2耐震等級(構造躯体の損傷防止)○ ※免震建築物以外○ ※免震建築物以外
1-3その他(地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)
1-4耐風等級(構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)
1-5耐積雪等級(構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止)○ ※多雪区域のみ○ ※多雪区域のみ  
1-6地盤又は杭の許容支持力等及びその設定方法
1-7基礎の構造方法及び形式等
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<2.火災時の安全に関すること>

  戸建てマンション
2-1感知警報装置設置等級(自住戸火災時)
2-2感知警報装置設置等級(他住戸等火災時) 
2-3避難安全対策(他住戸等火災時・共用廊下) 
2-4脱出対策(火災時)○ 地上階3以上
2-5耐火等級(延焼のおそれのある部分(開口部))
2-6耐火等級(延焼のおそれのある部分(開口部以外))
2-7耐火等級(延焼のおそれのある部分(界壁及び界床)) 
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<3.劣化の軽減に関すること>

  戸建てマンション
3-1劣化対策等級(構造躯体等)
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<4.維持管理・更新への配慮に関すること>

  戸建てマンション
4-1維持管理対策等級(専用配管)
4-2維持管理対策等級(共用配管) 
4-3更新対策(共用排水管) 
4-4更新対策(住戸専用部) 
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<5.温熱環境・エネルギー消費量に関すること>

  戸建てマンション
5-1断熱等性能等級
5-2一次エネルギー消費量等級
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<6.空気環境に関すること>

  戸建てマンション
6-1ホルムアルデヒド対策(内装及び天井裏等)
6-2換気対策
6-3室内空気中の化学物質の濃度等
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<7. 光・視環境に関すること>

  戸建てマンション
7-1単純開口率
7-2方位別開口比
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<8.音環境に関すること>

  戸建てマンション
8-1重量床衝撃音対策 
8-2軽量床衝撃音対策 
8-3透過損失等級(界壁) 
8-4透過損失等級(外壁開口部)
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<9.高齢者等への配慮に関すること>

  戸建てマンション
9-1高齢者等配慮対策等級(専用部分)
9-2高齢者等配慮対策等級(共用部分) 
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

<10.防犯に関すること>

  戸建てマンション
10-1開口部の侵入防止対策
参照:住宅性能表示制度 かんたんガイド|一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

4.2. 中古住宅の項目

自宅などすでに建てられている中古住宅でも住宅性能評価を受けられます。

中古住宅の場合は、建物の劣化や不具合を目視で確認する現況検査がメインです。現況検査の結果は、劣化などの状況を総合的にA(問題なし)とB(特定の劣化が認められる)で評価する「総合判定」の形で表示されます。

現況検査によって検査がおこなわれる部位は以下のとおりです。(※総合判定の対象となる特定劣化事象等はオレンジ枠で表示)

<戸建て>

(1) 基礎のうち屋外に面する部分(壁又は柱と異なる仕上げとなっている場合に限る。) 仕上げ材   ・コンクリート直仕上げ
・モルタル仕上げ等
・その他
(2) 壁、柱、基礎(屋外に面する部分が壁又は柱と同一の仕上げとなっている場合に限る。)及び梁のうち屋外に面する部分 仕上げ材 ・コンクリート直仕上げ
・モルタル仕上げ等
・サイディングボード等
・タイル
・その他
シーリング材
転落防止用手すり
(3) 屋根 仕上げ材 ・粘土がわら、厚形スレート、住宅屋根用化粧スレート
・金属系屋根ふき材(基材が鋼板であるものに限る)
・アスファルト防水(保護層を有するものに限る)
・アスファルト防水(保護層を有するものを除く)
又はまたは改質アスファルト防水
・シート防水
・塗膜防水
・その他上記に類する事象
(4) 壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分 仕上げ材 ・モルタル仕上げ等
・石こうボード等
・タイル
・壁紙等
・その他
傾斜(鉄筋コンクリート造等の場合は除く)
漏水等の跡
(6) 屋内の床 仕上げ材 ・フローリング等
・タイル
・その他
沈み
傾斜(鉄筋コンクリート造等の場合は除く)
(8) 天井 仕上げ材 ・石こうボード等
・壁紙等
・その他
漏水等の跡
(10) 階段 構造体
踏面
転落防止用手すり
(12) バルコニー 直下の状況 直下が室内である場合
直下が屋内でない場合
床の沈み
転落防止用手すり
(13) 屋外に面する開口部(雨戸、網戸及び天窓を除く。) 建具の周囲の隙間
建具の開閉不良
転落防止用手すり
(14) 雨樋 破損
(15) 土台及び床組 土台及び床組の接合部の割れ(木造のものに限る)
床組の腐食(鉄骨造のものに限る)
(16) 小屋組 雨漏り等の跡
小屋組の接合部の割れ(木造のものに限る)
小屋組の腐食(鉄骨造のものに限る)
(17) 給水設備 漏水
赤水
給水流量の不足
(19) 排水設備 漏水
排水の滞留
浄化槽 (地上に存する部位に限る) 本体部分  
ばっ気装置  
(21) 給湯設備 漏水
赤水
(23) 機械換気設備 作動不良
ダクトの脱落
(25) (1)〜(24)に掲げる部位等 ・他の部位等の検査を通じて認められる腐朽等、蟻害(木造の構造部分を有する住宅に限る) (3. 特定現況検査を選択している場合は表示しない。)
・他の部位等の検査を通じて認められる鉄筋の露出(鉄筋コンクリート造等の住宅に限る)
・その他上記に類する事象

<共同住宅>

マンションなど共同住宅の場合は、上記に加えて非常階段や廊下、エレベーターなどの共用部分も評価の対象となります。

(1) 基礎のうち屋外に面する部分(壁又は柱と異なる仕上げとなっている場合に限る。) 仕上げ材 ・コンクリート直仕上げ
・モルタル仕上げ等
・その他
(2) 壁、柱、基礎(屋外に面する部 分が壁又は柱と同一の仕上げとなっている場合に限る。)及び梁のうち屋外に面する部分 仕上げ材 ・コンクリート直仕上げ
・モルタル仕上げ等
・サイディングボード等
・タイル
・その他
シーリング材
転落防止用手すり
(3) 屋根 仕上げ材 ・粘土がわら、厚形スレート、住宅屋根用化粧スレート
・金属系屋根ふき材(基材が鋼板であるものに限る)
・アスファルト防水(保護層を有するものに限る)
・アスファルト防水(保護層を有するものを除く)又は改質アスファルト防水
・シート防水
・塗膜防水
・その他上記に類する事象
(4) 壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分(専用部分) 仕上げ材 ・モルタル仕上げ等
・石こうボード等
・タイル
・壁紙等
・その他
傾斜(鉄筋コンクリート造等の場合は除く)
漏水等の跡
(5) 壁、柱及び梁のうち屋内に面する部分(共用部分) 仕上げ材 ・モルタル仕上げ等
・石こうボード等
・タイル
・壁紙等
・その他
漏水等の跡
(6) 屋内の床(専用部分) 仕上げ材 ・フローリング等
・タイル
・その他
沈み
傾斜(鉄筋コンクリート造等の場合は除く)
(7) 床(共用部分) 仕上げ材 ・コンクリート直仕上げ
・モルタル仕上げ
・タイル
・板状の仕上げ材
・その他
(8) 天井(専用部分) 仕上げ材 ・石こうボード等
・壁紙等
・その他
漏水等の跡
(9) 天井(共用部分)及び軒裏 仕上げ材 ・コンクリート直仕上げ
・モルタル仕上げ等
・サイディングボード等
・壁紙等
・その他
漏水等の跡
(10) 階段(専用部分) 構造体
踏面
転落防止用手すり
(11) 階段(共用部分) 構造体
踏面
転落防止用手すり
(12) バルコニー 直下の状況 直下が室内である場合
直下が屋内でない場合
床の沈み
転落防止用手すり
(13) 屋外に面する開口部(雨戸、網戸及び天窓を除く。) 建具の周囲の隙間
建具の開閉不良
転落防止用手すり
(14) 雨樋 破損
(15) 土台及び床組 土台及び床組の接合部の割れ(木造のものに限る)
床組の腐食(鉄骨造のものに限る)
(16) 小屋組 雨漏り等の跡
小屋組の接合部の割れ
小屋組の腐食(鉄骨造のものに限る)
(17) 給水設備(専用部分) 漏水
赤水
給水流量の不足
(18) 給水設備(共用部分) 漏水
給水管の腐食
受水槽及び給水ポンプ 本体部分
支持部分
(19) 排水設備(専用部分) 漏水
排水の滞留
(20) 排水設備(共用部分) 漏水
排水の滞留
浄化槽(地上に存する部位に限る) 本体部分
ばっ気装置
(21) 給湯設備(専用部分) 漏水
赤水
(22) 給湯設備(共用部分) 漏水
給湯管
熱源装置
(23) 機械換気設備(専用部分) 作動不良
ダクトの脱落
(24) 機械換気設備(共用部分) 換気ファンの作動不良
排気ガラリ
(25) (1)〜(24)に掲げる部位等 ・他の部位等の検査を通じて認められる腐朽等、蟻害(木造の構造部分を有する住宅に限る) (3. 特定現況検査を選択している場合は表示しない。)
・他の部位等の検査を通じて認められる鉄筋の露出(鉄筋コンクリート造等の住宅に限る)
・その他上記に類する事象

※総合判定の対象となる特定劣化事象等は表内オレンジ、適切な維持管理計画等が認められない場合に総合判定の対象に追加となる特定劣化事象等は黄色で表示

また、中古住宅の性能評価ではオプションとして、新築住宅の評価項目・基準で既存住宅の性能をチェックする「個別性能に関する検査」や土台や柱などの腐朽やシロアリなどの被害を検査する「特定現況検査」が受けられます。

5. 住宅性能評価書の取得方法

住宅性能評価書の取得は、国土交通省指定の住宅性能評価機関に依頼します。
新築住宅では申請のタイミングが遅れると、住宅性能評価を受けられない場合もあるため、住宅性能評価の取得方法や流れをきちんと押さえておきましょう。

5.1. 住宅性能評価の流れ

住宅性能評価書の取得は、国土交通省指定の住宅性能評価機関に依頼します。法律上誰でも申請が可能ですが、申し込みに必要な書類を揃える必要があるため、事前に施工会社に相談しておきましょう。

新築住宅の場合は、住宅性能評価書の取得を前提に、打ち合わせで間取りや住宅構造などを話し合います。基本設計が完成したら、評価機関に設計住宅性能評価書の取得申請をおこないます。

設計住宅性能評価書が交付されたら、建設住宅性能評価書の取得を基礎工事の完了前までに評価機関に依頼しましょう。建設住宅性能評価書を取得することで、設計住宅性能評価書の内容が実際の建物にきちんと反映されているかどうかを確認できます。

5.2. 住宅性能評価書はいつ発行されるか

設計段階での住宅性能を評価する設計住宅性能評価書は、評価完了後すぐに発行されます。紙面での郵送が基本ですが、申請方法によっては電子交付されるケースもあります。

また、施工中・完成時の現場検査を経て建物の住宅性能を評価する建設住宅性能評価書は、評価終了から2週間を目安に郵送または電子で交付されます。

5.3. 住宅性能評価書の取得期間

建設住宅性能評価書を取得するには、設計住宅性能評価書が必要です。
つまり、新築住宅で住宅性能評価を受けるには、設計の段階で施工会社にその旨を共有し、評価機関への申請手続きを進める必要があります。建設住宅性能評価書も合わせて取得する場合は、基礎工事の完了前までに建設住宅性能評価書の取得申請を済ませましょう。

自宅や中古住宅などの既存住宅の場合は、基本的にいつでも住宅性能評価の申請が可能です。施工会社に連絡して建物の状態を一度確認してもらうと良いでしょう。

6. 住宅性能評価書の交付に関するトラブルと対処法

住宅性能評価書の交付に関するよくあるトラブルは以下のとおりです。

  • 住宅性能評価書の紛失
  • 連絡ミスで検査を受けられない

6.1. 住宅性能評価書の紛失

住宅性能評価書を紛失した場合は、評価機関に連絡して再発行をお願いしましょう。
再発行にかかる手数料は評価機関によって異なりますが、設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書どちらも1部につき5,000円〜1万円程度が相場です。

6.2. 連絡ミスで検査を受けられない

住宅性能評価を受けるには、さまざまな書類を揃え、然るべき手続きをとる必要があります。こういった専門的な手続きを施工主が一人でするのは難しいため、実際には施工会社のサポートを受けて申請手続きを進めることがほとんどです。しかし、なかには施工会社の連絡ミスや準備不足などで評価機関の検査が受けられないなどのトラブルが発生するケースもあります。

このようなトラブルを防ぐには、施工会社に申請関係を一任するのではなく、自分でも検査の段取りやスケジュール感を把握しておくことが大切です。漏れがないよう、手続きの進捗や検査の予定日などをこまめに確認しましょう。

7. 建設住宅性能評価書の取得を検討してみよう

住宅性能評価は、2000年に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品確法)で創設された住宅性能表示制度の評価基準に基づいて、耐震性や耐久性、省エネ性などの住宅性能を評価するものです。

住宅性能表示制度の活用はあくまでも任意ですが、専門家のチェックが受けられる、資産価値が向上する、住宅ローンや地震保険料の優遇を受けられるなどのメリットがあります。住まいで重視するポイントや予算との兼ね合いを考えて、住宅性能評価を受けるかどうか決定しましょう。

一建設が贈る戸建て分譲住宅の総合ブランド「リーブルガーデン」の住宅は、住宅性能評価の以下5分野7項目で最高等級を標準化しています。

分野名 項目名 等級(最高等級)
構造の安定に関すること 耐震等級級(構造躯体の倒壊等防止) 3級
耐震等級(構造躯体の損傷防止) 3級
耐風等級 2級
劣化の軽減に関すること 劣化対策等級(構造躯体等) 3級
維持管理・更新への配慮に関すること 維持管理対策等級(専用配管) 3級
温熱環境・エネルギー消費量に関すること 断熱等性能等級 5級
一次エネルギー消費量等級 6級
空気環境に関すること ホルムアルデヒド対策(内装及び天井裏等) 3級
※赤は必須項目

どれも暮らしの安全や快適性に関わる重要な項目のため、「コストとクオリティのバランスがとれた家にしたい」「想いも価格も妥協したくない」方にぴったりです。安全で・快適に・長く暮らし続けられる家づくりがしたい方はぜひ、選択肢の候補としてご検討ください。

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