建売住宅を購入される方の大半は住宅ローンを利用しますが、頭金をどれくらい入れるべきか悩むケースも多いのではないでしょうか。

住宅ローンは、自己資金の頭金を多く用意するほど借入額を減らせます。しかし、自己資金に余裕がなく、なかには頭金ゼロで建売住宅を購入したいという方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、建売住宅購入時に支払う頭金の相場を解説するとともに、頭金なしでも問題ないのかどうかも検証します。

1. 建売住宅の購入に頭金はいくら必要？

まず、建売住宅の購入に必要な頭金の目安を確認しましょう。住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」によると、住宅種別ごとに見た購入者の平均頭金額は次のようになっています。

住宅種別	頭金の平均(購入費用に占める割合)
注文住宅	641.2万円(17.3％)
土地付注文住宅	449.6万円(9.6％)
建売住宅	317.7万円(8.5％)
新築マンション	987.8万円(20.4％)
中古戸建て	274.3万円(10.1％)
中古マンション	528.9万円(16.8％)

平均値のみを見ると、建売住宅では購入費用の10％程度を用意するのが主流と考えられます。注文住宅や新築マンションでは頭金割合が高く、購入費用の2割程度の頭金を用意するケースが多いようです。金額で見ると、頭金割合が最も低い中古戸建てでも平均274.3万円の頭金を用意しています。

ただし、種別に関係なくすべての住宅で見たときの頭金の中央値は180万円に留まっています。さらに細かな内訳を確認すると、頭金500万円未満の購入者は約7割、頭金なしの購入者も2割程度いることから、必ずしも1〜2割の頭金を用意しなければならないわけではありません。

なお、建売住宅の購入に際しては、頭金以外に以下のような諸費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 住宅ローン関連費用

こうした費用もかかることを想定しながら頭金の額を検討する必要があります。

住宅購入時にかかる費用は以下でも詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。
>>建売住宅購入時に必要な諸費用の目安と内訳

2. 建売住宅の購入に頭金なしでもOK？

前述のとおり、住宅金融支援機構の調査では全体の2割程度の方が頭金なしで住宅を購入しています。実際、頭金ゼロのフルローンで住宅を購入することは可能です。

ただ、フルローンは借入額が大きくなるため返済負担が大きくなります。毎月の返済負担を抑えるには返済期間を長く設定する必要がありますが、変動金利型や固定金利選択型で住宅ローンを組む場合、返済中に金利が変動するリスクがある点には注意が必要です。日本では長らく超低金利状態が続いていますが、今後もし金利が上昇局面になることがあれば、返済額が増えてしまう恐れがあります。

返済負担の重さや金利変動リスクを軽減するためにも、一定の頭金を用意するのがおすすめです。

3. 建売住宅の購入に頭金を支払うメリット

戸建て住宅に限らず、住まいを購入する際に頭金を用意することには多くのメリットがあります。具体的にご紹介しましょう。

3.1. 1割以上だと低金利になる

購入費用の1割以上の頭金を用意すると、全期間固定金利型の住宅ローン【フラット35】の金利が低くなります。【フラット35】では融資率9割が一つの基準となっており、融資率が9割を超える場合には金利が高くなるように設計されています。融資率とは、住宅の取得費用における【フラット35】の融資額の割合のことです。
参照：【フラット35】「融資率とは」

3.2. 毎月の住宅ローンの返済負担が軽い

頭金を多く用意すればするほど、住宅ローンの借入額は減ります。借入額が減れば返済しなければならない額も減るため、毎月の負担を軽くできます。現在は資金に余裕があるものの、将来子どもの教育費などで支出が増える予定がある場合、頭金を多めに入れておくと家計に余裕が生まれるでしょう。

3.3. 返済を終えるまでの期間が短くなる

頭金を入れて借入金額を減らせば、返済期間を短くすることも可能です。今後ライフステージの変化によって支出増や収入減が見込まれる場合、頭金を入れて支出増・収入減のタイミングまでに完済しておけば、経済的な負担を軽減できます。

ただし、返済期間を短くすればするほど毎月の返済額（負担）は大きくなります。将来の返済負担と直近の返済負担のバランスを考慮した返済計画が求められます。

3.4. 住宅ローンが借りやすくなる

住宅ローンの借入可能額は、利用者の年収や勤務先といった属性、年収倍率(借入希望額が年収の何倍にあたるか)、返済負担率(年間ローン返済額が年収に対してどれくらいの割合を占めるか)などを鑑みて決定されます。

一般的には、年収が高い方ほど借り入れやすく、年収が低い方は融資のハードルが高くなりがちです。頭金を用意して借入希望金額を抑えることにより、年収が高くなくても審査に通りやすくなるでしょう。

4. 建売住宅で頭金を設定するとき注意すること

頭金の設定には多くのメリットがあるものの、注意すべきポイントもいくつかあります。以下でご紹介するのは戸建て住宅に限らずマイホーム購入の検討時に広く当てはまる内容ですので、ぜひ参考にしてください。

4.1. 頭金が貯まるのを待ちすぎない

頭金を用意すると住宅ローンを組みやすくなり、将来の返済負担を軽くできるのは前述のとおりです。しかし、頭金に充当するための資金が貯まるのを待っていると、マイホーム購入のタイミングを逸したり、むしろ将来の負担が重くなったりするかもしれません。資金を貯めている間に金利が上昇してしまう、年齢が上がり定年後もローンを返済し続けなければならなくなる、などといったことが考えられます。

頭金ありきで考えるのではなく、ライフプランやライフステージでマイホームの必要性を考え、ベストなタイミングで用意できる範囲の頭金を入れるのが得策です。

4.2. 月々の支払いを考慮して金額を設定する

住宅ローンを利用してマイホームを購入したら、返済期間中は毎月ローンを返済し続けなければなりません。毎年かかる固定資産税・都市計画税、建物や設備のメンテナンス費用も考慮する必要があります。また、初期費用や引っ越しにかかる費用なども自己資金で捻出するのが基本です。頭金額を設定する際は、毎月のローン返済と諸費用の支払いを考慮して無理のない金額にするよう心がけましょう。

ローン借入額の年収別目安や審査基準などは、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。
>>家のローン借入額の目安は？年収別のシミュレーションや審査基準についても解説

4.3. 入居費用や生活予備資金を残しておく

マイホーム購入後にケガや病気で働けなくなり収入が減少する、家族の入院によって大きな支出が発生するなど、不測の事態が発生する可能性もあります。毎月のローン返済だけを考えていると、こうした事態に対処できず、家計の維持が難しくなるかもしれません。

そうした事態に備えるため、手元の資金をすべて頭金に注ぎ込むのではなく、最低3ヵ月は生活できるだけの生活予備資金は残しておきましょう。できれば半年分の生活費を残しておくのが理想です。

5. 建売住宅の購入時に頭金を用意できないときは

戸建てやマンションを購入する際、どうしても頭金を用意できないという方もいるでしょう。冒頭でご紹介したように、頭金なしでマイホームを購入する方も実際に一定数います。ここでは、頭金の用意が難しい場合に考えられる対応策を解説します。

5.1. 贈与を受ける

頭金に充てる資金を自力で用意できない場合は、両親や祖父母から贈与してもらう方法があります。

親族からお金の贈与を受けると、通常は贈与税を納めなければなりません。しかし、父母や祖父母などの直系尊属からマイホームの新築・取得費用の贈与を受けた場合、最大500万円まで(省エネ等住宅は最大1,000万円まで)の贈与が非課税となる特例が適用される可能性があります。一定の要件を満たしている必要がありますが、まずは相談してみると良いでしょう。

なお、本制度は「令和6年度税制改正大綱」で適用期限が2027年12月31日まで3年間延長されることがアナウンスされています。
参照：総務省「令和6年度税制改正の大綱」

5.2. 親族から借りる

贈与を受けるのが難しければ、両親や祖父母などの親族から資金を借りる方法も考えられます。

その際、両親からお金を借りる場合でも、口約束だけでお金をやり取りするのではなく、借用書を作るとともに銀行振込でしっかり返済している証拠を明確にするなど、借り入れだと証明する必要があります。親からの贈与と見なされると贈与税の課税対象になるリスクがあるため十分に注意しましょう。

5.3. 金融機関を利用する

頭金なしのフルローンで金融機関から融資を受けるのも一つの方法です。金融機関によっては購入時にかかる諸費用も含めてローンを組める場合もあるので、手元の資金に手を付けたくないケースでは活用を検討してみても良いでしょう。

ただし、諸費用も含めてローンを借り入れると、借入額が住宅価格を上回るオーバーローンの状態になります。オーバーローンの場合、金利が高くなったり、売却しても残債が発生したりといったリスクもあるため、慎重に検討しましょう。

6. 建売住宅の頭金に関するQ＆A

最後に、建売住宅購入時の頭金に関してよくある質問にお答えします。

6.1. フルローンなら現金は不要？

結論からいえば、フルローンを組めたからといって現金を一切準備する必要がないとは言い切れません。なぜなら、住宅の購入にあたって手付金の支払いを求める建築会社が少なくないからです。

手付金は購入意思があることを示すために売り主に対して支払うお金で、売買契約が正式に成立されると購入費用の一部にそのまま充当されます。手付金はローン契約前に準備する必要があるため、購入費用の5〜10％程度の現金は用意しておきましょう。

6.2. 頭金ゼロだと契約を断られやすい？

頭金よりも手付金を用意できない場合に売買契約を断られるリスクが高くなります。手付金は売り主に対して購入する意思を明示するためのお金ですが、不動産の売買契約では「解約手付」としての性質を付与されるケースが一般的で、買い主は手付金を放棄することで契約を解除できます。

つまり、手付金は買い主都合で解約した場合のキャンセル料にあたるものであり、手付金を支払うことで中途キャンセルを防止する狙いがあります。手付金を用意できない買い主は契約をキャンセルするリスクが高いと見なされるため、契約を断られやすいでしょう。

6.3. 頭金と手付金の違いは？

頭金と手付金はどちらも購入費用の一部に充当されるものですが、支払いの性質が異なります。頭金は住宅購入費用のうち自己負担で支払うお金であり、売買契約締結から物件引渡しの間に支払います。一方、手付金は契約の証拠金として支払うものであり、契約時に支払うのが基本です。

なお、手付金を頭金の一部としてそのまま充当するケースもあります。

7. まとめ

建売住宅の購入時に支払う頭金は平均で購入費用の1割程度ですが、多く入れるほど借入金額を低く抑えられるため、返済負担の軽減や返済期間の短縮につながります。ただ、手持ちの資金をすべて頭金に注ぎ込むのは危険です。最低3ヵ月〜半年は生活できるだけの予備資金を手元に残したうえで、可能な範囲の金額を入れるようにしましょう。

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