建売住宅の購入を検討する際、売れ残りで値が下がっている物件に魅力を感じることがあるかもしれません。しかし、なぜその物件は売れ残っているのか、一度立ち止まって考える必要があります。立地や間取りなどの条件と価格のバランスが取れた魅力的な建売住宅であれば、通常は買い手がつくはずだからです。

この記事では、建売住宅の購入を検討する方に向けて、建売住宅が売れ残る理由や売れ残り物件を購入するメリット、チェックポイントなどをご紹介します。

1. 建売住宅が売れ残る理由

立地や間取りの条件が良く適正な販売価格の建売住宅であれば、買い手がつく可能性は十分に高いと考えられます。しかし、条件面や価格面で魅力が劣る物件は売れ残ってしまう可能性があります。まずは、建売住宅が売れ残る理由を具体的に見ていきましょう。

1.1. 販売価格が見合っていない

販売価格が物件の価値と釣り合っていない建売住宅は売れ残りやすくなります。販売価格が高すぎると買い手がつきにくいのはもちろんですが、反対に周辺相場と比べて販売価格が低すぎる場合も、施工や条件に何か大きな問題があるのではないかと思われがちです。一般的に売れ行きが良いのは、実際の価値に対して常識的な範囲で値ごろ感のある住宅です。

1.2. 立地条件が良くない

最寄り駅から遠い、日当たりが悪い、近くに交通量の多い道路や騒音を発する施設があるなど、好ましくない条件を抱える建売住宅も売れ残りやすくなります。価格を下げれば買い手がつく可能性はあるものの、弱みとなっている部分にこだわりのある方にとってはターゲットから外れるでしょう。

1.3. 供給過多

住宅もその他の商品と同様、需要と供給のバランスでマーケットが成立しています。どれほど好立地であっても、周辺で似たような条件の建売住宅が大量供給されていれば、購入者の選択肢が増えるために売れ残る可能性が高まります。購入する側からすれば、競争によって値崩れを起こせば人気エリアでも手が届きやすくなります。

2. 売れ残りの建売住宅はどうなる？

売れない建売住宅はどうなるのでしょうか。

住宅性能表示制度などを定めた「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」では、新築住宅を次のように定義しています。

第2条2項　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。)をいう。

引用：e-GOV法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

売れ残ってしまった建売住宅は販売価格が下げられ、買い手がつくまで営業が続けられるケースが多くなりますが、たとえ新築から現在に至るまで人が住んだことのない家であっても、築1年を経過すると中古物件扱いとなります。

3. 売れ残りの建売住宅に関する疑問

相場に比べて値ごろ感のある売れ残りの建売住宅に魅力を感じつつ、「売れ残っているということは何か良くない理由があるのではないか」と考え検討対象から外している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、売れ残りの建売住宅に関してよくある質問にお答えします。

3.1. 物件に問題がある？

「売れ残っている＝物件そのものに問題があるのではないか」と疑問を抱くかもしれませんが、周辺環境や販売価格など、物件本体以外の理由で売れ残っている物件も多いのが事実です。例えば、最寄り駅が遠いことから敬遠されている物件は、在宅勤務が基本でめったに電車を使わない方にとってはお得かもしれません。売れ残りの理由がすべての方にとってマイナス要因かといえば、決してそうとは限らないでしょう。

3.2. 値引きは可能か？

売れ残りの建売住宅と販売価格が釣り合っていないように感じれば、値引き交渉そのものは基本的には可能です。しかし、こうした物件の大半は当初の販売価格からすでに一定の値引きが実施されています。複数の購入希望者が現れた場合、売り主はできる限り高い価格で購入してくれる方に売りたいと考えます。交渉自体は可能でも、実際に値引き交渉を成立させるのはなかなか難しい可能性が高いでしょう。

3.3. 値下げ後の物件でも値引きできるか？

売れ残り物件は建設工事の完了の日から起算して1年を経過すると中古物件扱いとなり物件価値が下がってしまうため、売れ残りの期間が長くなるとより値下げされる可能性が高まります。したがって、物件値下げ後のさらなる値引き交渉も不可能ではありません。

ただ、売り主によっては「値下げをしてから一定期間反応を見たい」「最低でもこの価格で売りたい」など、販売戦略や価格設定に考えを持っている場合もあります。こうした売り主相手に値下げを交渉するのはハードルが高いものです。反対に、なるべく早期の売却を希望する売り主相手であれば、値下げ後の価格からさらなる値下げに応じてくれる可能性があります。

4. 売れ残りの建売住宅のメリット

売れ残りの建売住宅を購入するとどのようなメリットがあるのでしょうか。考えられる3つのメリットを解説します。

4.1. 値引き交渉が可能

戸建て・マンションに関係なく、基本的に住宅は新築時の価値が最も高くなります。なるべく高い価格で売りたい売り主側からすれば「新築のうちに売却したい」と考えるのは当然です。

しかし、建売住宅は建設工事の完了の日から起算して1年を経過すると中古物件扱いになってしまい、新築に比べて価値が下がってしまいます。そのため多くの売り主は1年が経過する前に売却したいと考えます。そうしたタイミングを見計らって値引き交渉できる可能性があることは、売れ残りの建売住宅の大きなメリットといえます。

4.2. 購入後すぐに入居できる

売れ残りの建売物件はすでに建物が完成している状態のため、契約が完了して引渡しを受ければ翌日にでも入居可能です。特に、子どもの進学や年度替わり、転居をともなう転勤など、引っ越しのリミットが決まっているケースでは、速やかに新しい生活を始められるでしょう。

4.3. 完成した状態の物件を確認できる

建築中の建売物件の場合、イメージパースや図面のみで購入を判断しなければならないため、完成してからイメージとのギャップを感じるケースも少なくありません。しかし、すでに建物が完成している売れ残りの建売物件は、現地で現物を見学できる場合が多く、購入前に実際の内外装を自らの目で確かめることができます。そのため購入後にギャップを感じにくいのが魅力です。将来の子どもの誕生・成長など、ライフステージの変化を想定しながら室内を見学できるのもうれしいポイントです。

また、売れ残り物件は完成から数ヵ月経過しており、その間に風雨や日光にさらされています。そのため、時間経過によって現れる不具合の有無を確認できるのも安心できる要素となるでしょう。

5. 売れ残りの建売住宅のデメリット

値ごろ感などメリットのある売れ残りの建売住宅ですが、当然ながらデメリットも存在します。ここでは4つのポイントをご紹介します。

なお、建売住宅の購入検討時にはこちらの記事もぜひ併せてご覧ください。
>>こんな建売住宅は買うな！避けるべき物件や失敗しない方法を紹介

5.1. 妥協点が発生する

売れ残っているということは、何かしらのマイナスポイントがあるはずです。物件自体は魅力的なものであっても、最寄り駅から遠かったり、生活に必要な施設が近くになかったり、日当たりや風通しが悪かったりといったことが考えられます。売れ残りの物件を選ぶ以上、売れ残った要因に関しては妥協する必要がある点は認識しておきましょう。

5.2. 新築物件のようは保証がなくなる

新築住宅には品確法が適用され、買い主への引渡しから10年間は契約不適合責任(瑕疵担保責任)で保証されます。また、売り主側に契約不適合責任が発生した場合に保険金が下りる「瑕疵担保責任保険」も設けられており、何か不具合があれば売り主に補償を求めることが可能です。

しかし、完成から1年経った中古の未入居物件は「新築」とは見なされないため、新築住宅に認められるこうした保証が適用されず、住み始めてからの保証が手薄になる点には注意しなければなりません。未入居物件がどれくらい下がるかは、物件次第で明確な決まりはありません。

5.3. 新築物件のような減税措置が使えない

新築住宅購入時には固定資産税の優遇措置が適用されます。建売住宅の場合、取得年から3年間の固定資産税が1/2に減額。長期優良住宅の認定を受けている建売住宅なら減額期間が5年間となり、大きな節税効果が期待できるでしょう。
参照：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

しかし、完成から1年を経過した中古の未入居物件ではこの措置が使えない点も注意が必要です。

5.4. 物件が劣化している可能性がある

完成してからの期間が長くなればなるほど、建物が劣化して欠陥が見つかる可能性が高くなります。ただ、完成から1〜2年程度で極端な劣化や欠陥が多く見られるようなら、そもそもの施工に問題があった可能性もあるため要注意です。建築後に管理がしっかりおこなわれていないと劣化が進行しやすくなるため、施工した建築会社・売り主が信頼できる会社かどうかを調べておくことも重要です。

6. 売れ残りの建売住宅を購入するときのポイント

買っても良いと思える売れ残りの建売住宅に出会ったら、次に挙げるポイントをチェックしてマイホーム取得に後悔がないようにしましょう。

なお、建売住宅購入時に注意すべきポイントは以下の記事でも詳しく解説しています。併せてご覧ください。
>>建売住宅購入の注意点とは？見るべきポイント11選を紹介

6.1. 物件の状態や施工に不具合がないか確認する

売れ残りの期間が長い場合、物件の劣化が進んでいたり、施工時の問題に起因する不具合が生じたりしている可能性があります。完成から時間の経った物件を購入する際は、ホームインスペクションを利用して物件の状態や施工そのものに問題がないかチェックすることをおすすめします。

ホームインスペクションとは、住宅診断のプロたるホームインスペクターに依頼しておこなう住宅の健康診断のことです。問題点を明らかにすれば、購入を取りやめるのか、修繕を施して住むのか、適切に判断できます。

6.2. 妥協できる範囲か検討する

売れ残っている以上、その物件には何かしら妥協しなければならないマイナスポイントがあると考えられます。しかし、マイナスのポイントによっては購入後に変更するのが難しい場合があります。また、周辺環境や立地に起因する理由であれば、そもそも自分では条件を変えられません。

マイナスポイントが自分やご家族のなかで妥協できるものなのか、妥協できなくてもあとから改善できるものなのかをしっかり確認・検討しましょう。

6.3. 値下げ交渉は適正価格でおこなう

売れ残っているからといって、相場とかけ離れた価格での値下げ交渉はおすすめできません。売り主はより高く売りたいと考えるため、適正な価格で購入を希望する方がいれば、そちらを優先して交渉を進めます。値下げ交渉は可能ですが、周辺物件の相場や類似取引事例などを調べ、あくまでも適正価格の範囲内で交渉することが大切です。

6.4. 大幅に値下げされた物件はすぐに売れることが多い

売れ残りの建売住宅が大幅に値下げされ、明らかに値ごろ感のある物件になった場合、魅力を感じる方は他にも多くいるはずです。「これはお得だ」と多くの方が感じれば、そのぶんすぐに売れてしまう可能性が高まります。住宅購入に焦りは禁物ですが、買いたいと思える物件を見つけたら、できる限り早期に決断することも重要です。

7. まとめ

売れ残りの建売物件は値下げされているケースも多く、リーズナブルに魅力的な物件を購入できる可能性があります。建物がすでに完成しているため、実物を見たうえで購入を判断できる点も魅力です。

一方で、売れ残っているのには何かしらの理由があります。建物自体の問題、立地や周辺環境に起因する問題など、購入にあたっては一定の妥協が必要になることも認識しておくべきでしょう。

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