家を購入するタイミングはいつがベスト？

「資金の目処がたてば家を建てたい」と考えている方は多いのではないでしょうか。実際は、家の購入時には住宅ローンを組む人も多く、マイホームの購入にはおおむね2,500万円～4,500万円くらいかかるようです。

そのため、家を購入するタイミングとしては、住宅ローンを組みやすい時期かどうかも重要になってきます。安定した収入があることや、働きざかりであること、定年前にローンが完済できる可能性が高いことなどが、住宅ローンを組む上では大事なポイントです。これらの条件を満たしやすい30代や40代の方々が、マイホームの購入にベストなタイミングと言えるかもしれません。

住宅ローンを組んで家を購入する場合、返済負担率が年収の25％以下になると現実的だと言われています。現在の年収から、生活に支障なく返済できる額で建てられる家を探し、希望に合う家が見つかれば、それもベストなタイミングと言えるでしょう。

頭金・住宅ローンなど、家の購入にかかる費用

住宅ローンを組んだ場合と頭金を支払って購入した場合、どのくらい差が生じるのでしょうか。ここでは、それぞれの例を見ながら比較していきましょう。

フルローンで家を購入した場合

家を購入する際は、頭金を用意するのが一般的だったひと昔前に比べて、現在は頭金なしでもフルローンで借りられるケースが増えています。税制の影響などは除外して簡単なシミュレーションをしてみましょう。

もし、頭金を用意せずに諸経費込みで3500万円の物件を35年固定ローン（金利年1.89％、ボーナス返済なし）で組んだ場合、月々の返済額は11万4,000円程度。総返済額は約4,787万円となります。35年ローンということを考えると、完済時の年齢を考慮してタイミングを図る必要はあるでしょう。

現在、賃貸物件に住んでいて、仮に10万円の家賃を支払っている場合は、さほど大きな負担にはなりにくいかもしれません。特に、頭金を貯めるために賃貸物件に住み続けることを考えると、その期間によってはすぐに借りた方が完済までの費用に無駄がない可能性があります。

頭金をためて家を購入した場合

先ほどと同じ条件で、頭金500万円を支払った場合はどのようになるのでしょうか。頭金により、3,500万円の物件は3,000万円分をローンで支払うこととなります。先ほどとは違い、住宅ローンで借りるお金が少なくなるため、毎月の返済額は9万8,000円程度。総返済額は約4,103万円となります。

もちろん、35年ローンということを考えて、完済時の年齢を考慮する必要は先ほどと同様にありますが、月々の負担をできるだけ少なくし、総返済額も少しでも減らしたい場合には頭金を用意した方が良いと言えるでしょう。

なお、頭金を用意するために現在の住まいに居続ける場合、家賃の支払額やその期間を十分に考慮し、結果的にどちらが無駄がないのか考える必要があります。今後数年かけて頭金を貯めようとした場合、その間に支払う家賃額がどのくらいになるのか、頭金を支払わず今すぐにローンを組む場合はどうなるのか、その点も踏まえてシミュレーションを活用し検討することが大事です。

フルローンの場合と頭金をためる場合の費用の違い

住宅ローンで借りる期間や金利が一緒でも、借りる額が少なければ月々の支払いや金利の増額分は少なくなるのは言うまでもありません。そのため、頭金が用意できれば、総支払額を抑えることもできますが、時間をかけて頭金を準備する場合は注意が必要です。先ほどまでの条件を、分かりやすく表にまとめて見てみましょう。

なお、ここでは以下の条件で比較するとします。

• 固定金利1.89％
• 返済期間は35年
• ボーナス返済はなし
• 購入する物件の価格は諸費用含め3,500万円
• 現在家賃10万円の賃貸物件に住んでいる（更新費用は含めないとする）

	すぐにローンを組む	頭金500万円を支払う	頭金500万円を貯めるために5年後にローンを組む
借入額	3,500万円	3,000万円	3,000万円
金利	1.89％	1.89％	1.89％
月々の返済額	約11万4,000円	約9万8,000円	約9万8,000円
住宅ローンでの総返済額	約4,787万円	約4,103万円	約4,103万円
頭金	0円	500万円	500万円
家賃の負担	0円	0円	600万円
家にかかる費用の合計	約4,787万円	約4,603万円	約5,203万円

賃貸物件に住んでいて、今現在家賃を支払っている場合は、頭金がなくても早い段階で住宅ローンを組んだ方が、家を建てるまでにかかるお金が少なくて済むことが分かります。頭金をゼロから準備しようと思うと、家計を圧迫する可能性も出てくることから、総合的に判断すれば頭金なしで住宅ローンを組むメリットもあると言えるでしょう。

>>一軒家の値段相場はいくら？購入にかかる諸費用や頭金の目安まで解説

家を購入するなら、年収はどのくらい必要？

自分の年収でも家を購入することができるのか、心配な方もいるかもしれません。よく、「家を建てるなら年収の5倍くらいまでが良い」と言われてきましたが、一概には言い切れません。それでは、なぜこのような言葉が広まったのでしょうか。一説によると、1992年、当時首相だった宮沢喜一氏が、大都市圏において勤労者世帯の平均年収の5倍程度の良質な住宅の取得を可能とすることを「生活大国5か年計画」で打ち出したことが由来だとされています。

現代は、年収の5倍程度では家を購入するには足りないケースが多く、この説はあまり意識しなくても良さそうです。では、現実的に何が基準になるのかというと、一般的には「返済負担率」です。

返済負担率とは、住宅ローンで返済する額が年収の何割を占めるか、その割合のことを指します。返済負担率が25％以下であれば、無理なく返済できると言われています。

頭金＋住宅ローン借入額で買える家の額が決まる

住宅ローンを利用して家を購入する場合、購入可能な物件の価格は頭金と住宅ローンで借入可能な額を足した金額となります。頭金に回せるお金がどのくらいあるのか、住宅ローンで借りられる金額がどのくらいなのかによって、購入できる家が決まるということです。

物件を選ぶにあたり、このお金を把握しておくことはとても重要です。頭金は、購入時に現金で支払うまとまった額のことで、このお金がどのくらい用意できるかで住宅ローンの借入額も変わってきます。そして、住宅ローンの借入可能額については、借入を行う人の年収や返済負担率などの条件により変わってきます。借入可能額の上限まで借りると、その後の家計が苦しくなる可能性もあります。借入可能額と無理なく返済できる金額は違うということを念頭におき、慎重に決めていきましょう。

まずは準備できる頭金を把握しよう

頭金として支払うお金は、生活のために必要なお金を確保した上で用意しなければなりません。住宅ローンの借入額を減らしたいからといって、貯金をすべて頭金に回すと万が一の事態が起きた時に困ることになります。例えば、病気やケガで休職せざるを得なくなった、車が故障して買い替えなければならなくなったなど、想定外の事態に備えておく必要があります。

これらは、「生活予備費」や「将来に備えた貯蓄」にあたり、手元に残しておくべきお金です。さらに、家を購入する際には税金や手数料といった諸費用も発生します。頭金は、貯蓄からこれらの費用を差し引いて、無理のない範囲で設定することが大事です。

>>マイホームを購入するときに頭金はいくら必要？頭金ありなしの注意点を解説

年収別シミュレーション！家のローンの借入可能額

ここからは、年収別にどのくらいの住宅ローンが借りられるのか、その目安を見ていきましょう。このシミュレーションでは、以下の条件を基準とします。

• 固定金利1.89％
• 返済期間は35年
• ボーナス返済はなし
• 諸費用は含めない
• 返済比率25％と30％でそれぞれ計算

それでは、年収300万円～700万円の5段階に分けて、おおよその目安をご紹介します。

年収300万円

返済負担率	借入可能額	毎月の返済額	年間の返済額
25％	1,919万円	6万2,500円	75万円
30％	2,303万円	7万5,000円	90万円

年収300万円でも、無理のない範囲で住宅ローンを組むことは可能です。

年収400万円

返済負担率	借入可能額	毎月の返済額	年間の返済額
25％	2,579万円	8万4,000円	100万円
30％	3,071万円	10万円	120万円

年収400万円の方の場合、返済負担率が30％になると、月々の返済額がちょうど10万円程度になります。

年収500万円

返済負担率	借入可能額	毎月の返済額	年間の返済額
25％	3,194万円	10万4,000円	125万円
30％	3,839万円	12万5,000円	150万円

年収500万円で返済負担率が30％になると、借入可能額は4,000万円近くなります。月々の負担額は12万円を超えるため、無理のない範囲で抑えるのが無難でしょう。

年収600万円

返済負担率	借入可能額	毎月の返済額	年間の返済額
25％	3,839万円	12万5,000円	150万円
30％	4,606万円	15万円	180万円

多くの場合、年収600万円となると十分に希望を叶えた理想の住まいが実現できるほどの金額の借入が可能です。しかし、めいっぱい借りてしまうと毎月の返済額は15万円程度になる可能性も。頭金を準備して借入額を抑えた方が、無理のない返済をしていきやすくなるでしょう。

年収700万円

返済負担率	借入可能額	毎月の返済額	年間の返済額
25％	4,483万円	14万6,000円	175万円
30％	5,374万円	17万5,000円	210万円

年収700万円の場合、かなり高額な借入も可能となります。しかし、月々の返済額も増えるため、生活のために必要なお金を踏まえて検討していきましょう。

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今の家賃別シミュレーション！家のローンの借入可能額

今現在、家賃を支払っている場合は、その額を目安に自分が毎月返済できる金額設定をするのもおすすめです。住宅ローンで返済する金額が現在の家賃と同じくらいなら、生活の質を落とすことなく支払いができるはずです。

ここでは、以下の条件で借入可能額をシミュレーションすることとします。

• 固定金利1.89％
• 返済期間は35年
• ボーナス返済はなし
• 諸費用は含めない
• 返済額は現在の家賃と同じ額をもとに計算

現在支払っている家賃	家賃と返済額が同じ場合の借入可能額
7万円	2,150万円
9万円	2,764万円
11万円	3,378万円
13万円	3,992万円
15万円	4,606万円

実際は、管理費や駐車場代が必要になるケースもあるため、現在支払っている家賃と同じくらいの返済額でやりくりしたい場合は注意が必要です。

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家のローンの審査基準は？

住宅ローンが組めるかどうかは、審査の結果によります。主に以下の基準で判断されます。

審査基準①借入時年齢・完済時年齢

住宅ローンでよく見られるのは、借入時の年齢と完済時の年齢です。これには下限と上限の両方がある場合が多く、完済時の年齢については80歳までとしている金融機関が多い傾向にあります。基本的に、借入可能な下限年齢は20歳ですが、住宅ローンの場合は適齢期が30代とされることもあり、必ずしも若ければ若いほど良いというわけでもなさそうです。

審査基準②健康状態

住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険への加入が条件になっているケースがほとんどです。団体信用生命保険は、住宅ローン返済中の方に万が一のことがあった時、保険金で残りの住宅ローンを完済するための保険です。そのため、団体信用生命保険への加入に関しては健康状態の審査もあり、状態によっては加入できずに住宅ローンの審査に通らないケースもあります。

審査基準③担保評価

住宅ローンでは多額を長期的に貸し付けることもあり、万が一返済ができなくなったときに備えて担保を求められます。基本的に、住宅ローンでは購入する土地と建物が担保になり、もし住宅ローンが返済できない場合はこの担保にしていた土地や建物を売却して返済に充てることもあります。したがって、担保となる土地や建物の価値によって住宅ローンへの通りやすさも変わってきます。

審査基準④年収・勤続年数

収入が安定しているかどうかは、住宅ローンを組む上で非常に重要なポイントとなります。勤続年数は収入の安定性を示す1つの指標となり、さらに勤務先についても審査の対象となります。個人事業主や自営業をしている人のほうが審査で不利だと言われる傾向にありますが、これは収入の安定性の部分で厳しく審査されやすいからです。

家のローンの審査に通らない？原因3つ

給与所得者で勤続年数も問題なく、健康状態も良好で年齢も適切な人でも住宅ローンの審査に落ちる場合があります。どのような点が問題になりやすいのか、見ておきましょう。

返済負担率が高すぎる

年収に対して返済額の割合が多すぎると、住宅ローンに通りにくくなります。住宅ローンを組もうとしている人の中には、マイカーローンや教育ローンなど他のローンを既に組んでいる場合も少なくありません。これらのローンは審査の際に合算して考えられることとなります。できれば、他のローンは完済するか、希望の借入額を少なくして審査を受けた方が良い場合もあります。

個人信用情報に問題がある

クレジットカードの支払い遅延や他のローンの延滞履歴は、その人の信用を傷つけます。例え滞納を解消していたとしても、審査では不利になる可能性も。こればかりは、過去の出来事ですので対処しようがありませんが、できるだけ信用情報に傷がつかないように日頃から気を付けておきましょう。

申告した内容が事実と違う

審査では、自己申告した内容もしっかりとチェックされます。 年収や勤続年数を虚偽の内容で申告してしまい、誤りがあるとなれば審査に落ちてしまいます。正確に申告するようにしましょう。

資金が準備できない！家を購入するには

住宅ローンの審査に通らないなどで資金が準備できない場合でも、家を購入する方法はあります。

自分の希望を見直してみる

住宅ローンの審査に通らなかった場合、他の金融機関の審査を受けるという方法もありますが、必ずしも期待通りの結果になるとは限りません。その場合は、他の物件を検討する、新築だけでなく中古物件からも探してみるなどして、選択肢を広げてみるのも1つの方法です。

直系尊属からの贈与で補う

親や祖父母といった、直系尊属からの協力が得られる場合に限られますが、不足している額を贈与してもらうといった方法もあります。基本的に、年間110万円以上の贈与には贈与税がかかりますが、住宅取得という目的で直系尊属から現金を贈与された場合においては非課税になります。非課税になる条件や上限があるため注意が必要ですが、贈与を受けることができれば借入額を少なくした分だけ住宅ローンの審査にも通りやすくなる可能性があります。

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まとめ

住宅ローンを使って家を購入する場合、返済負担率が家計を圧迫しない範囲で決めることが大事です。頭金を用意するかどうかは、その時の状況で判断しても良いでしょう。住宅ローンは、申し込んだすべての人が必ず通るわけではありません。難しい場合は、条件を見直すなどして対策をしていきましょう。