建売住宅を購入する際、気になる費用の一つが仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産会社が契約や手続きをサポートするためにかかる費用ですが、建売住宅で売主物件なら無料になるケースもあります。一方で、仲介物件では発生するのが基本です。

この記事では、建売住宅の仲介手数料の仕組みや計算方法、支払いタイミング、さらに費用負担を抑える方法まで、わかりやすく解説します。

1. 建売住宅の仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買において、売り主と買い主の間に立って契約や引渡しまでをサポートする不動産会社に支払う報酬です。

具体的には、物件情報の提供、内覧対応、契約書や重要事項説明の作成、住宅ローン手続きのサポートなど、取引が安全かつ円滑に進むための業務が含まれます。
仲介手数料は、契約が成立した場合にのみ発生し、依頼時点での支払いは必要ありません。

仲介手数料の主な内訳には、以下のような費用が含まれます。

• 物件案内や書類手続きにかかる交通費・経費(ガソリン代、駐車場代、高速代など)
• 書類作成や事務処理費(コピー代、インク代など)
• 広告費(インターネットや紙媒体への宣伝費用)
• 司法書士など専門家への手数料
• 担当者の人件費
• 住宅ローン手続きサポート費用

仲介手数料の支払いタイミングは、不動産会社や契約条件により異なりますが、主に以下の3パターンが一般的です。

• 売買契約時と物件引渡し時の2回払い
• 契約成立時の一括払い
• 購入代金支払い時と同時払い

支払い方法は、日付や金額が明確に残るため、銀行振込が多い傾向があり、住宅ローンを利用する場合は、金融機関によっては仲介手数料を住宅ローンに組み込めるケースもあります。
仲介手数料は決して安価ではありませんが、安全かつ確実な不動産取引を担保するための対価といえます。

2. 建売住宅の取引形態の違い

建売住宅の取引形態には、売り主が直接販売する売主物件と、不動産会社が間に入る仲介物件の2種類があります。

以下の表に、主な違いをまとめました。

売主物件	売り主である不動産デベロッパー(開発業者)やハウスメーカーなどが自ら販売する物件です。
仲介物件	不動産会社が売り主と買い主の間に入り、契約をサポートします。

また、建売住宅では少なく、主にマンションで多い形態ですが、「販売代理」として不動産会社が手続きを代行するケースもあります。万が一こうした物件を検討する場合、買い主に仲介手数料がかかることは基本的にありませんが、念のため詳細を確認しておくと安心です。

3. 建売住宅の売主物件は仲介手数料が無料

建売住宅を売り主から直接購入する場合は、仲介手数料がかかりません。

売主物件とは、不動産会社などの仲介を介さず、売り主と買い主が直接売買契約を結ぶ建売住宅のことです。不動産デベロッパーやハウスメーカーが自社で仕入れた土地に住宅を建築し、自ら売り主となって販売する物件などが該当します。

まずは、売主物件のメリット・デメリットを見ていきましょう。

3.1. 売主物件のメリット

売主物件には、主に次のようなメリットがあります。

• 仲介手数料がかからない
• 契約不適合責任がある
• 売り主と直接やり取りできる
• 住宅ローンの条件が有利になる可能性がある

売主物件は不動産デベロッパーやハウスメーカーなどが自ら売り主となり、仲介を委託する必要がないため、仲介手数料がかからないのが大きなメリットです。
その分の予算は、新しい家具や家電、インテリアの購入、引っ越し費用や将来の備えなどに充てることが可能です。

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また、不動産デベロッパーやハウスメーカーのような宅地建物取引業者(以下、宅建業者)が売り主となる場合、引渡しから少なくとも2年間は売り主に契約不適合責任があるとされている点もメリットでしょう。

契約不適合責任とは、売買契約に基づいて引き渡された商品が種類・品質・数量の面で契約内容に適合していない場合、売り主が買い主に対して負う責任のことです。

さらに、実際に物件を建築した売り主と直接交渉できるため、柔軟かつスピーディーな取引が期待できます。

また、住宅ローンの適用金利は物件価格に対する借入額の割合(融資率)によって変動します。
仲介手数料がかからないことで、諸費用や自己資金を抑えられれば、結果として融資率を下げ、自己資金の比率を高めることが可能です。
これにより、より有利な低金利で住宅ローンを組める可能性も高まります。

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3.2. 売主物件のデメリット

仲介手数料がかからない売主物件ですが、いくつかのデメリットがあります。

• 物件の選択肢が限られる
• 売り主と直接交渉する必要がある
• 手続きの負担が大きくなる可能性がある

まず、売主物件は売り主が所有・販売する物件に限られるため、希望条件に合う物件が見つかりにくく、選択肢が限られる点です。
売り主となる不動産デベロッパーやハウスメーカーの多くは、自社が販売する物件のみを紹介するためです。

住宅供給数の多い会社であれば問題ない場合もありますが、地域密着型や小規模の会社の場合は、紹介できるエリアや沿線が限定される可能性があります。
ほかの会社が販売している物件を検討するには、その会社や仲介会社へ別途相談する必要があります。

また、仲介会社が関与しないため、契約内容の確認や住宅ローンの選定などを、売主と直接進めることになります。売り主側も手続きをサポートしてくれますが、第三者としての客観的なアドバイスを受けにくい面があるため、自分たちでも内容を丁寧に確認しておくことが大切です。

そのため、建売住宅を購入する際は、物件の取引態様や種類を確認し、仲介手数料の有無だけでなく、メリットとデメリットを総合的に判断することが重要です。物件情報の取引態様欄をチェックして、売主物件かどうかを確認すると良いでしょう。

4. 建売住宅の仲介物件は仲介手数料がかかる

仲介物件は、売り主と直接取引をおこなわず、不動産会社(仲介会社)を間に入れて契約を進める形態です。
このため、売買契約が成立した際には、買い主・売り主の双方に仲介手数料が発生します。

建売住宅でも、取引態様が媒介となっている場合があり、売り主の住宅会社や不動産会社が直接販売せず、別の仲介会社に販売を任せるケースがあります。

これは、売り主のグループ会社や提携先の不動産会社が販売網を活用する場合、販売開始後に反響が少ない物件を売却する際に利用されることがあります。

ここからは、仲介物件のメリットとデメリットを確認してみましょう。

4.1. 仲介物件のメリット

売主物件と比較した場合に仲介物件の大きなメリットとなるのが、物件の選択肢の多さです。
売主物件では自社物件しか取扱いがないのに対し、仲介物件は不動産仲介会社が窓口となる分、さまざまな売り主の物件を比較検討できます。

この際、不動産仲介会社の担当者から中立的な立場でアドバイスをもらえるのも魅力です。

また仲介物件では、売り主との条件交渉や細かなやりとりを不動産仲介会社に依頼できます。購入までの手間があまりかからない点も仲介物件のメリットでしょう。

4.2. 仲介物件のデメリット

売り主との間に不動産仲介会社が介在する仲介物件では、売買が成約すると当然のことながら仲介手数料が発生します。
また、不動産仲介会社は直接の売り主ではないため、物件の詳細までは把握していないケースもあります。
不動産仲介会社がわからない情報は売り主に確認してもらわなければならず、回答に時間がかかるでしょう。

ここまでの解説のとおり、「建売住宅は仲介手数料がかからない」は誤りで、実際は「売主物件であれば仲介手数料が無料だが、仲介物件では仲介手数料が生じる」が正しい答えとなります。

ただし、仲介物件でも売り主が手数料を負担する場合があり、買い主の仲介手数料が無料となるケースもあります。
これは、販売促進や買い主の負担軽減を目的として設定されることが多いです。

5. 仲介物件でかかる仲介手数料の計算方法と相場

では、仲介物件ではどれぐらいの仲介手数料がかかるのでしょうか。

宅建業者が受け取れる仲介手数料には上限額が定められており、次の金額を超えない範囲で手数料を設定しなければなりません。

①売買代金のうち200万円以下の部分	販売価格(税抜)×5％＋消費税
②売買代金のうち200万円超400万円以下の部分	販売価格(税抜)×4％＋消費税
③売買代金のうち400万円を超える部分	販売価格(税抜)×3％＋消費税

建売住宅の売買代金は一般的に400万円以上になるため、①②③すべてが該当します。
本来は①～③の一つひとつを計算したうえで仲介手数料が算出されますが、不動産業界では速算式という方法によって、400万円以上の物件であればひとまとめに3％のかけ率で計算されます。

したがって、仲介手数料の上限額は次の計算式で算出可能です。

仲介手数料の上限額＝ 販売価格(税抜) ×3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

仲介手数料は上限額を超えない範囲で自由に設定できますが、この上限額がそのまま仲介手数料として設定されるケースが多く、上限＝相場となるのが一般的です。

物件価格ごとの仲介手数料の目安は次のとおりです。

物件価格(税抜)	仲介手数料の上限(税込)
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

例えば、4,000万円(税抜)の建売住宅を購入するケースで考えると、「4,000万円×3％＋6万円＋消費税」となり、仲介手数料の上限額は138万6,000円となります。

上記式にある6万円は、速算式によって簡略化された4％部分と5％部分の差額を調整した額として加算されています。

販売価格の3％と聞くとわずかに感じるかもしれませんが、建売住宅の販売価格は数千万円単位のため、仲介手数料もそれなりに大きなコストです。

なお、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」に該当する場合は、特例により仲介手数料の上限は、「30万円＋消費税」と定められています。
ただし、建売住宅の価格帯でこの特例に該当するケースはほとんどありません。

出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

仲介物件の購入を検討する際は、仲介手数料も考慮して資金計画を立てるようにしましょう。

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6. 仲介手数料の負担を軽減する方法はある？

建売住宅の購入に際してはさまざまな諸費用がかかりますが、なかでも大きいのが仲介手数料です。販売価格によっては100万円単位の仲介手数料がかかる場合もあります。
仲介手数料は、不動産会社が物件の調査や契約手続き、住宅ローンの手配など多岐にわたるサポートをおこなう対価として発生します。

そのため、手数料の額は不動産会社が決めるものであり、値引き交渉は可能な場合もありますが、必ずしも値引きできるとは限りません。

負担を軽減する方法としては、売主物件を購入することや、仲介手数料が無料または割引となる物件を探すことが考えられます。

7. 仲介手数料以外にかかる建売住宅の諸費用

建売住宅を購入する際、仲介手数料は諸費用のなかでも大きな割合を占めます。
また、その他の諸費用も資金計画に含めることが重要です。

例えば、4,500万円の住宅をローンで借入したケースでは、仲介手数料以外にもさまざまな諸費用が発生します。
印紙税や住宅ローンの事務手数料・保証料、登記関連費用、火災や地震に備える保険料などが主な項目です。

下の表で、それぞれの費用の目安を確認できます。

諸費用項目	内容	費用目安(税込)
印紙税	売買契約書や住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約)作成時にかかる税金	3万円
住宅ローン事務手数料・保証料	融資事務手数料や保証料(金融機関により異なる)	99万円
登記関連費用	所有権保存・移転登記	25〜35万円
	抵当権設定	12〜18万円
火災保険・地震保険料	住宅の火災・地震に備える保険料	25〜35万円

このケースでは、仲介手数料以外の諸費用は合計で概ね164〜190万円程度かかる計算になります。
諸費用の金額も意外に大きいため、資金計画に組み込んでおきましょう。

建売住宅の諸費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。
>>建売住宅購入時に必要な諸費用の目安と内訳

8. 建売の仲介手数料を抑えて賢く住まう、リーブルガーデンという選択

「建売住宅は仲介手数料がかからない」といわれることがありますが、実際は売主物件か仲介物件かによって仲介手数料の有無は異なります。

住宅を建築した不動産デベロッパーやハウスメーカーなどが売り主となり直接販売する売主物件は仲介手数料がかかりません。
一方、売り主が仲介会社に依頼して販売する仲介物件では、「販売価格(税抜)×3%+6万円＋消費税」を上限とする仲介手数料がかかります。

一建設が贈る一戸建て分譲住宅の総合ブランド「リーブルガーデン」では、売主物件を全国で多数取り扱っており、物件詳細で取引形態が「売り主」となっている建売住宅なら、原則仲介手数料がかかりません。

また、住宅性能評価4分野6項目で最高等級を取得し、長期優良住宅に認定された住まいを提供しています。耐震・断熱・省エネなどの高い住宅性能に加え、デザイン性や住空間のカスタマイズ性も魅力です。

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※記事の内容は2026年3月現在の情報に基づいています。制度や法律は今後変更・廃止される可能性がありますので、最新の情報をご確認ください。