耐震強度はマイホーム購入の際にチェックすべき項目の一つですが、建売住宅の耐震等級については詳しくわからないという方も多いのではないでしょうか。

この記事では、建売住宅の耐震等級ごとの耐震強度や耐震性の見極め方、耐震等級の高い住宅を購入するメリット・デメリットなどを解説します。また、建売住宅の購入後にできる耐震対策もご紹介します。

1. 建売住宅の耐震等級とは？

耐震等級とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で定められた、地震に対する建物の耐久性の高さを示すものです。

耐震等級は、住宅の性能を評価した結果が公的に記載される「住宅性能評価書」に記載されており、評価書は評価機関に申請することで検査後に交付されます。地震が多い日本において耐震等級のチェックは欠かせない要素の一つですので、しっかりと確認しましょう。

1.1. 耐震等級の目安

耐震等級は3段階に分けられており、数が大きいほど耐震性が高いことを示しています。

耐震等級	耐震等級1	耐震等級2	耐震等級3
建築基準	建築基準法レベル (一般的な住宅の建築基準)	建築基準法の1.25倍 (学校・病院など、災害時避難所の建築基準)	建築基準法の1.5倍 (官庁・警察署・消防署など、災害時防災拠点の建築基準)
耐震性	・震度6-7でも倒壊・崩壊はしない ・地震後は大規模な修繕が必要	・震度6-7でも倒壊・崩壊しない ・一部分の補修で住み続けられる可能性	・震度6-7でも倒壊・崩壊しない ・一部分の軽い修繕で住み続けられる
認定	-	長期優良住宅	長期優良住宅

建売住宅を選ぶ際は、長期優良住宅の認定を受けている耐震等級2以上の住宅を選ぶと良いでしょう。

1.1.1. 耐震等級1

耐震等級1は、建築基準法で定められた基準を最低限満たしていることを示しています。耐震等級のなかでは最も低いランクですが、一般的な建物のほとんどは耐震等級1で建設されており、震度6～7の地震でも一度は耐えられる基準値です。ただし、地震後にそのまま住み続けることは難しく、大規模な修繕や住み替えが必要となるでしょう。

1.1.2. 耐震等級2

耐震等級2は、建築基準法で定められた基準の1.25倍の耐震性を備えています。震度6～7の地震が起きても耐えることができ、一部分の補修で住み続けられる可能性がある基準値です。学校など災害時避難場所に指定される建物の建築基準でもあり、長期優良住宅として認定されるため、より安心して暮らせるでしょう。

1.1.3. 耐震等級3

耐震等級3は、建築基準法で定められた基準の1.5倍の耐震性を備えています。震度6〜7の地震が起きても耐えられることはもちろん、一部分の軽い修繕だけで住み続けられる基準値です。消防署などの災害時防災拠点の建築基準でもあり、大きな余震が来てもより安全に過ごすことができるでしょう。

1.2. 「耐震」「制震」「免震」の違い

耐震等級の知識を持つうえで覚えておきたいのが、「耐震」「制震」「免震」の違いです。

耐震とは、地震に対する建物の強度のこと。建物自体の強度が高いほど、揺れに耐え倒壊を防ぐことができます。

制震は、建築時に建物に制震部材を組み込むことです。地震のエネルギーを吸収して揺れを抑制できます。

免震は、地震の際に建物が受けるダメージを軽減する仕組みです。建物と地盤を切り離した構造で、建物の倒壊防止につながります。

これらの用語を知ることで、より詳しく理解を深めることができます。

2. 長期優良住宅制度とは？

長期優良住宅制度とは、長く住める良質な家を国が認定する制度です。2009年に開始され、耐震等級2以上を含むいくつかの技術基準をクリアすることで認定が受けられます。

長期優良住宅は、着工前の申請や点検に手間がかかる分、住宅ローンや節税効果の面でメリットが得られます。より良質な家に長く住みたいと考えている場合は、長期優良住宅制度の活用を検討してみましょう。

3. 建売住宅と注文住宅で耐震性の違いがない理由

建売住宅と注文住宅では価格や品質に違いがあるため、耐震性にも差があるのではと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、耐震性の面では両者に違いはありません。その理由を3つご紹介します。

3.1. 住宅性能評価に基づいた設計

地震の多い日本では耐震性に対する意識が高く、耐震性の弱い家は売れにくい傾向にあります。そのため、建売住宅であっても耐震性を重視した設計がなされています。

3.2. 施工品質の向上

かつては、住宅の性能に関する問題が生じた際、明確な基準がないためにトラブルが長期化するケースがありました。この問題を解決するために施行されたのが「住宅品確法」です。品質に関する明確な共通ルールを定めたことで一定の品質が保証されることになり、住宅施工において品質が担保されるようになりました。

現在は、建売住宅であっても注文住宅であっても住宅品確法に基づいて販売されているため、一定のラインを下回らない仕組みが確立されています。

3.3. 建築基準法に基づいた設計

注文住宅も建売住宅も、建築基準法に基づいた設計基準に従って設計されています。建築基準法に違反した場合は罰則が科せられる場合もあるため、建売住宅だからといって注文住宅より耐震性が劣るということはありません。

4. 建売住宅が耐震性に優れているかを調べるには？

では、実際に建売住宅が耐震性に優れているかを調べるにはどうすれば良いのでしょうか。その方法を5つご紹介します。

4.1. シンプルな設計かどうか

耐震性を確認するポイントの一つ目は、住宅の形状です。正方形や長方形など、凹凸が少なくシンプルな形のほうが倒壊のリスクが少ない傾向にあります。なぜなら、地震の力は隅角の部分に集中しやすく、壁の凹凸部分から破損する可能性が高いためです。また、壁の量も重要です。

4.2. 地盤の強度が高い

建物の強度だけでなく、地盤についてもきちんとチェックしましょう。弱い地盤に建てられていると、地震によって傾いたり、地盤がダメージを受けたりする可能性があります。ボーリングや登記簿などで強い地盤に建てられているかを確認してください。

4.3. 耐震等級が高い

耐久性についてわかりやすく数値で確認できるのが、耐震等級です。耐震等級は3段階に分かれており、数値が大きいほど耐久性も高くなります。

4.4. 建設住宅性能評価書で確認

建設住宅性能評価書は、施工中に実施した現場検査の評価をまとめた書類です。耐震等級もこの書類に記載されていますので、購入を検討する際は必ず確認しましょう。

4.5. 耐震等級がわからない場合は診断をおこなう

建設住宅性能評価書の取得は任意であるため、等級がわからないケースもあります。耐震等級を調べたい場合は、10万円～20万円の費用をかけて評価機関に申請すれば、診断のうえ正確な等級を確認できます。費用はかかりますが、それによって資産価値が向上したり、住宅ローンや地震保険で優遇を受けられたりする場合もありますので、ぜひ検討してみてください。

5. 建売住宅の耐震等級のほかに確認すべきポイント

住宅の耐震性を知る際には、耐震等級のほかに確認すべきポイントがあります。その3つのポイントをご紹介します。

5.1. 基礎工事の方法

基礎工事には、大きく分けて「ベタ基礎」と「布基礎」の2種類の方法があります。

• ベタ基礎：大きな面で建物を支える工事方法
• 布基礎：点で建物を支える工事方法

面で支える「ベタ基礎」のほうが耐震性には優れています。基礎工事がどちらの方法でおこなわれたかを確認すると良いでしょう。

5.2. 建築工法

基礎工事の次に確認したいのが建築工法です。主な建築工法は、「木造軸組工法(在来工法)」「プレハブ工法(木質系、鉄骨系)」「木造枠組壁工法(2×4工法)」の3つがあります。

木造軸組工法(在来工法)は最も伝統的かつ一般的な工法で、デザインの適応力も高く、耐震性能も向上しています。

プレハブ工法(木質系、鉄骨系)は工場生産された部材を現場で組み立てる工法で、耐震性に優れており安定した品質が保証される工法です。

木造枠組壁工法(2×4工法)は面で建物を支える工法で、木造軸組工法よりも耐震性が高いといわれています。

それぞれの特徴を把握したうえで選んでみましょう。

5.3. 建具の立て付け

建売住宅を内見する際にチェックしておくべきポイントが、建具の立て付けです。引き戸や扉などの動きが悪い場合は、建具そのものの問題ではなく、建物自体が歪んでいる可能性もあります。ぜひ確認してみてください。

6. 耐震等級の高い建売住宅を購入するメリット・デメリット

耐震等級の高い建売住宅を購入すれば大きな安心感が得られますが、メリットばかりとは限りません。ここでは、メリットとデメリットの両方をご紹介します。

6.1. メリット

耐震等級の高い建売住宅を購入するメリットとして挙げられるのは、主に以下の5つです。

• ローンが低金利になる
• 減税対象になる
• 売却しやすい
• 地震保険料の割引率が上がる
• 修繕費が抑えられる

それぞれ詳しく解説します。

6.1.1. ローンが低金利になる

耐震等級が高い住宅を購入すると、住宅ローンの金利が低くなり、優遇されることがあります。「フラット35」では、耐震等級3を取得している住宅の場合、0.25%の金利引き下げを10年間受けられるプランが利用できます。

6.1.2. 減税対象になる

耐震等級が高く長期優良住宅に認定されている物件の場合、減税対象になるというメリットがあります。控除が受けられるのは、不動産取得税・登録免許税・固定資産税の3種類です。特に固定資産税については、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の一戸建ての場合、5年間にわたり2分の1に減額されるのでお得です。

住宅ローンにおいても、指定の条件を満たしていれば、各年末のローン残高の0.7%を控除対象にできます。

6.1.3. 売却しやすい

耐震等級が高く長期優良住宅に認定されている住宅は需要が高く、売却しやすいというメリットがあります。中古住宅を購入する際に重要となる建物の安全性においても、長期優良住宅であれば安心と認識されるでしょう。

6.1.4. 地震保険料の割引額が上がる

地震保険の加入を検討している場合は、耐震等級に応じて割引を受けることができます。条件を満たしていれば、耐震等級1で10％、耐震等級2で30％、耐震等級3で50％の割引が受けられます。保険は継続して必要となるコストであるため、大きな節約効果があります。

6.1.5. 修繕費が抑えられる

耐震等級が高い住宅ならば、震災などで倒壊する恐れを軽減できます。たとえ被害を受けても最小限に留めることができ、修繕費を抑えることにもつながります。

6.2. デメリット

一方、耐震等級の高い建売住宅を購入するデメリットには以下の2つが挙げられます。

• 間取りの選択肢が狭まる
• 費用が多めにかかる

それぞれ詳しく解説します。

6.2.1. 間取りの選択肢が狭まる

耐震等級の高い住宅は、耐震性を上げるために壁の枚数を増やしたり、柱を太くしたりしています。その分、間取りの自由度が低くなるため、オリジナリティのある間取りを求めている方は選ぶのが難しくなってしまうかもしれません。

6.2.2. 費用が多めにかかる

耐震等級が高い住宅では、耐震性を上げるための部材や技術が必要になるため、購入費用が通常より高額になります。耐震等級の評価や長期優良住宅認定を受ける場合は諸手続きにかかる費用も発生するため、コスト重視で住宅を選びたい方には向いていないかもしれません。

7. 建売住宅の購入後にできる耐震方法も紹介

耐震のための対策は、建売住宅の購入後であってもできます。その方法の一つが、制震装置の設置です。

制震装置とは、地震のエネルギーを吸収して揺れを抑え、耐震対策だけではカバーできない弱点を補うものです。既存の住宅にあと付けできるため、耐震性に不安を感じている場合は設置を検討してみてはいかがでしょうか。

8. まとめ

地震大国といわれる日本において、耐震等級のチェックはマイホーム購入時に欠かせない要素の一つとなっています。

耐震等級の高い住宅は、地震に強いだけでなく、低金利でローンを組めたり、地震保険料の割引率が上がったりといった効果をもたらします。長く安心して生活を送るためにも、建売住宅購入の際はぜひチェックしてみましょう。