マイホームの購入を検討している方のなかには、「建売住宅の購入では仲介手数料がかからない」と聞いたことがある方がいるかもしれません。実際、建売住宅の種類によっては仲介手数料がかからないケースもあります。

この記事では、建売住宅の種類(売主物件、仲介物件)とそれぞれのメリット・デメリットを解説しつつ、仲介手数料がかかるケースでの計算方法やコストを抑える方法をご紹介します。

1. 建売は仲介手数料を払いたくない方向け？無料の物件もある？

建売住宅のなかには、仲介手数料が無料の物件があります。しかし、すべての建売住宅が仲介手数料なしではありません。

建売住宅には売主物件と仲介物件の2種類があり、どちらの種類かによって仲介手数料の設定が異なります。まずは、売主物件・仲介物件それぞれの概要とメリット・デメリットをみていきましょう。

1.1. 売主物件

売主物件とは、他社を介さず、売り主と買い主の間で直接売買がおこなわれる建売住宅のことです。不動産デベロッパーやハウスメーカーが自社で仕入れた土地に建物を建て、自ら売り主となって販売する物件などが売主物件に該当します。

1.1.1. 売主物件のメリット

冒頭で、建売住宅のなかには仲介手数料がかからない物件があるとご紹介しました。売主物件の大きなメリットがまさにこの点です。売主物件は不動産デベロッパーやハウスメーカーなどが自ら売り主となり、仲介を委託する必要がないため、仲介手数料がかかりません。

また、不動産デベロッパーやハウスメーカーのような宅地建物取引業者(以下、宅建業者)が売り主となる場合、引き渡しから少なくとも2年間は売り主に契約不適合責任があるとされているのもメリットです。契約不適合責任とは、売買契約に基づいて引き渡された商品が種類・品質・数量の面で契約内容に適合していない場合、売り主が買い主に対して負わなければならない責任のことです。

加えて、実際に物件を建築した売り主と直接交渉できるため、柔軟かつスピーディーな取引が期待できるのもメリットでしょう。

1.1.2. 売主物件のデメリット

売主物件は、物件の選択肢が限られる点がデメリットです。売り主となる不動産デベロッパーやハウスメーカーなどの多くは、購入希望者に対して自社の物件のみを紹介します。住宅供給数の多い会社であれば良いですが、地域密着型や小規模の会社だと、エリアや沿線が限定される可能性があります。ほかの会社が販売している物件を検討するには、その会社や仲介会社へ別途相談しなければなりません。

1.2. 仲介物件

仲介物件とは、売り主の不動産デベロッパーやハウスメーカーが不動産会社の仲介によるサポートを受けて販売する建売住宅のこと。売り主は物件販売による利益を得る一方、不動産仲介会社は仲介手数料によって利益を得る仕組みです。

1.2.1. 仲介物件のメリット

売主物件と比較した場合に仲介物件の大きなメリットとなるのが、物件の選択肢の多さです。売主物件では自社物件しか取扱いがないのに対し、仲介物件は不動産仲介会社が窓口となる分、さまざまな売り主の物件を比較検討できます。この際、不動産仲介会社の担当者から中立的な立場でアドバイスをもらえるのも魅力です。

また仲介物件では、売り主との条件交渉や細かなやりとりを不動産仲介会社に依頼できます。購入までの手間があまりかからない点も仲介物件のメリットでしょう。

1.2.2. 仲介物件のデメリット

売り主との間に不動産仲介会社が介在する仲介物件では、売買が成約すると当然のことながら仲介手数料が発生します。また、不動産仲介会社は直接の売り主ではないため、物件の詳細までは把握していないケースもあります。不動産仲介会社がわからない情報は売り主に確認してもらわなければならず、回答に時間がかかるでしょう。

ここまでの解説のとおり、「建売住宅は仲介手数料がかからない」は誤りで、実際は「売主物件であれば仲介手数料が無料だが、仲介物件では仲介手数料が生じる」が正しい答えとなります。

2. 仲介物件でかかる仲介手数料の相場はいくら？計算方法は？

では、仲介物件ではどれぐらいの仲介手数料がかかるのでしょうか。

宅建業者が受け取れる仲介手数料には上限額が定められており、次の金額を超えない範囲で手数料を設定しなければなりません。

①売買代金のうち200万円以下の部分	販売価格(税抜)×5％＋消費税
②売買代金のうち200万円超400万円以下の部分	販売価格(税抜)×4％＋消費税
③売買代金のうち400万円を超える部分	販売価格(税抜)×3％＋消費税

(出典：国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」)

建売住宅の売買代金は一般的に400万円以上になるため、①②③すべてが該当します。本来は①～③の一つひとつを計算したうえで仲介手数料が算出されますが、不動産業界では速算式という方法によって、400万円以上の物件であればひとまとめに3％のかけ率で計算されます。

したがって、仲介手数料の上限額は次の計算式で算出可能です。仲介手数料は上限額を超えない範囲で自由に設定できますが、一般的には上限額で設定されます。

仲介手数料の上限額＝販売価格(税抜)×3%＋6万円＋消費税

4,000万円(税抜)の建売住宅を購入するケースで考えると「4,000万円×3％＋6万円＋消費税」となり、仲介手数料の上限額は138万6,000円となります。

なお、上記式にある6万円は、速算式によって簡略化された4％部分と5％部分の差額を調整した額として加算されています。

販売価格の3％と聞くとわずかに感じるかもしれませんが、建売住宅の販売価格は数千万円単位のため、仲介手数料もそれなりに大きなコストです。仲介物件の購入を検討する際は、仲介手数料も考慮して資金計画を立てるようにしましょう。

3. 仲介手数料は値引きできる？交渉のコツや抑える方法は？

建売住宅の購入に際してはさまざまな諸費用がかかりますが、なかでも大きいのが仲介手数料です。販売価格によっては100万円単位の仲介手数料がかかる場合もあります。

前述のとおり、仲介手数料は一般的に上限額で設定されますが、仲介手数料は値引きできるのでしょうか。

3.1. 売主物件を購入する

仲介手数料を支払うのがもったいないと感じるなら、仲介手数料のかからない売主物件の購入を検討しましょう。売主物件なら仲介手数料分のコストを削減できるうえ、物件価格の交渉もスムーズに進められる可能性があります。

4. まとめ

「建売住宅は仲介手数料がかからない」といわれることがありますが、実際は売主物件か仲介物件かによって仲介手数料の有無は異なります。住宅を建築した不動産デベロッパーやハウスメーカーなどが売り主となり直接販売する売主物件は仲介手数料がかかりません。一方、売り主が仲介会社に依頼して販売する仲介物件では、「販売価格(税抜)×3%+6万円＋消費税」を上限とする仲介手数料がかかります。

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