不動産広告で「絶賛分譲中」や「好評分譲中」などの文言を見かけたことはありませんか？この記事では、マイホーム購入にあたって一つの選択肢となる分譲地の特徴やメリット・デメリットを解説します。

一般的な宅地と分譲地の違いや、分譲住宅と建売住宅、注文住宅の違いにも触れていますので、持ち家を検討している方はぜひ参考にしてください。

1. 分譲地とは

分譲地とは、不動産会社が広い土地を区画整理し、宅地として小分けに販売している土地です。「宅地分譲」とも呼ばれるほか、大規模な土地を開発する場合は「開発分譲地」とも呼ばれます。

1.1. 分譲地と宅地の違い

宅地と分譲地は、どちらも家を建てられる土地ですが、厳密には言葉の意味が異なります。

宅地は、宅地建物取引業法2条1号で以下のように定義されています。

一　宅地　建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。

簡単に説明すると、宅地とは、住宅の敷地として利用できる土地全般を指す言葉です。

それに対して分譲地とは宅地の一種であり、いくつかの区画に分けて販売されている宅地を指します。

2. 分譲地のメリット

一般的な宅地ではなく、分譲地に家を建てる主なメリットは以下のとおりです。

• 手頃な価格で品質の良い土地を購入できる
• インフラが整っている
• 住んだときの利便性や防犯性が高い
• 街並みや道路が整備されている
• 同じタイミングで住み始める世帯が多い

2.1. 手頃な価格で品質の良い土地を購入できる

広い土地を購入し、まとめて区画整理する分譲地は、一般的な土地よりも低いコストで開発が可能です。このため買い主は、整備された質の良い土地を手頃な価格で購入できます。

また、一般的な宅地を購入した場合、土地の本体価格とは別に付帯工事などの追加費用が発生することがあります。すでに整備済みの土地である分譲地では、そのような追加料金がかかることは少ないため、住宅建築費用の見通しが立てやすいのもメリットの一つです。

2.2. インフラが整っている

一般的な宅地を購入して住宅を建築する場合、電気やガス、水道などのインフラの整備や引き込みが必要です。その点、こういったインフラがすでに整備された状態で販売されている分譲地であれば、追加費用なしですぐに家を建てられます。

2.3. 住んだときの利便性や防犯性が高い

分譲地は、区画整理の段階で住みやすい街づくりの計画が進められている場合もあります。例えば、利便性や安全性を高める工夫として、敷地内にゴミステーションや防犯カメラ、災害時に避難できる公園などを設置しているケースが増えています。このように設備が整った分譲地を選べば、安心して快適に暮らせるでしょう。

2.4. 街並みや道路が整備されている

一般的な宅地の場合、個人がそれぞれ独自に家を建てることから、住民全員の住みやすさまでは考慮されません。それに対して分譲地の場合は、住民全員が快適に暮らせるようあらかじめ計画されているのが魅力です。

特に規模が大きい分譲地では、細やかな街づくりが進められている場合が多いです。例えば、交通事故が起きにくい道路設計になっていたり、コンセプトに沿ったデザインの建物が集まり、統一感のある景観がつくり出されたりしています。

2.5. 同じタイミングで住み始める世帯が多い

住宅街に引っ越して家を建てる場合、すでに近所同士でコミュニティが形成されていることがあります。しかし、新たに開発された分譲地では、住民全員がほぼ同じタイミングで家を建てるため、そのような心配はありません。

また、分譲地に家を建てる方のなかには子育て世帯も多いです。子どもの年齢が近ければ、自然と情報を共有し、協力し合う関係が築けるでしょう。

3. 分譲地のデメリット

ただし、分譲地には一般的な宅地と比べて以下のようなデメリットも存在します。

• 土地の広さや形状がすでに決まっている
• 施工会社が決まっている場合が多い
• 希望通りの家づくりができない場合がある
• 交通利便が悪い場合もある
• 近隣のコミュニティは避けられない

3.1. 土地の広さや形状がすでに決まっている

分譲地は区画整理が完了した状態で販売されているため、土地の広さを自由に決めることはできません。住宅は、購入した分譲地の面積や形状の範囲内で設計することになります。このため「広い家を建てたい」「高さのある建物にしたい」など住宅へのこだわりや希望条件がある場合、土地の状況によっては実現が難しい場合があります。

3.2. 施工会社が決まっている場合が多い

一般的な宅地を購入して家を建てる場合、施工会社は自由に選べます。しかし、分譲地では、家を建てる施工会社はあらかじめ指定されている場合が多いです。

分譲地と同様に、家を建てる施工会社が決まっているケースとしては、「建築条件付き土地」があります。建築条件付き土地とは、指定された施工会社に建築を依頼する前提で販売されている土地です。土地を購入したあと、指定された施工会社と建築請負契約を結び、家を建てるといった流れになっています。

建築条件付き土地の詳細を知りたい方は、下記のコラムも併せてご覧ください。
>>建築条件付き土地とは？やめたほうがいい？メリットや注意点を紹介

3.3. 希望通りの家づくりができない場合がある

前述したように、分譲地では施工会社があらかじめ指定されており、設計や間取り、デザインなどはある程度限定されてしまいます。このため住宅にこだわりがある場合、希望条件によっては実現が難しいこともあります。

特に外観のデザインに関しては、景観の調和を保つという観点から制限される場合が多くなっています。

3.4. 交通利便が悪い場合もある

分譲地は広い土地を開発してつくられているため、駅から遠いエリアにあることも多いです。普段から車移動の方はそれほど気にならないかもしれませんが、よく電車やバスなどの公共交通機関を利用する方は不便に感じる可能性があります。実際に生活を始めてから困ることがないように、事前に周辺環境を確認しておきましょう。

3.5. 近隣のコミュニティは避けられない

「2.5 同じタイミングで住み始める世帯が多い」で説明したように、分譲地はほぼ同じタイミングで家が建てられるため、新しい住民同士で自然なコミュニティを形成しやすいです。しかし、それは裏を返せばコミュニティに参加せざるを得ないとも言い換えられます。このため人付き合いが苦手な方にとっては、苦痛に感じることがあるかもしれません。

しかし、持ち家を購入した場合、分譲地に限らず、どのような住宅でも少なからずご近所付き合いは生じるものです。災害時や防犯面のことを考えると、地域の交流もある程度は必要ですから、町内会への参加など可能な範囲で前向きに取り組むと良いでしょう。

4. 分譲地の購入に向いている方

開発コストが抑えられ、区画整理の段階で街づくりが計画されている分譲地は、手頃な価格で暮らしやすい環境を手に入れたい方に向いています。また、複数の家がほぼ同時に建てられるため、新しい住民同士で一からコミュニティをつくりたい方にもおすすめです。

一方、分譲地のデメリットとしては、間取りやデザインに制限がある、交通アクセスが悪い場合があるなどが挙げられます。これらの要素が気になりにくい、住宅に特別なこだわりがない方や普段車移動の方なども、分譲地を検討してみると良いでしょう。

5. 分譲地と分譲住宅の違い

分譲地と似た言葉としては「建売住宅」「分譲住宅」が挙げられます。どちらも建物と土地をセットで販売することで、建物が建っている土地が分譲地か否かがその違いです。具体的には、空いている宅地に建てられた住宅が「建売住宅」、分譲地に建てられた住宅が「分譲住宅」となります。

建売住宅の場合は、すでに建築された状態で販売されるのが一般的です。しかし、分譲地の場合は、売買のタイミングや販売形式によって、土地の購入後に建物の建築が始まる場合もあれば、いわゆる「分譲住宅」として、すでに完成した建物を土地とセットで購入することもあるでしょう。

また、分譲住宅や建売住宅以外の選択肢としては、注文住宅があります。注文住宅とは、すでに所有している土地や購入した土地に、一戸建て住宅を建てることです。自分で選んだ施工会社に間取りやデザインなどの仕様をオーダーして、希望に合った住宅を建築します。

建売と注文住宅の違いに関しては、下記のコラムも併せてご覧ください。
>>建売と注文住宅の違いは？価格差や特徴の比較から選び方の目安までをご紹介

5.1. 分譲住宅のメリット・デメリット

分譲住宅は建売住宅や注文住宅と比べて、開発コストが安い、区画整理の段階で街づくりの計画が進められているなどの特徴があります。このため暮らしやすい環境に位置した良質な住宅を手頃な価格で購入できるのが、分譲住宅のメリットです。

また、これは建売住宅にも共通することですが、すでに建物が完成している場合は、住宅の外観や間取り、設備などを確認できるため住環境がイメージしやすい、引渡しまでの期間が短いなどの魅力があります。

一方、土地の広さや施工会社、間取りや仕様などを自由に決められないのが、分譲住宅のデメリットです。住宅にこだわりがある場合は注文住宅を選び、より自由度の高い選択肢を検討すると良いでしょう。

6. 分譲地を選ぶときに確認するポイント

分譲地には、建売住宅や注文住宅とは異なる特徴があるため、購入の際には注意が必要です。予期せぬトラブルや後悔を避けるためにも、事前に以下のポイントを確認しておきましょう。

• 建築条件付き土地なのか確認する
• 区画選びは道路や向きを確認する
• インフラ整備代は土地価格に含まれているか確認する
• 周辺環境や分譲前の状態を確認する
• 事前の情報収集は早めに始める

6.1. 建築条件付き土地なのか確認する

購入候補の分譲地がある場合は、まず建築条件付きか否かを確認しましょう。建築条件付き土地だと施工会社が指定されているため、希望条件によっては理想の家づくりが難しい場合があります。

また、建築条件付き土地でも、追加費用を支払えば施工会社の選択が可能になるケースもあります。気になる場合は一度、不動産会社に確認してみると良いでしょう。

6.2. 区画選びは道路や向きを確認する

住宅が密集する分譲地では、どの区画を選ぶのかによって道路に接する方角や日当たり、間取りが変わってきます。

これらの条件は暮らしやすさに大きく影響するため、建物完成後の生活をイメージしながら、慎重に区画を選びましょう。特に日当たりが良い区画や角地は人気が高いため早めに検討することが重要です。

角地の詳細を知りたい方は下記のコラムも併せてご覧ください。
>>角地のメリットやデメリットとは？人気の高い角地について詳しく解説

6.3. インフラ整備代は土地価格に含まれているか確認する

「2.2.インフラが整っている」で説明したように、分譲地はインフラ整備費用込みで販売価格が設定されているケースがほとんどです。しかし、物件によっては土地の購入後にインフラ整備費用が別途加算されることもあるため、事前に確認しておきましょう。

インフラ整備費用に限らず、購入時にかかる諸費用の金額や内訳に関しても確認しておくと、予算の見通しが立てやすくなります。

不動産購入にかかる諸費用に関しては下記のコラムも併せてご覧ください。
>>不動産購入にかかる諸費用を安く抑えるポイントを解説

6.4. 周辺環境や分譲前の状態を確認する

周辺環境は、今後の生活のしやすさに直結する重要な問題です。交通利便性や最寄りのスーパー、医療施設、学校など生活圏内の周辺施設をチェックしておきましょう。

また、安全に暮らすためには災害時のリスクを把握しておくことも重要です。地方自治体が公開しているハザードマップで、地震や洪水などの自然災害が起きた場合の被害予測を確認しましょう。

土地の状態や地盤の強さは、自然災害リスクに関係します。例えば、川や海、地盤の低い土地に土砂などで盛った盛土地・埋立地は、低地では浸水や液状化のリスクがあります。自然災害リスクを正確に把握し、適切に備えるために、開発前の土地の状態や地盤に関しても確認しておくのがおすすめです。

6.5. 事前の情報収集は早めに始める

人気エリアにある分譲地は、情報公開とともにすぐに全区画が完売してしまうことも珍しくありません。分譲地の購入を検討している場合はいち早く情報を入手できるよう、こまめなリサーチを心がけましょう。

また、分譲地では建設予定の住宅に関して、建物の高さや駐車スペースの大きさ・位置、道路規定などのガイドラインが定められている場合があります。家を建てる際に重要な情報となるため、購入前にガイドラインの有無や内容をしっかり確認しておきましょう。

7. リーブルガーデンはクオリティとコストのバランスを考えた住まいを実現

開発コストが安い、区画整理の段階で街づくりの計画が進められているなどの理由から、良質な住宅を手頃な価格で購入できるのが分譲地のメリットです。

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