土地や住宅購入の準備を進めるなかで、「セットバック」という言葉を聞いたことはありませんか？

実は、セットバックを正しく理解しないまま家づくりを進めてしまうと、予期せぬ問題が発生することがあるため注意が必要です。

この記事では、セットバックについて、計算方法や費用、セットバックが必要な物件を購入する際の注意点などを解説します。

1. セットバックとは

セットバックとは、前面道路の幅を広げるために土地・建物を道路境界線から後退させることを指します。

英語の「set back(=後退する)」という表現に由来しており、文字通り建物を本来の境界線よりも土地側に後退して建築することで、一定の道路幅を確保します。

1.1. セットバックが必要となる理由

建築基準法第43条では、「建築物は4m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に敷地が2m以上接していなければならない」という接道義務があります。道路の幅が狭いと、火事が起きた際に緊急車両が入れないなど防災面に問題が生じるためです。

しかし、昔の基準で整備された道路は4m以上の幅がないものも多いのが現状です。行政としてはすべての道路幅を拡大したいところですが、すでに住民が住んでいることも考えると、一度に整備を進めるのは現実的ではありません。

そこで、接道義務を果たすための段階的な策として考案されたのがセットバックです。建て替えや新築のタイミングで土地を後退(セットバック)してもらうことで順次道路を拡大し、将来的に安全で快適なまちづくりを目指します。

セットバックが必要となるのは、以下の条件に該当する道路に面した土地に建物を建築するときです。

1．幅が4m未満の道である 2．建築基準法の施行以前からその道路に面した建築物が存在する 3．特定行政庁(知事や市長)の指定を受けている

建築基準法上では、4m以上の幅員があるものが正式な道路です。上記のような道路は、建築基準法第42条第2項によって規定されていることから「2項道路(みなし道路)」と呼ばれます。

つまり、基本的に2項道路(みなし道路)に面した土地に家を建てる場合は、セットバックが必要です。

2. セットバックする幅の計算方法

それではセットバックが必要な場合、実際に土地側にどれくらい後退させる必要があるのでしょうか？

セットバックする幅の計算方法は、道路の向かい側の状況によって大きく以下の2つのケースに分けられます。

• 道路の向かい側に建物がある場合
• 道路の向かい側に川・崖・線路がある場合

2.1. 道路の向かい側に建物がある場合

道路の向かい側に建物がある場合、両方の土地それぞれが道路の中心線から水平線で2mの位置までセットバックすることで、全体の道路幅を確保します。

例えば、幅員3mの道路に面している場合、両側の土地を0.5mずつセットバックすることで4mの道幅を確保します。

2.2. 道路の向かい側に川・崖・線路がある場合

道路の向かい側に川・崖・線路がある場合、反対側の境界線を下げることができません。このため道路境界線から水平線4mの位置まで、自分自身の土地をセットバックする必要があります。

例えば、幅員3mの道路に面している場合、自分自身の土地を1mセットバックすることで4mの道幅を確保します。

自分自身の土地をセットバックをしても、川・崖・線路などから十分な道路幅(境界線から水平線で4m以上)を確保できない場合は、建物を建築できません。

3. セットバックが必要か確認する方法

セットバックが必要かどうかは、上記のように前面道路の幅によって確認できます。

しかし、専門的な知識がない方が正確に判断するのは難しいほか、現在道路として利用されている場合でも、登記上ではセットバックされていないなどの特殊なケースも考えられます。

このため土地の購入を検討している場合は、不動産会社や役所の建築指導課などに確認するのが確実です。

4. セットバックを必要とする宅地の評価

セットバックを必要とする宅地の場合、セットバック部分は道路用地として確保されるため、門や塀の建築はできず、駐車場や庭などとしても利用できません。

このように敷地として有効利用できないことから、セットバック部分は通常の評価額から70％相当額を控除して評価されます。

具体的には、次の式で計算した金額が土地の評価額から控除されます。

5. セットバックにかかる費用

セットバックが必要な土地を購入した場合、セットバックするための費用がかかる場合があります。

セットバックにかかる費用としては、セットバック距離の測定費用や、道路の舗装工事費用などが挙げられます。

5.1. セットバックの費用は確認が必要

セットバックにかかる費用は合計で30万円〜80万円程度が相場です。主な内訳は、土地の測量費や道路の整備費用、敷地と道路地の分筆登記費用などです。

セットバックの費用は基本的に土地の所有者が負担します。しかし、自治体によっては費用を一部負担してくれたり、助成金を支給したりしているところもあるため、事前に役所や不動産会社に確認しておきましょう。

6. セットバックが必要な物件を購入する際の注意点

セットバックが必要な物件の購入を検討している際は、以下の点に注意する必要があります。

• 前面道路が狭く、防災性や利便性が低い
• 建て替え時にセットバックは拒否できない
• セットバック部分は敷地面積に含まれない
• セットバック部分は個人的な使用ができない
• セットバックが不要な物件と比較して売却しにくい

6.1. 前面道路が狭く、防災性や利便性が低い

セットバックが必要なのは、災害時に消防車や救急車などの救急車両が通行しやすくするためです。このためセットバックが必要な物件は、万が一の際に緊急車両が通れないリスクがあります。

また、幅員が狭いと緊急車両だけでなく、一般の車両も通行しにくいです。このため通常の住宅と比較して、買い物や通勤など車での外出も不便になる可能性があります。

6.2. 建て替え時にセットバックは拒否できない

セットバックが必要な土地で建物の再建築をおこなう場合、セットバックは義務になります。

セットバックをせずに建築計画を進めると、建築確認申請の許可がおりない、住宅ローンが通らないなどのトラブルになる可能性があります。

また、実際にセットバックをせずに建物を建ててしまった場合、建築基準法違反となり、悪質だと認められた場合は罰則が科される恐れもあります。

6.3. セットバック部分は敷地面積に含まれない

セットバック部分は、建ぺい率や容積率の計算に用いる敷地面積から除外されます。
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の比率を表したもの、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の比率を表したもので、どちらも敷地に対する建物の大きさに関わる指標です。

セットバックした部分は建物を建築できないため、敷地面積に対して建てられる建物の面積は小さくなります。

6.4. セットバック部分は個人的な使用ができない

セットバック部分は道路の一部とみなされるため、建物を建築できないだけでなく、私的なスペースとしての使用もできません。

このためセットバックが必要な土地で庭や駐車場、門や塀、フェンスなどの設置を検討している場合は、セットバックしたあとの敷地面積に収まるように設計する必要があります。

6.5. セットバックが不要な物件と比較して売却しにくい

セットバックが必要な物件は、敷地を後退させなければ建て替えができず、敷地面積が減るため建てられる建物が小さくなるなどのデメリットがあることから、通常の物件と比べて売れにくく、価格も安くなる傾向があります。

セットバックが必要な物件を売却しようとしてもなかなか売れない場合は、建物を解体してから売る、セットバックにかかる費用を売却価格から差し引くなどの工夫が求められるでしょう。

7. セットバックが必要な物件を購入検討しても良いケース

セットバックが必要な物件は、通常の物件に比べて土地の利用に一部制約があることから、購入の際は慎重に検討する必要があります。

一方セットバックが必要な物件を購入しても問題ないケースとしては、主に以下の場合が考えられます。

• 希望する予算内で購入できる場合
• セットバック後でも希望する敷地面積となる場合
• 購入後に建て替えをする予定がない場合

7.1. 希望する予算内で購入できる物件の場合

セットバックが必要な物件は、前述した理由により、同じ地域の物件と比べて価格が割安な場合も多いです。このため希望エリアでコストを抑えたい場合は、セットバックが必要な物件を検討するのも一つの手段でしょう。

ただし、セットバックにかかる費用は原則として購入者負担となります。土地の調査費用や道路の舗装工事費用なども含めて、予算内に収まるか確認しましょう。

7.2. セットバック後でも希望する敷地面積となる場合

セットバックが必要な土地は、敷地面積が狭くなるぶん建物のサイズが小さくなるというデメリットがあります。

しかし、元々の土地が広い場合など、セットバック後でも十分な敷地面積が確保できる場合はあまり問題になりません。建物の広さや間取りが希望通りに設計でき、周辺環境も特に問題なければ、セットバックが必要な物件を購入しても差し支えないでしょう。

7.3. 購入後に建て替えをする予定がない場合

セットバックの義務が生じるのは、建物の建て替えまたは新築をする場合です。

メンテナンスやリフォームなどをおこない、すでに建築された建物に住み続ける場合セットバックは必要ありません。

しかし、セットバックの本来の目的は防災性能の向上であるため、安全性を重視するならセットバックを実施するか、他の物件を検討すべきです。
また、将来売却する予定がある場合は、前述したように要セットバック物件は通常の物件と比べて売れにくく、価格も安くなる傾向があることも理解しておきましょう。

8. セットバック後に対応したほうが良いこと

セットバック部分は、実質公共の道路として利用されるため、課税対象外となります。また、自治体によっては資金補助を受けられる場合があるため、利用可能な制度はないか確認しておきましょう。

• 固定資産税の非課税申告をおこなう
• セットバック部分の買い取りが可能か確認する

8.1. 固定資産税の非課税申告をおこなう

土地や家屋などの不動産を所有している方には、毎年固定資産税がかかります。市街化区域内に土地や家屋を所有している場合は、あわせて都市計画税も課せられます。

セットバックをした部分は道路の一部となり、敷地面積から除外されることから、固定資産税・都市計画税の対象外となります。このためセットバックをした場合は、自治体に所定の申告書やセットバックした部分がわかる書類などの必要書類を提出し、非課税の申告をおこないましょう。

固定資産税について詳細を知りたい方は、下記のコラムも合わせてご覧ください。
>>【2024年最新】新築住宅の固定資産税の額は？いつから？減税の申請方法を解説

8.2. セットバック部分の買い取りが可能か確認する

セットバックは、敷地の一部を道路として提供する形になります。「それなら自治体が買い取って欲しい」と思う方もいるかもしれませんが、安全なまちづくりを目的としたルールの一部であることから、寄付(無償提供)となる場合がほとんどです。

しかし、自治体によってはセットバック部分を買い取ったり、助成金が出たりするところもあるため、役所の建築指導課や都市計画課などに確認すると良いでしょう。

9. 家を買う前にセットバックとは何かを知っておこう

セットバックとは、前面道路の幅が建築基準法で定められた最低限(通常4m)に満たない場合に、道路の中心線から一定の距離を後退させて建物を建てることを指します。建て替えや新築のタイミングで土地を後退(セットバック)してもらうことで順次道路を拡大し、将来的に安全で快適なまちづくりを目指します。

セットバックが必要な物件は通常の物件と比べて、土地の利用方法が一部制限されたり、建てられる建物のサイズが小さくなる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。買ったあとに予期せぬトラブルで後悔しないよう、セットバックに関する規定や費用、注意点などを正しく理解しておきましょう。

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