折込チラシやWebサイトで建売住宅の広告を見たときに、「建売」とあるので価格は建物代だけなのか土地代も含まれているのか、疑問に感じたことはありませんか。

注文住宅の場合は、販売価格は住宅のみの金額であり土地代を含んでいませんが、建売住宅は住宅と土地をセット売りしている物件のため、販売価格には土地代も含まれています。

しかし、一戸建て住宅を購入する際には、建物代・土地代以外にも諸費用が発生するので、予算立てする際には注意が必要です。

この記事では、建売住宅購入にかかる費用の内訳や、注文住宅の費用との違いを解説しています。建売住宅購入に際する土地代の計算方法もご紹介していますので、マイホーム購入の予算計画にお役立てください。

1. 建売住宅の値段に土地代は含まれる？

建売物件に限らず、住宅を購入する際は通常、家が建設されている土地も購入しなくてはいけません。その土地にかかる費用のことを「土地代」と言います。

建売住宅を購入する際にかかる費用を解説します。

1.1. 建売住宅は土地代込みの価格

建売住宅の販売価格には土地代が含まれており、ほかにも外構工事・付帯工事の費用も含まれています。そのため、物件購入時に支払う総額は販売価格と大差ありません。

一方、家の設備や間取りを自由に設計できる「注文住宅」の場合は、販売価格は建物本体の費用を示します。建売住宅のように、土地代・外構工事・付帯工事の費用は含まれません。

1.2. 建売住宅で土地代以外にかかる費用

建売住宅購入にかかる費用の内訳を紹介します。

物件購入時に支払う金額には、土地代・外構工事費・付帯工事費以外に、以下の費用が含まれています。

1.2.1. 建物代

そもそも建売住宅とは、不動産会社などが建設した建物を土地とセットで購入できる住宅のことです。

建物は課税対象のため10％（2023年11月時点）の消費税がかかります。もともとの金額が大きいため、消費税額もそれなりの金額になります。なお、土地は消費税の課税対象ではありません。

1.2.2. 諸費用

建売住宅を購入する際は、建物代や土地代に加え、各種手数料・税金などの諸費用が別途でかかります。

建売住宅の購入を検討している方は、販売価格にプラスしてこれらの諸費用がかかることを念頭に置いて、予算を立てましょう。

建売住宅購入に関する諸費用の目安や内訳は、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ併せてご覧ください。
>>建売住宅購入時に必要な諸費用の目安と内訳

1.2.3. オプション工事代

物件購入に際して、網戸やシャッター、表札などのオプションを追加した場合、その金額は販売価格に含まれないため別で加算されます。

付帯工事に含まれているものだと思い、契約後に「別途料金になるとは思わなかった」となるケースは多く見られます。
各工事が基本工事に含まれるのかオプションになるのか、必ず契約を結ぶ前に条件を確認しましょう。

2. 建売住宅と注文住宅の費用の違い

建売住宅と注文住宅では、費用の内訳にどのような違いがあるのかご紹介します。

また、こちらの記事では建売住宅と注文住宅の違いを解説しています。
ぜひ併せてご覧ください。
>>建売と注文住宅の違いは？価格差や特徴の比較から選び方の目安までをご紹介

2.1. 注文住宅では土地代が掲載価格に含まれない

注文住宅の販売価格は建物本体のみの費用を示しているため、土地代を含んでいません。

建売住宅のように住宅と土地をセット売りしていないので、すでに土地を持っている方や、住みたいエリアが決まっている方は注文住宅がおすすめです。

また、土地の購入が必要な場合は、土地が見つかるまで住宅ローンや自己資金の予算立てが難しくなります。

2.2. 注文住宅では付帯工事費が必要

販売価格に、建物代・土地代・外構工事費・付帯工事費を含む建売住宅とは異なり、注文住宅の販売価格に付帯工事費は含まれていません。

付帯工事とは、水道・地盤改良・造成・解体・インテリア・外構などの工事のことです。付帯工事の費用は、土地の状態や希望の工事内容がわからないと決められないため、広告掲載時の価格に含めることができません。

注文住宅を検討している方は、付帯工事費を別に用意しましょう。
また、付帯工事費は高額になりやすいため、契約前におおよその費用を確認することがおすすめです。

3. 建売住宅の価格から土地代を推測する計算方法

建売住宅の販売価格のうち、消費税がかかるのは建物代だけです。
そのため消費額さえわかれば、土地代と建物代を推測できます。

例えば、建売住宅の販売価格が3000万円、消費税額が150万だとします。2023年11月現在の税率は10％なので、まずは以下の計算式から建物代を割り出すことができます。

建物代＝150万(消費税額) ÷ 0.1(税率10%)
建物代＝1500万
(150万 × 10でも同じ結果が割り出せます。)

「販売価格＝土地代 + 建物代 + 建物の消費税」なので、以下の計算式から土地代を割り出すことができます。

土地代＝3000万円(販売価格) - 1500万円(建物代) - 150万円(消費税)
土地代＝1350万円

このように建売住宅の場合は、販売価格と消費税額がわかれば土地代を割り出すことができます。

ただし、消費税額は物件購入時に作成される「売買契約書」に記載されているため、購入の契約段階にならなければ、具体的な土地代を推測することはできません。

4. 建売住宅の土地代と建物代を推定する方法

建売住宅の場合、契約の段階にならないと具体的な土地代を推測することができませんが、以下の方法からおおよその土地代と建物代を推定できます。

4.1. 土地代：周辺の地価相場

土地代の相場は、エリアの地価によって異なります。
建売住宅の土地代は、以下の計算式でざっくりと計算できます。

土地代＝地域ごとの平均的な土地価格(坪単価) × 土地の広さ(坪数)

地域ごとの坪単価は、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」で調べることができます。

4.2. 建物代：建築坪単価

建物代は、土地代の目処が立てば推定できますが、建築均単価がわかることで推測することもできます。

建築坪単価とは、一坪あたりにかかる建築費用のことであり、ハウスメーカーによっては調べることが可能です。

建売住宅の延べ床面積は掲載されているため、一坪の建築にかかっている費用がわかれば、以下の計算式から建物代を推測できます。

建物代＝建築坪単価 × 述べ床面積

5. 建売住宅を購入するメリット・デメリット

建売住宅のメリット・デメリットを紹介します。
住宅購入の検討材料として参考にしてみてください。

5.1. メリット

• 費用総額を抑えられる
• 内装・外装を把握できる
• 入居までの流れがスムーズ
• 住宅ローンの融資が受けやすい

5.2. デメリット

• 設計の自由度が低い
• 建設前・建設中のチェックができない
• 都心から離れた立地
• 土地の状態をチェックできない

>>建売住宅のメリット・デメリットの詳細はこちら

6. まとめ

建売住宅は、建物と土地がセットで売られている物件です。注文住宅とは異なり、土地代が販売価格に含まれているため予算が立てやすいでしょう。

一戸建ての家を購入するには、多額の費用がかかります。実際にかかる金額を把握することや、事前に資金を用意することが大切です。

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