建売住宅と注文住宅の違いは？特徴やメリット・デメリット、どちらが向いているかまで解説
目次
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マイホームを選ぶ際、建売住宅にするか注文住宅にするかで悩む方も多いのではないでしょうか。建売住宅と注文住宅にはそれぞれ異なるメリットとデメリットがあり、自分や家族の価値観や優先事項にしたがって適切なほうを選ぶ必要があります。
この記事では、建売住宅と注文住宅の主な違い、それぞれのメリット・デメリット、向いている方を詳しく解説します。後半では選び方の目安もご紹介するので、マイホーム購入を検討中の方はぜひ参考にしてください。
1. 建売住宅と注文住宅の基本情報
マイホームの購入を検討する際は、建売住宅と注文住宅、それぞれの定義と基本的な特徴を理解することが、ご自身のライフスタイルに合った後悔しない住まい選びの第一歩となります。ここでは、両者の違いをわかりやすく解説します。
1.1. 建売住宅の特徴
建売住宅とは、土地と建物をセットで購入できる新築の一戸建て住宅のことです。建物がすでに完成している場合と、未完成でこれから建てる場合があります。
いずれの場合も土地と建物の総額があらかじめ明確に提示されており、設計プランや間取りについても事前に決まっているケースが大半です。ただし未完成の物件であれば、決められた設計プランをベースにしつつも、壁紙の変更や一部間取りの微調整などに対応してもらえる場合もあります。
なお、よく似た言葉に「分譲住宅」がありますが、建売住宅は「土地と建物をセットで売る」という販売形態を指し、分譲住宅は「分譲地(分割して売り出されている広い土地の一区画)に建てられた住宅」という住宅形態を指します。実務上はほぼ同じ意味で使われることが多いですが、厳密な定義の違いを知っておくと住まい探しがスムーズになります。
建売住宅と分譲住宅の違いは下記のコラムに詳細が載っていますので、併せてご覧ください。
>>建売住宅と分譲住宅の違いは？それぞれの特徴やメリット、向いている方などを解説
1.2. 注文住宅の特徴
注文住宅とは、所有している土地、あるいは新たに購入した土地に建てる、自分たちの希望や条件に合わせた設計・建築の住宅です。ハウスメーカーや工務店、設計事務所に依頼し、二人三脚で家づくりを進めます。
注文住宅最大のメリットは自由度の高さです。間取り、外観デザイン、内装の素材、住宅設備に至るまで、家族の理想やライフスタイルをとことん反映させた、世界に一つだけの家をつくることができます。
注文住宅には、大きく分けて「自由設計型」と「規格型」の2つのタイプがあります。
- 自由設計型：間取りや設備、外観などをゼロから決めていくフルオーダー形式
- 規格型：ハウスメーカーが用意した複数のプランや設備の中から選択していくセミオーダー形式
いずれにしても建売住宅より希望を反映させやすい一方で、費用も高額になりやすいことを覚えておきましょう。
なお、注文住宅を建てるために選べる土地の一種に「建築条件付き土地」があります。一見すると相場よりも価格が抑えられているのでお得に思えますが、代わりに、指定の会社で住宅を建てることが条件とされています。制約なしに自由にオーダーメイドの家づくりを楽しみたい場合は、建築条件のない土地を購入することをおすすめします。
建築条件付き土地については下記のコラムに詳細が載っていますので、併せてご覧ください。
>>建築条件付き土地とは？やめたほうがいい？メリットや注意点を紹介
2. 建売住宅と注文住宅の割合
「建売住宅と注文住宅のどちらを購入しようか？」と考えるとき、他の方がどちらを選んでいるのかも気になるものです。
住宅金融支援機構が実施した「フラット35利用者調査」によると、建売住宅と注文住宅(土地付きを含む)のうち、建てる方の割合が多いのは注文住宅という結果が出ています。
建売住宅：全体に対する割合23.1%
注文住宅：全体に対する割合11.9%
土地付き注文住宅：全体に対する割合23.0%
参照：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」
コストや入居までのスピードを重視して建売住宅を選ぶ層がいる一方で、マイホームは一生に一度の大きな買い物だからこそ、より要望を反映させやすい注文住宅が支持されていることも読み取れます。
建売住宅と注文住宅にはたくさんの違いがあるので、ご家族の希望や予算を踏まえ、ご家庭に合っている住まいを選択することが大切です。
3. 建売住宅と注文住宅の主な違い
ここからは建売住宅と注文住宅の違いを、より詳しく見ていきます。ご自身やご家庭にどちらが向いているのかを判断する際の基準として、ぜひ参考にしてください。
3.1. 費用の総額
一般的に建売住宅と注文住宅では、注文住宅のほうが細部にこだわる分、費用が高くなる傾向にあります。特に土地付き注文住宅の場合、建売住宅と比較して1,000万円以上も平均費用に差が生じています。
建売住宅：3,826万円
注文住宅：3,936万円
土地付き注文住宅：5,007万円
参照：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」
注文住宅は仕様や設備にこだわるほど高くなっていくので、予算をしっかりと決めて、その範囲内でできることを模索していくことが大切です。
その点、建売住宅は費用を抑えられるだけではなく、土地と建物をセットで購入するため、費用の総額がわかりやすいのが特徴といえます。決められた予算内にしっかり収めたい方は、建売住宅のほうが迷いにくいでしょう。
3.2. 設計の柔軟さ
建売住宅と注文住宅では設計の自由度が異なります。建売住宅は完成済みの建物と土地をセット販売するケースと、建設中の建物を事前販売するケースがあります。どちらもベースとなる建物の設計は決まっている場合が大半です。建設中に販売するケースでは一部の設備や内装仕上げなどを選べることもありますが、販売会社の指定する規格やメーカーに選択肢が限られる物件もしばしば見られます。
一方、注文住宅は設計段階からスタートするため、設計事務所や建築会社などとともに一から家づくりに関われるのがポイント。間取りや外観デザインなど、建売住宅では選べない範囲まで自由に設計できるのが魅力です。
3.3. 土地・立地条件
住宅そのものだけでなく、土台となる土地に関しても、建売住宅と注文住宅では大きな差があります。
建売住宅は、不動産会社が住宅用地として仕入れた土地(分譲地など)に、建物を建築して販売する形式です。このため交通の便が良い場所や、生活利便性が高いエリアが多いです。
ただし、土地の広さや形状を自分自身で自由に選ぶことはできません。
注文住宅の場合は、すでに所有している土地に建てるか、自分たちで不動産会社を通じて土地を購入するところから始まります。エリアや広さ、周辺環境を自分たちの基準で選べるのがメリットですが、希望の条件に合う土地が見つかるまで時間がかかるケースも少なくありません。
3.4. 入居までのスケジュール
建売住宅はすでに建物が完成している、もしくは建物が建設中の状態で購入するため、入居に至るまでにかかる期間が短いのが特徴です。マイホームの購入を検討しはじめてから契約まで約1年、契約から入居まで約3〜4ヵ月が目安となります。合計すると1年3ヵ月〜1年半程度見ておけば良いでしょう。
注文住宅は、土地を購入してから建物の設計・施工をおこなう必要があるため、建売住宅に比べて検討期間も工事期間も長くなります。検討開始から契約まで約1年半、契約から入居まで約8ヵ月～1年が目安です。合計すると、検討を始めてから入居まで1年半〜2年程度は見込んでおきたいところです。
3.5. 住宅ローン
建売住宅は土地と建物をセットで購入するため、住宅ローンを一本にまとめて組むことができ、手続きがとてもシンプルです。
注文住宅の場合、土地の購入、着工金、中間金、最終代金と段階ごとに費用が発生し、これらの費用を「つなぎ融資」で支払うケースが大半です。
つなぎ融資とは完成前に必要なお金を一時的に埋める短期のローンを指します。一般的に住宅ローンは建物完成後に実行されますが、それまでにまとまったお金が必要になることもあるため、つなぎ融資が利用されます。
ただしつなぎ融資の利用には利息や手数料が追加でかかるうえ、手続きも煩雑になる点に注意が必要です。建売住宅に比べると、どうしても手続きがやや複雑になります。
3.6. 寿命・アフターサービス
結論からお伝えすると、寿命やアフターサービスの内容は建売・注文という住宅の分類ではなく、ハウスメーカーによって変わります。同様に建物の寿命を左右するのも、「適切な基準で建てられているか・どうメンテナンスされているか」という点です。
すべての新築住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に基づき、主要な構造部分や雨水の浸入を防止する部分について、10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。このため通常は10年間、ハウスメーカーからのアフターサービスを受けられます。しかしハウスメーカーによっては独自に20年、30年の長期保証制度を設けている場合もあります。もちろん、保証内容にも差があります。
建売・注文のどちらを選ぶ場合でも、こうしたサポート体制を比較することが、家の寿命を延ばす重要なポイントです。
3.7. メンテナンス・資産価値
寿命・アフターサービスと違って、メンテナンスや資産価値は建売住宅と注文住宅で異なる特徴を持ちます。
建売住宅は、一般的に広く流通している標準的な部材を使用することが多いため、修繕が必要になった際に部材を調達しやすく、費用も抑えやすい傾向にあります。また、間取りが万人受けするようにつくられていることから、将来売却する際も買い手が見つかりやすく、資産価値が安定しているのが強みです。
一方で注文住宅の場合、特にこだわりの輸入部材や特注品を多用していると、将来の塗り替えや部材・部品の交換時に高額な費用がかかる、あるいは代替品が見つからないなどのリスクがあります。また、個性が強すぎる間取りは売却時に好みが分かれやすく、早期売却が難しくなるのが懸念点です。
4. 建売住宅のメリット・デメリット
ここからは、建売住宅・注文住宅それぞれのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。まずは建売住宅のメリット・デメリットをわかりやすくご紹介します。
なお、以下の記事でも建売住宅のメリット・デメリットをご紹介していますので、併せて参考にしてください。
>>建売住宅のメリット・デメリットとは？向いている方や購入時に確認したい点も紹介
4.1. 建売住宅のメリット
実物が確認でき、スピーディーに入居できる建売住宅には、主に以下のようなメリットがあります。
- 注文住宅に比べてトータルコストを抑えられる
- 価格が明確
- 実物を見てから購入を決められる
- 土地探しの手間がなく、即入居が可能
- 資金計画が立てやすい
建売住宅は、実物を見てから購入を決めたい方や、予算を抑えてスピーディーに新築を手に入れたい方に最適です。土地探しの手間を省くことができ、住宅も万人に使いやすい設計になっています。マイホームの購入を検討してから短期間で入居できるのが大きな魅力です。
まとめると建売住宅は、購入までの効率の良さや資金計画の立てやすさを重視し、手軽にマイホームを実現したいと考える方や、入居希望時期が迫っている方に向いています。
4.2. 建売住宅のデメリット
一方で、建売住宅ならではの設計やプロセスに関するデメリットも存在します。
- 間取りや設備の変更が難しい
- 自分の希望や好みに合わせて変更できない
- 建築プロセスが確認できない場合がある
- 土地の状態を確認しにくい
建売住宅の場合、完成済みだと原則として間取りや設備の変更ができません。自分好みにカスタマイズするためには、基本的に入居後のリフォームが必要です。
また、すでに建物が建っているため、耐震性に直結する基礎や柱などの建築プロセスを直接確認できない不安があります。購入時には信頼できるハウスメーカーを慎重に選ばなければなりません。
さらに、更地の状態を見られないことで地盤の強度や配管の状況といった土地本来の質を判断しにくい点も、将来的なリスクとして考慮しておくべきでしょう。
5. 注文住宅のメリット・デメリット
続いて、注文住宅のメリット・デメリットも見ていきましょう。
5.1. 注文住宅のメリット
自分の理想を形にできる注文住宅には、建売住宅にはないメリットがあります。
- 自分で設計ができて自由度が高い
- 建築プロセスをチェックできる
- 予算のメリハリをつけられる
注文住宅の最大の魅力は、自由度の高さとプロセスの透明性です。
建売住宅ではすでに決まっている間取りに合わせて生活する必要がありますが、注文住宅なら間取りから内装、設備、外観デザインまで、自分の希望どおりにカスタマイズできます。こだわる部分にはしっかりと予算をかけ、不要な設備や仕様はグレードを下げることで、限られた予算内で満足度の高い家づくりも可能です。
また完成済みの建売住宅では、壁の中の構造や基礎工事の様子を直接確認することは困難です。しかし注文住宅であれば、完成までの建築プロセスを定期的に見学し、自分の目で品質を確かめることができるので安心感があります。
5.2. 注文住宅のデメリット
自由度が高い一方で、注文住宅ならではの手間やコストに関するデメリットも理解しておく必要があります。
- 入居までに時間と手間がかかる
- 完成まで実物を確認できない
- 費用が高額になる可能性がある
- 総予算が不透明になりやすい
理想の住まいを実現できる一方で、注文住宅は相談開始から入居まで、早くても約8ヵ月～1年の期間を要します。
また図面やパース(完成予想CG)をもとに契約を進めるため、「完成したらイメージと違った」「実際の空間が図面よりも狭く感じた」といったギャップが生じるリスクがあります。
さらに、希望を詰め込むうちに予算をオーバーしやすい点にも注意が必要です。総予算がわかりづらいので、どうしても予算内に収めたい方ほど設計の時点で迷いやすいかもしれません。
6. 自分は建売住宅と注文住宅のどちらが向いている？
建売住宅と注文住宅には異なるメリット・デメリットがあり、一概にどちらが良いとはいえません。そこで、建売住宅か注文住宅かを選ぶにあたって判断基準となる目安をご紹介します。
6.1. 建売住宅に向いているタイプ
コストやスピードを重視する方は建売住宅が向いています。具体的には次のような条件に当てはまる方です。
- 完成した家を見てから購入したい方
- なるべくコストを抑えて新築戸建てを買いたい方
- できるだけ少ない手間で質の高い土地と家を手に入れたい方
- すぐにでも引っ越ししたい方、明確な入居時期が決まっている方
- 土地を所有しておらず、土地と家をまとめて購入したい方
建売住宅は、間取りや内装などが完成した実物を、ご自身の目で見てから購入を決めたい方に適しています。土地と建物がセットで販売されているため、土地探しから始める手間が省けるうえ、総予算も事前に把握しやすく、コストを抑えながら計画的に新築住宅を購入できます。
また、プロが企画・設計した機能的な住まいにすぐに入居できるため、一からつくるほどの強いこだわりがなく、スピーディーに新生活をスタートさせたい方にも向いています。
6.2. 注文住宅に向いているタイプ
こだわりを形にしたい方は注文住宅が向いています。特に以下のような要望をお持ちの方におすすめです。
- 費用や時間がかかっても、自分らしいデザインの家を建てたい方
- 建売では叶えられない細かなこだわりを大切にしたい方
- すでに土地を持っていて、そこに家を建てたい方
- 土地探しや業者との打ち合わせの手間をいとわない方
注文住宅に向いているのは、将来の家族構成やライフスタイルの変化を見据え、間取りに柔軟性を持たせたい方です。また、耐震性や断熱性、自然素材の導入など、目に見えない住宅性能に独自の高い基準を求める方にも向いています。
家づくりは決めることが多く大変な面もありますが、素材選びから設計まで深く関わり、ゼロから理想の住まいを形にできるのが魅力です。「プロセスそのもの」をワクワクして楽しめるタイプの方におすすめです。
7. 建売住宅と注文住宅探しで押さえておきたいヒント
建売住宅と注文住宅、どちらを選ぶにしても、後悔しない家探し・家づくりのために押さえておきたい共通のポイントがいくつかあります。
- 自分自身や家庭に合った予算を設定する
- 立地、広さ、間取りなどの条件を具体的にして、優先順位をつける
- 不動産ポータルサイトや不動産会社で希望条件に合う物件を探す
- 実際に物件を見に行って、周辺環境も併せて確認する
- 住宅性能をチェックする
特に建売住宅は、完成した実物を見てから購入を判断できる大きなメリットがありますが、実際の物件を目の前にすると雰囲気に流され、本来希望していた条件を見失ってしまうことも少なくありません。だからこそ、物件探しや見学を始める前に、まずは予算をしっかり設定することが大切です。そのうえで、立地や広さ、間取りといった条件を具体化し、絶対に譲れないものから優先順位を明確にしておきましょう。
8. 建売を検討中なら、高品質な住まいリーブルガーデンをチェック
土地と建物がセットで販売される建売住宅と、土地と建物を別々で購入する注文住宅。コストを抑えながら短期間で入居できる建売住宅に対し、注文住宅は自由度が高くこだわりの住まいを実現できるのが魅力です。
どちらも異なるメリット・デメリットを持っており、向いている方や家庭も異なるので、後悔しないよう、予算や希望に合ったタイプの住宅を選びましょう。
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