一戸建てを購入したら、そのあとは毎年、固定資産税を支払う必要があります。一戸建ての固定資産税がいくらになるか、気になっている方もいるでしょう。

そこで今回は、一戸建てをはじめとする持ち家の固定資産税の計算方法や利用できる軽減措置などを解説します。価格帯別のシミュレーションや固定資産税の負担を抑える方法もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

1. 持ち家の固定資産税はいくら？

不動産にかかる固定資産税は、土地や建物の大きさによって金額が異なります。まずは、固定資産税の意味や、持ち家(一戸建て・マンション)の固定資産税の目安・相場を詳しく見ていきましょう。

1.1. そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、流通や販売を目的とせず、長期間にわたって所有する資産に課される税金です。地方自治体が徴収する地方税で、固定資産の所在地の市区町村に毎年納税します。

固定資産の代表例は、土地や建物などの不動産です。所有しているかどうかが基準となるため、住宅だけでなく、店舗・倉庫などの家屋も課税対象となります。

また、会社や個人事業主が事業のために所有する構築物や工具、器具などの償却資産も課税対象です。

持ち家にかかる固定資産税は、土地にかかる固定資産税と建物にかかる固定資産税、それぞれ「固定資産税評価額」に基づいて算出されます。建物は、経年劣化により資産価値としての評価額が下がるため、固定資産税は年数が経つと減額します。

1.2. 持ち家の固定資産税の平均額・目安

3,000万円〜4,000万円の新築戸建て住宅を購入したと仮定した場合、一戸建ての固定資産税の相場は、平均10万円から15万円です。

ただし、築年数や建築素材、周辺地域の時価などが関係しており、地域によっても税率は異なるため、あくまでも目安となります。

住宅の種類ごと(新築一戸建て・中古一戸建て・新築マンション・中古マンション)の固定資産税の比較例は、以下のとおりです。

＜新築一戸建て＞
【条件】木造、土地：1,500万円、建物：2,500万円　合計：4,000万円

	土地にかかる固定資産税	建物部分にかかる固定資産税	合計
1年	2万4,500円	8万4,000円	10万8,500円
3年	2万4,500円	7万3,500円	9万8,000円
5年	2万4,500円	13万4,400円	15万8,900円
10年	2万4,500円	10万5,000円	12万9,500円

＜中古一戸建て＞
【条件】木造、土地1,500万円、建物1,500万円、築15年　合計：3,000万円

	土地にかかる固定資産税	建物部分にかかる固定資産税	合計
1年	2万4,500円	4万6,700円	7万1,200円
3年	2万4,500円	4万円	6万4,500円
5年	2万4,500円	3万5,300円	5万9,800円
10年	2万4,500円	2万7,000円	5万1,500円

＜新築マンション＞
【条件】鉄筋鉄骨造、土地：1,000万円、建物：3,000万円　合計：4,000万円

	土地にかかる固定資産税	建物部分にかかる固定資産税	合計
1年	1万6,300円	12万700円	13万7,000円
3年	1万6,300円	11万3,900円	13万200円
5年	1万6,300円	10万8,000円	12万4,3000円
10年	1万6,300円	18万6,400円	20万2,700円

＜中古マンション＞
【条件】鉄筋鉄骨造、土地：1,000万円、建物：2,500万円、築15年　合計：3,500万円

	土地にかかる固定資産税	建物部分にかかる固定資産税	合計
1年	1万6,300円	13万700円	14万7,000円
3年	1万6,300円	12万900円	13万7,200円
5年	1万6,300円	11万1,000円	12万7,300円
10年	1万6,300円	8万8,000円	10万4,300円

土地や建物の評価額によっても異なりますが、一般的には上記のように、マンションのほうが一戸建てよりも固定資産税は高くなる傾向にあります。

また、築年数が5年のときにマンションと一戸建ての固定資産税の差が小さくなっていますが、これは新築住宅の特例措置の期間が影響しています。新築住宅の特例措置とは、一般住宅の場合戸建ては3年まで、マンションは5年まで課税基準額が1/2に軽減される減税制度です。

計算方法に関しては、3.一戸建ての固定資産税の計算方法は？で詳しく解説しますので、併せてご確認ください。

2. 固定資産税には軽減措置がある

持ち家を所有する方の税負担を減らすために、「住宅用地の軽減措置特例」や「新築住宅に係る固定資産税の軽減措置」などの制度があります。

これらの軽減措置を利用するには、「住宅用地等申告書」を作成し、各市区町村の役所に提出する必要があります。ただし、なかには条件を満たしていれば自動的に翌年度の税額に反映される自治体もあるため、役所に確認しましょう。

2.1. 土地の場合

以下のような土地に建物が建築されていると、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。

区分	面積	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	200㎡以下の部分	6分の1に軽減	3分の1に軽減
一般住宅用地	200㎡を超える部分	3分の1に軽減	3分の2に軽減

上記のとおり、住宅用地の軽減措置特例を活用すると、最大で6分の1まで固定資産税を削減できます。

例えば、固定資産税評価額1,500万円の土地(100㎡)を所有している場合は、通常1,500万円×1.4%(税率)=21万円の固定資産税がかかります。

しかし、土地が小規模住宅用地の場合、1,500万円×1/6×1.4%(税率)=3万5,000円と、約17万5,000円の節税効果があります。

2.2. 新築住宅の場合

1.2 持ち家の固定資産税の平均額・目安を見ると新築一戸建ては3年目以降、新築マンションは5年目以降に固定資産税が増えているように見えます。これは、新築住宅に係る固定資産税の軽減措置の適用期間が終了したためです。

新築住宅に係る固定資産税の軽減措置とは、一定期間、固定資産税額が1/2に軽減される制度です。税額が軽減される期間は、住宅の種類によって以下のように異なります。

住宅の種類	適用期間
2階以下の戸建て住宅	新築後3年間
2階以下の戸建て住宅(長期優良住宅)	新築後5年間
3階建て以上の耐火・準耐火構造のマンション・一戸建て	新築後5年間
3階建て以上の耐火・準耐火構造のマンション・一戸建て(長期優良住宅)	新築後7年間

また、新築住宅に係る固定資産税の軽減措置を活用するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 2024年3月31日までに建築した新築住宅
• 居住部分の床面積が50㎡以上、280㎡以下
• 併用住宅の場合、居住部分の割合が2分の1以上

ただし、土砂災害特別警戒区域に建築された場合は、新築住宅であっても適用対象外となる条件があるため確認しましょう。

新築住宅に対する固定資産税の軽減措置は、令和6年3月31日までが適用期限でした。しかし、令和6年に2年間延長が決定し、現在は令和8年3月31日までが期限となっています。

参照：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

3. 一戸建ての固定資産税の計算方法は？

一戸建ての固定資産税は、「固定資産税評価額×税率(1.4％)」で計算されます。

固定資産税評価額とは、各自治体が不動産(土地・家屋)の価額を評価したものです。固定資産税の納税額を計算する基準であり、3年に1回見直されます。対象の土地や不動産の固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税課税明細書で確認が可能です。

つまり、固定資産税額を求めるには、建物と土地それぞれの固定資産税評価額を知る必要があります。

ここからは、土地と建物、それぞれの固定資産税評価額の目安や固定資産税の計算方法を解説します。

3.1. 土地にかかる固定資産税

土地の固定資産税評価額は、以下が目安となります。

土地の固定資産税評価額＝地価公示価格×70%

上記の式に当てはめると、土地を2,500万円で購入した場合、その固定資産税評価額は以下のように計算できます。

2,500万円×70%=1,750万円

また、居住用の家屋が建っている住宅用地には、2. 固定資産税で適用される軽減措置で説明したように、固定資産税の軽減措置が適用されます。

住宅用地の特例措置が適用されると、200㎡以下の場合は課税額が1/6、200㎡を超える場合は、超えた部分の課税額が1/3にそれぞれ軽減されます。

このため購入した土地が180㎡の場合は、

1,750万円×1/6×1.4%=4万833円

となり、土地にかかる固定資産税の納税額は4万833円となります。

3.2. 建物にかかる固定資産税

建物の固定資産税評価額は、以下の式で概算が可能です。

建物の固定資産税評価額=再建築費(建築費×60%)×経年減点補正率

再建築費とは、建物をその場所に再び建築する場合に必要とされる建築費のことです。経年減点補正率は、経年劣化による資産価値の下落を反映します。

参考：法務局「経年減価補正率表」

さらに、2. 固定資産税で適用される軽減措置で説明したように、新築の戸建ては3年間(長期優良住宅は5年間)、新築マンションは5年間(長期優良住宅は7年間)、課税額が1/2に減額されます。

このように、一戸建てにかかる固定資産税は、建築費や築年数、適用可能な特例措置などによって異なります。

新築・中古それぞれの一戸建ての建物にかかる固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

3.2.1. 新築の一戸建て

新築の一戸建ての建物にかかる固定資産税

再建築費(建築費×60%)×80%(経年減価格補正率)×1/2(新築住宅特例)×1.4%(税率)

建物の固定資産税評価額は、再建築費×経年減点補正率が目安となります。再建築費の目安は建築費の60%、新築(経過年数:1年)の経年減点補正率は80%です。
参考：法務局「経年減価補正率表」

また、新築住宅の特例措置が適用されるため、一般の住宅の場合は3年間、長期優良住宅の場合は5年間課税標準額が1/2に減額されます。

3.2.2. 中古の一戸建て

新築住宅の特例措置は、築5年以上の中古住宅には適用されません。
そのため中古の一戸建ての建物にかかる固定資産税の計算式は以下となります。

中古の一戸建ての建物にかかる固定資産税

再建築費(建築費の60%)×築年数に応じた経年減点補正率×1.4%(税率)

4. 価格別の固定資産税のシミュレーション

固定資産税は、固定資産税評価額をもとに決まるため、土地、建物の価値が高いほど金額も高くなります。

そこで、ここからは3,000万円、4,000万円、5,000万円と価格別に一戸建ての固定資産税の計算シミュレーションをご紹介します。

原則として、建物の固定資産税評価額は、経年劣化を反映して徐々に下がっていきます。

それに対して土地は物理的に劣化しないため、建物のように価値が毎年減少することはありません。ただし、周辺の地価や用途地域の変更によって、評価額が変動することがあります。

4.1. 3,000万円の一戸建て

まずは、予算3,000万円(内訳：土地代1,500万円・建物代1,500万円)で一戸建てを購入した場合の固定資産税(土地・建物の合計)は以下のとおりです。

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	7万4,900円	6万7,300円
3年	6万8,600円	6万2,300円
5年	10万5,100円	5万6,000円
10年	8万7,500円	5万1,000円

【比較条件】
土地……新築・中古住宅同一条件 180㎡
新築……一般住宅・木造・建物の床面積：100㎡
中古住宅……一般住宅・木造・築15年・建物の床面積：100㎡

土地は市況による評価替えは都合上考慮せず、以下の式により毎年約2万4,500円の固定資産税がかかる計算です。

1,500万円×70%(固定資産税評価額)×1/6(住宅用地特例)×1.4%(税率)=約2万4,500円

4.2. 4,000万円の一戸建て

次に、予算4,000万円(内訳：土地代2,000万円・建物代2,000万円)で一戸建てを購入した場合の固定資産税(土地・建物の合計)は以下のとおりです。

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	9万9,900円	8万9,800円
3年	9万1,500円	8万3,100円
5年	8万6,500円	7万4,700円
10年	11万6,700円	6万8,000円

【比較条件】
土地……新築・中古住宅同一条件 180㎡
新築……長期優良住宅・木造・建物の床面積：100㎡
中古住宅……一般住宅・木造・築15年・建物の床面積：100㎡

今回は、長期優良住宅を建てたケースで計算しているため、新築住宅の特例措置が5年間適用されています。(一般住宅は3年間)

土地は以下の式により、毎年約3万2,700円の固定資産税がかかる計算です。

2,000万円×70%(固定資産税評価額)×1/6(住宅用地特例)×1.4%(税率)=約3万2,700円

4.3. 5,000万円の一戸建て

最後に、予算5,000万円(内訳：土地代2,000万円・建物代3,000万円)で一戸建てを購入した場合の固定資産税(土地・建物の合計)は以下のとおりです。

	新築一戸建て	中古一戸建て
1年	14万4,400円	12万9,300円
3年	13万1,800円	11万9,200円
5年	12万4,200円	10万6,600円
10年	16万9,600円	9万6,500円

【比較条件】
土地……新築・中古住宅同一条件 300㎡
新築……長期優良住宅・木造・建物の床面積：120㎡
中古住宅……一般住宅・木造・築15年・建物の床面積：120㎡

予算4,000万円台と同様、長期優良住宅を建てたケースで計算しています。(新築住宅の特例措置が5年間適用)

また、土地面積300㎡のうち200㎡が小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地扱いになり、それぞれの部分が以下の軽減措置を受けます。

a)小規模住宅用地200㎡分の計算式:

2,000万円×70%×200㎡/300㎡×1/6(小規模住宅用地の特例)＝約155万5,600円

b)一般住宅用地100㎡分:の計算式

2,000万円×70%×100㎡/300㎡×1/3(一般住宅用地の特例)=約155万5,600円

a+bで課税標準額は311万1,200円。これに税率1.4%をかけると、毎年の土地の固定資産税額は約4万3,600円になります。

5. 固定資産税と都市計画税の違い

建物や土地を市街化区域内に所有している場合は、固定資産税だけでなく都市計画税を納める必要があります。

5.1. 都市計画税とは

都市計画税とは、道路や公園など公共施設の整備をおこなう都市計画事業や、土地区画整理事業などの財源に充てることを目的とした市町村税です。(東京23区の場合は都税)

すでに市街地となっている区域や、今後10年以内に優先的に市街化を進めるべきとされる市街化区域に所在する家屋や土地に課税されます。

5.2. 都市計画税の計算方法

都市計画税は、土地と家屋の固定資産税と併せて課税されます。
都市計画税の計算方法は以下のとおりです。

＜土地＞

都市計画税＝課税標準額×0.3%(税率)

＜家屋＞

固定資産課税台帳に登録されている価格×0.3％

課税標準額とは、都市計画税の税額を計算する基礎となるもので、固定資産税評価額が用いられるのが一般的です。税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%と定められています。

住宅用地は、軽減措置により小規模住宅用地(専用住宅1戸につき面積が200㎡まで)の場合は固定資産税の1/3、その他の住宅用地の場合は2/3に課税額が軽減されます。

市街化区域で、180㎡の土地を2,500万円で購入し、本体価格3,000万円の注文住宅を建てた場合の都市計画税の計算例は以下のとおりです。

【土地にかかる都市計画税】

固定資産税評価額＝2,500万円×70%=1,750万円 課税標準額＝1,750万円×1/3(小規模住宅用地の特例)=583万3,333円 納税額=583万3,333円×0.3% (税率)=1万7,500円

【建物にかかる都市計画税】

固定資産税評価額(課税標準額)＝3,000万円(建築費)×60%×80%(経年減点補正率)=1,440万円 納税額=1,440万円×0.3% (税率)=4万3,200円

都市計画税では、新築住宅に対する税負担軽減の特例措置は原則としてありません。ただし、条例で軽減の特例を設けている市町村もあります。

6. 固定資産税に関するよくある質問

最後に、固定資産税に関するよくある質問にQ&A形式でお答えします。

6.1. 固定資産税を抑える方法とは？

税負担を軽くしたいなら、固定資産を必要以上に増やさないようにしましょう。また、同額の固定資産税でも、クレジットカードで支払えばポイントが付与されるためお得です。

住宅に関しては、新築住宅を購入すれば「新築住宅に係る固定資産税の軽減措置」が適用されます。戸建て住宅なら3年間(長期優良住宅は5年間)、マンションなら5年間(長期優良住宅は7年間)、固定資産税が1/2に減額されます。

また、リフォームをおこなう場合、下記の条件に該当すれば固定資産税の軽減措置が受けられます。

• バリアフリー改修工事をした住宅
• 省エネ改修工事をした住宅
• 耐震改修工事をおこなった要安全確認計画記載建築物

リフォームに取り組む際は、事前に上記の条件に当てはまるか確認すると良いでしょう。

さらに別荘を持っている、実家を相続したなどの理由で家を2つ以上所有している場合は注意が必要です。「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策特別措置法)」により、「特定空き家等」として市区町村から勧告を受けると、固定資産税が最大6倍まで跳ね上がる恐れがあります。

倒壊の恐れがある、衛生面に問題がある(ゴミ屋敷)など、周囲に危険や迷惑を及ぼす可能性があると「特定空き家等」に指定されるため、適切な管理を心がけましょう。
参照：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」

6.2. 固定資産税が決定するまでの流れは？

固定資産税は、各自治体が決定した評価額(固定資産評価額)をもとに金額が計算されます。固定資産評価額は、固定資産の種類ごとに評価方法や基準が異なります。

例えば、家屋の場合は家屋調査の結果が評価額の基準です。新築住宅の場合、築後1ヵ月〜3ヵ月の間に自治体から連絡があり、屋根や外壁に使用されている資材や設備の種類などがチェックされます。

家屋調査で決まった固定資産税評価額は、役所にある固定資産課税台帳や固定資産評価証明書で確認可能です。もし固定資産税の金額に納得できなければ、その旨を固定資産税評価審査委員会に申し出れば、再審査を受けられます。

6.3. 納税の時期はいつ？

自治体によっても異なりますが、毎年4月〜6月に納税通知書が送られてきます。課税対象となる不動産や評価額、適用されている軽減措置などが記載されているため、内容をしっかり確認しましょう。

固定資産税は、納税通知書と併せて送付される納付書を使って、6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回にわけて支払うのが一般的です。また、一年分を一括で納めることもできます。

例えば、東京都23区の令和7年度の納期は以下のとおりです。

第1期　2025年6月1日から6月30日まで 第2期　2025年9月1日から9月30日まで 第3期　2025年12月1日から2026年1月5日まで 第4期　2026年2月1日から3月2日まで ※納税通知書は6月2日に発送

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者が納税の義務を負います。ただし、不動産売買契約の際は、引渡し日以降の税額を買い主が負担するよう取り決めるのが一般的です。

6.4. どのように払うの？

固定資産税は、自治体によって利用できる支払い方法が異なります。また、支払い方法によって利用可能な上限額も異なるため、事前に確認しましょう。一般的な支払い方法は以下のとおりです。

• 口座振替
• クレジットカード
• 金融機関・市役所の窓口
• コンビニでの現金支払い
• ペイジー
• スマートフォン決済アプリ
• 電子マネー

ペイジーとは、インターネットバンキングやATMから税金の支払いができるサービスです。さらに最近ではスマートフォンやタブレットにインストールすることで税金を納付できるアプリも登場しています。

万が一納付期限に間に合わなかった場合は、税額とは別に延滞金がかかるため注意が必要です。延滞金の税率は、納付期限の翌日から1ヵ月までは年2.4％、1ヵ月経過後は年8.7％です。
参照：国税庁「延滞税について」

延滞金の金額は、納付期限の翌日から実際の納付日まで日割り計算され、未納期間に応じて増えていきます。忘れずに支払いましょう。

7. 一戸建ての購入を検討中なら、「リーブルガーデン」がおすすめ

固定資産税とは、長期間にわたって所有する資産に課される税金です。手放さない限り毎年支払う必要があるため、持ち家を購入する際は維持費の一部として、資金計画に組み込んでおく必要があります。

利用できる軽減措置を確認したうえで、購入済みまたは購入予定の一戸建ての固定資産税をシミュレーションし、事前に費用を把握しておきましょう。

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※1 分譲戸建て住宅市場におけるシェア(2023年4月1日～2024年3月31日住宅産業研究所調べ)

>>リーブルガーデン｜一建設の新築一戸建て（分譲住宅・建売）