建売住宅とは？

建売住宅とは、建物(住宅)と土地がセットになって販売されているものを指します。既に住宅が建てられているものだけでなく、これから住宅を建築予定のものも含んでおり、コストを抑えながら新築の戸建てに住みたい方を中心に人気を集めています。

しばしば、注文住宅と比較されることがありますが、メリットとデメリットはそれぞれ異なります。建売住宅は、基本的に既に建設済みの住宅と土地がセットになっているため、注文住宅のように時間や手間、コストはかかりません。土地を所有していない人にとっても、購入しやすい住宅と言えるでしょう。

分譲住宅や注文住宅との違い

分譲住宅との違い

建売住宅は、分譲住宅と同じ意味で使われることが多いです。厳密に言うと、建売住宅は土地と住宅がセットになって販売されているものを指しますが、分譲住宅は、まとまった土地をいくつかに分割し、そこに建てて販売される住宅のことを指します。

こうした特徴から、分譲住宅の場合は同じエリアに同じような住宅が複数建ち並んだ状態で販売されることも多いです。分譲宅地内は1つの街並みとして成立するような、一体感が感じられるように創られており、個性的な間取りや見た目ではなく、多くの方が快適だと感じられる、一般的な住まいであることも特徴です。

分譲住宅も、住宅と土地がセットになって売られていることから、建売住宅の一部です。しかし、そもそも建売住宅の多くは分譲地に建てられていることから、この2つは同じような意味で用いられています。

注文住宅との違い

注文住宅の場合、自分の希望を存分に反映させて家を建てることが可能です。建売住宅のように、既存の住宅から選ぶのではありません。間取りやデザインの細かな部分を伝えたり、家族構成やライフスタイルに合った設計を提案してもらったりしながら、最初から最後までしっかりと関わることで理想に近い住まいが実現できます。

土地は、もともと所有している場所や新たに購入して選ぶこととなります。住宅の建築にかかる時間や手間、コストは建売住宅より高額になることが多いですが、土地選びからとなるとさらに時間を要するでしょう。

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建売住宅のメリット

比較的リーズナブルに購入できる

建売住宅は、注文住宅よりもリーズナブルな価格で購入しやすい点が大きなメリットです。例え、注文住宅で同じような家を建てたとしても、建売住宅の方が安上がりだと言われるのには、資材や人件費が安く済むことが関係しています。

建売住宅の場合、複雑な間取りはあまり採用されません。流通量の多い資材を、余すことなく大量に建てることがコストダウンにつながっています。つまり、価格が安いからといって建売住宅が劣るわけではなく、効率的なシステムが整備されているからこそ、リーズナブルな価格帯が実現しているということです。

短期間で手間をかけずに購入できる

建売住宅の場合、既に建設済みの住宅か建設予定の住宅を購入することとなります。したがって、自分で間取りや建材などを選ぶ必要はありません。家を建てる際は様々な申請も必要ですが、建売住宅の場合はその手続きも既に済まされています。

見学会など、気軽に足を運んで建物の内覧ができる機会も豊富で、実際の建物を見ながら検討できることから、実際の生活をイメージしやすい点もメリットです。部屋の採光や窓から見える景色、遮音性など、快適性についても事前に確認しやすいでしょう。

資金繰りがしやすい

土地と建設済みの建物がセットで販売されている建売住宅だからこそ、費用の支払いはシンプルです。注文住宅で土地と建物を両方購入する場合に比べると、住宅ローンの融資も受けやすく、審査も比較的スムーズです。あらかじめ全体の費用が決まっていることから、資金計画が立てやすく、購入前にしっかりとシミュレーションすることが可能です。住宅ローンを組んだとしても、無理がない範囲かどうかを見て決めることができます。

建売住宅のデメリット

間取りや設備へのこだわりが強い人には不向き

建売住宅は既に建設されている住宅を購入することとなるため、間取りや設備、建材などにこだわりがあっても反映することができません。分譲住宅の場合は周囲には同じような建て方をした住宅が多く、個性を求めるのは難しいでしょう。自分なりの理想が固まっている方にとっては、なかなか思い通りの住宅に出会えない可能性があります。

土地の状態が判断しにくい

地震の多い日本だからこそ、地盤の状態が気になる方が多いのではないでしょうか。建売住宅の場合、既に整地された土地にあることから、土地の状態を判断するのが困難です。耐震性や耐久性の高い地盤がつくられているかどうかや、基礎工事が適正に行われているかどうかが重要となります。

良心的な建売業者であれば、契約時に地盤調査報告書、軟弱地盤であれば地盤改良工事報告書の説明があり、また地盤に関しての長期保証が付いているケースが多いです。これらの説明をしっかりと受ける事が重要です。

建売住宅に向いている人

事前に良く確認したい方

住宅の購入前に実物を見てよく確認したい方は、既に建設された状態で販売される建売住宅が向いています。実際に家の中に入って間取りを確認できることは、慎重に検討を重ねたい人にとって大きなメリットにもなるでしょう。家という、大きな買い物で「失敗したくない」と考えるのは当然のこと。建売住宅は、見た目や内装、立地などトータルで把握できるため、購入前の不安が大きい人にもおすすめです。

時間や手間が惜しい方

間取りなどにはこだわりがない、一般的な住まいでいいと考える方にとっては、建売住宅は少ない手間で購入できる点もメリットです。土地と住宅をセットで購入できるため資金計画も立てやすく、できるだけ早く引っ越したいと考える方にも向いているでしょう。

建売住宅の購入にかかる費用

建売住宅の購入で大部分を占めるのは土地建物代ですが、税金や手数料といったその他の費用もかかることを押さえておきましょう。こうした諸費用は、ハウスメーカーや工務店で異なりますが、おおよそ全体の6％～8％が目安です。

印紙税

契約書に貼る印紙にかかる費用です。住宅購入においては、土地と建物の売買契約を交わす「売買契約書」や住宅を建てる際の契約に用いる「建設工事請負契約書」、住宅ローンを組む際の「住宅ローン契約書」などの契約書が用いられます。

上記の契約書は印紙税法によって定められた課税文書に該当するため、取引金額に応じた印紙を購入のうえ契約書に貼り付けなければなりません。印紙を貼り付け、印鑑で割り印を押印すれば納税したものとみなされます。

住宅の取引金額が1,000万～5,000万円の場合、印紙税は2万円です。

参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

なお、オンラインでの契約の場合、印紙税はかかりません。

手付金

手付金は住宅購入の意思を示すために売主へ先払いするお金のことで、売買契約時に支払うことが多いです。これにより、お互いのキャンセルを避けるという役割があります。

先に支払った手付金は、最終的に住宅の購入価格の一部として充当されます。

手付金の金額は業者によって異なりますが、購入価格の5～10％程度となるケースが一般的です。

頭金と混同されることが多いですが、頭金は買主が「住宅ローンの借入額を減らすこと」を目的に、自己資金で購入価格の一部を支払うというものです。そのため頭金は買主の意思により、減らしたり増やしたりすることができます。

仲介手数料

住宅購入の仲介をする不動産会社に対して支払う費用です。不動産会社は顧客からの相談内容に応じて住宅購入をサポートするため、契約が成立したらその成功報酬として仲介手数料を支払います。当然ながら、不動産会社などの仲介業者を介さず売主と直接取引をした場合は不要です。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で計算方法が定められており、「物件価格×3％+6万円+消費税（10％）」で算出した金額が上限となります。3％の部分は物件価格が400万円を超える場合における掛け率の上限であり、400万円以下なら4%以内、200万円以下なら5％以内と定められています。

登記費用

住宅を購入する際、土地や建物の権利を示すために「登記」が必要です。法的に義務付けられてはいませんが、権利関係のトラブルを防止するため事実上は必須の手続きと考えて良いでしょう。

所有権の登記や、住宅ローンでの抵当権の設定登記にかかる手続きでは、登録免許税という税金と司法書士への手数料がかかります。

登録免許税の税額は固定資産の評価額に一定の税率をかけて算出されますが、基準価格については自治体などによって異なります。ただし、登録免許税は物件価格の1％以内に収まる場合がほとんどです。なお、建物や抵当権の登記に関しては一定の要件を満たした場合、軽減措置の対象となります。

司法書士への手数料は各事務所が自由に設定していますが、相場は5万〜10万円程度です。

参照： 司法書士の報酬アンケート｜日本司法書士連合会
https://www.shiho-shoshi.or.jp//cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

不動産取得税

土地・家屋の購入や贈与、家屋の建築などで不動産の取得時に課せられる税金です。取得した不動産について登記の有無、有償・無償を問わず必ず課税対象となります。

税額の計算方法は「取得した不動産の価格×税率」で、税率は土地や住宅が3%、住宅以外の家屋が4％です。ただし住宅の取得に関しては軽減措置が設けられており、一定の要件を満たす住宅の不動産取得税が大幅に減額されます。この軽減措置は自動的に適用されるわけではないため、忘れずに申請しなければなりません。

（一般的に新築建売住宅の場合は「減免申請をすることで0円（税金はかからない）」になるケースがほとんどです）

住宅ローン借入費用

住宅ローンを借りて購入する場合は、住宅ローンを借りる金融機関への、融資手数料や保証料、印紙税のことを指します。住宅ローン借入費用とは、それらの費用の総称です。

融資手数料は3～5万円程度になるケースが一般的ですが、金融機関によっては一定の掛け率を物件価格にかけて算出することもあるため、事前に確認しておきましょう。

保証料は万が一住宅ローンの返済が滞ってしまった際、代わりに支払ってくれる保証人や保証会社への依頼料となります。金額は返済期間や融資額によって異なる他、一括払いか分割払いかの選択が可能です。

一般的に保証料は1,000万円につき20万円程度かかるため、分割払いの方が初期の負担を抑えられます。ただし分割払いだと金利が上乗せされることが多く、一括払いよりも支払総額が高くなります。

各種保険料

地震や火災などに備えて保険に加入する場合の費用です。住宅ローンの審査において、火災保険に加入していることも条件のひとつとされています。金額は加入する保険のプランによって変わりますが、15～50万円程度の保険料を一括払いするケースが一般的です。

なお、火災保険では火災や爆発の他に落雷・風災・雪災・水災などの自然災害による損害が補償されます。その一方で、地震・噴火や地震・噴火が起因となる災害（地震で発生した津波など）による損害は補償されません。これを補償してくれる「地震保険」にも加入する場合は、別途10万円前後が加算されます。

固定資産税・都市計画税

毎年、1月1日時点で不動産を所有している者が支払う税金が固定資産税です。固定資産税は、所有する固定資産の評価額（課税標準額）に、税率を掛けて求めます。標準税率は1.4％ですが、自治体によって異なり、1.5％や1.6％の場合もあります。

都市計画税は「市街化区域」に不動産を所有している場合にのみ課されます。所有する固定資産の評価額（課税標準額）に自治体ごとに条例で定められた税率を掛けて求めます。なお、税率の上限は0.3％と定められています。市街化区域に該当しているかどうかは、自治体や不動産会社に問い合わせてみましょう。

>>建売住宅購入時に必要な諸費用の目安と内訳

建売住宅の注意点

住宅へのこだわりが反映されない

建売住宅では、設備や間取りなどを自由に設定することはほとんどできません。まだ住宅が建設されていない状態で契約すれば、住宅設備（キッチン扉等）のカラーなどを選ぶことができる可能性もありますが、大幅な変更は困難です。理想となる住まいへのイメージがあればあるほど、物足りなさや不満を感じるかもしれません。

立地から選ぶことが困難

住みたいと考える理想の立地に、必ずしも建売住宅があるとは限りません。住宅の間取りやデザインに満足していても、立地の面から満足できない場合もあるため、注意が必要です。リフォームできる住宅とは違い、立地そのものは後に変えることができないため、慎重な検討が必要でしょう。

建築会社が選べないことも

完成後の建売住宅を購入する場合、品質管理がきちんと行われているかどうかは目に見える範囲の施工不良の有無のチェックやハウスメーカー等の説明を受けるくらいでしか確認できません。地盤がしっかりしているか、完成検査の結果がどうなっているか、完成後の保証はどこまで行われるのかについては、しっかりと説明を受けるようにしましょう。

周囲の住宅と似たデザインになりやすい

分譲地での建売住宅の場合は、周囲の住宅と似た雰囲気の外観になりやすいため、個性的なデザインや外観にこだわりたい方には不向きかもしれません。全く同一の住宅ではなくても、外壁の素材や玄関扉、窓枠などには同じ素材が用いられることも多々あり、全体的な雰囲気が似てくるのは仕方がないことですが、こだわりがある方にとっては不満を感じやすいポイントでしょう。

まとめ

建売住宅は、コストや手間を抑えて戸建てが購入できる点が大きなメリットです。土地を探したり、一から住まいのことを話し合う必要はなく、完成済みの物件であればスムーズに購入までたどり着けるため、注文住宅に比べると時間をかけずに新居へと引っ越すことが可能です。メリットとデメリットをよく把握して、まずは気軽に内覧してみるのもよいでしょう。