新築住宅の購入を検討するうえで気になるのが、毎年かかる固定資産税ではないでしょうか。「実際いくらかかるのか」「軽減措置でどれくらい安くなるのか」は、資金計画を立てるために欠かせない情報です。

この記事では、新築住宅の固定資産税の目安を購入価格帯別にシミュレーションしたうえで、土地・建物それぞれの計算方法、軽減措置の内容や申請方法までわかりやすく解説します。

※この記事に掲載している制度の内容は、2026年7月時点の情報に基づいています。制度内容や適用条件は変更される場合があるため、最新情報は各制度の公式サイトをご確認ください。

1. そもそも固定資産税とは？

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産にかかる税金です。このため住宅を所有している場合、家屋(建物)と土地それぞれに課税されます。

固定資産の所有者は、固定資産を所有している限り、資産価値に応じて算定された税金を毎年、固定資産が所在する市町村(東京23区の場合は東京都)に納めなければなりません。

1.1. 固定資産税の概要

固定資産税の基本的な仕組みを表にまとめました。まずは全体像を押さえておきましょう。

項目	概要
課税対象	土地：田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林など 家屋：住家、店舗・工場(発電所・変電所含む)、倉庫、その他の建物 償却資産：構築物、機械・装置、工具・器具および備品、船舶など
納税義務者	毎年1月1日時点の固定資産所有者
税額の計算式	固定資産税評価額(課税標準) × 税率1.4％
納付時期	年4回が原則(4月・7月・12月・翌年2月など、自治体により異なる)
納付方法	金融機関・コンビニ払い・口座振替・スマートフォン決済アプリ・クレジットカード払いなど

税率は標準税率の1.4％を採用している自治体がほとんどですが、市町村によって異なる場合があります。正確な税率は、お住まいの自治体のホームページなどで確認しておきましょう。

参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

1.2. 固定資産税の金額は変動する

固定資産税の納税額は、不動産の評価額(固定資産税評価額)が基準となります。固定資産税評価額は3年に1回、評価替えと呼ばれる見直しがおこなわれるため、そのタイミングで納税額も変わる可能性があります。

このうち建物の評価額は、評価替えの際に経年減点補正率が適用される点が特徴です。経年減点補正率とは、建築後の年数の経過によって生じる損耗(価値の減少)を評価額に反映させるための補正率のことで、経過年数が長くなるほど数値が小さくなります。例えば木造専用住宅の場合、1年経過で0.80、10年経過で0.50となり、最終的には0.20が下限です。

つまり建物の固定資産税は、築年数が経つにつれて少しずつ減額されていくのが一般的です。一方、土地は経年劣化の影響を受けませんが、地価の変動によって評価額が上下することがあります。

参照：法務局「経年減価補正率表」

1.3. 都市計画税も併せて課税される

都市計画法が指定する市街化区域内に土地や建物を所有している場合、固定資産税に加えて都市計画税を納税する必要があります。

市街化区域とは、すでに住宅や商業地が立ち並ぶ市街地、または市街地化を目的として積極的に開発を進めている区域のことです。都市計画税は、道路や公園の整備などの都市計画事業・土地区画整理事業の財源として徴収されます。

都市計画税の計算式は以下のとおりです。

都市計画税＝固定資産税評価額(課税標準額)×税率(上限0.3％)

税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%と定められています。また、住宅用地には軽減措置があり、小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡以下の部分)は課税標準が評価額の1/3、200㎡を超える部分は2/3に軽減されます。

なお、固定資産税の新築住宅特例のような建物への軽減は、都市計画税には原則としてありません(自治体独自の軽減を設けている場合があります)。

所有する不動産が市街化区域内にある場合、固定資産税と都市計画税をまとめた納税通知書が届きます。

参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

なお、市街化区域について詳しく知りたい方は、下記のコラムも併せてご覧ください。
>>市街化区域とは？市街化調整区域との違い｜用途地域やメリット・デメリットを詳しく解説

2. 新築の固定資産税はいくらかかる？購入価格帯別のシミュレーション

一戸建ての固定資産税は、年間10万〜15万円ほどが目安です。ただし、土地・建物の価格や面積、軽減措置の適用状況によって金額は変わります。ここでは、新築住宅の購入後1年目にかかる固定資産税の目安を、購入価格帯別の早見表で確認してみましょう。

【シミュレーション条件】

• 建物と土地の購入金額の比率：建物6：土地4
• 標準税率：1.4％
• 建物の固定資産税評価額：購入金額の60％
• 土地の固定資産税評価額：購入金額の70％
• 小規模住宅用地の特例(住宅用地の軽減)：課税標準を1/6に軽減
• 新築住宅に係る税額の減額措置(新築住宅特例)：税額を1/2に軽減

購入価格(内訳)	建物の税額	土地の税額	税額合計
3,000万円 (土地1,200万円・建物1,800万円)	約7.6万円	約2.0万円	約9.5万円
4,000万円 (土地1,600万円・建物2,400万円)	約10.1万円	約2.6万円	約12.7万円
5,000万円 (土地2,000万円・建物3,000万円)	約12.6万円	約3.3万円	約15.9万円

このシミュレーションでは、小規模住宅用地の特例と新築住宅特例の2つの軽減制度を反映しています。次の章でそれぞれの制度の内容を、その次の章で実際の計算方法を、順を追って詳しく解説します。

3. 新築住宅の固定資産税を軽減する制度

新築住宅には、固定資産税の負担を減らせる軽減制度が用意されています。ここでは、建物に適用される新築住宅特例と、土地に適用される住宅用地特例、そして適用を受けるための申請に関して解説します。

3.1. 建物の軽減措置(新築住宅特例)

新築住宅特例とは、新築住宅の建物にかかる固定資産税額を一定期間、1/2に軽減する制度です。軽減される期間は住宅の種類によって異なります。

住宅の種類	軽減内容	軽減期間
一般の新築住宅	税額を1/2に軽減	戸建て：3年間 マンション等(3階建て以上の耐火・準耐火住宅)：5年間
認定長期優良住宅	税額を1/2に軽減	戸建て：5年間 マンション等(3階建て以上の耐火・準耐火住宅)：7年間

特例を受けるには、居住部分の床面積が建物全体の1/2以上であることに加えて、床面積の要件を満たす必要があります。(※2029年4月1日以降、土砂災害特別警戒区域等の一定のハザードエリア内で新築された住宅は対象外となります。)
床面積の要件は、住宅を新築した時期によって以下のように異なります。

新築した時期	床面積の要件
2026年3月31日まで	50㎡以上280㎡以下 ※戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上280㎡以下
2026年4月1日以降	40㎡以上240㎡以下

今回の改正で床面積要件の下限が原則40㎡に緩和され、コンパクトな住宅でも特例を受けやすくなりました。また、2029年4月1日以後に一定のハザードエリア内で新築された住宅は、原則として特例の対象外となります。

なお、4年目(マンションは6年目)からは税額が本来の金額に戻ります。増税ではなく、軽減が終了してもとに戻る点に注意しましょう。

参照：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」
参照：国土交通省「令和8年度税制改正概要」

3.2. 土地の軽減措置(住宅用地特例)

住宅用地特例とは、住宅が建っている土地(住宅用地)の固定資産税の課税標準を軽減する制度です。土地の広さに応じて、以下のように軽減率が変わります。

区分	対象	課税標準の軽減
小規模住宅用地	住宅1戸につき200㎡以下の部分	評価額の1/6
一般住宅用地	200㎡を超える部分	評価額の1/3

例えば敷地面積が150㎡の一戸建てであれば、土地全体が小規模住宅用地に該当し、課税標準が評価額の1/6まで軽減されます。一般的な広さの戸建て住宅の敷地は、ほとんどが200㎡以下に収まるため、この1/6の軽減が適用されるケースが多いでしょう。

なお、住宅用地特例には新築住宅特例のような適用期限がなく、住宅が建っている限り継続して適用されます。

参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

3.3. 軽減措置を受けるためには申請が必要

新築住宅特例や住宅用地特例は、原則として自治体への申告(申請)によって適用される制度です。申告しなければ軽減を受けられない場合があるため、住宅を新築・取得したら忘れずに手続きをおこないましょう。

新築住宅特例を申請するには固定資産税減額申告書(新築住宅)、住宅用地特例を申請するには固定資産税住宅用地申告書を提出します。
書類の名称や提出期限は自治体によって異なるため、市民税課や資産税課など自治体の窓口で手続き方法や必要書類を確認しておくと安心です。

一方で、新築後におこなわれる家屋調査などによって自治体が状況を把握できる場合は、申告が不要なケースもあります。特に建売住宅や分譲マンションでは自動的に適用されることも多いため、自分の場合は申請が必要かを事前に自治体へ確認してください。家屋調査の依頼があった際は、正しく評価してもらうためにも協力することが大切です。

4. 【シミュレーション】建売住宅(3,500万円)の固定資産税を計算

ここからは、土地1,500万円・建物2,000万円、総額3,500万円の新築建売住宅を購入したケースを例に、固定資産税の具体的な計算手順を見ていきましょう。

4.1. 【土地】固定資産税の計算方法(土地1,500万円のケース)

土地の固定資産税を計算するには、まず課税標準額のもととなる固定資産の評価額を算出します。
土地の評価額は宅地や農地などの地目別に計算され、家が建っている土地が分類される宅地は、地価公示価格の7割が目安です。

通常、課税標準額はこの固定資産税評価額と同額ですが、住宅の敷地には前述の住宅用地特例が適用されます。
200㎡以下の部分は課税標準額が評価額の1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。
計算式は以下のとおりです(敷地200㎡以下の場合)。

土地の固定資産税(概算)＝土地の購入価格×70％×1/6(住宅用地特例)×税率1.4％

具体例：1,500万円の土地を購入した場合

固定資産税評価額＝1,500万円×70％＝1,050万円
課税標準額＝1,050万円×1/6(住宅用地特例)＝175万円
納税額＝175万円×1.4％(税率)＝2万4,500円

地価公示価格の7割は、あくまで評価額の目安で、実際の評価額は土地の立地や形状によって異なります。また、税率も市町村によって異なる場合があります。

4.2. 【建物】固定資産税の計算方法(建物2,000万円のケース)

建物の固定資産税も、まずは固定資産税評価額の算出からはじめます。

実際の建物の固定資産税評価額は、同じ建物を同じ場所に新築した場合に必要となる再建築価格に、経年減点補正率などを反映して算出されます。ただし、購入前に正確な評価額を把握するのは難しいため、ここでは建物価格の60％を固定資産税評価額と仮定します。

さらに新築住宅の場合、前述の新築住宅特例により、戸建てなら3年間、税額が1/2に軽減されます。計算式は以下のとおりです。

建物の固定資産税＝建物価格×60％×税率1.4％×1/2(新築住宅特例)

具体例：建物価格2,000万円の新築建売住宅を購入した場合

固定資産税評価額＝2,000万円×60％＝1,200万円
税額(軽減前)＝1,200万円×1.4％＝16万8,000円
納税額＝16万8,000円×1/2(新築住宅特例)＝8万4,000円

土地と合わせると、購入後1年目の固定資産税は約10万9,000円(2万4,500円＋8万4,000円)が目安です。なお、建物の評価額はあくまで目安であり、実際の金額は家屋調査の結果によって決まります。

参照：法務局「経年減価補正率表」

4.3. 軽減措置の期限が切れたあとはどうなる？

新築住宅特例による建物の軽減期間(一般の戸建て住宅3年間・認定長期優良住宅5年間)が終了すると、税額の1/2軽減は適用されなくなり、建物の固定資産税は本来の金額に戻ります。上記の例でいえば、4年目からは軽減前の税額をもとにした金額を納めることになるため、「急に固定資産税が上がった」と感じる方も多いでしょう。

ただし、建物の評価額は経年減点補正率によって築年数とともに下がっていくため、実際には軽減終了直後の税額がピークとなり、その後は評価替えのたびに緩やかに下がっていく傾向があります。

軽減期間の終了後に税額が上がることをあらかじめ想定し、余裕を持った資金計画を立てておくと安心です。

参照：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

5. 新築の固定資産税評価額はどう決まる？

固定資産税の計算のベースとなるのが固定資産税評価額です。ここでは、土地・建物それぞれの評価額の決まり方や、戸建てとマンションの違い、評価額の調べ方を解説します。

5.1. 土地・建物の評価額の決め方

土地の固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、売買実例価額から算定した正常売買価格を基礎として決まります。宅地については、地価公示価格などの7割を目途に評価の均衡化・適正化が図られており、土地の面積や形状、奥行、接道状況なども考慮されます。

建物の評価額は、同じ建物を同じ場所に新築した場合に必要となる建築費(再建築価額)を基準として決まります。再建築価額に、建築後の経過年数に応じた経年減点補正率などを反映して、固定資産税評価額が算出される仕組みです。

新築住宅では、完成後に自治体の職員による家屋調査がおこなわれます。家屋調査では、主に以下のような項目が確認されます。

• 屋根・外壁・基礎などの構造や使用資材
• 内装(床・壁・天井)の仕上げ材
• キッチン・浴室・トイレなどの設備の種類やグレード
• 間取りや床面積

家屋調査の方法は自治体によって異なり、職員が現地を訪問する場合のほか、図面などの資料と外観の確認によって評価する場合もあります。自治体から家屋調査や資料提出の連絡があった際は、建物の状況を正確に評価してもらうため、必要な資料を用意して協力しましょう。

なお、決定した固定資産税評価額に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出をおこなえます。申出の期限は、原則として納税通知書の交付を受けた日の翌日から3ヵ月以内です。評価額に疑問がある場合は、まず自治体の固定資産税担当窓口に評価内容を確認しましょう。

5.2. 戸建てとマンションの違い

同じ新築住宅でも、戸建てとマンションでは評価のされ方が異なるため、固定資産税の金額や内訳も変わってきます。

戸建ての場合、所有している土地と建物がそのまま固定資産税の対象です。建物は木造が中心で、鉄筋コンクリート造のマンションに比べて評価額が下がるスピードが速く、長期的にみると建物の固定資産税は安く済む傾向があります。

マンションの場合、マンション全体の敷地のうち、各住戸の持分割合(専有面積の割合)に応じた部分が土地の課税対象となるため、1戸あたりの土地の評価額は小さくなります。一方、建物は鉄筋コンクリート造など耐用年数の長い構造が中心で、評価額が下がるスピードが遅く、建物の固定資産税は戸建てより高くなる傾向があります。

住宅の種類ごとの固定資産税の比較について詳しく知りたい方は、下記のコラムも併せてご覧ください。
>>一戸建ての固定資産税はいくら？計算式や軽減措置、シミュレーションも紹介

5.3. 固定資産税評価額の調べ方

自分の不動産の固定資産税評価額は、主に以下の3つの方法で確認できます。

• 課税明細書を確認する
• 固定資産課税台帳を閲覧する
• 固定資産評価証明書を取得する

5.3.1. 課税明細書を確認する

毎年4〜6月頃に届く固定資産税の納税通知書には課税明細書が同封されており、土地・建物それぞれの評価額(価格)や課税標準額が記載されています。手軽に確認できる方法です。

5.3.2. 固定資産課税台帳を閲覧する

不動産が所在する市区町村の窓口で、固定資産課税台帳を閲覧して確認する方法です。納税義務者本人やその同居家族のほか、賃料を支払って借りている借地人・借家人も、自分の借りている物件の分に限り閲覧できます。

5.3.3. 固定資産評価証明書を取得する

市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」の交付を受ける方法です。評価額を公的に証明する書類が必要な場合(相続登記や不動産売買など)に活用されます。

これから新築を購入する段階で評価額を正確に知ることはできませんが、この記事で紹介した「土地は購入価格の7割・建物は6割程度」という目安で概算しておくと良いでしょう。

6. 新築の固定資産税の支払い時期と方法

固定資産税は毎年支払う税金だからこそ、いつ・どうやって納めるのかを把握しておくことが大切です。ここでは納付時期・期限と、選べる支払い方法を解説します。

6.1. 支払い時期・期限

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、4〜6月頃に自治体から納税通知書が届きます。納付方法は、年4回の納期に分けて支払う分割払いと、1年分をまとめて支払う一括払いから選択可能です。

納期は自治体によって異なりますが、例えば東京23区の場合は6月・9月・12月・翌年2月の年4回に設定されています。分割・一括いずれの場合も納付書に支払い期限が記載されているので、期限内に納付しましょう。納付期限を過ぎると延滞金が課される可能性があるため、注意が必要です。

なお、共有名義の不動産の固定資産税の納税通知書は、代表者1人に届きます。実際の納付は誰がおこなっても構いませんが、法律上は全員が責任を負う「連帯納税義務」となります。

また、年の途中で新築住宅を購入した場合、固定資産税が課税されるのは翌年度からです。ただし、すでに課税されている土地・建物に関しては、当年度分の固定資産税等を、引渡し日を基準に売り主と買い主の間で日割り精算することがあります。

参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

6.2. 支払い方法

固定資産税の納付方法は自治体によって異なりますが、主に以下のような方法から選択できます。

• 金融機関・自治体窓口での現金払い
• コンビニ払い
• 口座振替
• クレジットカード払い
• スマートフォン決済アプリ(バーコード・QRコード決済)
• eLTAX(地方税お支払サイト)を利用した電子納付

口座振替にしておけば納め忘れを防げるほか、クレジットカード払いならカード会社によってはポイントが貯まる場合もあります。ただし、クレジットカード払いは決済手数料がかかるのが一般的なため、手数料とポイント還元のバランスを確認したうえで、自分に合った方法を選びましょう。

7. 新築の固定資産税に関するよくある質問

最後に、新築住宅の固定資産税に関する質問にお答えします。

7.1. 固定資産税の軽減措置はいつまで適用される？

建物の軽減措置(新築住宅特例)は、令和8年度税制改正による5年間の延長を経て、2031年(令和13年)3月31日までに新築された住宅が対象です。一方、土地の軽減措置(住宅用地特例)には適用期限がなく、住宅が建っている限り継続して適用されます。

なお、新築住宅特例はこれまでも期限の到来ごとに延長が繰り返されてきた制度ですが、今後の税制改正によって内容が変更される可能性もあります。購入のタイミングで最新の情報を確認しましょう。

参照：国土交通省「令和8年度税制改正概要」

7.2. 軽減の申請を忘れたらどうすればいい？

申請を忘れていた場合は、速やかに市区町村の資産税担当窓口へ相談しましょう。未申請の期間が短ければ、遡って軽減を受け付けてもらえる場合があります。

そもそも新築住宅特例や住宅用地特例は、家屋調査や登記情報によって自治体が状況を把握し、申請なしで自動的に適用されているケースもあります。軽減が適用されているか不安な方は、納税通知書の課税明細書を確認するか、自治体に問い合わせてください。

7.3. 建売住宅と注文住宅で固定資産税は変わる？

建売住宅と注文住宅では、固定資産税の評価方法や計算式そのものに違いはありません。ただし、以下の2点には注意が必要です。

7.3.1. 課税開始のタイミングがずれるケースがある

注文住宅の場合、先に土地を購入してから建物を建てるため、土地と建物で課税開始のタイミングがずれることがあります。1月1日時点で建物が完成していない更地の状態だと、その年は住宅用地特例が適用されず、土地の固定資産税が高くなる場合がある点に注意しましょう。

7.3.2. 費用・仕様によって評価額が変わる

建売住宅か注文住宅かといった区分自体で税額が決まるわけではありませんが、建物の構造や使用する建材、設備の種類・グレードによって評価額は変わります。注文住宅で高グレードな設備や仕様を選べば評価額は上がりやすくなる一方、長期優良住宅の認定を取得すれば軽減期間が延び(戸建て3年→5年)、かえって有利になることもあります。

8. 新築住宅の購入を検討しているならリーブルガーデンがおすすめ

新築住宅の固定資産税は、一戸建てで年間10万〜15万円ほどが目安です。土地には住宅用地特例、建物には新築住宅特例などの軽減措置があり、2031年3月31日までに新築された住宅は建物の税額が一定期間1/2に軽減されます。計算方法と軽減制度を理解して、購入後の資金計画に役立てましょう。

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※1 2024年4月1日以降の確認申請分より長期優良住宅認定制度に対応した分譲戸建住宅を販売。一部、3階建ての物件、土砂災害警戒区域に指定されているエリアなど認定基準をクリアしていない物件がございます。また、一部、取得に対応できない住宅もございます)住戸面積で認定基準を満たしていない場合や計画道路がある物件など)。

※記事の内容は2026年7月現在の情報に基づいています。制度や法律は今後変更・廃止される可能性がありますので、最新の情報をご確認ください。