木造住宅の耐用年数とは？どのくらい？

木造住宅の耐用年数については、見方によって4つの定義があります。したがって、一般的によく言われる「法定耐用年数」ばかりが基準になるわけではありません。まずは、4つの耐用年数について見てみましょう。

木造住宅の法定耐用年数は22年

木造住宅の耐用年数と聞いて、よくイメージされるのが「法定耐用年数」です。これは、減価償却資産として考える時に用いられる指標で、この法定耐用年数を過ぎると税務上の資産価値がゼロになります。木造住宅の場合、法定耐用年数は22年。つまり、木造の建物を建ててから、22年を迎えるまでの間に徐々に資産価値が下がっていき、その資産価値がゼロになるのが22年後というわけです。

よく、法定耐用年数を木造住宅の寿命だと勘違いされますが、これは違います。あくまでも、税務上の資産価値として必要な指標であり、法定耐用年数として認められている期間は毎年建物にかかった費用の一部を経費として計上することができます。

税制改正後、建物の法定耐用年数が短縮

木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、昔はもっと長かったことをご存じですか。そもそも、法定耐用年数が最初に設けられたのは昭和26年のこと。今とは使われている建築素材も大きく異なる時代でした。法定耐用年数については数回の改正を経ていますが、1998年の改正では全体的に建物の法定耐用年数が短縮しています。木造住宅に関しては、この改正により24年から22年へと短縮されましたが、特に大幅に短縮したのは鉄筋コンクリート造りの建物でした。

1998年の店舗・住宅用建物の法定耐用年数改正の結果

	1998年まで(改正前)	改正後～現在
木造	24年	22年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下)	20年	19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm～4mm)	30年	27年
重量鉄骨造	40年	34年
鉄筋コンクリート造	60年	47年

木造住宅の物理的耐用年数は？

物理的耐用年数は、法定耐用年数とは違い、建物の柱や梁など主要となる構造材が物理的な原因や化学的な要因によって本来の性能を損なわれず維持できる期間のことを言います。しかし、これは工学的な視点からの判断が必要で、「木造住宅は○○年」などの明確な定義はありません。

なぜなら、木材住宅を劣化させる要因はさまざまで、気候や環境の変化はもちろん、メンテナンスの状況も大きく影響するからです。木造住宅の物理的耐用年数は、メンテナンスをきちんと行っていればいくらでも延ばせるという意見もあるようです。

木造住宅の経済的耐用年数は？

経済耐用年数は、建物の市場価値が維持できる期間のことを指します。この経済的耐用年数が過ぎるうちに売買が成立すれば、建物の価値がその価格に反映されやすくなります。しかし、住宅の市場価値は需要と密接な関わりがあり、簡単に言えば需要が高ければ長く、需要がなければ短くなるのが特徴です。

基本的には、経済的耐用年数は法定耐用年数と同等の20年～25年程度とされることが多く、築25年が経過すると評価額はゼロになるのが一般的ですが、立地や間取り、メンテナンスの実施具合などでも変化するため一概には言えません。

木造住宅の期待耐用年数は？

期待耐用年数は、基本的な維持管理でどのくらい長く使用できるかを示す値です。中古物件の場合、購入者はどのくらい使用できるのかその目安を知ることができます。この耐用年数が用いられる背景には、中古住宅の購買意欲を高めるという目的が考えられます。

リフォームによって、古い物件でも市場価値は高まりますが、期待耐用年数が用いられるまでは例えリフォームをしたとしても耐用年数の向上には反映されていませんでした。しかし、期待耐用年数が用いられるようになり、リフォーム後の物件も正当な評価が受けられるようになりました。

>>木造と鉄筋・鉄骨の違いは？メリットやデメリットを解説

実際の木造住宅の寿命はどのくらい？

多くの方が気になるのは、木造住宅がいつ頃まで住めるのか、その「寿命」ではないでしょうか。ここからは、木造住宅の寿命についてご紹介します。

木造住宅の平均寿命

木造住宅の平均寿命は、だいたい65年くらいだと言われています。ただ、この平均寿命は、新しく木造住宅が建ち解体されるまでの期間を基に計算されているため、必ずしも寿命がきて解体したものばかりではなく、寿命とは別の理由での解体も含まれた数値として把握しておきましょう。

先ほども少し触れたように、住宅はメンテナンスを的確に行えば、寿命は延ばせると言われています。逆に、メンテナンスを実施せずに劣化を早めてしまう可能性もあります。平均寿命はあくまでも目安として捉えておくと良いでしょう

近年の建売住宅の寿命は長期化の傾向に

近年の木造住宅の寿命は増加傾向にあるとされています。それは、建築技術や品質管理の向上が関係しており、建物が劣化しにくく物理的な耐用年数の延びにつながっているのが1つの要因です。

全期間固定金利型の住宅ローンである「フラット35」の「フラット35S」は、建売住宅の購入時に利用を検討する方が多い住宅ローンです。「フラット35S」の基準の中には、劣化対策や維持管理対策といった課題の一定のレベルを満たすことが要件にあり、これも建売住宅の長寿命化を推進していると考えられています。

メンテナンスが重要！木造住宅の寿命を延ばすコツ

メンテナンスを適切に行うことは、木造住宅の寿命に大きく影響を及ぼします。ぜひ、コツを覚えて実践していきましょう。

こまめに掃除をする

掃除をすると、家が綺麗になるだけでなく、劣化や異常の早期発見にもつながります。特に、水回りについては、普段意識して見ておかないと気づかないうちに腐食し劣化しやすいため注意が必要です。こまめに掃除をすると、変化にも敏感になります。もし異常があった場合は速やかに次の対策に移れるでしょう。

雨どいの詰まりやないか、ひび割れているところはないかなど、屋外の掃除やチェックも意識して行いましょう。屋外の問題だからと油断をしていると、重要な構造体の傷みにつながるなど大変な事態を招く可能性もあります。

コーキングの補修をする

直射日光が当たる部分は、他の部分に比べると窓回りをつなぐコーキングが早く劣化することがあります。窓と外壁の境目にあるコーキングが劣化すれば、雨が壁の内側に入る原因になるため注意深くチェックしておきましょう。必要に応じてコーキングの補修をすると、トラブル対策につながります。

プロに定期的な点検をしてもらう

どんなに日頃のケアやメンテナンスに気を付けていても、見えない部分などの状況を把握するのは難しく、また専門的な知識がないと判断できないこともあります。破損や傷みの程度によっては、大丈夫だろうと思っていても実は危険な状況の一歩前だったりすることもあります。

定期的に、プロにメンテナンスや家屋の状況のチェックをしてもらうと、ダメージが少ないうちに対処しやすくなり、安心にもつながります。

最適な時期にリフォームを行う

リフォームをすることで、建物の寿命は延びると言われています。中古物件の購入時にリフォームを一緒に検討される方も多いですが、同じ家に長く住んでいる場合もリフォームはおすすめ。あちこちが傷み深刻な状況になる前に、住宅を守る意味でリフォームを検討しましょう。

木造住宅のメンテナンスの目安は？

木造住宅のメンテナンスは、「まるごと○○年ごと」ではなく、場所によってこまめに行うのが良いでしょう。どのくらいでメンテナンスをするのか、場所ごとの目安を見てみましょう。

	メンテナンス時期の目安
屋根(スレート)	7年～10年・30年で吹き替え
屋根(ガルバリウム鋼板)	10年～15年
屋根(瓦・南バン漆喰部分)	10年～15年
ベランダ(防水)	10年ごとに点検
フローリング	6ヶ月ごと※ワックスフリーの場合は除外
水栓器具やパッキン、配管	5年ごとの点検 水栓器具本体や配管の寿命は10年～20年
キッチン(加熱器具)	寿命は10年～20年程度
キッチン(本体・扉・天板)	寿命は15年程度
洗面化粧台	15年～25年で交換
便器(便器本体)	20年～30年で交換
便器(温水便座)	10年～15年で交換
ユニットバス	20年～30年で交換
給湯器	7年～15年で交換

長く住める木造住宅の特徴は？

メンテナンスを適切に行い劣化への対処や防止を施すことが、木造住宅の寿命を延ばすことはご紹介した通りです。その他にも、長く住める木造住宅を探す上で重要なポイントがあります。

まず1つめは、木造住宅の建つ「場所」です。地盤がしっかりしているかどうかは、地盤調査で把握することができます。そして、ハザードマップで災害リスクができるだけ少ない土地を選びましょう。

2つめは、信頼できる業者を選ぶことです。基礎や構造体など、家を造る土台となる部分はプロでないと分かりません。これらがしっかりしていることは長く住める家造りに欠かせませんが、住宅の建設に詳しくない多くの人にとっては依頼する業者任せということになります。アフターサービスがしっかりしていて、保証期間が長い業者を選ぶことも大事でしょう。

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まとめ

木造住宅をはじめ、建物にはそれぞれ耐用年数があります。耐用年数は、「法定耐用年数」以外にも別の指標で表されることもあります。耐用年数が過ぎたからといって寿命を迎えたり住めなくなったりするわけではなく、長期的に住むことは十分に可能です。長く住める家にするためにも、メンテナンスをこまめに行い不具合のある箇所は早めに処置しましょう。