家は一生ものだからこそ、長く快適に住み続けられるものを選びたいと考える方も多いでしょう。

今回は木造住宅の、定義によって異なる4つの耐用年数や実際の木造住宅の寿命はどのくらいなのかを解説します。
また、適切なメンテナンス方法や長く住み続けられる木造住宅を選ぶためのポイントもご紹介しますので、木造住宅に長く住みたいと思っている方はぜひご参考にしてください。

1. 木造住宅の「法定耐用年数」は22年

木造住宅とは、木でできた家のことです。住宅の骨組み部分である構造材には、スギやヒノキなどさまざまな種類の木材が用いられます。
木造住宅は調湿効果がある、鉄骨造に比べて通気性に優れているなどのメリットがあります。
木造住宅の構造の種類や耐震性について詳細を知りたい方は、下記のコラムも合わせてご覧ください。

>>木造住宅の構造の種類や耐震性｜構造計算の義務化などを詳しく解説

木造住宅の法定耐用年数は、22年です。これはあくまで資産価値を表す計算用の数字であり、木造住宅の資産価値がゼロになるのが22年後という意味です。つまり、実際の寿命とは異なり、22年で住めなくなるわけではありません。

法定耐用年数について、もう少し詳しく説明しましょう。
建物のような、時間の経過とともに価値が減少する固定資産を減価償却資産といいます。賃貸経営などで減価償却資産を経費として計上する場合、毎年価値が下がっていくものとして計算する必要があります。
具体的には、建物の価格を法定耐用年数で分割したものを、毎年経費として計上する減価償却という方法がとられます。

このように、減価償却をする際に用いられるのが法定耐用年数です。

なお、同じ木造住宅でも、事務所用や店舗用など用途によって法定耐用年数も変わります。詳しくは、国税庁の資料をご覧ください。

参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

1.1. 税制改正後、建物の法定耐用年数が短縮

法定耐用年数は、実態に即して数回の改正がおこなわれています。木造住宅の耐用年数が22年と定められたのは1998年（平成10年）の税制改正後であり、以前の24年から短縮されました。
この税制改正の目的は、課税ベースの拡大と、税率引き下げのための減価償却制度の見直しです。これを受け、建物の耐用年数が過度に長く設定されていることが問題視され、より実態に合った年数に短縮されました。

以下は、税制改正前後の各建物の耐用年数をまとめた表です。

1998年の店舗・住宅用建物の法定耐用年数改正の結果

	1998年まで(改正前)	改正後～現在
木造	24年	22年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下)	20年	19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm～4mm)	30年	27年
重量鉄骨造	40年	34年
鉄筋コンクリート造	60年	47年

1.2. 住宅ローン審査の判断材料になることも

法定耐用年数が、中古住宅の購入でローンを組む際の審査基準として用いられることがあるため、注意が必要です。

中古の木造住宅の購入で住宅ローンを組む場合、法定耐用年数である22年を境に、土地の資産価値を上限に融資金額を制限されるケースもあります。これは、築22年を経過した時点で建物自体の価値がゼロになり、「資産価値があるのは土地のみ」と判断する金融機関もあるためです。

金融機関によって住宅ローンの審査基準が異なるため一概にはいえませんが、中古住宅の購入で住宅ローンを使用する場合は、物件の法定耐用年数をチェックしておくことをおすすめします。

2. 木造住宅の耐用年数は他にも3つの基準がある

木材住宅の耐用年数には、全部で4つの基準があります。上記でご紹介した法定耐用年数以外にも、物理的耐用年数・経済的耐用年数・期待耐用年数の3つの基準があります。

以下は、それぞれの耐用年数の概要をまとめた表です。

法定耐用年数	減価償却の計算に使用する年数
物理的耐用年数	工学的な観点から建物そのものが物理的に使用可能な期間年数
経済的耐用年数	不動産としての市場価値が反映される年数
期待耐用年数	使用できる期間の目安を表す年数

それぞれの耐用年数を、詳しく説明します。

2.1. 工学的に判断する「物理的耐用年数」

物理的耐用年数は、建物の柱や梁など主要な構造材が本来の性能を損なわれず維持できる期間のことをいいます。しかし、これは工学的な視点からの判断が必要で、「木造住宅は○○年」などの明確な定義はありません。

なぜなら、木材を劣化させる要因はさまざまで、気候や環境の変化はもちろん、メンテナンスの状況も大きく影響するからです。木造住宅の物理的耐用年数は、メンテナンスをきちんとおこなっていればいくらでも延ばせるという意見もあるようです。

2.2. 市場価値が反映される「経済的耐用年数」

経済的耐用年数は、建物の市場価値が維持できる期間のことを指します。この経済的耐用年数が過ぎる前に売買が成立すれば、建物の価値がその価格に反映されやすくなります。しかし、住宅の市場価値は需要と密接な関わりがあり、簡単にいえば需要が高ければ長く、需要がなければ短くなるのが特徴です。

基本的には、経済的耐用年数は法定耐用年数と同等の20年～25年程度とされることが多く、築25年が経過すると建物の評価額はゼロになるのが一般的です。ただし、立地や間取り、メンテナンスの実施具合などでも変化するため一概にはいえません。

2.3. 使用できる期間を表す「期待耐用年数」

期待耐用年数は、基本的な維持管理でどのくらい長く使用できるかを示す値です。
物理的耐用年数や経済的耐用年数は、住宅の実態と合致しないことが多いのに対し、期待耐用年数は実際の状況に近い数値です。

期待耐用年数は、メンテナンスやリフォームによって延長されます。
期待耐用年数が用いられるまでは、たとえリフォームをおこなっても耐用年数の向上には反映されませんでした。しかし、期待耐用年数が用いられるようになり、リフォーム後の物件も正当な評価が受けられるようになりました。

つまり、期待耐用年数はどれくらい住宅を使用できるかの目安であり、中古住宅の購買意欲を高めるのに一役買っているといえます。

3. 実際の木造住宅の寿命はどのくらい？

多くの方が気になるのは、木造住宅がいつ頃まで住めるのか、その「寿命」ではないでしょうか。ここからは、木造住宅の寿命をご紹介します。

3.1. 木造住宅の平均寿命

木造住宅の寿命は一概にいえず、さまざまな説があります。

よくいわれるのは、30年という説です。
これは、浴室やキッチン、トイレなどの住宅設備の寿命と合致し、築30年を超えると大規模なリフォームが必要であることに基づいたものです。また、築30年前後は家族の人数やライフスタイルに変化が起こるタイミングであり、間取り変更の必要が出てくる時期です。そういった意味でも、築30年は木造住宅の一つの寿命といえます。

また、65年という説もあります。
ただ、この平均寿命は、新しく木造住宅が建ち解体されるまでの期間をもとに計算されているため、必ずしも寿命がきて解体したものばかりではなく、寿命とは別の理由での解体も含まれた数値として把握しておきましょう。

以上はあくまで一説に過ぎず、メンテナンスが行き届いていれば築100年を超える木造住宅も存在します。

3.2. 近年の建売住宅の寿命は長期化の傾向に

近年の木造住宅の寿命は長期化の傾向にあるとされています。それは、建築技術や品質管理の向上が関係しており、建物が劣化しにくく物理的な耐用年数の延びにつながっているのが一つの要因です。

全期間固定金利型の住宅ローンである「フラット35」の「フラット35S」は、建売住宅の購入時に利用を検討する方が多い住宅ローンです。「フラット35S」の基準のなかには、劣化対策や維持管理対策といった課題の一定のレベルを満たすことが要件にあり、これも建売住宅の長寿命化を推進していると考えられています。

また国土交通省によると、木造住宅の期待耐用年数は次のとおりとされています。

• フラット35基準程度で50年〜60年
• 劣化対策等級3で75年～90年
• 長期優良住宅認定で100年超

参照：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について 」P.12

このように一定の基準を満たしていれば、木造住宅は50年、100年と長期にわたって居住できるとされています。

なお、長期優良住宅について詳細を知りたい方は、下記のコラムも合わせてご覧ください。
>>長期優良住宅のメリットとは？後悔ポイントや認定基準・注意点・申請手順もご紹介！

4. メンテナンスが重要！木造住宅の寿命を延ばすコツ

木造住宅のメンテナンスは、「まるごと○○年ごと」ではなく、場所によってこまめにおこなうのが良いでしょう。場所ごとのメンテナンス時期の目安は、次のとおりです。

	メンテナンス時期の目安
屋根(スレート)	7年～10年・30年で葺き替え
屋根(ガルバリウム鋼板)	10年～15年
屋根(瓦・南バン漆喰部分)	10年～15年
ベランダ(防水)	10年ごとに点検
フローリング	6ヵ月ごと※ワックスフリーの場合は除外
水栓器具やパッキン、配管	5年ごとの点検
	水栓器具本体や配管の寿命は10年～20年
キッチン(加熱器具)	寿命は10年～20年程度
キッチン(本体・扉・天板)	寿命は15年程度
洗面化粧台	15年～25年で交換
便器(便器本体)	20年～30年で交換
便器(温水便座)	10年～15年で交換
ユニットバス	20年～30年で交換
給湯器	7年～15年で交換

メンテナンスのスケジュールは、こちらのページもご参考にしてください。

>>住宅産業協会「住まいのメンテナンススケジュール」

木造住宅の寿命を延ばすためには、日常的な取り組みと専門的な対応の両方が重要です。特に、以下のポイントを意識しましょう。

• 日常的に清掃と換気をする
• プロに定期的な点検・メンテナンスをしてもらう
• 最適な時期にリフォームをおこなう
• 断熱性と耐震性を高める

4.1. 日常的に清掃と換気をする

掃除をすると、家がきれいになるだけでなく、劣化や異常の早期発見にもつながります。特に水回りは、普段意識して見ておかないと気付かないうちに腐食し劣化しやすいため注意が必要です。こまめに掃除をすると、変化にも敏感になります。もし異常があった場合は速やかに次の対策に移れるでしょう。

雨どいの詰まりや破損はないかなど、屋外の掃除やチェックも意識しておこないましょう。屋外の問題だからと油断をしていると、重要な構造体の傷みにつながるなど大変な事態を招く可能性もあります。

また、換気をして家のなかに湿気をためないようにしましょう。
木造住宅の大敵であるカビや木材の腐敗、シロアリなどは湿気が原因で発生するため、日常的に換気をおこない、湿気や汚れを排出することが大切です。
24時間換気システムが設置されている家では、年間を通して稼働し、定期的にフィルターの掃除や交換をおこなうことで調湿できます。

4.2. プロに定期的な点検・メンテナンスをしてもらう

どんなに日頃のケアやメンテナンスに気を付けていても、見えない部分などの状況を把握するのは難しく、また専門的な知識がないと判断できないこともあります。一見軽度の破損や傷みも、重大なトラブルの原因となる場合があり、自己点検による判断だけでは不十分です。

定期的に、プロにメンテナンスや家屋の状況のチェックをしてもらうと、ダメージが少ないうちに対処しやすくなり、安心にもつながります。

例えば、窓と外壁の境目にあるコーキングの劣化は、雨が壁の内側に入る原因になるため、必要に応じて補修が必要です。
またシロアリ対策のため、ベタ基礎に隙間やひび割れがないか点検する、防蟻剤を塗り直すなどの定期メンテナンスをおこなうことが重要です。

住宅メーカーによっては定期点検や保証期間が設けられているケースも多いため、住宅の購入時にはアフターメンテナンスの内容を確認すると良いでしょう。

4.3. 最適な時期にリフォームをおこなう

リフォームをすることで、建物の寿命は延びるといわれています。中古物件の購入時にリフォームを一緒に検討される方も多いですが、新築を購入した場合も一定期間が経過したらリフォームの検討をおすすめします。あちこちが傷み深刻な状況になる前の最適な時期にリフォームをおこなうことで、より長くマイホームに住み続けられるでしょう。

4.4. 断熱性と耐震性を高める

高気密・高断熱の家は湿度が一定に保たれ、長く住むことができます。壁や断熱材を再施工して高気密にするスケルトンリフォームや、窓ガラスや玄関を高断熱のものに交換する断熱リフォームなど、既存の住宅でも気密性や断熱性を高める方法はあります。

また、地震の多い日本では耐震性を高めることも重要です。特に、2000年(平成12年)以前に建てられた建物は現行の耐震基準を満たしていないことが多いため、耐震診断と、必要に応じて耐震リフォームをおすすめします。

5. 長く住める木造住宅選びのポイント

メンテナンスを適切におこない、劣化への対処や防止を施すことが、木造住宅の寿命を延ばすことはご紹介したとおりです。ここでは、長く住める木造住宅を探すうえで重要なポイントをご紹介します。

まず一つめは、木造住宅の建つ「場所」です。地盤がしっかりしているかどうかは、地盤調査で把握できます。そして、ハザードマップで災害リスクができるだけ少ない土地を選びましょう。

二つめは、長く快適に暮らせる間取りかどうかです。家事動線はなるべくコンパクトにする、家族構成の変化とともに部屋の使い方を変えられる、段差をなくしてバリアフリー化するなど、現在はもちろん老後も快適に暮らせることを考慮して家を選ぶと良いでしょう。

三つめは、信頼できる業者を選ぶことです。基礎や構造体など、家の土台となる部分はプロでないとわかりません。これらがしっかりしていることは長く住める家づくりに欠かせませんが、住宅の建設に詳しくない多くの方にとっては業者任せになってしまうのが現状です。そのため、土地開発から家づくりまでの全工程が一貫していて、知見のある業者をおすすめします。また、アフターサービスがしっかりしていて、保証期間が長い業者を選ぶことも大事でしょう。

6. リーブルガーデンは、品質と価格のバランスに優れた住まいを提供

木造住宅をはじめ、建物にはそれぞれ耐用年数があります。耐用年数は、「法定耐用年数」以外にも別の指標で表されることもあります。耐用年数が過ぎたからといって寿命を迎えたり住めなくなったりするわけではなく、長期的に住むことは十分に可能です。長く住める家にするためにも、メンテナンスをこまめにおこない不具合のある箇所は早めに処置しましょう。

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※なお延長保証には、建物を適正に維持管理するため、お引渡しから5年ごとに建物無料点検を行い、点検結果により導き出された有償修繕工事を当社（指定工事店） にて行うことが条件となります。

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