2025年4月から、新築住宅・小規模住宅を対象とした「省エネ基準適合」が義務化され、省エネ性能の高い「ZEH(ゼッチ)住宅」に注目が集まっています。ZEH住宅とは、自宅でエネルギーを「創り」「賢く使う」ことで、年間のエネルギー消費量を実質ゼロにする家のことです。

この記事では、ZEH住宅の基礎知識から種類・メリット・デメリット、さらには補助金制度までをわかりやすく解説します。これからマイホームのご購入を検討されている方や省エネ住宅に興味がある方はぜひ参考にしてください。

1. ZEH(ゼッチ)とは？基本を解説

近年、省エネ性能の高い住宅として注目されている「ZEH(ゼッチ)住宅」。光熱費の削減や環境負荷の低減を目指すだけでなく、快適な暮らしも両立できる住宅として、住宅購入者や建築業界から関心が高まっています。

では、ZEHとは具体的にどのような住宅を指すのでしょうか。その意味を整理するとともに、ZEHをめぐる今後の動向を見ていきましょう。

1.1. ZEH(ゼッチ)の意味・定義

ZEHは「Net Zero Energy House (ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」の略で、直訳すると「エネルギー収支がゼロの家」となります。

具体的には、高い断熱性能や高効率の空調・給湯設備、太陽光発電などを組み合わせることで、冷暖房や照明、給湯にかかるエネルギー消費を抑えつつ、自宅で必要な電力をまかなえるよう設計された住宅です。

ZEH住宅が注目されている背景には、政府がZEHの普及に力を入れていることと、温暖化対策の重要性がますます高まっていることの2点があります。

住宅での消費エネルギーを抑えることは、2050年カーボンニュートラルの実現に向けた大きな一歩であり、こうした背景から、ZEH住宅は従来の省エネ住宅からさらに一歩進んだ住宅として、需要も増加しています。

1.2. ZEH基準の義務化とこれからの住宅

新築住宅や小規模住宅では、2025年4月以降、省エネ基準への適合が義務化されています。今後は、ZEH水準の省エネ性能を新築住宅の最低ラインとして2030年までに段階的に引き上げる予定です。そのため、新築住宅にはより高い断熱性や省エネ性能が求められるようになります。

また、ZEH住宅には国や地方自治体からの補助金制度も用意されており、初期費用の負担を軽減しながら環境に配慮した住まいを実現できます。住宅を選ぶ際には、ZEH対応かどうかが重要なポイントとなり、今後はZEH基準がスタンダードになるでしょう。

2. ZEH(ゼッチ)住宅に必要な要素

ZEHとして認められるためには、「断熱」「省エネ」「創エネ」の3つの要素が必要です。ここでは、その具体的な基準と求められる内容を解説します。

2.1. 断熱

ZEHの実現において、基本となるのが高い断熱性能です。ZEHでは、壁、窓、屋根、床といった住宅の外皮(建物を外気から遮る部分)の断熱性能が、従来の省エネ基準よりも厳しい「ZEH強化外皮基準」を満たすことが求められます。

この断熱性能は、住宅の熱の逃げやすさを示すUA値(外皮平均熱貫流率)という指標で数値化されます。このUA値が低ければ低いほど、熱が逃げにくい高断熱な住宅です。

建物そのものの「魔法瓶化」を進め、外気温の影響を受けにくくすることで、冷暖房に頼る段階で消費エネルギーを大幅に削減することが、この断熱要件の目的です。

2.2. 省エネ

断熱性能をベースとし、次に求められるのが高効率設備による消費エネルギーの削減です。ZEHでは、住宅で使用する冷暖房、換気、給湯、照明といった主要設備の一次エネルギー消費量を、現行の省エネ基準から20%以上削減することが求められます。

この削減目標を達成するには、高効率エアコンやエコキュート・エコジョーズなどの高効率給湯設備、LED照明、さらに熱ロスを防ぐ熱交換型換気システムなどを導入することが重要です。これらの高効率設備を導入することで、断熱だけでは補えない電気やガスの消費を削減し、創エネでまかなうべきエネルギー量を最小限に抑えます。

また、単に設備を導入するだけでなく、どれくらいのエネルギーを消費し、どれくらいのエネルギーを創り出しているのかを把握できなければ、効率的な省エネは実現できません。

そのため、消費量と発電量を正確に把握できるHEMS(ホーム・エネルギー・マネジメント・システム)と呼ばれる専用システムが必須です。HEMSによってエネルギー収支を可視化し、家電の使用をコントロールできれば、ZEH達成に大きく近づけるでしょう。

2.3. 創エネ

断熱と省エネによって大幅に削減された消費エネルギーを、自宅でまかなう(創り出す)ことが、ZEHに求められる3つ目の要素「創エネ」です。

ZEH住宅としての基準を満たすには、再生可能エネルギーの生産設備を設置する必要があり、代表的な設備としては太陽光発電システムが挙げられます。

太陽光発電で創り出された電力は、家庭内で使う(自家消費)ことができます。さらに、使用しても余った分は電力会社に売ることが可能です。これにより、光熱費の削減だけでなく、売電収入を得ることも期待できます。

また、災害による停電が発生した際には、蓄電池や太陽光発電の自立運転機能により、非常用電力として活用できるため、エネルギーの自給自足だけでなく災害時などの非常電力としても活用できます。

この創エネによって、年間の一次エネルギー消費量の収支を実質ゼロ(またはそれ以下)にすることが、ZEHの最終目標です。

3. ZEH(ゼッチ)の種類

ZEHは、一次エネルギーの消費量の削減率などによっていくつかの種類に分けられます。その種類とそれぞれの削減率をまとめると次のとおりです。

ZEHの種類	一次エネルギーの消費量の削減率
	省エネのみ	再エネ等含む
ZEH	20％以上	100％以上
Nearly ZEH	20％以上	75％以上
ZEH Oriented	20％以上	創エネは含まず
ZEH＋	30％以上	100％以上
Nearly ZEH＋	30％以上	75％以上
次世代ZEH＋	30％以上	100％以上

以下、種類ごとの定義を解説します。

3.1. ZEH

ZEHには、次の4つの要件を満たすことが求められます。

① 強化外皮基準(地域ごとに設定)
② 一次エネルギー消費量を20％以上削減
③ 太陽光発電などの再生可能エネルギー導入
④ ①〜③による一次エネルギー消費量が100％以上

①は外壁や断熱材など建物外側の断熱性能を示す基準のことで、地域ごとに設定された基準値をクリアしなければなりません。

②は、断熱性能や省エネによって家で消費するエネルギーを20％カットする旨を表します。

③④に関しては、創エネを含めて年間エネルギー収支がゼロになることを示しています。

3.2. Nearly ZEH

Nearly ZEH(ニアリー・ゼッチ)は、ZEHの要件のうち①と②を満たし、かつ③を導入している住宅です。

一方、創エネも含む一次エネルギー消費量の削減率は75％に抑えられています。寒さの厳しい地域や雨・雪の多いエリアなど、発電効率が下がりやすい地域に適用される基準です。

3.3. ZEH Oriented

ZEH Oriented(ゼッチ・オリエンティッド)は「ZEH指向型住宅」とも呼ばれ、ZEHの要件のうち①と②を満たす住宅をいいます。

日照時間が少なく創エネ(再生可能エネルギーの導入)が難しい都市部狭小地でも導入できるよう設計されています。このため、再生可能エネルギーの導入は必須とせず、敷地面積85㎡未満の都市部狭小地に立つ住宅に限って認められる基準です。

3.4. ZEH＋

ZEH＋(ゼッチ・プラス)は、ZEHの4つの基準に加え、下記⑤〜⑦のうち2項目以上をクリアする場合に認められる基準です。

⑤ 外皮性能のさらなる強化(断熱＋省エネによる一次エネルギー消費量削減率30％以上)
⑥ HEMS(ホーム・エネルギー・マネジメント・システム)による発電量の把握、冷暖房・給湯設備のコントロール
⑦ 電気自動車の充電設備設置、電気自動車の活用によるさらなる省エネ化

3.5. Nearly ZEH＋

Nearly ZEH＋(ニアリー・ゼッチ・プラス)は、Nearly ZEHの基準を満たすとともに、ZEH＋の要件⑤⑥⑦のうち2項目以上をクリアする住宅が該当します。Nearly ZEH＋も創エネ効率が低くなりやすい地域を対象にした基準です。

3.6. 次世代ZEH＋

6種類のZEHのなかで上位にあたります。上記のZEH＋の基準を満たしたうえで、以下の設備のうちいずれか一つ以上を導入する必要があります。

• V2H設備(電気自動車に蓄えた電気を自宅へ供給する設備)
• 蓄電設備
• 燃料電池
• 太陽熱利用温水システム
• 太陽光発電システム

4. ZEH(ゼッチ)住宅のメリット

ZEH住宅は、高い断熱性と省エネ性能、創エネを組み合わせることで、毎日の暮らしから将来の資産まで、多様な恩恵をもたらします。ここでは代表的なメリットを紹介します。

4.1. 光熱費の削減につながる

高い断熱性能と省エネ機器の導入により、冷暖房の利用を抑えられます。さらに太陽光発電などでエネルギーを創るため、年間の光熱費を大幅に削減できます。

実際に、ZEH水準の住宅では、従来の省エネ基準住宅と比較して下記のとおり大幅な光熱費の削減効果が期待できます。

年間の光熱費	省エネ基準の戸建て住宅	ZEH水準の省エネ戸建て住宅	太陽光パネル付の省エネ戸建て住宅
東京等(6地域)	23万9,000円	19万3,000円 (▲4万6,000円)	15万3,000円 (▲4万円)
北海道等(2地域)	34万6,000円	25万円 (▲9万6,000円)	16万円 (▲9万円)

4.2. 夏も冬も一年中快適で健康的に暮らせる

従来の住宅では、部屋間に温度差があったことで、冬場のヒートショックや結露によるカビやダニの発生など、健康を害するリスクが生じていました。

ZEH住宅は、高断熱な壁や窓が外気温の影響を遮断するため、家中の温度差が解消されます。これによりヒートショックのリスクを減らすとともに、結露を防ぎ、一年を通して快適で健康的な暮らしを実現します。

4.3. 災害時に備えて電力を蓄えておける

地震などの災害時、電気などのインフラ復旧には相当な時間を要します。しかし、ZEHに蓄電池を導入しておけば、太陽光で発電した電気を貯めておけるため、停電などの非常時にも電力を確保できます。

さらに、万一断水が発生した場合でも、電気給湯器(エコキュートなど)を設置しておけば、そのタンク内に貯められている水を生活用水として使用できるため、防災面で安心です。

4.4. 遮音性が高く騒音を低減できる

ZEHで用いられる高性能な断熱材のなかには、高い吸音効果を併せ持つものがあります。さらに、ZEHは住宅性能を向上するために一般的な住宅より壁の厚みが増していたり、窓の断熱性を高める目的で複層ガラスを採用していたりします。こうしたことから室内の遮音性が高まり、騒音を低減する効果も期待できます。

反対に、室内で発生した音も外に漏れにくいので、小さな子どもやペットがいる家庭、楽器を演奏する機会がある家庭などにもおすすめです。

4.5. ZEH補助金制度の利用ができる

ZEHの基準を満たす住宅は、国や自治体による補助金制度の対象となります。高性能なZEH住宅は、一般住宅に比べて建築費が高くなりますが、初期費用の一部を補助金でまかなえるため、負担軽減につながります。
なお、ZEH補助金制度については、6.ZEH住宅の補助金制度のポイントで詳しく解説しています。

4.6. 高値で売却できる可能性がある

住宅の省エネに対する取り組みを明示する指標の一つとして、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が定める認証制度「BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)」があります。

BELSでは、国の省エネ基準を上回る省エネ性能を持つ住宅に対して性能評価に応じた数の星が付与されます。そもそも国の基準よりも厳しい基準を満たしているZEH住宅は、BELSで高評価が得られます。

BELSで高評価を受けた住宅は、省エネ性能の高さが公的に認められた家として、不動産市場で評価が高まる傾向があります。

5. ZEH(ゼッチ)住宅のデメリット

多くのメリットが期待できるZEH住宅ですが、次のようなデメリットがあることを知っておきましょう。

5.1. 天候によって発電量が左右される

ZEH住宅では、多くの場合で太陽光発電システムを導入します。太陽光発電は天候の影響を受けやすく、曇りや雨の日が続くと発電量が少なくなる点は押さえておく必要があります。

夏は日照時間が長く安定して発電できますが、冬は日照時間が短く、太陽の角度も低いため、自家発電だけでは電力をまかないきれない場合もあります。
そもそも年間を通じて日照時間が少ない地域や、雪が多く冬季はパネルが覆われやすい地域では、発電効率が下がる傾向がある点にも注意が必要です。

5.2. 設備の導入やメンテナンスに費用がかかる

ZEH住宅では太陽光発電や省エネ設備といった高性能かつ最新鋭のシステムを導入するため、一般の住宅に比べて初期費用が高くなります。

国土交通省の資料によると、省エネ基準に適合させるためにかかる費用は、新築時で約87万円、省エネリフォーム時で約231万円と算出されています。また、これらのシステムは定期的な点検・補修が欠かせないため、メンテナンス費用も上乗せして見込む必要があります。

ただし、システムや設備の導入によって光熱費を削減できるうえ、住宅の資産価値が向上する点も踏まえれば、初期投資やメンテナンスコストは将来的には回収できる可能性があります。
出典：国土交通省「快適・安心なすまい なるほど省エネ住宅」

5.3. デザインや間取りに制限が出る可能性がある

ZEHでは、一般住宅よりも多くの設備を設置しなければなりません。機器置き場を確保する都合上、間取りやデザインが制限される可能性もあります。

どうしても叶えたい間取りや内外装デザインがある場合、設計時点で希望を伝えておくようにしましょう。

特に屋根の形状や傾斜は、太陽光パネルの設置条件に合わせる必要があるため、デザインの自由度が制限されることがあります。希望が叶わないケースも出てくることは認識しておきたいところです。

6. ZEH住宅の補助金制度のポイント

ZEH住宅は初期費用が高くなりがちですが、その導入を支援するため、国や自治体による補助金制度が設けられています。ここでは、ZEH補助金制度の仕組みと注意点を解説します。

6.1. ZEH住宅の補助金制度とは？

ZEH補助金制度とは、住宅の高性能化を促し、地球環境対策に貢献するために設けられた支援策です。

ZEH基準を満たす高い断熱性、省エネ設備、再生可能エネルギー設備などの導入にかかる費用の一部を支援することで、購入者や建築主の負担を軽減する役割を果たします。

主な補助金制度は、一般的に「ZEH」と「ZEH＋」の2つの区分で募集されることが多く、基準が厳しいほど補助金額が高くなる傾向にあります。具体的な補助金額の目安は、下記のとおりです。

対象となる住宅	定額補助　※概算要求での見込み
戸建て住宅のZEH	55万円/戸
戸建て住宅のZEH＋	90万円/戸

6.2. ZEH補助金制度の申請の流れ

補助金制度の申請は、一般的に以下の流れで進められます。

①登録ZEHビルダー・プランナーの選定とプラン設計
ZEH補助金を受けるためには、SII(環境共創イニシアチブ)に登録されたZEHビルダーまたはプランナーを選びます。施主本人での申請はできないため、必ず登録事業者を通じて進めましょう。この際、ZEH基準を満たす設計プランと概算見積もりも確認します。

②金融機関でのローン審査・契約
プランと見積もりが固まったら、住宅ローンの事前審査・本審査を経て契約します。ローン契約完了後に、補助金申請や着工準備へと進みます。

③補助金の申請・審査・交付決定(建設前)
ビルダーは、建設着工前にSIIへ補助金の交付申請をおこないます。申請には、建築確認申請書類や省エネ性能計算書、設計図面、見積書など、住宅の性能を証明する各種書類が必要です。

その後、SIIによる審査がおこなわれ、ZEHの基準を満たしていると認められた場合に「交付決定通知」が発行されます。この交付決定を受けて、初めて正式に着工できます(交付前の着工は補助対象外となります)。

④工事着工・完成後の実績報告
採択内容に沿って、ZEH仕様で建築工事を実施します。建物完成後は、ZEH基準を満たしていることを証明するための実績報告をSIIに提出。完成写真や竣工図書、設備の試験成績書、エネルギー計算結果などをもとに審査がおこなわれ、承認されれば補助金交付が確定します。

⑦補助金の交付
実績報告が承認されると、ビルダー経由で補助金が支払われます。

6.3. ZEH補助金制度を受ける際の注意点

ZEHの補助金制度を活用するにあたっては、次の3点に注意しましょう。

• ZEHビルダーまたはZEHプランナーの登録がある建築会社を利用する
• 制度の申請スケジュールをあらかじめ確認しておく
• 補助金申請後は設計変更ができない

ZEHビルダーとは、ZEH住宅の建築者として認められた施工会社のこと。ZEHプランナーは、ZEH住宅の設計者として認められた設計事務所などです。いずれも施工会社や設計事務所が自ら申請する必要があるため、登録事業者かどうかを事前に確認しておきましょう。

ZEH補助金は制度によってスケジュールが異なるほか、いずれも年度ごとに決められた予算を超える申請があった場合、期間内でも募集を終了するケースがあります。常に最新のスケジュールをチェックしておくことが重要です。

また、ZEH補助金の申請にあたっては、エネルギー消費量や断熱性能に関するシミュレーションを細かく計算する必要があり、補助金申請後は設計変更ができない点も注意しましょう。

ZEH補助金について詳細を知りたい方は、下記のコラムも合わせてご覧ください。

>>【2025年】ZEH補助金とは？条件や併用可能な減税や控除、申請時の注意点を解説

7. ZEH(ゼッチ)住宅に関するQ&A

ここでは、ZEH住宅に関するよくある質問にお答えします。

7.1. 住宅ローンに影響はありますか？

税制改正により、住宅ローン減税の制度内容が変更され、省エネ基準への適合が住宅ローン減税の必須条件となりました。

つまり、ZEH住宅や省エネ性能の高い住宅でなければ、従来の住宅ローン減税を受けられない場合があります。住宅購入時には、減税対象となる条件を満たしているか、必ず確認しておきましょう。

住宅ローン減税(控除)について詳細を知りたい方は、下記のコラムも合わせてご覧ください。
>>住宅ローン控除(減税)はいつまで？条件や税制改正の内容｜2026年以降の情報も解説

7.2. ZEH性能を上げると暮らしやすくなりますか？

ZEH住宅は断熱性や省エネ性能が高く、光熱費の節約や温熱環境の改善に役立ちます。ZEH性能を上げることは快適な住まいづくりの一助になりますが、それだけで快適さが決まるわけではありません。間取りや日照条件、住む方のライフスタイルなども快適さに大きく影響します。

そのため、住宅購入や設計の際には、ZEHの性能だけに頼らず、信頼性の高いハウスメーカーに相談し、総合的に検討することが大切です。

7.3. ZEH住宅を建てるときに注意することは？

ZEHは一般住宅に比べて建築費が高くなる傾向にあります。ZEH住宅を前提として考えるなら、予算によって希望条件を諦めなければならない場面も出てくるかもしれません。

ZEH住宅を計画する際は、建築費用だけでなく、将来の暮らし方やライフステージの変化も見据えて、重視したい条件を整理しておくことが大切です。
しっかりと情報収集をおこない、複数のハウスメーカーを比較検討するなど、時間をかけてじっくりプランを検討しましょう。

8. ZEH(ゼッチ)住宅を理解して、リーブルガーデンも選択肢にしよう

光熱費の削減、快適性、災害への備えなど、住む方に多くのメリットをもたらしてくれるZEH住宅。将来的な義務化も見据え、これからの住まいの新しいスタンダードとなりつつあります。

初期費用やメンテナンス費用といったデメリットもありますが、補助金制度の活用や長期的な光熱費の節約、資産価値の向上を踏まえることで、検討する価値は十分にあります。

ただし、ZEH性能が高いだけで快適な家になるわけではありません。間取りや日照、住み方なども快適さに影響します。税制や補助金の条件も含め、信頼性の高いハウスメーカーに相談しながら検討することが重要です。

一建設が提供する一戸建て分譲住宅ブランド「リーブルガーデン」は、住宅性能評価の4分野6項目で最高等級を標準化。一次エネルギー消費量等級6に対応、断熱等性能等級は7段階中の等級5を標準としており、いずれもZEH相当基準を満たしています。

ZEH住宅を検討する際は、性能と信頼性を兼ね備えた「リーブルガーデン」を選択肢に加え、ぜひ一建設にご相談ください。

>>リーブルガーデン｜一建設の新築一戸建て（分譲住宅・建売）