新しい家への住み替えを検討するにあたって選ぶべきタイミングがあるのか、気になる方は多いのではないでしょうか。

タイミングの良い住み替えには、旧居をより高値で売却できる、買い替えがスムーズに進むなどのメリットがあります。ここでは、住み替えにおすすめなタイミングや、売却と購入のタイミング、住み替えをスムーズに進めるためのポイントを解説します。

1. 住み替えを検討する理由は？

住み替えに適したタイミングは、なぜ住み替えを検討するかによって異なります。では、住み替えを検討する理由としてはどのようなものがあるでしょうか。

国土交通省が発表した「平成30年住生活総合調査」によると、最近5年間に住み替えを実施した方の目的で最も多かったのは、「通勤・通学の利便」の35.1％でした。以下「広さや部屋数」が21.4％、「世帯からの独立(単身赴任、離婚などを含む)」が18.2％、「新しさ・きれいさ」が16.2％、「結婚による独立」が14.1％と続きます。

こうしてみると、住み替えの目的は、生活利便性の向上、住環境の向上、ライフステージの変化の3つに大別できますが、ライフステージが変化すると求められる生活利便性や住環境の内容も変化するため、3つの目的は互いに密接に関わっているともいえます。

新しい家へ住み替える際には、自分の目的が何なのかを明確にしたうえで検討を進めることが大切です。
(参考：国土交通省「平成30年住生活総合調査」)

2. 住み替えにおすすめなタイミング

住み替えの目的によって適したタイミングは異なりますが、多くの目的に共通するおすすめのタイミングはあります。その3つのタイミングをご紹介します。

2.1. 築年数が浅いタイミング

自宅の築年数がまだ浅く、建物に一定の価値があるタイミングであれば、高値で売却できます。住み替えを検討するのであれば、価値が大きく下がる前の、築浅のうちがおすすめです。

不動産は築年数を経るごとに市場価値が下がっていきますが、特に木造戸建て住宅ではその傾向が顕著です。国土交通省が発表した「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」によると、木造戸建て住宅の市場価値は、築10年で新築時の半分程度、築20年で10〜20％程度まで下がります。

戸建ての建物価値は30年もすればほぼゼロになるのが一般的ですが、築浅で建物価値が残っているタイミングであれば、住み替えもスムーズに進むでしょう。
(参考：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」)

2.2. 土地の価値が高いタイミング

土地の価格は、建物のように築年数によって変動することはありません。ただ、周辺エリアの開発状況や新駅・新線開業、災害による地盤への影響などによって変動することがあります。

周辺状況による価値変動はある程度予測可能なため、最新情報に対するアンテナを張りつつ、土地の価値が高まったタイミングで住み替えるのがおすすめです。価値が高まるということはニーズも見込めるので、買い手もつきやすくなります。

自宅のあるエリアの地価を確かめたいときは、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を参考にしましょう。
(参考：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」)

2.3. 住宅ローンの金利が低いタイミング

住宅ローンの金利が低い時期も、住み替えにおすすめのタイミングです。低金利であれば支払う利息が少なくて済むため、住み替え後の返済負担を軽減できます。また、住宅購入の需要が高まり、売却しやすくなります。

日本では、日銀が2016年からマイナス金利政策を継続しており、長らく超低金利といわれる状態が続いています。特に、市場の金利に合わせて変動する「変動金利」はとても低い水準（超低金利）のため、金利面から見れば、今はまさに住み替えに適したタイミングかもしれません。

また、借入期間10年以上の住宅ローンを利用して住宅を取得した場合は住宅ローン控除が受けられます。一般住宅の控除期間は、2008年築なら15年、2013〜2019年9月末までの建築なら10年、2022年以降の新築住宅は13年です。期間を過ぎると優遇措置が適用されなくなるため、控除が終了するタイミングを住み替え時期の目安にするのも良いでしょう。
(参考：国税庁「No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」)

3. 住み替える場合の売却と購入のタイミング

家を住み替えるにあたっては、自宅売却と新居購入の両方をおこなわなければなりません。続いては、売却と購入のタイミングを詳しくみていきましょう。

3.1. 売却と購入の検討は同時並行が理想

自宅売却と新居購入の検討は同時に進めるのが理想です。後述する「買い先行」や「売り先行」の場合は、基本的に売却・購入いずれかの手続きが完了するまで次の手続きに進めません。しかし、同時並行で順調にいけば半分の時間で進められることになります。

自宅の引き渡しと新居への入居が同じタイミングでできれば、仮住まいや二重ローンを考える必要もなく、住み替えに余計な時間や手間、費用をかけずに済みます。

3.2. じっくり検討したい方は買い先行

住み替え時の売却・購入のタイミングには、新居の購入を優先して進める「買い先行」と、自宅の売却を優先して進める「売り先行」があります。

買い先行による住み替えでは、まず新居を探し、新居を購入してから自宅売却の手続きに進みます。買い先行のメリット・デメリットをまとめると以下のとおりです。

買い先行のメリット	・時間をかけて納得いくまで新居を探せる ・新居を先に確保するので仮住まいが不要
買い先行のデメリット	・自宅の残債を売却金で返済予定の場合、二重ローンのリスクがある ・売却を急ぐあまり、低い価格で売却せざるを得なくなるリスクがある

買い先行は新居探しに時間をかけられるのが大きな魅力。住み替えを急いでおらず、じっくり気に入った物件を検討したい方は買い先行がおすすめです。資金や時間に余裕がないのであれば、買い先行よりも売り先行で進めたほうが安全でしょう。

3.3. 売却資金を購入資金に充てたい方は売り先行

住み替えでよく用いられるのが、自宅の売却を優先して進める売り先行です。築浅の自宅を売却する場合、多くの方は住宅ローンの返済が残っています。そのため、自宅を先に売却し、売却代金を元手に新居を探すケースが少なくありません。下の表で売り先行のメリット・デメリットをみてみましょう。

売り先行のメリット	・自宅の売却代金を新居の購入費用にあてられる ・自分のタイミングで売却を判断できるので、適正な価格で売却しやすい
売り先行のデメリット	・新居への入居時期が遅くなると、仮住まいを用意しなければならない場合がある ・仮住まいを避けようとすると、新居探しに十分な時間をかけられない可能性がある

売り先行の大きなメリットは、自宅の売却代金を購入費用に回せることです。自宅の住宅ローン返済が残っており、新居の購入費用が不足している方は、売り先行による住み替えを検討しましょう。

4. 住み替えをスムーズに進めるポイント

住み替えをスムーズに進めるためには、タイミング以外にも意識したいポイントがあります。スムーズな住み替えを実現するための4つのポイントをご紹介します。

4.1. 資金計画を明確にしておく

住み替えをスムーズに進めるためには、費用や売却代金などの資金計画をあらかじめ明確にしておくことが大切です。資金計画を立てるにあたっては、次のような項目をチェックしておきましょう。

• 自宅の売却代金想定
• 投じることのできる自己資金
• 新居購入の予算
• 自宅の住宅ローン返済が残っている場合の残債
• 仲介手数料、引っ越し費用、税金などの諸費用

資金計画の見立てが甘いと、予算不足により納得のいく住み替えが実現できない可能性があります。住み替えを具体的に検討する際は、不動産会社などに相談しながら、しっかりとした資金計画を立てましょう。

4.2. 相場に見合った売り出し価格をつける

スムーズな住み替えには、自宅の売却活動を円滑に進めることが欠かせません。売却が遅れると、二重ローンや住み替えそのものの遅れにつながるからです。

できるだけ高く売却したいからといって、相場からかけ離れた高い値付けをしてしまうと、買い手がなかなか見つからず、売却に時間がかかってしまいます。重要なのは、売り出し価格を相場に見合った設定にすること。自宅に適正な売り出し価格をつければ、買い手もつきやすくなります。

売り出し価格を決めるときは、自分で周辺相場をリサーチすることに加え、不動産会社に依頼して査定価格を算出してもらうのがおすすめです。リサーチ結果と査定価格をベースに適正な価格を設定しましょう。

4.3. 住宅ローンの仮審査をしておく

スムーズな住み替えの実現には、新居探しの前に住宅ローンの仮審査をしておくことも効果的です。目ぼしい新居が決まったものの必要額のローンを組めずに断念することを防ぐためにも、「自分がいくら借りられるのか」を金融機関に確認しておきましょう。

4.4. 余裕をもったスケジュールで進める

自宅売却や新居購入は、タイミングや状況によって時間がかかったり、反対に想定よりも早く手続きが進んだりすること進んだりすることがあります。少しのズレも許されないスケジュールを組んでしまうと、予定に合わせるために売却価格を下げざるを得なかったり、新居の検討が十分におこなえなかったりする恐れがあります。

スムーズかつ納得のいく住み替えを実現するために、多少の余裕をもったスケジュールで進めるよう心がけましょう。

5. まとめ

家の住み替えにおすすめのタイミングは、「築年数が浅いタイミング」「土地の価値が高いタイミング」「住宅ローンの金利が低いタイミング」の3つです。また、自宅売却と新居購入を同時並行で進めると、スムーズに住み替えることができます。

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