マイホームの購入や土地探しを検討するときに欠かせないのが「用途地域」の確認です。

用途地域とは、都市計画によって定められた区域区分で、住宅や商業施設、工場など「どのような建物を建てられるか」を決めるルールを指します。建ぺい率や容積率、高さなどの制限も用途地域によって異なるため、快適な暮らしや将来の資産価値に大きな影響を与えます。

この記事では、用途地域の基本から全13種類の詳細、建築制限、調べ方までをわかりやすく解説します。

1. 用途地域とは

用途地域とは、都市を「住宅地」「商業地」「工業地」などに分けて、利用目的ごとに区域を指定し、建築物の種類や規模を制限する制度です。都市計画法に基づき、土地を合理的に活用しつつ、快適な市街地を形成するための基本となるルールです。

1.1. 用途地域の目的

都市には、住みやすく穏やかな環境、商業や産業が栄える地域、自然豊かな環境など、多様な表情があります。用途地域は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とし、住宅、商業施設、工場などが無秩序に混在することを防ぐために、計画的な土地利用を誘導しています。

例えば、静かな住宅街に突然、大きな工場や騒音を伴う商業施設が建設されると、住環境は大きく損なわれてしまいます。このような事態を防ぐために、用途地域を指定することで、街の景観や騒音、公的施設の配置など、多方面のバランスを保つことができます。誰もが安心して快適に暮らせる街づくりを進めるうえで、用途地域はなくてはならない存在です。

1.2. 都市計画法による区域分類

都市計画法では、土地利用を計画的に進めるため、土地を大きく3つの区域に分類しています。

1.2.1. 都市計画区域

都市の健全な発展や秩序ある整備を図るために、都市計画を定める区域です。住宅地や商業地、工業地などの土地利用を調整する基本単位となります。

都市計画区域は、土地利用の方向性に応じて 3つの区域に分けられます。

市街化区域	すでに市街地を形成している、または10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。 道路や上下水道など都市基盤の整備が進められ、住宅や商業施設などの建築も積極的に認められる。
市街化調整区域	原則として市街化を抑制すべき区域で、自然環境の保護や農業の振興を目的とし、新たな建物の建築や開発行為は厳しく制限される。
非線引き区域	上記2つに区分されていない都市計画区域。 市街化の傾向や規模によって、用途地域が定められる場合と、定められない場合がある。

市街化区域、市街化調整区域については下記の記事に詳細が載っていますので、併せてご覧ください。
>>市街化区域とは？市街化調整区域との違い｜用途地域やメリット・デメリットを詳しく解説

1.2.2. 都市計画区域外

都市計画区域に指定されていない区域で、農村部や山間部などが該当します。用途地域は原則として定められておらず、都市計画法上の制限は比較的少なくなりますが、建築基準法や他の法律による制約を受ける場合もあります。

1.2.3. 準都市計画区域

都市計画区域外のうち、市街化が見込まれる地域を対象に指定される区域です。無秩序な開発を防止するために、建築物の用途制限など一部の都市計画的な規制がかけられます。

1.3. 用途地域の調べ方

ご自身が検討している土地や建物の用途地域を調べる方法はいくつかあります。

●用途地域マップで調べる
用途地域を地図上で視覚的に確認できるWebサイトもあり、都道府県・市区町村ごとに色分けされた区域を簡単に見ることができます。

●自治体のWebサイトで調べる
多くの市区町村では、都市計画図や用途地域図をWebサイト上で公開しています。PDF形式やGIS(地理情報システム)形式で閲覧できることが多く、調べたい場所の住所を入力するだけで、地図上で確認できます。

●国土交通省の「国土数値情報」をダウンロードする
国土数値情報では、全国の用途地域を含めたGISデータを提供しており、各地域の建ぺい率・容積率などの属性情報も取得可能です。

>>国土交通省「都市交通調査・都市計画調査：都市計画決定に関するGISデータ　全国データダウンロードページについて」

●不動産会社や不動産情報サイトに確認する
気になる土地や建物の都市計画は、物件チラシの「概要欄」や不動産サイトの「物件概要」で確認できます。不明な場合は不動産会社や不動産情報サイトに問い合わせると良いでしょう。

「リーブルガーデン」の物件詳細ページでも確認可能で、概要欄の「都市計画区域」で市街化区域かどうかがわかり、「用途地域」も同ページで確認できます。
>>リーブルガーデン｜一建設の新築一戸建て（分譲住宅・建売）

2. 用途地域はそれぞれ制限がある

用途地域は、単に建築物の用途を定めるだけでなく、快適で安全な都市環境を維持するために、さまざまなルールを設けています。
これらのルールは、用途地域ごとに厳格に定められており、主に下記の4つの制限が挙げられます。

2.1. 建築物の種類の制限

用途地域によって、建てられる建物の種類が決められています。

例えば、閑静な住宅街を守る「第一種低層住居専用地域」では、戸建て住宅が中心で、小規模な店舗は建築できますが、高層マンションや大規模な商業施設、工場などは建てることができません。

一方、「商業地域」では、オフィスビルや百貨店、飲食店、映画館など多様な商業施設を建築できます。住宅も建てられますが、利便性が高い反面、騒音や日照の問題が発生しやすいといえます。

このように、用途地域は、建物の種類や規模を細かく制限することで、それぞれの地域にふさわしい暮らしやすい街づくりを進めているのです。

用途地域の種類によって、建築できる建物の種類や規模が細かく制限されており、それぞれの地域にふさわしいまちづくりが進められています。

東京都の用途制限については下記をご参照ください。
>>東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」

2.2. 建ぺい率の制限

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

例えば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が60%の場合、その敷地に建築できる建物の面積は最大で60㎡となります。建ぺい率が低い地域ほど、建物の周りに余裕が生まれ、日当たりや通風も確保されやすくなります。

建ぺい率を定める目的は、敷地内に一定の空き地を確保することです。空き地を確保することで、通風や採光を良くし、火災時の延焼を防ぐ効果もあります。

建ぺい率は用途地域によって異なり、住居系の地域では比較的低く、商業系の地域では高くなる傾向にあります。

2.3. 容積率の制限

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。これにより建物の「高さ」や「大きさ」の上限が定まります。

例えば、敷地面積が100㎡で容積率が200%の場合、建物の延床面積の合計は最大で200㎡までとなります。

容積率は、建物の規模や人口密度をコントロールするために設けられています。容積率が高ければ、その敷地に建つ建物はより多くの階数を持つことができ、床面積を広く取ることが可能です。

商業地域など、人口が集積する場所では容積率が高く設定され、オフィスビルや商業施設の建設が可能になります。逆に、低層住宅が並ぶ地域では低く設定されることが多く、過密化を防ぐ役割があります。

2.4. 高さ制限

高さ制限は、都市計画において建物の高さを規制するための重要なルールです。これにより、日照や風通し、景観などの生活環境が守られます。

具体的には、「絶対高さ」「道路斜線」「隣地斜線」「北側斜線」「日影規制の制限」など、地域や用途に応じて複数の制限が設けられています。

●絶対高さ制限
建物の高さの上限を定める制限です。建物が一定の高さを超えないよう規制することで、周囲の景観や日照条件を守ります。

●道路斜線制限
道路に面する建物の高さを、道路幅や角度に応じて制限するルールです。道路上の圧迫感を避け、日照や通風を確保する目的があります。

●隣地斜線制限
隣接する建物の日照や通風を妨げないよう、建物の高さを隣地境界線から一定の角度で制限する規則です。

●北側斜線制限
北側にある建物の日照を確保するための制限です。特に住宅地で採光を確保するために設けられています。

●日影規制
建物による影の落ち方を規制するルールで、周囲の建物や公園などに過剰な影ができないよう制御します。

3. 用途地域は13種類に分かれている

用途地域は、土地の利用目的に応じて「住居系」「商業系」「工業系」の3つに大別され、さらに細かく13種類に分類されています。この分類は、都市計画法に基づき定められており、地域ごとの特性や周辺環境に応じて、住宅・商業施設・工場などの建設が制限されています。

住居系の地域は住宅中心、商業系や工業系の地域はそれぞれ商業施設や工場の建設が優先されるなど、用途に応じた建物の建設が想定されています。

用途地域の詳細は、下記の表をご参照ください。

分類	用途地域	建ぺい率の上限(%)	容積率の上限(%)
住居系	第一種低層住居専用地域	30,40,50,60	50,60,80,100,150,200
	第二種低層住居専用地域
	第一種中高層住居専用地域		100,150,200,300,400,500
	第二種中高層住居専用地域
	第一種住居地域	50,60,80
	第二種住居地域
	準住居地域
	田園住居地域	30,40,50,60	50,60,80,100,150,200
商業系	近隣商業地域	60,80	100,150,200,300,400,500
	商業地域	80	200,300,400,500,600,700,800,900,1000,1100,1200,1300
工業系	準工業地域	50,60,80	100,150,200,300,400,500
	工業地域	50,60	100,150,200,300,400
	工業専用地域	30,40,50,60

なお、2018年4月に「田園住居地域」が追加され、これにより現在の13地域体制が整備されました。田園住居地域は農業と住宅の共存を考慮し、低層住宅の良好な住環境を守ることを目的としています。

4. 住居系の用途地域

住居系の用途地域は、名前のとおり「住宅」を主な用途とするエリアです。騒音や交通量の多い施設の建設が制限され、住宅環境の落ち着きや日照、通風を確保しつつ、都市の利便性とのバランスも考慮されています。

そのなかでも、低層住宅向けから中高層住宅向けまで細かく分類され、建物の種類や規模に応じた規制が設けられています。

4.1. 第一種低層住居専用地域

「低層住居」という名のとおり、最も厳しい建築制限が設けられた、良好な住環境を保護するための地域です。主に戸建て住宅が立ち並ぶ、閑静で日当たりの良いエリアとなります。

高さ制限が10mまたは12mと厳しく、マンションなどの集合住宅も低層のものがほとんどです。幼稚園や診療所、ごく小規模な店舗は建てられますが、コンビニやスーパー、飲食店などは原則として建てられません。

4.2. 第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域に次いで、厳しい建築制限が設けられた地域です。第一種と同様に戸建てが中心の良好な住環境ですが、小規模な店舗やコンビニエンスストアも建てられます。

住宅や幼稚園、小・中学校、診療所に加え、150㎡以下の店舗も建築可能です。静かな住環境は保ちつつ、生活利便施設が少し増えるため、より暮らしやすさを求める方におすすめです。

4.3. 第一種中高層住居専用地域

中高層の住宅や共同住宅の建設が可能で、低層地域よりも建物の高さや容積率が緩やかです。日照や通風の確保に配慮しながら、住宅密度を高めることができます。

住宅や病院、大学に加え、床面積500㎡以下の店舗などが建てられます。スーパーやコンビニなど、日々の買い物に便利な施設が充実するため、戸建てとマンションが混在し、幅広い層が暮らすエリアとなります。

4.4. 第二種中高層住居専用地域

中高層の住宅に加え、比較的大規模な店舗も建築できる地域です。第一種中高層住居専用地域よりも建築制限が緩やかで、少し規模の大きい商業施設も建てることができます。

住宅や病院、大学に加え、床面積1,500㎡以下の店舗(スーパーマーケットなど)が建築可能です。日常の買い物には便利ですが、交通量が増えるため、第一種に比べて騒音などが気になる場合があります。

4.5. 第一種住居地域

住宅を主体としつつ、飲食店や小規模な商業施設も認められ、日常生活の利便性が高い地域です。住環境の保護を目的としつつ、商業施設やオフィスビルも建築できる地域です。

戸建てや中高層マンションに加え、道路沿いには店舗やオフィスも立ち並びます。住宅や病院、大学、オフィスビルなどに加え、延べ床面積3,000㎡までの工場も建てられます。商業施設が充実しているため利便性は高い一方、交通量や人通りが多くなり、賑やかな雰囲気となります。

4.6. 第二種住居地域

第一種住居地域よりも、さらに商業的な施設や大規模な建物を建てやすい地域です。第一種住居地域と似ていますが、より大規模な商業施設やパチンコ店、カラオケボックスなども建てられます。

住宅や病院、大学、オフィスビルなどに加え、遊興施設も建築可能なため利便性は高い反面、商業的な雰囲気が強く、昼夜を問わず賑やかになる傾向があります。

4.7. 準住居地域

住宅と交通利便性の高い施設の共存を重視した地域で、自動車交通量が多い道路沿いに設けられることが多く、自動車修理工場やガソリンスタンド、倉庫なども建てられます。

住宅や病院、大学、オフィスビルなどに加え、自動車関連施設(車庫や倉庫など)、ボーリング場なども建築可能です。交通量がとても多いため騒音などが気になりますが、商業的な利便性も高いのが特徴です。

4.8. 田園住居地域

2018年に新設された、都市と農地の調和を図るための地域です。農地の保護を図りつつ、低層住宅や農業関連の施設も建てられます。

住宅や農産物の直売所、農家レストランなど、農業の振興に役立つ施設が建築可能です。自然豊かな環境で、農業と調和した暮らしを送りたい方におすすめです。

5. 商業系の用途地域

商業系の地域は、買い物や仕事、娯楽など人々の活動拠点となるエリアです。住宅系に比べて建築規制が緩やかで、大型施設や高層ビルも建築可能となっており、都市の活気を生み出しています。

5.1. 近隣商業地域

近隣商業地域は、主に住宅地に隣接して設定される商業エリアです。スーパーやコンビニ、飲食店など、住民の日常生活を支える施設が建築できます。

住宅も建てられるため、暮らしと商業がほどよく調和する地域です。ただし、劇場やパチンコ店などの大型の集客施設も可能なため、場所によっては賑やかさが増す点には注意が必要です。

5.2. 商業地域

商業地域は、駅の周辺や繁華街など、多くの方が集まる場所に指定されます。百貨店、ショッピングモール、映画館、オフィスビル、ホテルなどが立ち並び、容積率も最も高く設定されているため、高層ビルが連なる活気あふれる街並みが特徴です。

住宅も建てられますが、商業施設が優先される性格が強いため、利便性がとても高い一方で、人通りや交通量が多く、静かな住環境を求める方には向きません。都市の経済活動を支える中核的なエリアです。

6. 工業系の用途地域

工業系の地域は、ものづくりや物流の拠点となるエリアです。工場や倉庫の建築が認められ、産業活動の基盤を支える役割を担っています。用途によっては住宅や商業施設の建築も可能な地域があり、都市との共存を図っています。

6.1. 準工業地域

準工業地域は、工場をはじめとした産業活動と住宅・商業施設が共存できるエリアです。印刷工場や食品加工工場といった比較的規模の小さい工場のほか、住宅、学校、病院、店舗、オフィスビルも建てられます。

工業活動を支えつつ、住む方や働く方にとって利便性のある環境が整えられています。

6.2. 工業地域

工業地域は、より幅広い種類の工場が建てられるエリアです。住宅や商業施設も一定規模まで建築可能ですが、あくまでも工業活動が中心となるのが特徴です。中小規模の工場から比較的大規模な生産施設まで受け入れられるため、都市の経済や物流を担う重要な存在です。

工業地域は、工業の利便性を高めることを目的とした地域です。どのような種類の工場でも建てられますが、住宅や店舗も建てることが可能です。工場の稼働による騒音や振動、煙などが発生する可能性もあるため、住環境としてはあまり優れているとはいえません。

6.3. 工業専用地域

工業専用地域は、その名のとおり工業活動に特化したエリアです。住宅や店舗、学校、病院などは一切建てることができません。 原則として、工場や倉庫、資材置場など、工業活動に必要な施設のみが認められています。

大型の製造業やエネルギー関連施設など、周辺環境に配慮が必要な工場が建てられるため、都市計画上でも住居系エリアとはしっかりと分けて設定されます。

7. 用途地域に関して確認したいポイント

土地や建物を購入する際は、ご自身が検討している場所だけでなく、その周辺や境界線も注意深く確認することが大切です。
下記では、用途地域に関して、特に押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

7.1. ご自身に適した用途地域を選ぶ

用途地域は、将来の暮らしの快適さに大きく影響します。静かな環境で暮らしたいなら「第一種低層住居専用地域」、商売と住まいを両立したいなら「近隣商業地域」、生活の利便性を重視するなら「商業地域」や「住居地域」など、地域ごとに適したライフスタイルがあります。

しかし、地図上だけで判断せず、実際に現地へ足を運び、昼夜の周辺環境を確認することが重要です。昼間は静かでも、夜間になると交通量が増えたり、騒音が気になったりすることもあるからです。

自分のライフスタイルと照らし合わせ、本当に快適に暮らせる場所かを見極めましょう。

7.2. 周辺エリアの用途地域も確認する

検討している土地が、たとえ理想的な用途地域に指定されていても、周辺エリアの用途地域が異なると、将来的に予期せぬ変化が起こる可能性があります。

例えば、静かな住宅地を選んだつもりでも、すぐそばに飲食店や工場が建てられる地域が指定されていれば、将来的に騒音や人通りの増加などの影響を受ける可能性があります。

また、用途地域が複雑に入り組んでいるエリアでは、少し場所が違うだけで建物の種類や高さ制限が大きく変わります。安心して暮らすためにも、周辺エリアの用途地域まで、しっかりと確認しておきましょう。

7.3. 用途地域の境界線を確認する

土地のなかには、敷地が複数の用途地域にまたがってしまうケースがあります。例えば、敷地の半分が「第一種住居地域」、もう半分が「近隣商業地域」といった場合です。この場合、思い描いていた建物が建てられない可能性もあります。

原則として、それぞれの用途地域に属する部分の面積に応じて、建ぺい率や容積率が計算されます。ただし、面積が広い方の用途地域のルールが、敷地全体に適用されるといった特例(過半の原則)もあります。

どちらにしても複雑な計算が必要となるため、土地を選ぶ際には「用途地域の境界線が敷地にかかっていないか」を必ず確認しましょう。

8. 住宅購入前に用途地域を理解しておこう

用途地域は、住まいやお店、工場などの建てられる建物や環境を定める大切なルールです。13種類それぞれに特徴や制限があり、生活の利便性や快適さに直結します。

理想のライフスタイルに合わせて選ぶべき用途地域は異なります。静かな環境を求めるなら低層住居専用地域、利便性を重視するなら住居地域など、ご自身の価値観に合った場所を見極めましょう。

そして、持ち家を検討するなら「リーブルガーデン」がおすすめです。用途地域を踏まえた住まいづくりを進めており、快適な暮らしを実現するための選択肢として安心して検討できます。専門のスタッフが土地探しから理想の住まい探しまでトータルでサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

>>リーブルガーデン｜一建設の新築一戸建て（分譲住宅・建売）