リースバックは、戸建て住宅が対象というイメージを持っている方も多いかもしれませんが、マンションでも利用可能です。
この記事では、マンションをリースバックする方法や業者の選び方、失敗しないために確認すべきポイント、よくあるトラブルをご紹介します。2026年4月施行の改正区分所有法や国土交通省のガイドライン策定など最新動向も解説しているので、マンションでのリースバックを検討している方はぜひ参考にしてください。
INDEX
リースバックはマンションでもできる？
自宅を売却して資金調達し、その後も賃貸物件として住み続けるリースバックは、戸建て住宅だけの仕組みと思われがちですが、マンションでも利用可能です。ここでは、マンションにおけるリースバックの基本と、戸建てとの違いを解説します。
マンションでもリースバックは利用可能
自宅を売却して資金調達し、賃貸物件として住み続けるリースバックは、マンションでも問題なく利用できます。
意外に思われる方も多いかもしれませんが、リースバック業者のなかには、マンションのみを専門に扱っており、戸建てのリースバックを取り扱い不可としている業者も珍しくありません。このためリースバックを検討している場合は、ホームページをチェックする、業者に電話で問い合わせるなどして、事前に利用の可否を確認しておく必要があります。
一建設の「リースバックプラス＋」では、マンション・戸建て問わず更新可能な普通賃貸借契約で「長期賃貸プラン」を選択でき、ご希望の限り今の住環境を維持できます。
マンションと戸建てにおけるリースバックの違い
マンションと戸建てでは、リースバックにおいていくつかの違いがあります。
まず、マンションは専有面積や管理状況が明確で、査定がしやすいという特徴があります。管理組合による維持管理の実績が数値化されているため、リースバック業者にとって資産評価の透明性が高く、スムーズに査定を進められます。
一方で、マンション固有のリスクも存在する点に注意が必要です。リースバックによって所有権が移ると管理組合の組合員資格を失い、駐車場の利用権が変わる可能性があります。戸建ては土地を含むため資産評価が複雑になりますが、管理組合に関する問題は発生しません。
また、リースバック後の賃貸借契約の種類は、マンションか戸建てかで一律に決まるわけではなく、事業者やプランによって異なります。長く住み続けたい場合は、物件種別だけで判断せず、普通賃貸借契約に対応しているかを個別に確認することが大切です。
マンションをリースバックする際のメリット・デメリット
マンションのリースバックには、管理費・修繕積立金・固定資産税が不要になるメリットがある一方で、売却価格が市場の6〜7割程度に下がることや家賃負担が発生するデメリットもあります。ここでは、それぞれを詳しく解説します。
メリット
マンションをリースバックするメリットは、通常の売却に比べて現金が手に入るまでの時間が短い、住み慣れた家から引っ越さずにすむなど、戸建て住宅をリースバックする場合と基本的には同じです。
その他にもマンションならではのメリットがいくつかあります。
査定の事例が豊富
マンションの売却は戸建てと比較して取引件数が多く、業者側に査定ノウハウがあります。マンションは専有面積・築年数・階数・管理状況など査定基準がはっきりしており、類似物件の取引データも豊富なため、戸建てに比べて査定にかかる時間が短い傾向にあります。
マンションの取引が得意な業者であれば、問い合わせから数週間程度でリースバックの資金を受け取れることもあり、急ぎの資金調達が必要な方にとってはメリットです。なお、査定額は業者ごとに差が出やすいため、複数社に相談して比較検討することをおすすめします。
良い条件で成約する可能性がある
マンションは駅近や商業施設周辺など立地条件が良いケースが多く、リースバック業者にとっては賃貸借契約の終了後に市場で売却しやすい物件といえます。
業者がリスクを低く見積もれる分、買取価格が高めに設定される、利回りが抑えられて家賃が低くなるなど、戸建てと比べて有利な条件を引き出せる可能性が高まります。特に都市部の築浅マンションや管理状態の良い物件は業者間の競争が働きやすいため、複数社の見積もりを取ることでさらに好条件を期待できるでしょう。
管理費や修繕積立金、固定資産税等の負担が減る
マンションの場合はリースバックすることで毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税がリースバック業者負担になります。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費の全国平均は月額約1万1,503円、修繕積立金の全国平均は月額約1万3,054円です。
参考：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕
この管理費・修繕積立金にローン返済や固定資産税を加えると、所有時の月額負担は相当な金額になります。以下の表で、所有時とリースバック後の費用負担を比較してみましょう。
【前提条件】 以下は、購入価格3,000万円の中古分譲マンション（三大都市圏・築20年・専有面積65㎡程度）を想定したシミュレーション例です。
| 費目 | 所有時(月額換算) | リースバック後 |
| 住宅ローン返済 | 約9万3,400円 ※1 | 0円 |
| 管理費 | 約1万1,503円 ※2 | 0円(業者負担)※5 |
| 修繕積立金 | 約1万3,054円 ※2 | 0円(業者負担)※5 |
| 固定資産税 | 約1.3万円 ※3 | 0円(業者負担)※5 |
| 家賃 | なし | 約12.3万円 ※4 |
| 合計目安 | 約13.1万円 | 約12.3万円 |
※1 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」
※3 築20年・専有面積65㎡程度の中古分譲マンションを想定した概算。実際の税額は固定資産税評価額、土地持分、住宅用地の特例、自治体の税率などにより異なります。
※4 買取価格を市場価格の70%(2,100万円)、期待利回り7%と仮定。家賃＝2,100万円×7%÷12ヵ月
※5 リースバック後は所有者が事業者となるため直接の支払いは不要になりますが、これらの費用が賃料に反映される場合があります。
このように、所有時に複数の費用項目に分散していた負担が家賃のみに一本化されるため、家計管理がシンプルになり、条件次第では月々の支出を抑えられる可能性があります。
立地メリットを維持したまま現金化ができる
マンションは駅近や都心立地など、立地そのものに価値がついているケースが多く見られます。通常の売却では引っ越しが必要となり、こうした立地メリットを手放さなければなりません。
しかし、リースバックであれば住み続けたまま現金化できるため、通勤・通学の利便性やかかりつけ医との関係、慣れ親しんだ生活圏をそのまま維持できます。売却で得た資金の使い道は自由であり、生活資金や教育費、事業資金、住宅ローンの返済など、ご自身の状況に応じて柔軟に活用できる点も大きな魅力でしょう。
リースバックのメリットに関してさらに知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
[関連リンク]
リースバックとは？仕組みやメリット・デメリット、注意点についてわかりやすく解説
デメリット
マンションをリースバックするデメリットも、基本的には戸建て住宅をリースバックする場合と同様です。
具体的には、売却価格が市場価格より安くなる傾向がある、家賃を支払う必要があるなどが挙げられます。
売却価格は市場価格の6〜7割程度に下がる
リースバック業者は物件を投資用として購入し、利回り(年間家賃収入÷買取価格)で採算を取る仕組みのため、一般の売却価格よりも低い金額での買い取りとなります。
国土交通省が2024年(令和6年)12月〜2025年(令和7年)1月に実施した実態調査でも、買取価格は「相場の6〜7割」と回答した事業者が多数を占めていました。物件の立地や築年数、契約条件によってはこれより高くなる場合もありますが、まずは一般売却より低くなりやすいことを前提に比較検討することが大切です。
参考：国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課｜「住宅のリースバック」について
また、買取価格と家賃は連動しやすいため、高く売れればその分家賃も上がる可能性があります。まとまった資金の確保と月々の支払い負担のバランスを見ながら判断しましょう。
リースバック後は家賃の支払いが毎月発生する
リースバック後の家賃は、以下の計算式で算出されるのが一般的です。
月額家賃 ＝ 買取価格 × 年間期待利回り(7〜13%) ÷ 12ヵ月
例えば買取価格2,000万円・利回り10%の場合、月額家賃は約16.6万円です。都市部では利回り7%程度、郊外では13%程度と地域差があるため、同じ買取価格でも家賃に大きな開きが生じます。以下の早見表を参考にしてください。
| 買取価格 | 利回り7% | 利回り8% | 利回り10% | 利回り12% | 利回り13% |
| 1,000万円 | 約5.8万円 | 約6.6万円 | 約8.3万円 | 約10万円 | 約10.8万円 |
| 2,000万円 | 約11.6万円 | 約13.3万円 | 約16.6万円 | 約20万円 | 約21.6万円 |
| 3,000万円 | 約17.5万円 | 約20万円 | 約25万円 | 約30万円 | 約32.5万円 |
買取価格を高く設定すると家賃も上がるトレードオフの関係を十分に理解し、まとまった資金がどれだけ必要かと月々の支払い負担のバランスを慎重に検討しましょう。
[関連リンク]
リースバックの家賃設定は？買取価格と家賃の相場、家賃を抑えるポイントを解説
マンションのリースバックにかかる費用
リースバックでは売却の際と賃貸借契約において、主に以下の費用が発生します。
| 売却にかかる費用 | 印紙税 | 1万円前後 ※売却金額によって異なる |
|---|---|---|
| 登記変更費用 | 2〜5万円前後 | |
| 抵当権抹消費用 | 1〜3万円前後 ※抵当権が設定されている場合 | |
| 賃貸借契約にかかる費用 | 敷金、礼金 | 家賃の1〜2ヵ月分 ※契約内容による |
| 保証料 | 家賃の0.3～1ヵ月分 | |
| 家賃保証料 | 家賃1ヵ月分 | |
| 火災保険料 | 2〜5万円 | |
| 家財保険料 | 年間1万円前後 |
これらの費用項目や負担の有無は、事業者や契約内容によって異なります。売買代金から差し引かれる場合もあれば、別途支払いが必要となる場合もあるため、契約前に初期費用として必要か、毎月の家賃以外にかかる費用はあるかを確認しておきましょう。
業者によって費用項目や金額は異なるため、事前に見積書や契約条件を確認し、必要に応じて調整できないか相談することも大切です。
マンションのリースバック業者の選び方
ここからはマンションのリースバックで失敗しないための業者の選び方を紹介します。
マンションの取扱い実績が豊富か
マンション対応可能と謳っていても、なかには過去にマンションのリースバック取引事例がない、または少ないという業者も存在します。
その場合、見積もり査定に時間がかかる、売却額が相場より低い、家賃が高い、サービスが不十分であるなどの可能性があるため、なるべくマンションの取扱い実績が豊富なリースバック業者を選ぶようにしましょう。
見分け方の一つとして、マンション対応のノウハウがある業者は査定が早く、そして明確であるという特徴があります。
複数社を検討する際の比較材料の一つとして、チェックしてみると良いでしょう。
自宅のエリアに対応しているか
対応エリアも、リースバック業者を選ぶ際に確認しておくべきポイントの一つです。
エリア外でも相談に応じてもらえることはありますが、自宅エリアに精通している業者の方が周辺相場などの地域事情にも詳しいため、より良い条件かつスムーズな取引が期待できます。
目的に合った契約を結べるか
一般的な売却であればとにかく価格を重視するところですが、リースバックの場合はその後に発生する家賃も視野に入れなければなりません。
リースバックは家賃や敷金・礼金の有無、保証人の要否などの付帯条件も業者ごとに異なります。ここで特に注意していただきたいのが、賃貸借契約の種類です。国土交通省の実態調査によると、リースバックの賃貸借契約のうち定期賃貸借契約が約50%を占めていることがわかっています。
さらに、定期賃貸借契約において契約期間終了後に実際に更新(再契約)した利用者の割合が「0%」と回答した事業者が全体の60%を占めており、定期賃貸借契約を結ぶと住み続けられないリスクが極めて高いことがわかります。長期居住を望む方は、普通賃貸借契約を提供している業者を選ぶことが大切です。
その他、敷金・礼金の有無や保証人は必要かどうかなどの付帯条件も考慮したうえで、資金調達や買い戻し前提など、自分の目的に合った契約が結べる業者を選択しましょう。
参考：国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課｜「住宅のリースバック」について
マンションのリースバックでよくあるトラブル
マンションのリースバックでは、以下のようなトラブルが発生することもあるため注意が必要です。
あらかじめよくあるトラブルを把握しておき、事前の対策を心がけましょう。
家賃が引き上げられた
リースバックでよくあるトラブルの代表例が家賃の値上げです。
契約時には「家賃は上がりません」と謳っていても、賃貸契約更新のタイミングやオーナーチェンジが発生した際に、急に家賃が値上げされたりする危険性があります。
「更新の際に家賃を上げることはしない」などの条件は口約束ではなく、契約書などに明文化してしっかり証拠を残しておきましょう。
[関連リンク]
リースバックはやめた方がいい？トラブル事例や後悔・失敗しないための対策を解説
無断で自宅を売却された
リースバックでは、物件の所有権がリースバック業者に移ります。
すなわちリースバック業者に売買の自由もあるため、なかには無断で第三者に自宅を売却されたというトラブルも。
新しいオーナーの意向によっては、賃貸借契約の更新を断られる、家を買い戻せなくなるなどの問題にもつながるため、こちらもあらかじめ「オーナーチェンジが起きても最初の契約内容を維持する」などの内容を書面で残しておくことが大切です。
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管理組合から脱退し、周囲にリースバックが知られてしまった
マンションのリースバックで所有権が移ると、管理組合の組合員資格を喪失し、理事会・総会への参加権も失います。管理組合の名簿変更や理事の交代により「あの方は売却したのでは」と、状況によっては周囲に所有者変更が伝わる可能性もあります。
また、リースバック後に建て替えや大規模修繕などの話が進んでいることを知ると、住み続ける前提が崩れるかもしれません。事前に管理規約や管理状況、管理組合への対応方針を確認しておくことが大切です。
駐車場が利用できなくなった
マンションの管理規約で、駐車場は区分所有者が優先と定められている場合、リースバック後は賃借人の立場になるため、駐車場の利用権を失う可能性があります。
リースバック前に管理組合の規約を確認し、利用継続が難しい場合は周辺の月極駐車場の空き状況や費用も事前にリサーチしておきましょう。
家族・相続人と相談せずにトラブルになった
所有者本人がリースバックを決断しても、家族や相続人に説明していなかった場合、「いつの間にか家が他人名義に」と大きなトラブルに発展するケースがあります。
国民生活センターによると、リースバック契約当事者の約7割が70歳以上で、相談件数が増加していると公表しています。高齢の所有者が家族に相談しないまま契約した結果、相続の段階になって初めて自宅の所有権が移っていたことが判明し、相続人との間で深刻な対立が生じる事例も報告されていました。
参照：独立行政法人国民生活センター｜強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！－本当に「そのまま“ずっと”住み続けられる」契約ですか？－
契約前に必ず家族・親族と話し合い、将来設計に関して合意を取っておくことが、トラブルを防ぐうえで欠かせません。
資金不足で買い戻せなかった
リースバックには、将来的に買い戻しを検討できる商品もあります。
買い戻しの可否や価格、期限は事業者や契約内容によって異なるため、最初から当然に再購入できるとは限りません。
家賃を支払いながら買い戻し資金を準備する必要があるため、資金計画が不十分だと希望どおりに買い戻せない可能性があります。
また、買い戻し自体を拒否されたり、当初の説明よりも大幅に上回る金額を提示されたりすることのないよう、買い戻し自体やその金額も契約書での確認が必要です。
[関連リンク]
リースバックの買い戻し方法を解説！買い戻し価格や住宅ローンの可否についても紹介
飯田グループホールディングスの一建設が提供する「リースバックプラス＋」では、リースバックにまつわる不安を解消し、お客様の将来設計に寄り添う3つのプランをご用意しております。
長期賃貸プランは、期間の制限がなく、希望する限り住み続けられる普通賃貸借契約を採用しています。敷金・礼金・仲介手数料に加え、更新料も不要(0円)で住居コストを抑えられます。
期間を定めてお得に住める定期賃貸借契約を採用したプランでは、1年間賃料が0円になる「短期賃貸プラン」と、売却価格と同額(諸経費が別途かかります)で買い戻しができる「買戻しプラン」の2つから選べます。
自分の目的に合ったプランでライフスタイルを変えることなく、資金調達や自宅の再購入が可能です。
【2026年最新】リースバックをめぐる法規制と行政の動き
リースバックに関するトラブルの増加を受け、国土交通省や法務省などが規制強化や法改正に動いています。マンションのリースバックを検討する方にとって見逃せない最新の動向を解説します。
国土交通省が業者向けガイドラインを策定中
国土交通省はリースバック特有の禁止事項を具体化した、宅地建物取引業者向けのガイドライン策定を進めています。
ガイドラインで検討されている主な論点として、以下のような項目が挙げられています。
- 売買価額
- 賃料の額
- 賃料の増額に関する事項
- 消費者の不利益となりうる特約に関する事項
これらの事項を告知しないことは宅建業法上の事実不告知に該当しうるとされる見込みで、消費者にとっては「なぜこの買取価格なのか」「家賃は将来上がるのか」といった不安点など、契約前に説明を受けられるようになります。
併せて国土交通省は、契約時に確認すべきポイントを一つずつ確かめられる指差し確認チェックリストの提供も予定しており、初めてリースバックを検討する方でも安心して判断できる環境が整いつつあります。
参照：国土交通省・不動産・建設経済局 不動産業課｜最近の不動産政策に関する取組について
改正区分所有法(2026年4月施行)がマンションのリースバックに与える影響
2026年4月1日に、約23年ぶりの大改正となる「改正区分所有法」が施行されました。この法改正のポイントは、老朽化マンションの建て替え決議要件の緩和です。
参照：法務省｜老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について
従来、建て替え決議には区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要でしたが、改正後は特定の条件下で各4分の3以上に緩和されました。さらに、所在不明の区分所有者を母数から除外することも可能になっています。
この改正は、マンションの資産価値を長期的に維持・向上させる仕組みとしても注目されています。建て替えや大規模修繕の合意形成が進みやすくなることで、老朽化による資産価値の低下が抑えられ、リースバック時の買取価格にも良い影響が期待できるでしょう。
一方で、リースバック後に建て替え決議が成立した場合は、賃借人として退去を求められる可能性がある点も押さえてください。リースバック契約前に管理組合の動向を確認しておけば、こうしたリスクは事前に回避できます。
マンションのリースバックで失敗しないために確認すべきこと
マンションのリースバックで失敗しないためには、契約前に以下のことを確認しておく必要があります。
自宅の適正価格
リースバック業者が提示してきた買取価格が適正かどうか判断するには、自宅の本来の価値がどれくらいなのか、自身でもある程度理解しておく必要があります。
一般的に、リースバックの買取価格の相場は市場価格の6～7割程度といわれています。
複数の不動産会社に査定を依頼して一般的な市場価格を算出し、大きくかけ離れている場合は交渉してみると良いでしょう。
また、リースバック業者も1社だけでなく、複数社に依頼して比較検討することが重要です。
契約の種類と内容
賃貸物件の契約形態には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があります。
普通賃貸借契約とは、基本的に借主の意思で更新可能な契約方法です。
貸主側から正当な事由として認められる解約の申し入れがない限り、その物件に住み続けることができます。
それに対して定期賃貸借契約とは、更新のない契約方法です。
定められた契約期間が終了すると、たとえ借主が希望しても、貸主の合意がなければ引き続き住むこと(再契約)ができません。このためリースバック後も長く自宅に住み続けたいなら、普通賃貸借契約を締結する必要があります。
また、家賃の値上げや強制退去などのトラブル予防のためにも、その他の契約内容もよく確認しておくことが大切です。
長く住むためのポイントを知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
[関連リンク]
リースバックは何年住める？長く住むための方法や契約時の注意点を解説！
リースバック後の家賃負担
リースバックは、自宅を売却することで一時的に大きな資金を得られますが、その後に発生する家賃のことを忘れてはなりません。
前述した家賃計算式を参考に、賃貸借期間中の支払総額を試算したうえで契約を結びましょう。
特に買い戻しを前提としている場合は、家賃の支払いがあるなかで計画的に貯金しなければならないため、より慎重に考える必要があります。
買い戻しの条件
リースバック後の買い戻しを視野に入れている場合は、買い戻しの条件や金額などの詳細もよく確認する必要があります。
将来買い戻しを検討している場合は、契約時に売買予約をし、買い戻し価格や買い戻しまでの期間を予約契約書に明記する、売買契約と同時に買い戻し特約を契約するなど、あらかじめ買い戻しを前提とした契約を結んでおくと安心です。
[関連リンク]
リースバックの買い戻し方法を解説！買い戻し価格や住宅ローンの可否についても紹介
マンションのリースバックに関するよくある質問
- 住宅ローンが残っていても大丈夫ですか？
- はい、原則住宅ローンの残債がある場合でもリースバックを利用できます。
分譲戸建住宅で国内シェア30%を誇る飯田グループの一建設では、住宅のプロとしての確かな評価力を活かし、抵当権が付いている物件など査定が難しいケースにも柔軟に対応しています。
リースバックを活用して住宅ローンを完済することで、住み慣れた家での暮らしを維持しながら、将来の不安を安心に変えることが可能です。
一建設では、お客様のローンの残債状況や今後の将来設計に合わせて、専門の担当者がオーダーメイドで最適なプランをご提案し、迅速な解決をお手伝いします。
ただし、ローンの残債状況などにもよりますので、詳しくは「リースバックプラス＋」の担当者までお問い合わせください。 - マンションの管理費・修繕積立金は不要ですか？
- はい、基本的には事業者が負担することになるため、お支払いいただく必要はありません。ただし、その分家賃が高くなる傾向にあることに注意しましょう。
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住宅ローンが残っていてもリースバックは可能？メリットと注意点を解説
まとめ
マンションでもリースバックは利用可能です。
特に、マンションのリースバックでは毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税などが業者負担になるというメリットがあります。国土交通省の調査では管理費の平均が月額11,503円、修繕積立金の平均が月額13,054円となっており、これらの負担がなくなるだけでも家計の改善効果は大きいです。
また、2026年は国土交通省によるガイドライン策定や指差し確認チェックリストの提供など、消費者が安心して契約できる環境づくりが進んでいます。改正区分所有法の施行によりマンションの資産価値が維持・向上しやすくなった点も、リースバックを検討するうえで追い風になるでしょう。
一方で、マンションに限らず、家賃の値上げや買い戻しができないなどリースバックでよくあるトラブルを防ぐには、信頼できる業者と目的に合った契約を結ぶことが大切です。
一建設の「リースバックプラス＋」では、お客様の将来設計に合わせて選べる3つのプランをご用意しています。
長期賃貸プラン： 今の環境でずっと暮らし続けたい方に最適です。敷金・礼金・仲介手数料に加え、「更新料」も0円(不要)となり、住み始めてからの負担を抑えられます。
買戻しプラン： 一時的な資金調達が目的で、早期の買い戻しを計画している方向けです。定期賃貸借契約の期間を限定し、売却価格と同額で再購入が可能な、買い戻しに非常に有利なプランです(諸経費が別途かかります)。
短期賃貸プラン： 住み替えまでの一定期間だけ利用したい方に適したプランです。「1年間の賃料が0円(無料)」になり、新生活へのリスタートを手厚くサポートします。
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ご自身の目的に合ったプランで無理なく、資金調達や自宅の再購入を目指したリースバックを検討してみてください。
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