マンション売却で発生する税金はいくらかかる？簡単な計算方法や節税方法、シミュレーションをご紹介

まとまった資金を得るためにマンションの売却をする人もいるでしょう。
マンションの売却方法は、「買取」と「仲介」の２パターンがあります。今回の記事では、「仲介」での売却を解説しますが、「買取」についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

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マンション買取のメリットとは？早く高く売るためのポイントや流れについて解説

それぞれのメリット・デメリットを理解した上で自分にあった売却方法を選びましょう。
本記事では、売却に掛かる費用や注意点も解説するので参考にしてください。

マンションを売却するときに発生する費用と税金

• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別所得税
• 登録免許税
• 印紙税

仲介手数料

仲介手数料とは、売却成立時に不動産会社に支払う成功報酬のことです。

仲介手数料は上限が法律によって定められており、以下の計算でも求められます。

仲介手数料上限（売却価格400万円超）＝売却価格×3％＋6万円＋消費税

仮に、4,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は126万円＋消費税となるのです。

上記の価格は、あくまで上限であり、上限の範囲内であれは不動産会社が自由に設定できます。

とはいえ、ほとんどの不動産会社が上限ギリギリで設定しているものですが、後述する「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では仲介手数料の値引き交渉が可能な場合もあります。

ただし、仲介手数料は売却が成立しなければ発生しないものでもあります。売却前に仲介手数料を請求するような会社には注意が必要です。

譲渡所得税

マンション売却で利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税の計算は、以下の通りです。

・課税対象譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

・譲渡所得税＝課税対象譲渡所得×税率

譲渡所得税は、マンションを売却して価格から購入や売却にかかった費用を差し引いた利益に対して、譲渡所得の税率を乗じて算出します。譲渡所得の税率は、マンションの所有期間に応じて、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれるので注意しましょう。

税率は以下の通りです。

	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.315%	9%	39.315%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	20.315%

譲渡所得税の計算は、所有期間や特例の適用・減価償却なども考慮しなければならないため計算が煩雑です。税理士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

住民税

譲渡所得に対しては、上記のように住民税も課税され、所有期間に応じて課税率が異なるので、注意しましょう。

例えば、課税譲渡所得が1,000万円の物件を5年以内に売却した場合、1,000万円×9%=90万円が住民税部分となります。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための特別措置法により設立された新しい税金です。2013年からスタートし、すべての所得税額に対して課税されます。

不動産売却の場合も、復興特別所得税が課税対象譲渡所得に対して、一律2.1%で上乗せられます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記の手続きに対して発生する手数料のことです。マンション売却で必要な登録免許税は以下の通りです。

・所有権移転

・抵当権抹消

所有権移転は、マンションの売却に伴い所有権を買主に移転する際に必要になります。基本的には、買主が移転するため移転にかかる費用は買主が負担します。マンションに抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記が必要になります。

抵当権抹消登記は、抹消する売主が負担し「不動産の個数×1,000円」かかります。マンションの場合、土地と建物がセットとなるため、2,000円必要です。

また、登記簿の変更手続きは基本的に司法書士に依頼して手続きするのが一般的です。その場合は、登録免許税にプラスし司法書士費用も必要になるので注意しましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの書類に課せられる税金です。書類に収入印紙を貼付し消印することで納税します。マンション売却の場合は、売買契約書が課税対象の文章となります。

納税額は書類に記載された金額に応じて異なり、不動産売買でのよく利用される金額帯での納税額は以下の通りです。

書面に記載された契約金額	税額
500万円超え1,000万円以下	10,000円
1,000万円超え5,000万円以下	20,000円
5,000万円超え1億円以下	60,000円
1億円超え5億円以下	100,000円

印紙税は、作成した書類毎に必要なため、買主・売主で2通作成した場合は、それぞれに印紙が必要です。

一般的には、それぞれの保管者が負担するものですが、印紙税の負担でトラブルになるケースもあるため、事前に確認するようにしましょう。

参照：マイホームを増改築等したとき | 国税庁

参照：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税 | 津地方法務局

参照：契約書印紙税額一覧表 | 三井のリハウス

マンション売却にかかる税金の目安と計算方法

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝譲渡収入金額－譲渡費用－取得費用

しかし上記だけでは、具体的に何の費用を算出のうえ計算すれば良いのか分からない方も多いでしょう。計算方法を具体的にイメージできるよう、各費用の概要・算出方法も解説します。

・譲渡収入金額
譲渡収入金額は、マンションの売却価格に固定資産税・都市計画税の清算金を加算した金額です。

・譲渡費用
譲渡費用とは、マンションを売却するためにかかった費用のことです。売主が負担した分の印紙税・マンション売却の仲介手数料・登録免許税の総額を指します。

・取得費用
取得費用とは、マンションの購入代金と購入時の仲介手数料に「設備費－減価償却類経費」の金額を加算した金額です。

減価償却費の算出方法

「減価償却費」とは、経年劣化で建物の価値がどれくらい下がったのかを示す金額のことです。先述した取得費用ではマンションの購入代金を丸ごと計上するのではなく、減価償却の分を差し引かなければなりません。減価償却費は、以下の計算式で算出します。

減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

なお、償却率は建築方式や用途などで以下の通り定められています。

建築方式	居住用		事業用
	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031	22年	0.046
軽量鉄骨造	40年	0.025	27年	0.038
鉄筋コンクリート造	70年	0.015	47年	0.022

参考：「減価償却費」の計算について｜国税庁

 譲渡所得にかかる税率

譲渡取得にかかる税率から、譲渡取得税を算出しましょう。
譲渡取得税の税率は、マンションの所有期間が5年以下の場合と5年超の場合で異なります。

なお、譲渡所得税率の場合は所有期間をカウントする際に売却した年の1月1日時点を判断基準とすることに注意が必要です。例えば2017年8月に購入したマンションを2022年9月に売却する場合、実質的な所有期間は5年を超えます。しかし実際は「2022年1月時点」の年数でカウントされるため、5年未満とみなされ税率が高くなります。

マンション売却で発生する税金のシミュレーション例

上記までの流れを踏まえ、マンション売却の具体的な条件を仮定したうえで税金の計算をシミュレーションしてみましょう。ここでは、以下の条件でマンションを売却した際の譲渡所得を求めます。

●マンション売却の条件例

●建物の条件例

①減価償却費の計算
まずは建物の条件をもとに、減価償却費を計算します。

3,000万円（建物価格）×0.9× 0.015（償却率）×7（経過年数）
＝283万5,000円（減価償却費）

②取得費用の計算
算出した減価償却費を元に、譲渡所得を計算します。

5,000万円（購入価格）－283万5,000円（減価償却費）－250万円（購入時の諸費用）
＝4,466万5,000円（取得費用）

③譲渡所得の計算
減価償却費・取得費用をもとに、譲渡所得を計算します。

6,000万円（譲渡所得金額）－200万円（譲渡費用）－4,466万5,000円（取得費用）
＝1,335万5,000円（譲渡所得）

ちなみに、特別控除の特例を利用する場合はさらに3,000万円が差し引かれるため譲渡所得は0円になります。そのため、所得税・住民税・復興所得税はかかりません。ただし特例を利用すると、譲渡所得の1,335万5,000円は買い替えたマイホームを売却する際に繰り越されることは覚えておきましょう。

④税額の計算 ※特別控除の特例を利用しない場合
3,000万円の特別控除を受けない場合は、所得税・住民税・復興特別所得税の税額も計算しましょう。売却するマンションの所有期間は6年なので、譲渡所得税の税率は「長期譲渡所得」が適用されます。

• 所得税：1,335万5,000円（譲渡所得）×15％（所得税率）＝200万3,250円
• 住民税：1,335万5,000円（譲渡所得）×5％（住民税率）＝66万7,750円
• 復興特別所得税：200万3,250円（所得税）×2.1％＝42,068円

各税金を合計すると「271万3,068円」となり、確定申告時に納める必要があります。なお、住民税は売却の収益を得た翌年の6月に一括納付するか、4分割の普通徴収または12分割で給与から天引きする特別徴収のいずれかで納めます。

マンション売却の節税に役立つ控除

控除例①：3,000万円特別控除の特例

3,000万円の特別控除とは、「マンションを売却するときに発生する費用と税金」や前述したシミュレーションでも触れた、特別控除の特例です。マンション（マイホーム）を売却したとき、譲渡所得から3,000万円を控除できます。そのため譲渡所得が3,000万円を超えない限り、所得税・住民税・復興特別所得税が課されないという大きなメリットがあります。

ただし、この特例を利用すると売却後に購入した物件は住宅ローン控除が受けられなくなるため注意が必要です。売却後に新居を購入するなら、3,000万円特別控除の特例と住宅ローン控除のどちらが有利になるかを考えて判断しましょう。

なお、3,000万円特別控除の特例を利用するには以下の要件を満たす必要があります。

• 売主が居住していた（している）物件であること
• 転居後に売却する場合、転居3年後の12月31までに売却すること
• 災害で家屋がなくなった場合、その日から3年後の12月31日までに敷地を売却すること
• 転居後に家屋を取り壊した場合、転居3年後の12月31日または取壊し後1年以内のどちらか早い日付までに売却すること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの買換えやマイホーム交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例を利用していないこと
• 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

控除例②：取得費加算の特例

売却するマンションが親から相続した物件の場合、そのマンションの取得費に相続税の一定額も加算できるという特例です。この特例で取得費が高くなるため譲渡所得税額が抑えられ、相続でかかる税金による負担も軽減できます。

なお、取得費加算の特例を利用するには以下の要件を満たす必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した本人であること
• その財産を取得した人に相続税が課されていること
• 相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内にその財産を譲渡していること

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

控除例③：特定の居住用財産の買換えの特例

マイホームとしていたマンションの譲渡所得にかかる税金の支払いを、買い換えたマイホームを売却するタイミングまで繰り越せる特例です。

例えば1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合は通常4,000万円の譲渡益が課税対象になります。しかし、この特例が適用されると売却した年分に譲渡益への課税が行われず、新しく買い換えたマイホームを将来譲渡するときにまとめて課税されるという仕組みです。

特定の居住用財産の買換えの特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 売主が居住していた（している）物件であること
• 売主の居住期間が10年以上で、売却した年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間が10年を超えること
• 転居後に売却する場合、転居3年後の12月31日までに売却すること
• マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間にマイホームを買い換えること
• 買い換える建物の床面積が50㎡以上、買い換える土地の面積が500㎡以下であること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの買換えやマイホーム交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例を利用していないこと
• 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

マンション売却で損した場合の控除

売却損が出たら「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」

マンションの売却で損をすると、「譲渡損失の損益通算」や「繰越控除の特例」が利用できるようになります。これらの特例を利用すれば、損失分をある程度は取り戻すことが可能です。

詳細は後述しますが、マンションを買い替える場合と買い替えない場合で利用するための要件が異なります。

「譲渡損失」「損益通算」とは

譲渡損失とはマンションの売却価格が購入当時の価格を下回る（譲渡所得がマイナスとなった）状態のことをいいます。譲渡損失の金額がその年の所得より多く相殺できない、つまり赤字となった場合に翌年以降の所得から赤字分を差し引ける特例が「繰越控除の特例」です。ただし、繰越控除の特例で赤字分を差し引ける期間は最長で3年間となっています。

「損益通算」とは、譲渡損失になった場合給与所得や事業所得などの所得から損失分を差し引ける仕組みのことです。

また、売却する年の前年および前々年に損益通算や繰越控除の特例を利用していると、3,000万円特別控除の特例が適用されなくなるため注意しましょう。

譲渡損失の繰越控除を利用するための要件

譲渡損失の繰越控除を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 売主が居住していた（している）物件であること
• 転居後に売却する場合、転居3年後の12月31までに売却すること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの買換えやマイホーム交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例を利用していないこと
• 所有期間が5年超であること
• 合計所得金額が3,000万円以内であること

また、買い替える場合と買い替えない場合でそれぞれ以下の要件も加わります。

【買い替える場合】

• 自宅を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得すること
• 新居を取得した年の翌年12月31日までに入居または入居見込みであること
• 買い換える建物の床面積が50㎡以上、買い換える土地の面積が500㎡以下であること
• 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて新居を取得すること

【買い替えない場合】

• 売却の前日時点で売却住宅に返済期間10年以上のローン残高があること
• 売却価格が住宅ローン残高を下回っていること

参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

シミュレーション例

譲渡損失の繰り越し控除を利用する場合を仮定し、シミュレーションしてみましょう。

●シミュレーション条件

①マンションを売却した年
マンションを売却した年は、所得に対して1,700万円の赤字が生じるため損益換算で「所得は0円」とみなされます。つまり、所得税や住民税（均等割はかかる）も0円になるということです。

800万円（所得）－2,500万円（譲渡損失）＝－1,700万円

②マンションを売却してから2年目・3年目
前年は1,700万円の赤字となりましたが、2年目以降は前年の所得から繰越控除額からを差し引くという計算を繰り返します。

●2年目
800万円－1,700万円＝－900万円

●3年目
800万円－900万円＝－100万円

③マンションを売却してから4年目
先述の通り譲渡損失の繰越控除は最長で3年間の繰り越しが可能なため、売却した年と合わせて4年間の所得から損失分を差し引けます。

800万円－100万円＝700万円

この場合、繰り越し控除額が100万円なので700万円の黒字が生じます。そのため4年目は「700万円の所得がある」とみなされ、その金額に応じた所得税と住民税が課税されます。

マンション売却が失敗する原因5選

マンション売却が不得意な不動産会社に依頼してしまった

不動産会社によって得意な分野は異なります。マンション売却が不得意な会社に依頼したばかりに、失敗してしまうケースも珍しくありません。

マンション売却が不得意な不動産会社に依頼した場合には、次のような事態に陥る可能性があります。

• 新生活に間に合わない
• 価格が高すぎて売れ残ってしまった
• 相場よりも安値で売り出し価格を設定することになった
• 広告の出来が悪い

マンションを売却する際には、マンション売却に強い不動産会社を選び、担当の人も経験が豊富か見極めるようにしましょうようにしましょう。

価格が高すぎて売れ残ってしまった

売り出し価格は、売主が自由に決めることができますが、価格が高すぎると買い手に避けられてしまう可能性があるので注意しましょう。

自分の住んでいたマンションに愛着があると、高値で売れるのではと考えてしまいがちです。また、ローンの返済や新居購入などを考えて高く設定してしまうこともあるでしょう。安い価格を付ける必要はありませんが、前もって相場を把握し、不動産会社のアドバイスを踏まえながら、売り出し価格は適正に設定することが大切です。

手付金を使った後に契約解除になってしまった

売買契約時に手付金を受け取るのが一般的です。

しかし、この手付金は契約が解除になると返却しなければならないため、受け取った後すぐに使ってしまうのはおすすめできません。売買契約後に買主が住宅ローンの審査に落ちてしまうと契約は白紙に戻るため、受け取った手付金を全額返済しなければならないのです。

付帯設備表や告知書に不備があった

引き渡し後に付帯設備表や告知書に不備が発覚した場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合が発生した場合に、売り主に問われる責任で、雨漏りやシロアリ被害・水漏れ・設備の故障などが該当します。この責任を問われると、売主は修理費の負担だけでなく損害賠償請求や契約の解除を求められる可能性もあるため、大きな負担となります。

そのため、付帯設備表や告知書は、不具合なども漏れなく正確に記載しておく必要があります。

期日までに確定申告をしなかった

売却翌年には確定申告が必要です。確定申告が必要なのに申告しない場合は、延滞税などのペナルティが課せられるので注意しましょう。

また、損失が出ている場合でも確定申告しなければ特例が適用されずに、損してしまう可能性もあります。翌年の確定申告の期間内に申告できるように、早めに準備を進めておきましょう。

最後まで確実に！マンション売却の後にやること

売却後にすることとしては、次のようなことが挙げられます。

• 引越しの準備をする
• 手取り金額の確認をする
• 確定申告を行う
• 税金を納める

引っ越しの準備をする

契約締結後から引き渡しまでは1ヶ月ほどしか期間がないため、事前に引っ越しの準備を進めておくようにしましょう。

また、引っ越しと同時に電気やガスといったライフラインの停止手続きも忘れずに済ませておく必要があります。手続きが遅れてしまうと買主の入居後にトラブルに発展する可能性があるので、注意しましょう。

手取り金額の確認をする

売却額が確定したら、手取り金の確認をしましょう。

売却額はそのまま全額が手元に残るわけではありません。売却に必要な諸費用や税金の支払いなどにも必要になるので、すべて使い切ってしまわないように注意しましょう。

確定申告を行う

確定申告も忘れずに行いましょう。売却翌年2月16日から3月15日の間に管轄の税務署に確定申告が必要です。税理士などに相談しながら、早めに手続きの準備を進めておくことをおすすめします。

税金を納める

確定申告と同時に納税も必要です。

所得税と復興特別所得税は確定申告と同時期である2月16日から3月15日の間に、住民税は6月以降に4回に分けて納税します。売却額をすべて使い切って税金に対応できない、ということがないように注意しましょう。

マンションの売却は慎重に

マンション売却の流れや必要な費用・注意点をお伝えしました。売却の流れや必要な費用を理解することで、少しでも多くのお金を手元に残せるようになります。

とはいえ、売却にはかなりの労力が必要になり、売却後に新しい環境でのスタートをストレスに感じる方もいるでしょう。まとまった資金は欲しいけど、売却の手間を掛けたくない人や引っ越ししたくないという方は、リースバックという方法もあります。

一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」では他社にはない仕組みを取り入れ、様々なニーズに応えることができる２つのプランを用意しています。

売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。また賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、こちらも業界初の試みです。

一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額（諸経費が別途かかります）となる「買戻優遇タイプ」があります。

両プランとも、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。

リースバックをご利用になるなら、選べるプランと充実の特典が魅力の「リースバックプラス＋」をご検討ください。

まとめ

マンションの売却には、様々な費用や税金がかかります。その中でも売却で得た利益にかかる「譲渡所得税」は高額となる可能性があるため、今回ご紹介した計算方法を使ってご自身にはどれくらいの課税額が見込まれるのかをシミュレーションしておきましょう。ただし、3,000万円特別控除や取得費加算の特例など売却に伴う税負担を抑えられる特例も用意されています。また、売却をしてもなお損失が出てしまった場合は特例や損失通算も利用可能です。これらの特例を上手に活用し、より多くのお金を手元に残しましょう。

よくある質問

マンション売却の税金について税制優遇はありますか？

居住用かつご自身が実際に住んでいたマンションであれば、譲渡所得から一律3,000万円を控除できる「3,000万円の税制控除」の利用が可能です。譲渡所得が3,000万円を超えない場合、この特例を利用すれば所得税・住民税・復興特別所得税が課されません。

マンションの売却で発生した税金はいつ払うのですか？

所得税や復興所得税は、マンションを売却した翌年の確定申告の期間中に納税します。確定申告の期間は、原則として2月16日～3月15日までです。2月16日や3月15日が土日祝の場合は翌平日となります。なお、申告時に振替納税の手続きをすれば4月頃に銀行口座から納税分が自動的に引き落とされます。

一方で住民税は、確定申告をした年の5月以降に市区町村から納付書が届きます。納付書を使って、一括払いか年4回に分割しての納税が可能です。所得税・復興所得税と納付タイミングが異なるため、忘れないよう注意が必要です。