住宅ローン返済中でも持ち家は売却できる？
特に、家を売っても住宅ローンが完済できない場合は、そもそも売れるのか、他に何か方法はあるのかと不安に思っている方もいるでしょう。
そこでこの記事では、住み替えや離婚などの理由でマイホームの売却を検討している方に向けて、まだ住宅ローンが残っている家の売却方法を解説します。
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住宅ローン返済中でも持ち家は売却できる？
結論からいうと、住宅ローンを返済中の場合でも持ち家を売ることは可能です。
ただし、住宅ローンが残っている家には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは、購入する土地や建物を担保とする権利のことです。
貸主が債務(借金)の返済ができなかった場合、金融機関はこの権利に基づいて家を競売にかけて売却し、その代金を債務の返済にあてられます。
抵当権付きの不動産は、基本的にはそのまま売却することはできません。
このため住宅ローン返済中の持ち家を売却するには、金融機関に抵当権を抹消してもらうために、まず住宅ローンを完済する必要があります。
持ち家を売却したい場合にまず確認すべきこととは
住宅ローン返済中の持ち家を売却するには、まず家の売却額と住宅ローンの残債、どちらが大きいかを知る必要があります。
住宅ローンの残債が家の売却額を下回る場合はアンダーローン、住宅ローンの残債が家の売却額を上回る場合はオーバーローンといい、どちらに該当するかによって、売却までの対応が変わってくるためです。
自身のケースがアンダーローン(住宅ローン残債<家の売却額)とオーバーローン(住宅ローン残債>家の売却額)のどちらに当てはまるかは、以下の手順で確認できます。
1.住宅ローンの残債を確認する
まずは、現時点で住宅ローンの残債がどれくらい残っているか確認しましょう。
住宅ローンの残債は、住宅ローンを借りている金融機関が発行している書類やインターネットサービスで確認が可能です。
具体的には、毎月の返済額やその元金と利息の内訳、借入金残高などが記載されている返済予定表や、毎年10〜11月頃に郵送される融資額残高証明書、インターネッバンキングなどが挙げられます。
確認方法がわからない、書類を紛失してしまったなどの場合は借入先の金融機関に問い合わせると良いでしょう。
2.家の売却額を調べる
住宅ローン残高を把握できたら、次は持ち家をいくらくらいで売却できそうか調べましょう。
家の売却見込み価格を知るためには、国土交通省が運営している不動産情報ライブラリの利用や、不動産会社への査定依頼がおすすめです。
不動産情報ライブラリでは、実際に取引された不動産の成約事例や都道府県の地価などを知ることが可能です。
また、不動産会社の査定としては主に、簡易査定と訪問査定の２つがあります。
簡易査定は、不動産会社のサイトに所在地や床面積などの物件情報を入力するだけで、物件のおおまかな市場価値を算出してもらえる気軽さが特徴です。
それに対して、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れる訪問査定では、物件の外観や内観、部屋の内部状況などを見て査定するため、より具体的な査定額を知ることができます。
3.売却額でローンが完済できるか確認する
持ち家の売却見込み価格が把握できたら、その金額で住宅ローンの残債を完済できるか確認しましょう。
ただし、単に住宅ローンの残債より家の売却代金が上回っていればいいというわけではありません。
予期せぬ資金不足で困ることがないよう、仲介手数料や印紙税など家の売却にかかる費用や引っ越し代なども含めて計算しましょう。
アンダーローンなら売却額で住宅ローンを返済できる
上記で確認した結果、住宅ローンの残高が家の売却価格を下回るアンダーローンであれば、家の売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題なく持ち家を売却できます。
アンダーローンの持ち家を売却する方法
アンダーローンで持ち家を売却し、住み替えを検討している場合には、「売り先行」と「買い先行」の２つの進め方があります。
「売り先行」とは家を売ってから新居を探す方法で、その反対に「買い先行」とは新居を買ってから家を売る方法です。
売り先行のメリットと進め方
売り先行で持ち家を売却する主な流れは以下のとおりです。
- 持ち家(物件)の売却活動
- 買い主に持ち家(物件)の引渡し・売却代金の受け取り・住宅ローンの返済
- 新居探し・購入契約
- 新居のローン手続き
- 新居に入居
売り先行では、家の売却価格が決まってから新居探しを始めるため資金計画が立てやすいというメリットがあります。
また、家を売ってから新居のローンを組むため二重ローンになる心配もありません。
このため売り先行での持ち家の売却は、資金に余裕がない方におすすめです。
買い先行のメリットと進め方
買い先行で持ち家を売却する主な流れは以下のとおりです。
- 新居探し・購入契約
- 新居のローン手続き
- 新居に入居
- 持ち家(物件)の売却活動
- 買い主に持ち家(物件)の引渡し・売却代金の受け取り・住宅ローンの返済
買い先行では、新居探しに時間がとれるため妥協せずに次の家を選べるというメリットがあります
しかし、新居を購入してから持ち家が売れるまでの間は二重ローンとなるため、資金に余裕がある方におすすめの方法です。
売却した家に住み続けられる「リースバック」という選択肢もある
「売却しても今の家に住み続けたい」「新居をゆっくり探したい」という場合は、リースバックも選択肢の一つです。
リースバックとは、自宅を売却したあとも賃料を払って住み続けられる方法です。
その他にもすぐに現金化が可能、賃貸として住むため固定資産税などの維持費が不要などのメリットがあります。
住み慣れた環境を変えたくない方だけでなく、仮住まいにかかる費用や引っ越しの手間が省けることから、ゆっくり新居探しをしたい方にもおすすめの方法です。
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住宅ローンが残っていてもリースバックは可能？メリットと注意点も解説
住んだままで持ち家を売却するには？リースバックの特徴や不動産売却との違いについて
オーバーローンの場合、住宅ローンを滞納し続けるとどうなる？
住宅ローンの残債が家の売却額を上回るオーバーローンの場合は、アンダーローンのような通常の売却方法で持ち家を売ることはできません。
家の売却金額ではローンを完済できないという資金回収リスクにより、住宅ローンを組んでいる金融機関が売却を認めてくれないケースがほとんどのためです。
しかし、オーバーローンで売却できないからといってそのまま住宅ローンを滞納し続けていると、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
競売とは、担保として抵当権を設定している不動産を差し押さえて、強制的に売却する手続きです。
債務者が借金の返済ができなくなった場合、債権者は法律に沿ってこの権利を行使することで、不動産の売却代金を債権回収にあてることができます。
ただし、競売にかけられて持ち家が売却されたからといって、住宅ローンがなくなるわけではありません。
競売にかけられて自宅が売却されても、その売却代金でまかなえなかった住宅ローンは残るため返済の義務が生じます。
競売は市場価格と比べて6〜8割程度の価格でしか売れないため、ローン残債が多く残ってしまいます。その他にも、引っ越しのスケジュールなどを決められず強制的に追い出される、物件情報がインターネットで公開されたり、執行官が強制的に自宅の内外を調査したりしてプライバシーが侵害されるなど、自宅の持ち主にとってデメリットの大きい方法です。
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オーバーローンの持ち家を売却する方法
オーバーローンだからといって売却を諦め住宅ローンの滞納を続けていると、いずれ競売という経済的にも精神的にも負担の大きい形で持ち家を失うことになります。
そうならないために、オーバーローンの状態でも持ち家を売却する方法としては主に以下の３つの方法が挙げられます。
①自己資金で差額をまかなう
オーバーローンの状態で持ち家を売却する１つ目の方法は、家の売却額で足りない分に自己資金を補てんする方法です。
家の売却金額だけでローンを完済できなくても、預貯金を足すことで完済が可能であれば金融機関も認めてくれるケースが多いため、アンダーローン同様、抵当権の抹消および市場での売却が可能となります。
自己資金で差額をまかなう場合には、事前に返済方法を金融機関に相談しましょう。
②住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、今住んでいる家の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借りられるローンのことです。
この方法であれば、持ち家の売却金でローンを完済できない場合でも、自己資金を使わずに家の買い替えができます。
ただし、今の住宅ローンの残債＋新居の購入資金を支払えるだけの返済能力が求められるため、審査は厳しい傾向にあります。
また、住宅ローンと比較すると住み替えローンの金利は高い傾向にあるため、毎月の返済額も高くなるのが一般的です。
③任意売却する
オーバーローンの状態で、不足分をまかなえるほどの自己資金がなく、住み替えローンも利用できないという場合は、任意売却という選択肢があります。
任意売却とは、金融機関に相談してローンの返済が難しいと判断された場合に、特別に合意を得て不動産を売却する方法です。
市場価格に近い金額で売れる、引っ越しのスケジュールを決められる、住宅ローンの滞納を周囲に知られずに済むなど、競売よりも有利な条件で持ち家を売却できます。
ただし、特殊な取引形態であることから対応していない不動産会社もあるため、任意売却の取引実績がある不動産会社に依頼する必要があります。
また、任意売却だけでなくリースバックにも対応している業者に依頼すれば、任意売却とリースバックを組み合わせて利用することも可能です。
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リースバックと任意売却の違いは？併用するメリットや注意点を解説
ローン返済中の持ち家を売却するときのポイント
住宅ローン返済中の持ち家を売却するときのポイントは以下のとおりです。
- 「買い先行」ではなく「売り先行」で進める
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- ローン返済にあてられる金額を増やす工夫をする
- 売却にかかる費用や手数料を把握する
「買い先行」ではなく「売り先行」で進める
アンダーローンの持ち家を売却する方法で、家の売却方法には、家を売ってから新居を探す「売り先行」と新居を買ってから家を売る「買い先行」があるといいました。
住宅ローン返済中の持ち家を売る場合は、基本的に資金計画が立てやすい売り先行がおすすめです。
旧居の売却より先に新居を購入する買い先行では、旧居と新居、両方のローン支払いが生じる二重ローンの状態となり、返済負担が重くなります。
特にオーバーローンの場合は、住宅ローン返済の負担軽減のために少しでも高く家を売る必要があります。
その点売り先行は、時間をかけてじっくりと買い主を選べることから、希望金額での売却を実現しやすいです。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼するときは、複数社にお願いしましょう。
査定の基準はそれぞれの不動産会社で異なります。不動産会社によって査定価格に数万円もの差が生じる可能性もあるため、１社ではなく複数社の数値を見比べることは、適正な相場の把握に役立ちます。
また、少しでも家を高く売ってもらうために、そして売却活動を安心してサポートしてもらうためにも、担当者の対応や取引実績を見て信頼できるところを選ぶと良いでしょう。
売却にかかる費用や手数料、税金を把握する
住宅ローンの残債より家の売却代金が上回っているからといって、アンダーローンだと安心するのはまだ早いです。
不動産の売却には手数料や仲介料などの諸費用がかかるため、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。
あらかじめ仲介手数料や印紙税、引っ越し代など、どのような費用がどの程度必要になるのか計算し、予期せぬ資金不足に陥らないよう注意しましょう。
また、家を売却して利益が出た場合には、「譲渡所得」として所得税と住民税がかかります。持ち家の売却時には軽減措置として売却利益から3,000万円の特別控除を受けられるため、こういった特例を利用して節税を図ると良いでしょう。
ローン返済にあてられる金額を増やす工夫をする
家の売却にかかる諸費用を節約すれば、そのぶんローン返済にあてられる金額が増え、今後の負担を軽減できます。
不動産会社の仲介手数料を交渉する、司法書士に依頼するのではなく自分で抵当権の抹消登記をおこなう、内覧の際はハウスクリーニングを頼まず自分で清掃するなど、可能な範囲で費用の節約に努めましょう。
離婚時の持ち家の売却に関する注意点
この記事を読んでいる方のなかには、離婚が理由で持ち家の売却を検討している方もいるでしょう。
そこでここからは、離婚時の持ち家の売却に関する注意点を解説します。
名義人と住宅ローンの契約者を要確認
まずは不動産の名義人が誰か、そして住宅ローンの名義人が誰になっているか調べましょう。
不動産の名義人とは、土地や家など不動産の所有権を有している人のことで、不動産の売却は原則この名義人しかできません。
また、離婚後に名義人以外の方が住み続ける場合も、名義人と連絡を取り合う必要があります。
このためまずは法務局で不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、不動産が誰の名義になっているかを調べましょう。
ただし、不動産の名義人と住宅ローンの名義人は異なる場合があるので注意が必要です。
住宅ローンの名義人とは、住宅ローンの返済義務を負う人のことです。
住宅ローンの支払いに関わる人としては、借りた本人である主債務者、主債務者と連帯して返済義務を負う連帯債務者、債務者がお金を返せない場合のみ返済義務を負う連帯保証人などがあります。
住宅ローンの契約書を見て確認するか、もし契約書を紛失した場合は、借入先の金融機関に問い合わせましょう。
住宅ローンの残債は財産分与の対象
夫婦が結婚してから購入した不動産は、単独名義と共有名義どちらの場合でも、ローンを含めて離婚時の財産分与の対象となります。
財産分与の割合は、原則として夫婦2分の1ずつとされています。
アンダーローンの場合は、売却代金を山分けすればそれで済みますが、オーバーローンの場合は、ローン返済をどちらがどの程度負担するかを決める必要があります。
一般的には、ローン返済を引き受ける方が預貯金を多めにもらうなどして、全体として半分ずつの財産分与が実現するよう調整するのが一般的です。
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離婚したら持ち家のローンはどうなる？対処法・売却方法をケース別に徹底解説
共有名義の場合は同意が必要
戸建てやマンションなどの不動産が夫婦共有名義である場合、売却するには、相手の同意が必要です。
共有名義のままどちらか一方が住み続けることもできますが、将来家を売ったり貸したりしたいとなったときにも相手の同意が必要となるため、特別な事情がない限りは単独名義に変更することをおすすめします。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、家やマンションの名義を勝手に変更することはできません。このため住宅ローンがまだ残っている状態で共有状態を解消するには、財産分与の一環としてどちらかの共有持分を相手に渡す、自己資金を補填してローンを完済するなどの方法をとる必要があります。
連帯保証人の解除は難しい
連帯保証人とは、主債務者がお金を返せないときに代わって借金を返済しなければならない責任を負う存在です。
住宅ローンが残っている場合、離婚したからという理由だけでは連帯保証人を解除することはできません。
連帯保証はあくまでも金融機関との契約であり、名義人の離婚と住宅ローンの返済は関係がないと考えられているためです。
離婚して連帯保証人を解除したい場合は金融機関に相談のうえ、住宅ローンの完済や対象の不動産(持ち家)の売却、住宅ローンの借り換えなどの方法をとる必要があります。
まとめ
住宅ローン返済中の持ち家を売る方法は、ローンの残債が家の売却額を上回るオーバーローンか、下回るアンダーローンかで変わってきます。
まずは、住宅ローンの残債と持ち家の売却見込み価格を調べて、自身がどちらのケースに該当するか確認しましょう。
また、まとまった時間が必要などのやむを得ない事情で売却を検討しているけど、本当は今の家に住み続けたい方には、リースバックという選択肢もあります。
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