マンション買取とは？相場・メリット・デメリットと後悔せずに売る流れを解説

中古マンションを売却する方法は、大きく2つあります。

不動産会社が買い主となるものを「買取」と呼び、不動産会社に仲介してもらって個人の買い主を探す方法を「仲介」といいます。

買取は速やかな売却が期待できるのが特徴ですが、デメリットもあるので注意が必要です。

今回は、マンション買取の基礎知識や手続きの流れ、メリットやデメリット、必要な費用をご紹介します。買取を利用するときに注意しておきたいポイントや買取に向いているマンションの条件なども参考にしてください。

マンション買取とは？基本の仕組み

マンション買取とは、不動産会社が買い主となり、マンションを直接買い取ってもらう売却方法です。個人の買い主を探す必要がなく、不動産会社との条件交渉がまとまれば、早ければ数週間程度で決済・現金化できる場合があります。

一方、買取価格の相場は市場価格(仲介で売却した場合の想定価格)の7〜8割程度が目安です。不動産会社は買い取った物件にリフォームを施し、利益を上乗せして再販するため、その費用分が査定額から差し引かれるからです。「価格はやや下がっても、早く・確実に・手間なく売りたい」というニーズに応える売却方法といえます。

マンション買取と仲介の違い

買取では不動産会社が直接マンションを購入するため、広告掲載や一般の購入希望者を探す販売活動が原則として必要ありません。一方、仲介では、不動産会社が物件情報を公開し、主に個人の買い主を探します。

比較項目	不動産買取	不動産仲介
主な買い主	不動産会社	主に個人
売り主の対応	一般の購入希望者への内覧対応は原則不要	内覧や販売活動への協力が必要
売却期間	比較的短い	長期にわたる可能性あり
売却価格	仲介より低くなることが多い	市場価格に近い価格を目指しやすい
仲介手数料	直接取引なら原則不要	必要

買取は、売却価格よりもスピードや手間の少なさを重視したい方に適しています。反対に、売却まで時間がかかっても、できるだけ高く売りたい方には仲介が向いています。

即時買取と買取保証の違い

買取には2つの方式があります。即時買取は、条件がまとまり次第すぐに不動産会社が買い取る方式で、現金化を急ぐ方向けです。買取保証は、一定期間まず仲介で売却活動をおこない、売れなければ約束した価格で不動産会社が買い取る方式で、仲介の高く売れる可能性と買取の確実性を兼ね備えています。

売却期限まで余裕があるなら買取保証も検討すると良いでしょう。ただし保証価格は市場価格より低めで、対応していない会社もあります。

マンション買取のメリット

買取でマンションを売却する際に、売り主が期待できるメリットをご紹介します。不動産会社が買い主となるため、プライバシーの保護やリスク回避につながり、安心して取引をしやすいのが魅力です。

• 仲介手数料がかからない
• プライバシーに配慮して売却しやすい
• 売却を計画通りに進められる
• 売却後のリスク回避につながる
• 売却前のリフォーム・ハウスクリーニングが不要

仲介手数料がかからない

買取は不動産会社との直接取引のため、仲介手数料は不要です。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、売買金額が400万円を超える場合には、下記の計算式で算出できます。なお下限は決まっていません。

速算式：(物件価格×3％＋6万円)＋消費税

3000万円で売却した場合、最大105.6万円かかるため、この費用が不要になる分、仲介での売却価格との実質的な手取り差は見た目より小さくなることがあります。

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

プライバシーに配慮して売却しやすい

即時買取では、一般向けの広告掲載やポータルサイトへの登録をおこなわずに売却を進められるケースが多いため、近隣住民に売却を知られにくい点がメリットです。離婚・相続・ローン返済など、事情を周囲に知られたくない場合でも、一般の購入希望者による内覧対応を避けながら売却を進めやすくなります。

売却を計画通りに進められる

買取会社と条件がまとまれば、売却金額や入金日、引渡し日を早期に確定しやすくなります。仲介のように「いつ売れるかわからない」状態にならず、住み替えや相続税の納付期限など期日のある売却でも計画的に進められます。

売却後のリスク回避につながる

買取では、売買契約で売り主の契約不適合責任を免除・限定する条項が設けられることがあります。そのため、仲介で個人に売却する場合と比べて、売却後の責任を抑えやすい点がメリットです。

ただし、買い主が宅建業者だからといって自動的に免責されるわけではありません。また、売り主が知りながら告げなかった不具合や権利関係は、免責特約があっても責任を免れないため、物件の状況は正確に告知しましょう。

売却前のリフォーム・ハウスクリーニングが不要

買取は不動産会社がリフォーム・リノベーションを前提に買い取るため、室内が古い状態のまま現況で引き渡せます。ハウスクリーニングも不要です。

「査定前にリフォームした方が高く売れるのでは？」と考える方もいますが、注意が必要です。不動産会社は自社でリフォームする前提で査定するため、売り主が事前に高額な費用をかけても査定額に十分反映されず、かえって手取りが減る可能性があります。迷ったら、費用をかける前にまず現況のまま査定を受け、査定額とリフォーム費用を比較してから判断しましょう。

内覧対応が不要で手間がかからない

仲介では、買い主が決まるまで複数回の内覧対応が必要になることがあります。買取では一般の購入希望者による内覧はなく、主に買取会社による現地確認で済むため、片付けや日程調整の負担を抑えやすいのがメリットです。

マンション買取のデメリットと対策

売却価格が仲介より安くなりやすい

買取価格は市場価格の7〜8割程度が目安です。不動産会社が再販を前提に、リフォーム費用・販売経費・利益分を差し引いて査定するためで、特に築浅・駅近など仲介でも早期に売れる物件は、買取を選ぶと本来得られた利益を逃す可能性があります。

対策として、複数社の買取査定で相場観をつかみ、併せて仲介の査定額も確認しましょう。買取価格と仲介の想定売却価格から仲介手数料・売却期間中の管理費・固定資産税などを差し引いた手取り額を比較すれば、価格差の実態がより正確に見え、スピードや手間とのバランスで冷静に判断できます。

買取できない物件もある

再販して利益を上げにくい物件(老朽化が著しい、需要が極端に少ないなど)は買取を断られることがあります。査定基準は会社ごとに大きく異なるため、マンション買取・買取再販の実績が豊富な会社に複数相談するのが対策です。

価格交渉がしにくい

買取の査定額は「再販価格−リフォーム費用−利益」で算出されるため、仲介のような価格の上振れは期待しにくい面があります。対策として、査定額の根拠や減額要因の説明を求め、複数社の査定を比較することで、価格交渉の可能性を探ります。

引っ越しまでの期間が短くなる場合がある

売却が早い分、引渡し時期も早く設定され、住み替え先が未定だと引っ越しが慌ただしくなることがあります。査定・契約前に希望の引渡し時期を伝え、柔軟に相談できる業者を選ぶことが対策です。

マンション買取が向いている方・物件

マンション買取がおすすめな方

マンション買取は、次のような方に向いています。

• 転勤や住み替えで売却期限が決まっている
• 早く現金化したい
• 仲介で長期間売れていない
• 離婚や相続にともない、早く整理したい
• 遠方のマンションで内覧対応が難しい
• 近隣に売却を知られたくない

新居が決まっており、現在の住宅ローンとの二重負担を避けたい場合も、売却時期を決めやすい買取が選択肢になります。

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仲介がおすすめな方

仲介は、売却価格を最優先したい方や、売却期限に余裕がある方に向いています。築浅、駅近、人気エリアなどのマンションは、仲介でも早期かつ高値で売れる可能性があります。

また、住宅ローン残債が多く、買取価格では完済できない可能性がある場合は、まず仲介で市場価格に近い売却を目指す方法も検討しましょう。

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買取に向いているマンションの条件

次のようなマンションは、仲介では買い主が見つかるまで時間がかかる場合があるため、買取を検討するメリットがあります。

• 築年数が経過している
• 室内の汚れや設備の劣化が目立つ
• 大規模なリフォームや修繕が必要
• 家具や家電などの残置物が多い
• 仲介で一定期間売却活動をしても成約していない

買取会社は、購入したマンションをリフォームやリノベーションして再販することを前提に査定します。そのため、室内の状態が悪いマンションでも、売り主が事前に修繕やハウスクリーニングをせず、現況のまま売却できる場合があります。

ただし、築古マンションや旧耐震基準のマンション、告知事項のある物件などは、すべての買取会社が取り扱っているわけではありません。建物の耐震性や管理状態、再販の見込みによっては買取を断られることもあります。物件が所在する地域や同種のマンションの買取実績がある会社へ、複数相談しましょう。

買取と仲介の判断チェックリスト

以下に多く当てはまるほど買取向きです。

□ 売却期限が決まっている(3ヵ月以内など)
□ 価格よりスピード・確実性を優先したい
□ 内覧対応が難しい・したくない
□ 室内状態が悪い、リフォーム費用をかけたくない
□ ローンは完済済み、または残債が少ない
□ 近隣に売却を知られたくない事情がある

また、以下のような方は仲介向きです。

□ 売却期限は特になく、時間に余裕がある
□ 1円でも高く売ることを最優先したい
□ 内覧対応や売却活動に協力できる
□ 築浅・駅近など物件の条件が良い
□ ローン残債が多く、高く売らないと完済できない

どちらともいえない場合や、高く売りたいが期限もある場合は、買取保証の利用も検討しましょう。

マンション買取で後悔しないための業者選び・注意点

複数の業者で見積もりを取る

買取では、訪問査定後に提示される最終査定額が売買価格の基礎となります。同じマンションでも、再販方法や想定する工事内容が会社ごとに異なるため、査定額に大きな差が生じることがあります。目安として3社程度に査定を依頼し、価格と条件を比較しましょう。一括査定サイトの活用も効率的です。

マンションを得意とする買取業者を選ぶ

戸建て中心の会社もあれば、マンション買取再販の専門会社もあります。物件のある地域でのマンション買取実績が豊富な会社は相場に精通し再販の見込みも立てやすいため、高値の査定が期待できます。

査定額の根拠を確認する

買取では、当初の査定額から減額されたり、売り主が費用の内容を十分に理解しないまま契約してしまったりする恐れがあります。また、「今日中に契約してほしい」などと即決を求められるケースにも注意が必要です。査定額が他社より極端に高い場合は根拠を確認し、契約書に記載された費用、減額条件、残置物の扱い、契約不適合責任の範囲を精査しましょう。

なお、成約相場は「REINS Market Information」や国土交通省「不動産情報ライブラリ」で売り主自身でも無料で調べられます。事前に相場を把握しておけば、査定額が妥当なのかを自分で判断できます。

参考：REINS Market Information

参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

査定額だけでなく引渡し条件・残置物対応も比較する

査定額が高くても、残置物の処分費用が自己負担なら手取りは減ります。引渡し時期、残置物処分、現況引渡しの明記、家具・設備の扱いまで含めて比較し、最も高い査定額ではなく最も条件よく手間なく売れる会社を選びましょう。

悪徳業者の手口と見分け方

買取業者の多くは誠実ですが、なかには悪質な業者も存在します。例えば以下のようなケースも考えられます。

• 相見積もりに勝つため高額査定を出し、契約直前に理由をつけて値下げする
• 本来不要な諸費用を契約書に紛れ込ませて請求する
• 「今日中なら」と即決を迫り比較の時間を与えない

対策として、査定根拠を書面で説明してもらう、他社より極端に高い査定額を警戒する、契約書の費用項目を精査する、その場で契約せず必ず比較検討の時間を確保することを徹底しましょう。不動産取引を巡る注意喚起は、国土交通省のサイトでも確認できます。

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

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不動産売却はどこがいい？売りたい物件と相性のいい会社を選ぶポイントを解説

マンション買取の流れを5つのステップで解説

マンション買取は、不動産の速やかな売却が期待できるのが特徴です。実際に買取を利用したら、どのような流れで取引が進むのでしょうか。ここでは、査定から引渡しまでの流れをご紹介します。

STEP1：事前準備・相場調査

まずは、中古マンション売却の相場価格を調べておきましょう。その際は、売却予定の不動産の近隣地域にある、部屋の面積や間取りが似たような条件の物件を参考にします。

買取価格は、販売価格の相場の7〜8割が目安です。不動産会社の査定額が適正であるか確認するために、あらかじめ調査しておくことをおすすめします。

また、買取査定を依頼する不動産会社の選定もおこないます。

インターネットで不動産会社のホームページを調べたり、近隣にある店舗へ足を運び相談をしたりして、候補となる不動産会社を絞り込みましょう。マンション買取は不動産会社と直接の取引であるため、信頼できる業者を見つけることが大切です。

STEP2：査定依頼

査定方法には、簡易的な「机上査定」と詳細な「訪問査定」の2種類があります。

不動産会社の候補が多いときは、まず複数社に机上査定を依頼し、各社の査定結果を比較し業者選びの参考とすると良いでしょう。最終的には訪問査定をおこない、詳細な査定額で比較してください。

STEP3：訪問査定・条件交渉

訪問査定では、担当者が実際に物件を訪れ、室内状態・設備の劣化具合・マンション全体の管理状況・リフォーム費用の見込みなどを確認します。管理規約や修繕履歴などの書類を用意しておくと査定がスムーズです。

査定額が提示され、納得できなければ交渉しても構いません。併せて次の条件も必ず確認・交渉しましょう。

• 引渡し日・決済日(希望時期に合わせられるか)
• 残置物(家具・家電)の処分の可否と費用負担
• 現況引渡し(修繕不要)の明記
• 契約不適合責任の範囲と免責・制限条項の有無
• 諸費用の有無と内訳

契約前に条件を詰めておくことが、トラブル防止につながります。

STEP4：売買契約の締結

価格と条件に合意したら売買契約を締結します。契約締結後は、売り主または買い主の都合だけで契約内容を変更することはできません。そのため、代金・引渡し日・現況引渡し・費用項目などを隅々まで確認し、必要書類も揃えておきましょう。

STEP5：決済と引渡し

売買契約の締結が完了したら、最後に物件の決済と引渡しがおこなわれます。住宅ローンの残債がある場合は、決済日に売却代金などでローンを完済し、抵当権抹消登記を申請するのが一般的です。入金を確認し、必要書類と鍵を買い主へ引渡したら、マンションの買取手続きは完了です。

マンション買取に必要な書類

本人確認・権利関係に必要な書類

原則として必要になる書類・ものは以下のとおりです。

• 登記識別情報通知(登記済権利証)
• 本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書(発行3ヵ月以内)
• 売却代金の振込先となる銀行口座情報
• 鍵

登記済権利証 (権利書)を紛失している場合は代替手続きがあるため、早めに不動産会社へ相談しましょう。

固定資産税の精算や住宅ローンの確認に役立つ書類

固定資産税・都市計画税の精算や住宅ローン残高の確認には、次の書類を用意しておくとスムーズです。

• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 住宅ローンの残高や一括返済額がわかる書類
• 返済予定表
• 固定資産税評価証明書(必要に応じて)

金融機関に一括返済予定日時点の返済額を確認し、買取価格などでローンを完済できるか確認しておきましょう。

マンション管理・建物情報に関する書類

査定や契約をスムーズにする資料です。

• マンションの管理規約
• 使用細則
• 長期修繕計画書
• 総会議事録
• 管理費・修繕積立金がわかる書類
• マンションの売買契約書・重要事項説明書
• 物件のパンフレット・設備仕様書

これらの資料があると管理状態や修繕履歴を確認しやすくなります。

該当する場合に用意したい書類

すべてのマンションで必要になるわけではありませんが、該当する場合は確認される可能性がある書類です。

• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告
• 建築確認済証
• 検査済証
• リフォーム履歴がわかる書類
• 修繕工事の記録

リフォーム履歴は査定時の参考資料になるため、保管している場合は提示しましょう。

マンション買取にかかる費用・税金

マンションを買い取ってもらう際には、主に次の費用・税金がかかる可能性があります。すべての売却で発生するわけではなく、住宅ローンの有無や売却益、契約方法によって異なります。

• 印紙税
• 抵当権抹消登記費用
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
• 譲渡益が出た場合の所得税・復興特別所得税・住民税

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書に貼付する印紙代のことです。2027年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用され、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円、5,000万円超〜1億円なら3万円が必要となります。

売り主と買い主が紙の契約書を各1通保有する場合は、それぞれの原本が印紙税の課税対象となるのが一般的です。なお、電磁的記録のみで締結する電子契約には、原則として印紙税はかかりません。

抵当権抹消登記費用

ローン完済に伴う抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。区分建物1個と敷地権の対象土地1筆であれば計2,000円ですが、土地の筆数などによって金額が変わります。司法書士に依頼する場合は、別途報酬が必要です。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

残債を一括返済する際、金融機関によっては手数料が発生します。無料〜数万円程度と幅があるため、借入先に事前確認しましょう。

譲渡所得にかかる税金

売却で利益(譲渡所得)が出た場合、所得税・住民税がかかります。税率は所有期間で異なり、5年超(長期譲渡所得)なら所得税15.315％＋住民税5％＝計20.315％、5年以下(短期譲渡所得)なら所得税30.63％＋住民税9％＝計39.63％です。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。なお、2037年まで所得税には復興特別所得税が上乗せされています。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームでは、一定の要件を満たすと軽減税率の特例を利用できる場合があります。

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マンション売却で発生する税金はいくらかかる？簡単な計算方法や節税方法、シミュレーションをご紹介

3,000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、一定要件を満たせば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。特例を満額適用でき、控除後の課税譲渡所得が0円となれば、売却益に対する所得税・復興特別所得税・住民税は原則としてかかりません。

ただし、「自分が住んでいた家であること」「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」などの要件があり、適用には確定申告が必要です。要件を満たすかどうかは、国税庁の情報や税務署・税理士への相談で必ず確認しましょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マンション買取後も住み続けたい場合はリースバックも選択肢

資金確保のためにマンションの買い取りを利用される方の中には、「本当は今の家に住み続けたい」と願う方も少なくありません。そうした方におすすめなのが「リースバック」という選択肢です。

リースバックは、自宅の売却後もそのまま住み続けられるサービスです。

近所の方へ売却の事実を知られる可能性も低く、お子さまの学区が変わる心配もありません。

マンションの買い取りと同様に比較的短期間で資金を調達でき、そのうえ賃料を支払いながら今の生活環境を維持できます。

不動産会社が提供するリースバック商品にはそれぞれ特色がありますが、なかでも一建設が提供する「リースバックプラス＋」は、お客様一人ひとりの将来設計に合わせ、以下の3つのプランからお選びいただけます。

長期賃貸プラン(普通賃貸借契約)： 住み慣れた自宅で長く暮らし続けたい方に適したプランです。敷金・礼金・仲介手数料に加え、更新料も不要なため、賃貸借契約にともなう初期費用や更新時の負担を抑えられます。

買戻しプラン(定期賃貸借契約 2〜5年)： 一時的な資金調達が目的で、数年以内に買戻しを希望する方向けです。定期賃貸借契約期間を限定することで売却価格と同額で再購入(買い戻し)が可能な、早期買い戻しに非常に有利なタイプです(諸経費が別途かかります)。

短期賃貸プラン(定期賃貸借契約 2〜5年)：住み替えや施設への入居など、転居までの一定期間だけ住み続けたい方に適したプランです。1年間の賃料が0円となるため、初年度の住居費負担を抑えながら、売却資金を新生活の準備や生活資金などに充てられます。

さらに「リースバックプラス＋」では、すべてのプランで会員限定サービス「はじめスタイルMembers」にご加入いただけるのも魅力です。

セコムのホームセキュリティを利用でき、利用料金は一建設が負担します。その他にも、24時間365日対応のトラブル駆けつけサービスや、70歳以上の一人暮らしの方への「はじめごあいさつコール」など、売却後もこれまで以上に安心・充実した毎日をトータルでサポートします。

ライフスタイルに合わせて選べる便利なリースバック商品をお探しなら、ぜひ一度一建設までお気軽にお問い合わせください。

まとめ

マンション買取は、不動産会社がマンションを直接買い取るため、一般の購入希望者を探す必要がなく、売却時期を決めやすい方法です。直接取引であれば仲介手数料が原則かからず、内覧対応や事前のリフォームなどの負担も抑えやすいため、価格よりもスピードや手間の少なさを重視する方に向いています。

一方で、買取価格は仲介で売却する場合より低くなる傾向があります。できるだけ高く売りたい場合は仲介、売却期限が決まっている場合や早期に現金化したい場合は買取を検討するなど、希望する条件に合わせて売却方法を選ぶことが大切です。

買取を利用する際は、複数の不動産会社へ査定を依頼し、金額だけでなく、査定の根拠や引渡し時期、残置物の処分、契約不適合責任の範囲なども比較しましょう。売却後もマンションに住み続けたい場合は、リースバックも選択肢の一つです。ご自身の状況に合った方法を選び、納得できるマンション売却につなげてください。