「リースバックはやめた方がいい」
インターネット上では少なからずこのような声が見受けられます。ただし、多くはリースバックに対する誤った認識や、取引量が少ないゆえの情報不足から生まれた不安です。
「所有権が不動産会社に渡るのが怖い」という抵抗感も、やめた方がいいと感じる要因になっています。
この記事では、こうした不安を踏まえたうえで、売却価格・家賃・契約面で実際に起こりうるリスクとトラブル事例、そして後悔しないための判断基準をわかりやすく解説します。
一般的なリースバックの効果「ローンの解消」や「資金調達」に加え、将来の暮らしを積極的に築いていくためのさまざまなサービスをプラスした「リースバックプラス＋」も参考にしてみてください。
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「リースバックはやめた方がいい」と言われる理由は？
リースバックが「やめた方がいい」と言われる理由には、仕組み上避けられないデメリットが関係しています。リースバックはメリットが多く魅力的なサービスですが、以下の6つのポイントを理解しないまま契約すると後悔につながりかねません。ここでは、それぞれの理由を具体的に解説します。
業者によって査定額が大きく変わるため
リースバックで重視するポイントの一つは、やはり売り値です。少しでも条件の良い不動産会社で売却するべく、いくつかの不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
その際、リースバック業者によって査定額が大きく変わり、どの価格が適正なのかわからなくなってしまうケースがあります。リースバック業者の考え方によって物件の査定で重視されるポイントが異なり、査定額はもちろん、家賃や手数料なども異なってくるためです。
この査定額の差に不安を覚え、妥当な金額ではないかもしれないと疑念を抱く方もいるでしょう。だからこそ、最低でも3社以上に査定を依頼し、提示された条件を横並びで比較することが重要です。
売却価格が市場相場の6〜8割に下がるため
リースバックの買取価格は、不動産仲介市場価格の60〜80%程度が相場です。通常の仲介売却と比べて大幅に下がる理由は、買い主であるリースバック業者が「賃貸運営のリスク」「将来の不動産価格の下落リスク」「売却時の流動性の低さ」を価格に織り込むためです。
例えば、仲介で売れば3,000万円の価値がある物件でも、リースバックでは1,800万〜2,400万円程度の売却額になる可能性があります。この差額は数百万〜1,000万円以上にもなるため、少しでも高く売りたい方にとってはデメリットになるでしょう。
家賃が周辺相場より割高になりやすいため
リースバックの家賃は、買取価格をもとにした利回り計算に加え、周辺相場なども踏まえて決まるのが一般的です。株式会社価値総合研究所の調査(国土交通省掲載)では、賃料査定方法の例として「買取価格×(6〜8％÷12ヵ月)」に、一般市場査定や周辺相場を勘案する考え方が示されています。
例えば、買取価格をもとに年率8％で家賃が設定された場合、売却価格が1,800万円であれば月額家賃は12万円です(1,800万円×8％÷12)。ただし、実際の家賃は周辺相場や契約条件なども踏まえて決まります。周辺の賃貸相場と比べて負担が重くなることもあるため、契約前に無理なく支払える金額かを確認しておくことが大切です。
以下の記事でも解説しているように、契約解除となるケースもあるため注意が必要です。
[関連リンク]
【2024年】リースバックの家賃が払えないとどうなる？退去の流れや解決策を紹介
定期賃貸借契約で住み続けられない可能性があるため
リースバックでは売却により所有権が移転するため、住み続けるには新たな所有者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。このとき注意したいのが契約形態です。
国土交通省が実施した実態調査によると、リースバック物件の賃貸・管理に関わっている事業者の回答では、賃貸借契約の種類として普通賃貸借契約が最も多いとされています。一方で、定期賃貸借契約も全体の50％近くを占めています。
参考：国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課｜「住宅のリースバック」について
定期賃貸借契約では、期間が満了すると原則として契約は終了します。双方の合意があれば再契約は可能ですが、オーナー側が応じない場合は退去せざるをえません。長く住み続けたい場合は、普通賃貸借契約を採用しているリースバック会社を選ぶことが大切です。
契約時に確認すべきポイントは、以下の記事でも詳しく解説しています。
[関連リンク]
リースバック契約の流れから売却と賃貸の契約を結ぶ際のポイントを解説
買い戻し価格が売却価格より高くなるため
「将来お金が貯まったら買い戻せばいい」と考える方もいますが、買い戻し価格は売却価格と同額ではありません。売買予約による買い戻しでは、買い戻し価格が売却価格の1.1〜1.3倍程度になるケースもあります。
例えば、1,500万円で売却した場合、買い戻しには1,650万〜1,950万円が必要になる計算です。
さらに、不動産取得税や登記費用などの諸経費も別途かかります。「安く売って、高く買い戻す」という経済合理性のない取引になるため、漠然とした計画での買い戻しは現実的に難しいかもしれません。
下記の記事でも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
[関連リンク]
リースバックの買取価格や家賃の相場は？再購入できるような金額？
修繕費が借主負担になるケースが多いため
通常の賃貸では、給湯器やエアコンなど設備の故障や経年劣化による修繕は貸主負担が原則です。ただしリースバックでは、もともとの住人が引き続き住むことから修繕費などの負担が借主側になる場合もあり、事前に負担になる範囲を確認する必要があります。
所有権を手放したにも関わらず修繕費を支払うという負担が生じることになるため、契約前に必ず範囲を確認してください。
悪徳業者・強引勧誘の被害が増加しているため
リースバックはとてもメリットの多いサービスですが、残念なことに悪徳業者が存在するのも事実です。リースバックは契約内容が複雑で、売却価格や家賃、契約期間、買い戻し条件など確認すべき項目が多くあります。そのため、十分に理解しないまま契約すると、不利な条件で話が進んでしまうかもしれません。
実際に、国民生活センターに寄せられた住宅リースバックに関する相談件数は、2019年度の24件から2024年度には239件まで増加しています。急いで資金を確保する必要のある方が、細かな条件に目を通さず契約してしまうケースも報告されているため注意が必要です。
独立行政法人国民生活センター｜強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！－本当に「そのまま“ずっと”住み続けられる」契約ですか？－
不利な条件で契約しないためにも、リースバック業者を選ぶ際は最低でも3社以上に見積もり査定を依頼し比較検討しましょう。
下記ではリースバックのトラブル事例と対策をご紹介しているので、参考にしてください。
[関連リンク]
リースバックのトラブル事例11選と回避策
ここからは、起こりうるリースバックのトラブルと、それぞれの回避策をご紹介します。事例を知ることで注意しなければならないことと、事前にしておくことがわかります。
事例を知ることで、リースバックを利用するにあたって「注意しなければならないこと」「事前にしておくべきこと」などがわかります。リースバック後に後悔することのないよう参考にしましょう。
契約更新時に家賃が大幅に高騰した
リースバックでは定期賃貸借契約が用いられることがあり、その場合は一般的な賃貸のように自動更新されるとは限りません。契約期間の満了後に住み続けるには再契約が必要となり、その際に家賃の引き上げを提示されるケースがあります。
契約時に「家賃は据え置き」と口頭で説明されていても、契約書や特約に明記されていなければ、後から条件面で争いになった際に立証が難しくなる恐れがあります。家賃の負担が重くなれば、住み続けられなくなる可能性もあるでしょう。
【回避策】
賃貸借契約書や特約に、契約の種類(普通賃貸借か定期賃貸借か)や契約期間、再契約の可否、賃料改定の条件、再契約時の家賃について明記されているかを必ず確認しましょう。特に、定期賃貸借契約では更新ではなく再契約になるため、契約満了後も住み続けられる前提なのか、家賃が見直される可能性があるのかを事前に確認し、確認事項を明記しておくことが重要です。
リースバックの家賃の相場や仕組み、家賃を抑える方法はこちらの記事で解説してるので、参考にしてください。
[関連リンク]
リースバックの家賃設定は？買取価格と家賃の相場、家賃を抑えるポイントを解説
相場よりもかなり安く売却してしまった
相場を大幅に下回る売却金額で契約してしまうと、税務面でも注意が必要です。土地や建物を法人に著しく低い価額で売却した場合、売却価額が時価の2分の1未満であれば、実際の売却額ではなく時価を基準に譲渡所得が計算されることがあります。
また、住宅ローンの残債がある場合、売却額で完済できず金融機関との間でトラブルに発展することもあります。
【回避策】
必ず3社以上に査定を依頼し、自宅の市場相場を把握してください。査定額に大きな開きがある場合は、不動産鑑定士への相談も有効です。
定期賃貸借の期間満了で退去を求められた
リースバックで多く採用される定期賃貸借契約は、契約期間が満了すると原則として契約が終了します。貸主と借主の双方が合意すれば再契約は可能ですが、貸主側が再契約しないと判断すれば、借主は退去するしかありません。
長期間住み続けられると思っていたのに、契約満了時に退去を求められるトラブルも考えられます。
【回避策】
長期的に住み続けたい場合は、普通賃貸借契約を採用している事業者も含めて比較検討しましょう。定期賃貸借契約の場合は、再契約の可否や条件、契約期間、将来の見通しを契約前に確認し、契約書や重要事項説明書に明記されているかを確認することが大切です。
一建設では、お客様のニーズに合わせたプランをご用意しています。気になる方は、下記のサイトも併せてご覧ください。
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買い戻しの契約に不備があった
将来の買い戻しを前提にリースバックを契約したのに、いざ買い戻そうとしたら「そのような約束はしていない」と拒否されるケースがあります。
口頭での合意だけで契約書に買い戻し条件が記載されていなかった場合、法的に主張することは困難です。さらに、物件が第三者に売却されていて買い戻し自体が不可能になっていたケースもあります。
【回避策】
買い戻しを希望する場合は、再売買の予約を売買契約書に明記してもらいましょう。買い戻し価格・期限・売却制限の有無を書面で確認しておくことが不可欠です。
リースバックの買取価格や再購入はこちらの記事で解説しているので、参考にしてください。
[関連リンク]
リースバックの買取価格や家賃の相場は？再購入できるような金額？
知らない間に第三者に物件を売却された
リースバックで物件を買い取った不動産会社や投資家が、物件を第三者へ売却するケースがあります。オーナーが変わっても契約内容は基本的に引き継がれますが、定期賃貸借契約の満了時や賃料改定条項がある場合には、更新や家賃をめぐって状況が変わる可能性があります。知らないうちにオーナーが変わっていた事態は、住んでいる側にとって不安材料です。
【回避策】
契約時には、売却があった場合の通知の有無と、賃貸借契約の条件がそのまま承継されるかを確認しておきましょう。併せて、定期賃貸借契約であれば再契約の条件を、賃料改定条項がある場合は見直しのルールを、書面で確認することが大切です。可能であれば、売却時の事前通知も契約書に盛り込めるか相談してください。
オーナーチェンジに関して不安な方は、下記の記事もご覧ください。
[関連リンク]
家族に無断で契約し相続トラブルに発展した
子どもや配偶者に相談せずリースバック契約を結んだところ、「実家を相続して住むつもりだった」「売却して遺産を分割するはずだった」と家族間の争いに発展することがあります。
リースバック後は物件の所有権が第三者に移るため、相続時に不動産の資産が存在しません。家族からすれば知らない間に実家がなくなっていたという事態になり、関係が悪化してしまうことがあります。
【回避策】
契約前に推定相続人(配偶者・子どもなど)へ必ず事前に説明し、合意を得ておきましょう。書面で同意を記録しておくとトラブル防止になります。
リースバックのように業者に売却するのではなく、「親子間売買」をされる方もいます。リースバックとの違いやメリット・デメリットについて解説しているので、参考にしてみてください。
[関連リンク]
親子間売買とリースバックの違いとは？利用するメリット・デメリット
リースバック会社が倒産して契約が宙に浮いた
リースバックで物件を買い取った不動産会社が倒産した場合、物件は破産管財人を通じて第三者に売却される可能性があります。所有者が変わっても、既存の賃貸借契約が無効になるわけではなく、契約内容は原則として承継されます。
ただし、定期賃貸借契約の期間満了時や再契約の場面、賃料改定条項がある場合には、更新や家賃をめぐって条件が変わる可能性があることに注意が必要です。
【回避策】
契約相手の会社の経営状況や実績を事前に確認し、倒産時やオーナーチェンジ時に契約条件がどう扱われるかも書面で確認しておきましょう。さらに、定期賃貸借契約なら再契約の条件、賃料改定条項があるなら見直しルールも確認しておくと安心です。
給湯器故障の修繕費を自己負担させられた
通常の賃貸では、経年劣化による給湯器やエアコンなどの設備の故障や修繕は貸主が費用を負担するのが原則です。しかしリースバック契約では、特約により修繕費を借主(元所有者)が負担すると定められていることが多くあります。これにともない、退去時の原状回復義務も業者によりさまざまです。
所有権を手放したのに修繕費を自己負担しなければならず、賃貸で持ち家と同じ出費がかかるなどの不満やトラブルにつながっています。
【回避策】
契約前に修繕費の負担範囲を確認し、どこまでが貸主負担・借主負担なのか書面で明らかにしておきましょう。退去時の原状回復義務の有無も併せて確認してください。
オーバーローンで契約自体ができなかった
リースバックを申し込んだものの、住宅ローンの残債が買取価格を上回っているオーバーローンの状態で、業者に契約を断られるケースがあります。リースバックは売却によって住宅ローンを完済することが前提のため、売却額で残債を返しきれない場合は抵当権を外すことができず、取引自体が成立しません。
【回避策】
事前に住宅ローンの残債額を正確に確認し、複数社の査定額と比較しましょう。差額がわずかであれば、自己資金で補填して契約できる場合があります。
リースバックの審査に関して知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
[関連リンク]
買い戻し価格が高すぎて断念した
買い戻し価格は売却価格に諸経費や利益が上乗せされるため、売却時より高くなるのが一般的です。しかし、買い戻しを前提にリースバックを利用したものの、買い戻し価格が売却時より大幅に高く設定されており、資金を用意できなかったケースもあります。買い戻しを希望していても資金が不足すれば、家賃を払い続けるか退去するかの選択を迫られます。
【回避策】
契約時に買い戻し価格の算定方法と上限額を書面で確認しておきましょう。具体的な上限を設定できる業者を選ぶことが重要です。
測量費・事務手数料など高額な諸費用を請求された
リースバックの契約時には、印紙税や抵当権抹消費用など通常の不動産取引でも発生する諸費用がかかります。問題は、それらに加えて事務手数料や測量費用、コンサルティング料など、本来は不要な費用を上乗せ請求する業者が存在することです。
事前に説明のなかった費用が契約直前に提示され、断りにくい状況で承諾させられる場合もあります。
【回避策】
契約前に諸費用の内訳と金額を書面で提示してもらい、不明な項目があれば必ず質問しましょう。複数社の見積もりを比較し、他社では請求されない費用が含まれていないか確認するのがおすすめです。
リースバックをやめた方がいい人・向いている人
リースバックが「やめた方がいい」かどうかは、一律に決まるものではなく、お客様の状況や目的によって異なります。ここでは、やめた方がいい人と向いている人の特徴を整理します。
やめた方がいい人の特徴
リースバックはすべての方に適したサービスではありません。以下に当てはまる方は、リースバック以外の方法も含めて慎重に検討することをおすすめします。
- 売却価格をできるだけ高くしたい人
- 年金収入のみで家賃の負担が厳しい人
- 一生今の家に住み続けたい人
- 相続人(家族)が反対している人
- 買い戻しの具体的な資金計画がない人
該当する項目がある場合は、仲介売却やリバースモーゲージなど他の選択肢も比較したうえで判断してください。一建設では、ヒアリングの結果リースバックが合わないと判断した場合は、無理におすすめせず他の方法もご案内しています。
向いている人の特徴
一方、以下のような方にとってリースバックはとても有力な選択肢になります。
- 短期間(1〜3年)の住み替えつなぎ目的の人
- 緊急で現金が必要な人
- 相続人がおらず資産を残す必要がない人
- 住宅ローンの返済が厳しく早期に解消したい人
- 引っ越しの手間や費用をかけたくない人
- 自宅の売却を周囲に知られたくない人
- 将来的に買い戻しを視野に入れている人
特に住む期間が決まっている方には、リースバックは力を発揮します。老人ホームの空き待ちや子どもとの同居準備など、数年以内に住み替え予定がある方は、仮住まいへの引っ越し費用や手間を省きながらまとまった資金を手にできます。
また、事業資金や借金返済など緊急性の高い資金需要がある場合、仲介売却では数ヵ月かかるところ、リースバックなら数週間程度で現金化が可能です。引っ越しも不要なため、生活を変えずにスピーディーに資金を確保できる点は強みです。
ご自身の状況がリースバックに合っているかどうか迷われた方は、まずはお気軽にご相談ください。
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【目的別】適性度をチェック
リースバックの利用目的に応じた適性度を以下の表にまとめました。ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてください。
| 利用目的 | 適性度 | 注意点 |
| 老後資金確保 | ○(条件付き) | 家賃が年金収入で賄えるかシミュレーション必須。普通賃貸借契約を選ぶべき |
| ローン返済困難 | △(要注意) | 完済後の家賃を払えるか冷静な収支判断が必要。任意売却も検討を |
| 相続対策・資産整理 | ○ | 相続人間の争い防止に有効。ただし事前に家族の同意を得ること |
| 住み替えまでのつなぎ | ◎ | リースバックが有効なケース。期間限定なら定期賃貸借でも問題なし |
一建設では、お客様のリースバックのご利用目的やご要望をヒアリングしたうえで、本当にリースバックが適切なのかを率直にお伝えします。リースバックが合わない方には無理におすすめせず、最適な不動産活用方法をご案内しますので、まずはお気軽にご相談ください。
リースバックを安心して利用したいなら「リースバックプラス＋」
一建設株式会社の「リースバックプラス＋」は、大手住宅メーカーとしての確かな実績と、利用者の将来に寄り添った独自の仕組みにより、リースバックに伴う不安やトラブルを解消し、安心して利用できるサービスとなっています。
ぜひ、サービスの詳細ページも参考にしてみてください。
一建設が信頼できる不動産会社である理由は？
一建設株式会社は、国内の分譲戸建住宅市場で約3割という高いシェアを誇るグループの一員であり、半世紀以上にわたり住まいづくりに携わってきた実績を持つ不動産会社です。豊富な経験と確かな企業基盤を背景に、安心して利用できるサービスを提供しています。
一建設の「リースバックプラス＋」は、単に自宅を買い取るだけの仕組みではなく、その後の暮らしや将来のライフプランまで見据えてサポートすることをコンセプトに開発されたサービスです。担当者がお客様一人ひとりの状況や希望を丁寧にヒアリングし、「今どのようなことで困っているのか」「これからどのように暮らしていきたいのか」を踏まえたうえで、最適なプランをご提案します。
また、一建設では誠実な対応を大切にしており、状況によってリースバックが最適ではないと判断した場合には、その旨を正直に伝えたうえで、より適した不動産売却方法をご案内しています。こうした姿勢も、多くのお客様から信頼を集めている理由の一つです。
リースバック以外の不動産売却手段についても知見を持った担当者が真摯に対応させていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
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家の買い戻し希望に応じた3つのプラン
リースバックは売却物件を買い戻せるのが特徴ですが、すぐに買い戻したい方と、そうでない方とでは、求める条件が異なります。
そこで「リースバックプラス＋」には、当面買い戻す予定がない方向けの「長期賃貸プラン」と、一時的に資金が必要な方向けの「短期賃貸プラン」「買戻しプラン」が用意されています。
| 長期賃貸プラン | 短期賃貸プラン | 買戻しプラン | |
| 契約形態 | 普通賃貸借契約 | 定期賃貸借契約 | 定期賃貸借契約 |
| 契約更新 | 可能(更新料不要) | 不可(期間満了で終了) | 不可(期間限定) |
| 特徴 | 長期にわたり住み続けられる | 1年間の家賃が0円(※管理費は別途必要になる可能性があります) | 買い戻し価格が売却価格と同額(諸経費別途) |
どちらのプランも、敷金・礼金・仲介手数料は0円となっており、契約時の初期費用を抑えられます。
数々のトラブルを補うための契約内容
一建設の「リースバックプラス＋」は、リースバックでよくあるトラブルや不安をできるだけ避けられるよう、契約内容や仕組みにさまざまな工夫が取り入れられています。
この記事の前半で解説した「やめた方がいい理由」に対して、「リースバックプラス＋」がどう対応しているかを整理すると、以下のとおりです。
| 「やめた方がいい」理由 | リースバックプラス＋の対応 |
| 定期賃貸借で追い出されるリスク | 「長期賃貸プラン」で普通賃貸借契約を選択可能 |
| 買い戻し価格が高い | 買い戻し価格に減価償却分を考慮「買戻しプラン」なら売却価格と同額で買い戻し可能 |
| 家賃負担が重くなるリスク | 「短期賃貸プラン」では、1年間賃料0円や長期賃貸プランより賃料を抑えられる仕組みがある |
このように、リースバックは便利な制度ですが、利用のためにはいくつもの条件を確認する必要があります。おろそかにすると、あとでトラブルになるので注意しましょう。リースバックを依頼する際には複数の会社や契約内容を比較してから決めるようにしてください。
あらためて、リースバックの注意点やリスクはこちらの記事で解説しているので、参考にしてください。
[関連リンク]
リースバックとは？仕組みやメリット・デメリット、よくあるトラブルと対処法をわかりやすく解説
リースバックのトラブルに関するよくある質問
最後に、リースバックに関するよくある質問をまとめました。
Q.リースバックのトラブルはどこに相談すればいい？
A. リースバック会社の中には、悪質な業者も存在します。例えば、「強引に契約させられた」「説明された内容と異なる」といったトラブルが起きる可能性もあります。もし不動産会社と自宅の売却に関するトラブルが発生したら、できるだけ早く最寄りの消費生活センターに相談することをおすすめします。
消費者ホットライン｜消費者庁
https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/
消費者ホットラインで相談する際には、手元にある書類を用意し、トラブル内容や日時、リースバック会社の情報を伝えましょう。
Q.買い戻しを断られたらどうすれば良い？
A. まず、弁護士ら専門家に相談してみましょう。もし契約書に明確に買い戻しの権利が記載されている場合、リースバック業者が意図的に買い戻しを拒否している可能性があります。
ただし、なかには入居者が賃貸契約中に契約違反をしたため、その結果として契約が解除されたケースも存在します。入居者に責任がある場合、弁護士でも解決が難しい場合があります。リースバック契約では、契約内容を注意深く確認し、その契約条件を厳守することが重要です。
Q.住宅ローンが払えない場合、リースバックと任意売却どちらがいいですか？
A. 判断のポイントは「今の家に住み続けたいかどうか」です。住み続けたい場合で、かつ売却代金でローンを完済できるなら、リースバックが有力な選択肢になります。
一方、住み続ける必要がなく、債務整理を優先したい場合は、金融機関の同意を得て市場価格に近い金額で売却できる任意売却を検討すると良いでしょう。どちらが最適かはお客様の状況によって異なるため、まずは専門家にご相談ください。
まとめ：事前準備と確認で後悔しないリースバックを
リースバックは「やめた方がいい」と一概にいえるものではありません。仕組み上のデメリットやリスクは確かに存在しますが、ご自身の目的と住み続けたい期間を決め、契約条件をしっかり確認すれば資金確保の手段になります。
リースバックで後悔しないためには、売却価格・家賃・契約内容を事前にしっかり確認することが大切です。
特に老人ホームへの入居待ちや家族との同居準備など、住み替えまでの期間が決まっている方や、緊急でまとまった資金が必要な方にとっては、リースバックはおすすめです。長く住み続けたい方も、普通賃貸借契約を選べる業者を選ぶことで安心して利用できます。
一建設の「リースバックプラス＋」は、普通賃貸借契約を選べる長期賃貸プランや、1年間賃料0円の短期賃貸プラン、売却価格と同額で買い戻しが可能な買戻しプランなど、トラブルや不安に配慮した仕組みを備えています。リースバックをご検討の方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。
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