リースバックのデメリットと注意点｜罠にハマり後悔する前に知っておくべき注意点とは

「リースバックには罠がある」「やめた方がいい」

こうした声を耳にして、利用をためらっている方もいるのではないでしょうか。

リースバックは自宅を売却したあとも住み続けられる便利な資金調達手段ですが、買取価格や家賃の仕組みを正しく理解しないまま契約すると、想定外の負担を抱えるリスクがあるのも事実です。

この記事では、リースバックのデメリットやトラブル事例、後悔しないための注意点を網羅的に解説します。

そもそもリースバックとは？罠があるって本当？

資金化までのスピードも特徴で、リースバック業者が直接買い取る仕組みのため、一般的な仲介売却のように買い手を探す期間がかかりません。売買契約から代金の受領まで、早ければ1週間程度、遅くとも1ヵ月ほどが目安とされています。

一方で、「買取価格が相場より低い」「家賃が周辺の賃貸物件より高くなりやすい」などのデメリットや、契約構造の複雑さから、「怪しいサービスなのでは」「罠があるのでは」とネガティブなイメージを持つ方がいるのも事実です。

しかし、こうしたデメリットはリースバックの仕組み上やむを得ない側面であり、業者が契約者をだまそうとしているわけではありません。事前にリスクを正しく理解し、信頼性の高い業者に依頼すれば、満足のいく取引は実現できます。

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リースバックとは？仕組みやメリット・デメリット、よくあるトラブルと対処法をわかりやすく解説

リースバックのデメリットとは

デメリット①：買取価格が市場相場の60〜80%に下がる

リースバックの金銭的なデメリットは、売却価格が市場価格よりも低くなる点です。一般的な目安として、以下の計算式で買取価格が算出されます。

買取価格＝市場価格×60~80%

例えば、市場価格3,000万円の自宅をリースバックで売却した場合、買取価格はおよそ1,800万〜2,400万円になる計算です。通常の仲介売却であれば市場価格に近い金額で成約する可能性があることを考えると、数百万円単位の差が生じることになります。

なぜ買取価格が低くなるのかというと、リースバック業者は物件を購入したあとも、もとの所有者が住み続けるため自由に売却ができないためです。将来的な運用リスクや賃料回収リスクを織り込んだうえで利益を確保する必要があり、市場価格より割り引いた金額での買い取りとなります。

そのため、どの業者を選んでも買取価格が市場価格を下回ることは避けられません。契約者をだます意図で安くしているわけではない点は、あらかじめ理解しておきましょう。

デメリット②：相場より割高の家賃が発生する可能性がある

リースバックでは自宅を売却して住宅ローンの返済からは解放されるものの、住み続ける以上は毎月の家賃が新たに発生します。この家賃は、周辺地域の賃貸相場ではなく、買取価格と業者が設定する期待利回りをもとに算出されるため、相場よりも割高になる傾向があります。

基本的な計算式の目安は以下のとおりです。

家賃(1ヵ月分)＝ 買取価格 × 7～13％(利回り)÷ 12ヵ月

具体例で見てみましょう。買取価格2,000万円・利回り8%の条件であれば、年間家賃は160万円、月額に換算すると約13.3万円です。仮に同じエリアで同等の間取りの賃貸物件が月額10万円で借りられるとしても、リースバックでは月々3万円以上多く支払うことになります。

この計算式からわかるように、買取価格が高ければ家賃も高くなり、買取価格を低く抑えれば家賃も下がるという関係にあります。できるだけ高く売りたい気持ちは当然ですが、売却後の家賃負担も含めたトータルの資金計画で判断することが大切です。

リースバックの家賃設定に関して詳しく知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。

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リースバックの家賃設定は？買取価格と家賃の相場、家賃を抑えるポイントを解説

デメリット③：契約時の諸費用が想定以上にかかることがある

リースバックでは「売買契約」と「賃貸借契約」の2件を同時に締結するため、それぞれに諸費用が発生します。主な内訳は以下のとおりです。

	費用内容
売買契約に関する費用	・契約事務手続きの手数料 ・登記費用 ・印紙税
賃貸借契約に関する費用	・敷金と礼金 ・保証料 ・火災保険料

2件分の契約を同時におこなうため、費用の合計額が想像以上に膨らむケースは珍しくありません。さらに業者によっては、測量費用や耐震補強費用といった項目を追加で請求してくる場合もあります。契約時に提示された諸費用の内訳に疑問を感じたら、遠慮なく担当者にその根拠を確認しましょう。

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リースバックはやめた方がいい？トラブル事例や後悔・失敗しないための対策を解説

デメリット④：「定期賃貸借契約」で長く住めない可能性がある

リースバック後の賃貸借契約には、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」という2種類があり、この違いは住み続けられる期間に直結する重要なポイントです。

普通賃貸借契約は、貸主側に正当な事由がない限り、借主の希望で契約を更新し続けられます。一方、定期賃貸借契約はあらかじめ定められた契約期間(多くの場合2〜3年)が満了すると、原則としてそこで契約が終了します。

貸主と借主の双方が合意すれば再契約(更新)できるケースもありますが、再契約が保証されているわけではありません。貸主が「再契約しない」と判断すれば、契約期間の終了とともに退去せざるを得なくなります。

リースバックでは定期賃貸借契約が採用されるケースが多いことは見落とされがちな点です。長く住み続けたい場合は、普通賃貸借契約に対応している業者かどうかを必ず確認しましょう。

デメリット⑤：家の所有権を手放すことになる

リースバックは家に住み続けられるとはいえ、売却によって自宅の所有権は業者に移転します。自分の立場は所有者から賃借人に変わるため、リフォームやリノベーションなどを自分の判断だけで自由におこなうことは難しくなります。また、将来的に家を子どもへ相続させることができなくなる点も、家族構成によってはデメリットでしょう。

ただし、所有権を手放すことで固定資産税や都市計画税の支払い義務がなくなるだけではなく、マンションの場合は管理費・修繕積立金の負担も不要になります。維持コストの軽減という側面もあるため、一概にデメリットだけとはいい切れません。

デメリット⑥：買い戻し価格が売却額の1.1〜1.3倍になる

リースバックの契約内容によっては、一度売却した自宅を将来的に買い戻すことも可能です。しかし、買い戻す際の価格は売却時の買取価格よりも高く設定されるのが一般的で、おおむね買取価格の1.1〜1.3倍が目安とされています。

例えば、2,000万円で売却した家を買い戻す場合、2,200万〜2,600万円の資金が必要になる計算です。リースバック期間中に業者が負担した管理費用や固定資産税、利益分などが上乗せされるため、「安く売って高く買い戻す」という構造になります。

買い戻しを前提にリースバックを利用する場合は、あらかじめ買い戻し価格と必要資金を具体的に把握し、実現可能な資金計画を立てておくことが不可欠です。

こうした不安を解消するために、一建設では買い戻しに特化したサービスをご用意しています。

将来必ず家を買い戻したい方には、「買戻しプラン」がおすすめです。 定期賃貸借契約の期間を限定することで、再購入価格を売却価格と同額に設定できるプランです(諸経費が別途かかります)。将来の支払額が確定するため、資金計画が狂うリスクを抑えながら自宅の所有権を取り戻せます。

長期的に住みたい方には、更新可能な普通賃貸借契約で住み続けられる「長期賃貸プラン」が適しています。

デメリット⑦：住宅ローンが残っていると利用できない可能性がある

融資と違い、リースバックは手にした資金の使い道が限られません。そのため、残った住宅ローンを完済するためにリースバックで自宅を売却する方もいるでしょう。しかし、住宅ローンの残債が家の買取価格を上回る、いわゆるオーバーローンの状態だと、売却代金だけではローンを完済できず、金融機関からリースバックの利用が認められない可能性があります。

住宅ローンの抵当権が抹消できなければ所有権の移転ができないため、リースバック自体の利用が困難になります。ただし、不足分を預貯金や他の資金で補填し住宅ローンを完済できる場合には、リースバックを利用することは可能です。住宅ローンが残っている方は、事前に残債額と想定される買取価格を照らし合わせて確認しておきましょう。

リースバックの実際の口コミはどう？

一建設さんは大手の上場企業だし、賃貸は普通賃貸借契約だから安心できました。
プランの詳細を丁寧に説明してくれて、設備故障時に駆けつけてくれるサービスや色々な優待サービスなど、所有している時にはないメリットがあることも分かりました。

引用：リバースモーゲージや不動産担保ローンも検討したが | 一建設のリースバック「リースバックプラス」なら住みながら不動産・マンション売却

リースバックの賃貸借契約は定期賃貸借契約が多いですが、一建設の「リースバックプラス＋」では、長く住み続けたい方向けのに普通賃貸借契約の「長期賃貸プラン」をご用意しているのが特徴です。

さらに、お客様の多様なニーズに応えるため、以下のプランも展開しています。

• 短期賃貸プラン：1年間の賃料が0円(無料)になり、生活のリスタートを強力にサポートします。
• 買戻しプラン：定期賃貸借契約の期間を限定することで売却価格と同額で再購入が可能な、買い戻しに非常に有利な設計です(諸経費が別途かかります)。

「リースバックプラス＋」は分譲住宅国内シェア30%を誇る飯田グループの一建設が運営しており、累計30,000件以上の相談実績があります(2023年11月時点)。

それぞれのお客様にあったプランをご提示させていただくのはもちろん、リースバックという手段が合わない方には無理な営業はせず、最適な不動産売却方法をご案内いたしますのでご安心ください。

その他口コミについては以下の記事でご紹介していますので、ぜひご覧ください。

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リースバックの口コミや評判はどう？メリット・デメリットや選び方を解説

リースバックで起きがちなトラブルやリスク

相場より著しく低い査定を提示されることがある

リースバックにおける買取価格はある程度相場が決まっている一方で、「正解」とされる価格は法的に定められていません。そのため、買取価格がいくらになるかは業者次第です。

自社への利益を過剰に重視する業者へ依頼すると、適正価格を大幅に下回る価格で買い取られるというトラブルに発展する恐れがあります。リースバックでは市場価格よりも買取価格が低くなるとはいえ、希望した価格と大きくかけ離れていた場合は、価格の算出根拠を確認することが大切です。

オーナーチェンジで更新や再契約に影響が出ることがある

リースバック後に、業者が物件を第三者へ売却してしまうケースがあります。賃貸借契約上の貸主の地位は新オーナーへ引き継がれることが原則ですが、オーナーが変わったことで本来可能だった契約更新が断られ、退去せざるを得なくなることがあります。なお、業者が賃借人に通知することなく売却する行為そのものは法律上問題となりません。

このような事態に備えるには、所有者変更時の取り扱いや通知の有無、再契約の条件、買い戻し条件などを契約書で確認しておくことが重要です。

家賃改定や収支悪化で支払いが難しくなることがある

リースバックの家賃は周辺相場より高めに設定されることが一般的ですが、さらに注意が必要なのは、契約更新のタイミングで家賃の引き上げを要求されるケースがある点です。当初は支払える金額だった家賃が年々上昇した結果、支払いが困難になるリスクがあります。

家賃を滞納すると、契約解除につながる恐れがあります。さらに、契約形態や保証会社の利用状況によっては、今後の審査に影響する可能性もあるため注意が必要です。住み続けたい意思に反して退去を余儀なくされる方もいるため、将来的な収支の見通しを慎重に立てておくことが重要です。

修繕費の負担について揉める

一般的な賃貸物件では、入居者の故意過失によるものでない限り、設備の修繕費用は貸主(オーナー)が負担します。しかしリースバックでは、元の所有者がそのまま住み続ける特殊な事情から、修繕費を借主(元の所有者)の負担とする契約が結ばれる場合があります。

契約時にこの点を見落としていると、給湯器の故障や水回りの不具合といった突発的な出費が発生した際にトラブルへ発展しかねません。退去時の原状回復の範囲も業者ごとに取り決めが異なるため、契約前に修繕費の負担区分を必ず確認しておきましょう。

買い戻しを断られる

買い戻しの約束を口頭だけで交わしてしまった場合、いざ買い戻そうとした際に業者側から「そのような約束はしていない」と拒否されるトラブルが発生することがあります。

買い戻しが可能なリースバック契約では、売買契約書や賃貸借契約書とは別に「再売買の契約書」という契約書も交わされるのが通常です。買い戻しを前提にリースバックを利用する場合は、買い戻し価格・買い戻し可能な期間・条件などをあらかじめ再売買の契約書に明記しておくことが不可欠です。

相続問題に発展する

リースバックでは家の所有権が業者に移転するため、将来自分が亡くなったあと家族は家を相続できません。

法律上、リースバック契約に推定相続人の同意は不要ですが、家族に相談なく契約を進めると「実家を相続できると思っていたのに他人の所有になっていた」といった、相続トラブルに発展する可能性があります。

家族間の不和を防ぐためにも、リースバックの利用を検討する段階で推定相続人に事前に相談しておくことを強くおすすめします。

不誠実なリースバック業者に当たってしまう

リースバックで損をしないためには、業者の信頼性も重要なポイントです。業者によってサービスや対応の質はさまざまですが、なかにはメリットばかりを強調してデメリットやリスクを説明しない業者も存在します。

リースバックは、将来のライフプランに大きく影響しかねない取引方法です。淡々と契約を進めるだけでなく、利用者の将来設計に寄り添い、相談にのってくれる業者・担当者を選びましょう。

一建設では、お客様のリースバックご利用目的やご要望をヒアリングしたうえで「本当にリースバックが適切なのか」を率直にお伝えさせていただきます。

リースバック以外の不動産売却手段に関しても知見を持った担当者が、お客様一人ひとりに合った最適な不動産活用方法をご案内しますので、まずはお気軽にご相談ください。

リースバックで後悔しないための4つの注意点

複数の業者を比較検討する

買取価格や家賃の設定には法的な基準がなく、業者間で数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。少なくとも3社以上から見積もりを取り、買取価格・家賃・契約期間・修繕費の負担区分・買い戻し条件などを横並びで比較することが、適正な条件を見極める確実な方法です。

また、自分が抱える不安や将来の希望に対して誠実に対応してくれるかという担当者の姿勢も、意識的に比較してみてください。条件面だけでなく、信頼して任せられるかどうかも業者選びの重要な判断材料です。

数あるサービスの中でも、一建設の「リースバックプラス＋」は、持ち家の売却だけではなく、その後のお客様の生活にも寄り添うことを大切にしています。

「リースバックプラス＋」では、お客様のライフスタイルに合わせて選べる3つのプランをご用意しており、オーダーメイドのご提案が可能です。

プラン名	契約方式	特徴	こんな方におすすめ
長期賃貸プラン	普通賃貸借契約(更新可能)	・敷金・礼金・仲介手数料・更新料がすべて0円 ・長期居住の費用負担を軽減	ずっと同じ環境で住み続けたい方
短期賃貸プラン	定期賃貸借契約	・1年間の賃料が0円(無料) ・生活や事業の立て直し期間をサポート	短期間で生活のリスタートを切りたい方
買戻しプラン	定期賃貸借契約(期間限定)	・売却価格と同額で再購入が可能 ・将来の支払額が確定し資金計画を立てやすい	将来必ず家を買い戻したい方

ご相談内容に応じて丁寧にご提案させていただきますので、まずはフォームからお気軽に無料のお試し査定をご依頼ください。

契約内容は必ず確認する

「家に長く住み続けたい」「将来的に買い戻しをしたい」などの希望がある場合、その希望が叶う契約内容となっているかどうかをよく確認しておきましょう。リースバックにおける契約内容で特に確認しておきたいポイントは、以下の通りです。

• 契約者の名前
• 賃貸借契約の種別
• 買取価格
• 家賃と敷金、礼金の有無
• 買い戻しの条件
• 家の所有者が変更された場合の取り扱い
• 諸費用の内訳
• 中途解約や再契約に関わる条件
• リフォームや修繕について
• 退去時の原状回復について

契約を締結したあとから条件を変更することは原則としてできないため、署名・押印の前に疑問点をすべて解消しておくことが不可欠です。

なお、国土交通省は2022年6月に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しており、リースバックの特徴やトラブル事例、利用時のチェックポイントが消費者向けにわかりやすくまとめられています。契約前の参考資料として目を通しておくと安心です。

国土交通省｜住宅のリースバックに関するガイドブック」

希望条件は必ず書面に残す

買い戻しをめぐるトラブルとして特に多いのが、口約束で交わした条件をあとから反故にされたケースです。買い戻し価格や買い戻し可能な期間、その他の特約事項に関して、口頭だけの合意では証拠が残らず、後日「そんな約束はしていない」と言われても対抗できません。

リースバックに関して希望する条件があり、業者から承諾を得たら口約束だけでなく必ず書類に明記しておきましょう。認識の違いだけでなく、故意に条件を変更されるリスクを防ぐことにもつながります。

家賃と買取価格のバランスを見て判断する

リースバックでは、買取価格が高いほど家賃も高くなる関係にあります。「できるだけ高く売りたい」という気持ちは当然ですが、売却後に毎月支払う家賃の負担を考慮すると、あえて買取価格を下げて家賃を抑えた方が結果的に有利になるケースもあります。査定額が提示されたあとでも、担当者と相談のうえ価格を調整することは可能です。

ただし、最初から不当に低い価格を提示してくる業者には注意が必要です。提示された金額に疑問を感じた場合は、必ずその算出根拠を説明してもらい、納得したうえで判断しましょう。

リースバックが向いている人・向いていない人

リースバックはすべての方に最適な方法とは限りません。自分の状況に照らしてメリットとデメリットのどちらが大きいかを冷静に判断するために、向き・不向きの目安を整理しておきましょう。

向いている人の特徴

「自分にリースバックは合っているのだろうか」と迷っている方は、以下の項目に当てはまるかどうかをチェックしてみてください。一つでも該当する場合は、リースバックが向いています。

• 短期間だけ住み続けたい人(老人ホーム入居待ち、住み替え準備中など)
• 至急でまとまった現金が必要な人(事業資金、住宅ローン返済など)
• 相続人がおらず資産を残す必要がない人
• 住宅ローンを早期完済して毎月の返済負担から解放されたい人

特に住む期間や資金の用途が明確に決まっている方ほど、売却後の家賃負担や定期賃貸借契約のリスクといったデメリットの影響を抑えられます。つまり、目的と期間がはっきりしているほどリースバックの恩恵は大きくなるため、何のために利用するのかを事前に整理しておくことが後悔しない判断につながります。

向いていない人の特徴

一方で、以下に該当する方はリースバック以外の手段を優先的に検討したほうが良いかもしれません。

• 住み替える予定がなく、長期間にわたって同じ家に住み続けたい人
• 手元の預貯金で当面の生活が賄える人
• 自宅を子どもに相続させたい人
• 自宅の資産価値が高く、一般売却のほうが有利な人

ご自身がどちらに当てはまるか判断に迷う場合は、一建設へお気軽にご相談ください。リースバックに限らず、一般売却やその他の不動産活用方法も含めて、お客様一人ひとりの状況に合った最適なプランをご提案させていただきます。

リースバックのメリット6選

ここまでデメリットやリスクを中心に解説してきましたが、リースバックには正しく活用すれば大きな恩恵を受けられるメリットも複数あります。

①まとまった資金をすぐに調達できる

リースバックのメリットは、自宅を売却することでまとまった現金を一括で受け取れる点です。資金の使い道は自由で、住宅ローンの完済や事業資金の確保、老後の生活費への充当など、さまざまな用途に活用できます。

さらに、リースバック業者が直接買い取る仕組みのため、仲介売却のように買い手を探す期間が不要です。通常の不動産売却では成約まで平均3〜6ヵ月程度かかるのに対し、リースバックでは早ければ1週間、遅くとも1ヵ月ほどで現金化が可能とされています。一刻も早く資金を確保したい状況では、このスピード感はリースバックならではの強みです。

②住み慣れた家にそのまま住み続けられる

売却後も引っ越しの必要がなく、これまでと変わらない環境で生活できることは、リースバックのメリットです。通勤・通学のルートが変わらず、かかりつけの病院や介護サービスとの関係も維持できるため、日常生活への影響を抑えられます。

引っ越しにともなう費用(引っ越し業者への依頼費用、新居の敷金・礼金など)や、新居探しの手間、住所変更にともなう各種届出・手続きがすべて不要になる点も見逃せないメリットです。

③固定資産税や管理費の負担がなくなる

自宅の所有権が業者に移転するため、毎年課される固定資産税・都市計画税の納付義務がなくなります。特に都市部の不動産では固定資産税の負担が年間数十万円に及ぶケースもあり、この費用がゼロになるインパクトは小さくありません。

マンションの場合はさらに、管理費や修繕積立金の支払いも不要になります。築年数が経過するにつれて修繕積立金が値上がりする傾向にあるなか、こうした維持コストからの解放は家計を安定させてくれるでしょう。

④近隣に知られずに売却できる

通常の不動産売却では、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布、内覧会の実施といった広告活動がおこなわれるため、近隣住民に売却の事実を知られる可能性が高くなります。

リースバックの場合、業者との直接取引となり、広告活動が一切不要です。外観上の変化もなく、売却後もそのまま住み続けるため、周囲にほとんど気付かれることなく自宅を現金化できます。事情があって売却を知られたくない方にとっては安心材料です。

⑤将来的に買い戻しが可能

リースバックでは、契約内容に買い戻し条項を盛り込むことで、将来的に自宅を再取得する道が残されています。一時的に資金が必要だが、いずれ家を取り戻したいという方にとっては、完全に手放す売却とは異なる選択肢となりえます。

ただし、前述のとおり買い戻し価格は売却額の1.1〜1.3倍になることが多く、買い戻しの条件は契約書に明記しておく必要があります。買い戻しを視野に入れる場合は、業者との事前交渉と書面での確認を怠らないようにしましょう。

⑥住み替えまでのつなぎとして活用できる

老人ホームへの入居待ち、新居の建築が完了するまでの期間、子どもの卒業まで転校を避けたい場合など、一定期間だけ今の家に住み続けたいニーズに対してリースバックは有効です。

仮住まいへの引っ越し費用や短期賃貸の契約コストを考えると、リースバックで自宅に住みながら資金を確保し、タイミングを見計らって次のステップへ進む方が合理的なケースも多々あります。期間が明確に決まっている方ほど、リースバックの恩恵を受けやすいでしょう。

まとめ

リースバックに対して「怪しい」「罠」など、ネガティブなイメージが付きまとう背景には、買取価格が市場相場を下回ることや家賃が周辺相場に比べ割高になりやすい特有のデメリットがあります。

加えて、自社の利益を優先する不誠実な業者との契約でトラブルが発生した事例が存在することも事実です。

しかし、こうしたリスクはサービスの構造を正しく理解し、複数の業者を比較検討したうえで、契約内容を細部まで確認することで軽減できます。本当に自分にとってリースバックが最適な方法なのかを見極め、信頼できる業者とともに納得のいく条件で契約を結ぶことが、後悔のない取引への第一歩です。

家という大切な財産に関わるリースバックだからこそ、正しい知識を武器に、賢く活用してください。

一建設の「リースバックプラス＋」では、お客様一人ひとりの「未来」に寄り添ったオーダーメイドのプランを提供しています。安心できる将来を築くため、まずは無料のお試し査定から検討してみてはいかがでしょうか。

リースバックのリスクやトラブルを避けるために「どんな点に注意して業者を選ぶべきか？」を詳しく知りたい方へ。
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