リースバックは近年になって知られるようになった手段ですが、同じように住んでいる住宅を活用してまとまった金額を得ることができる譲渡担保と混同されることもあります。ここでは、リースバックと譲渡担保の違いや、リースバックをおすすめする理由についてご紹介します。
リースバックとは？
リースバックとは、住んでいる家を売却してまとまったお金を得つつ、その後は賃貸契約によって毎月の賃料を支払いながら住み慣れた家で生活し続けることのできる手段です。
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譲渡担保って何？
リースバックと似たものに、譲渡担保があります。これらは、不動産に詳しい人でも混同してしまうほど似ていますが、実は違う部分もあります。
譲渡担保とは、債権の担保として売り手が持っている財産の所有権を、買い手に譲渡し、定められた期間までに債務を完済させて担保の所有権を取り戻す権利のことを指します。
家の売買で言うと、家を売りたい人が買い手に所有権を一定期間譲渡し、定められた期間内に住宅ローンを支払い終えると家の所有権が戻ってくるというものです。
リースバックと譲渡担保は違うの？
リースバックと譲渡担保は似ている部分が多いものの、決定的に違う部分もあります。もう一度、それぞれの特徴を整理してみましょう。
リースバックは、住んでいる家を売却してお金を得て、その後は買い主と賃貸契約を結んで賃料を支払いながら暮らせる制度です。不動産の売買契約と、賃貸借契約を同時に行う取引であり、近年になって徐々に知られるようになりました。何らかの理由でまとまったお金が必要になったり、住宅ローンの返済が難しくなったり、自分が住まなくなったあとの相続に不安があったりする場合に、よく検討される手段です。
もともとの所有者は、まとまったお金を得て住み慣れた家で暮らし続けることができ、新しい所有者は家賃収入という形でお金を得ることが可能になります。
一方、譲渡担保は、家を担保にしてその所有権を買い手に譲渡し、決められた期間までに住宅ローンを支払えば所有権がまた戻ってくる制度です。
決定的な相違点
リースバックと譲渡担保では、決定的に違う点があります。それは、所有権の扱いです。
リースバックでは、物件を売却してしまうので、買い戻しをしない限り所有権は売主に戻ってきません。
しかし、譲渡担保の場合は、一定期間内に住宅ローンを支払い終えるという条件を満たせば、また所有権が戻ってきます。
また、リースバックでは担保の設定は不要となりますが、譲渡担保では担保の設定が必要です。リースバックは賃料の支払いは必要になるものの借り入れがないため比較的条件が緩やかで活用しやすいですが、譲渡担保では借り入れを伴うため条件も厳しくなっています。
共通点
リースバックも、譲渡担保も、今住んでいる家を活用して資金を調達できるという点が共通しています。契約が締結されればまとまった金額を一括で受けとることができ、推定相続人の同意は不要です。同居人による制約もありません。
リースバックを利用する際の注意点
比較的利用しやすいとされるリースバックですが、いくつか知っておきたいポイントもあります。後悔しないためにも、必ず確認しておきましょう。
売却額は市場価格よりも低くなる
家を売却する場合、一般的な取引として、不動産会社の仲介により売却するという手段があります。この方法では、売却後に引っ越しをしなければならなくなりますが、リースバックのためにリース会社へ売却するのと比べて売却額は高くなります。
つまり、リースバックを利用すると、家の売却額は市場価格よりも低くなるということです。その相場は、市場価格の60～80％と言われており、場合によっては「想像よりも売却額が低かった」と後悔する可能性があります。
永久的にリースできるとは限らない
リースバックで賃貸契約を結ぶと、リース期間が限られていることがあることも覚えておかなければなりません。リース契約の更新によって、また続けて住み続けられる可能性もありますが、オーナーの意向次第でその状況も変わってきます。
もし、オーナーが家を売却した場合は、オーナーが変わってしまいます。契約は原則引き継がれますが、条件が変わる可能性もあります。永久的にリースできることが確約されるわけではないため、場合によっては引っ越しを求められる可能性もあるでしょう。
賃料は割高になりがち
リースバックでは、通常の賃貸契約よりも賃料が高めになってしまう傾向にあります。
リースバックの家賃は、物件の買取価格から算出されるからです。
目安として、買取金額の10％程度を12ヶ月で割った額が、1ヶ月あたりの賃料となることが多いです。そのため、買取価格が高くなれば相応に家賃も高くなるということを覚えておきましょう。
事前に確認しておくべきポイント
譲渡担保はリースバックよりも条件が厳しい
譲渡担保ができるかどうかは、各社の条件や制約が適用されることとなるため、一概には言えません。しかし、申し込み時点での年齢や完済時点での年齢に制限が設けられているなど、リースバックよりも条件は厳しくなる傾向にあります。
リースバックは売却価格と家賃だけで判断しない
リースバックを活用する人の多くは、売却価格がどのくらいになるのかを意識するでしょう。それは当然のことですが、月々の家賃だけでなく、他にも必要になってくる費用に注意が必要です。例えば、敷金・礼金、保証料、火災保険料などです。また、「売却後もその物件の元所有者が住み続ける」という性質上、設備の不具合や経年劣化は借主負担で修繕しなくてはいけないケースがほとんどです。
どのくらいの出費を伴うのか、よく把握してから検討しましょう。
リースバックの相談・お問い合わせは一建設へ
一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」では他社にはない仕組みを取り入れ、様々なニーズに応えることができる２つのプランを用意しています。
売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。また賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、こちらも業界初の試みです。
一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額（諸経費が別途かかります）となる「買戻優遇タイプ」があります。
また両プラン共通して、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。将来のことを色々と考えながら、リースバックを検討してみたい方は、ぜひ一建設株式会社へご相談ください。
まとめ
リースバックと譲渡担保は、同じように捉えられますが、明確に違う部分もあります。その違いをよく把握して、最適な方法でこれからの生活のことを考えていきましょう。リースバックは譲渡担保に比べると比較的利用しやすい手段ですが、注意点もあります。後悔しないように、ここでご紹介したことを参考にしながら検討してみてはいかがでしょうか。
