リースバックは資金調達方法のひとつとして年々注目度が高まっているサービスです。リースバックの利用を検討している方もいることでしょう。そこで気になるポイントが、「実際に利用した人々のリアルな感想」です。今回は一建設の「リースバックプラス＋」をご利用された方の口コミや評判をご紹介します。
INDEX
リースバックの手続き
リースバックの手続きの流れを見てみましょう。
- 物件の査定
- 現状の確認
- 売却額や家賃などの提案
- 賃貸契約
- 売却代金の支払い、所有権の移転
リースバックでの売却額や家賃については、売り主の希望条件も踏まえて提示されます。双方の合意のもと賃貸契約を交わし、その後に売却代金が支払われる流れです。契約の際は、固定資産税通知書などの書類も必要になるため、確認しておきましょう。
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リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットや流れ、注意点をわかりやすく解説
リースバックの利用条件
リースバックを行うには、いくつかの条件をクリアしなければなりません。具体的に、詳しく見ていきましょう。
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名義人全員の同意がある
リースバックを行うにあたり、名義人全員の同意が必須となります。これは、現在その家に住んでいるかどうかは関係ありません。別の家に住む名義人がいる場合は、その人の同意も得ておく必要があります。
家賃の支払い能力がある
リースバックでは、売却後もそのまま同じ家に住める点がメリットです。しかし、リースバック後は月々の家賃を支払う必要があります。家賃の支払い能力がなければ、契約ができないと判断されることがあるため注意が必要です。家賃の支払い能力をはかる材料には、年金収入や家の売却益も加味されます。
事故物件ではない
事故物件は、家の価値を大きく下げる原因となるため、リースバックでの取り扱いは難しいです。事故物件の売却価格は市場価格の20％～30％程度にまで下がると言われており、このような物件は収益化が難しいという理由で契約を断られることもあります。だからといって、事故物件であるという事実を隠して売却しようとするのは絶対に避けましょう。違法行為になってしまいます。
売却価格がローンの残高より高い
住宅ローンの返済中にリースバックをする場合、住宅ローン残高が物件の売却価格よりも少ない状態になっている必要があります。もし、住宅ローン残高が物件の売却価格よりも高い状態なら、一度任意売却の手続きをしてから、リースバック契約を結ぶという方法もあります。
リースバックって実際どう？口コミや評判をご紹介
充実したセカンドライフを送りたい
リースバックを検討したのは、住み続けながら早期に現金を確保できるからです。
HPを見て色々検討した結果2社に見積もりをお願いして、比較して決めさせてもらいました。
決めた理由は、敷金などの諸費用不要、定期プランは1年目の賃料0円など費用面のメリットがあり、そのうえセコムのホームセキュリティや水周りのトラブルなど日常生活の困り事に24時間365日駆けつけてくれるといったサポートサービスが充実していたためです。
会社が分譲住宅販売戸数日本一の飯田グループホールディングスのグループ企業という点や、買取金額、営業の方の誠実さも決め手となりました。
見積もりをお願いしたら、レスポンスよく対応してくれ、説明も丁寧で助かりました。
今後は5年以内に新居をゆっくりと探したいです。その際は物件情報を提供してくれたら助かります。
リバースモーゲージや不動産担保ローンも検討したが
地元の小さな不動産会社が買主の、リースバックを利用した知人が、契約時は「賃貸契約は更新できる」と聞いていたのに、賃貸契約期間が終了すると退去を迫られたとのこと。
契約書を見ると、「定期賃貸借契約」となっており、弁護士にも相談したが、契約書上、定期賃貸借契約の場合は貸主有利といわれたらしい。
結局、住み慣れた自宅から退去することになり、大変な目にあったと聞いたため、自分がリースバックを利用するのであれば、大手で、普通賃貸借契約のところにしようと決めました。
一建設さんは大手の上場企業だし、賃貸は普通賃貸借契約だから安心できました。
プランの詳細を丁寧に説明してくれて、設備故障時に駆けつけてくれるサービスや色々な優待サービスなど、所有している時にはないメリットがあることも分かりました。
契約前は、愛着ある自宅を売却することに対して少し寂しい気持ちになり、不安も正直ありましたが、手続きがすべて終わった時には晴れ晴れとした気持ちになり、今までよりも良い生活が迎えられることに喜びを感じています。
買い戻しができる価格が毎年安くなるプランのため、いつか買い戻すことも検討したいです。
コロナによる損失。要介護の妻を守りたい
リースバックを検討した理由は、住み続けながら早期に現金を確保できるからです。
色々検討したが、結局3社に見積もりをお願いして、比較して決めました。
リースバックプラスへの決め手は、手残り資金の多さ、審査不要、見守りサービスや駆けつけサービスといったサービス内容の充実さ、買取金額、分譲住宅販売戸数日本一の飯田グループホールディングスのグループ企業である買主会社の規模です。
営業の方の誠実さも決め手となりました。
見積もりをお願いしたら、レスポンスよく対応してくれ、引っ越しが難しい状況ということで、リースバックを含めて引っ越しせずに資金調達できる方法をいろいろ丁寧に説明してくれ助かりました。
また今回、話をする中で家の登記簿上の広さと実際の広さが違うことが分かりましたが、早く現金が必要だったため、まずは登記簿上の広さで契約し、測量をきちんとして決済時に実際の広さ分の差額を清算してもらいました。このような提案は他社ではなかったです。
事業再建と父親の暮らしを守りたい
まず、3つの要望がありました。
１、早急に必要な資金を用立ててほしい
２、実家の父の生活環境は変えないようにしてほしい
３、賃料はなるべく抑えたい
3社の中から最終的に一建設のリースバックプラスを選択した理由は、何と言っても条件が良かった（購入金額、賃料ともに）ことです。
申込～決済までも迅速に対応いただきました。
今回の商談では
今後の生活設計を改めて考えた上で“標準プラン”と“定期プラン5年”の2つのプランを丁寧に説明していただきました。
最後まで悩みましたが、父は元気ですが８０代ということもあり、５年後はさすがに一人暮らしではなく一緒に暮らす可能性の方が高いだろうということ。
また、１年目の賃料が無料になることに加え、売却資金ですぐに使わない資金を預けることでさらに賃料も軽減される、という点から“定期プラン5年”に決めました。
5年後には買い戻しを考えています。
住宅ローンや固定資産税の支払いが重い
・リースバック事業を行っている数社に査定を依頼したところ、買取金額の高い会社や、賃料の安い会社も様々あったが、バランスが大事だと思いました。
・あと5年程、今の自宅で生活できればと考えていたので、定期プラン5年を選択しました。
最初の1年が賃料無料になり、総合的に見るとリースバックプラス＋が買取金額、設定賃料、支払い賃料などで一番良かったので選びました。
・支払いシミュレーションや、5年間での支払い総額も書面とともに丁寧に説明され、安心しました。
・とりあえずこれから1年間は少し肩の力を抜いて生活が楽しめそうです。
口コミから分かるリースバックのメリットとは？
リースバックとは「売却した自宅に賃貸で住み続ける」というサービスです。
そんなリースバックを利用することで得られる主なメリットを、以下よりご紹介します。
まとまったお金をすぐに得られる
資金調達を目的に自宅を売却する場合、一般的には不動産業者に仲介をしてもらい買い手を探します。しかし仲介による売却活動は時間がかかり、数ヵ月程度の期間を要するケースが珍しくありません。
一方でリースバックは不動産業者と直接的に売買契約をするため、迅速な現金化が可能です。さらに、仲介とは違い売却情報が広く公開されることもありません。リースバックは、できるだけ周囲に知られず自宅を売却したいと考える方にも適したサービスです。
売却後も自宅に住み続けることが可能
リースバックでは、自宅の売買契約と賃貸借契約のどちらも結びます。売却後、ご自身は賃借人として毎月家賃を支払いながら自宅に住み続けることが可能です。この特徴は、「仲介」だけでなく「不動産買取」でも得られないリースバックのメリットとも言えます。
自宅の所有権は買い手の業者に移りますが、これにより固定資産税や都市計画税といった税金の金銭的な負担が生じないことも嬉しいポイントです。
すぐにまとまった資金が必要な一方で、住み慣れた自宅から離れるようなことはしたくない方にもリースバックがおすすめです。
手に入れた資金の使い道は自由
リースバックと同列に語られることが多い資金調達方法として、リバースモーゲージが挙げられます。
リバースモーゲージは自宅の「売却」ではなく、自宅を担保とした「融資」です。そのため、リバースモーゲージで得た資金は生活費やリフォームなど用途が限られています。しかしリースバックなら、入手した資金の使い道に制限はありません。
リースバックは老後資金や教育費を確保したい方、住宅ローンの返済に充てたい方などさまざまな方のニーズに対応できるサービスとなっています。
新居の用意は不要
自宅を売却する場合は売却活動と同時に仮住まい・新居探しや引っ越しの準備をしなければならず、スケジュールが多忙となるケースが一般的です。
しかしリースバックなら自宅の売却手続きや賃貸借契約を済ませたら、あとはそのまま自宅に住み続けられます。新居や引っ越しの用意にかかる手間だけでなく、それに伴う諸費用も不要です。
なお、契約プランによっては自宅に入居可能な期間が定められていることもあります。それでも年単位で自宅に住み続けられるため、引っ越すにしても期間に余裕をもって準備できることはメリットです。
自宅の買い戻しも可能
リースバックで売却した自宅は、条件次第で将来的に買い戻すことも可能です。現在は一時的にまとまった資金が必要なだけで、自宅の所有権を永久的には手放したくないという方も安心して利用できます。
なお、リースバックで起こりがちなトラブルのひとつに「買い戻しを断られる」というケースが挙げられます。契約時に口頭だけで買い戻しを約束すると後から断られるリスクがあるため、書面で再購入の条件を明記しておくことが重要です。
住宅ローンの返済中でも利用できる
住宅ローンの返済中、自宅は完全な持ち家ではないため「利用できないのでは」とイメージする方も多いことでしょう。しかし、条件次第ではローン返済中で抵当権が付いていてもリースバックを利用できます。
具体的な条件としては、「リースバックでの買取価格がローンの残債を上回っていること」です。逆に買取価格が下回っている場合、金融機関からリースバックの利用を断られる可能性があるため注意しましょう。ただし、その不足金額を他の方法で補えるのであればリースバックを利用できます。
リースバックの仕組みやメリット・デメリットの詳細はこちらでも解説していますので、併せてご覧ください。
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リースバックはどんな人におすすめ？仕組みやメリット・デメリットも解説
口コミから分かるリースバックのデメリットとは？
リースバックにはさまざまなメリットがある一方、デメリットも複数存在します。ここでは、リースバックの利用前に知っておきたい主なデメリットをご紹介します。
買取価格は相場よりも安くなる
リースバックは物件の売却後も売主が住み続けるという性質上、業者にとっては利益を出すことが難しくなります。そのため、買取価格を計算するにあたって業者が設定した利回りも算入されます。
一般的には、市場価格に対し60～80％程度が実際の買取価格になることが多いです。具体的な利回りは業者によって異なりますが、中には過剰に低い価格で買いたたくような業者もいるため十分に注意しましょう。
家賃を支払えなくなるリスクがある
リースバックでは買取価格と利回りをもとに家賃が決められるため、相場よりもやや高くなります。また、業者によっては、賃貸借契約の更新時に家賃の値上げを言い渡されるトラブルも発生しています。
家賃が支払えなくなれば当然ながら退去を迫られるため、買取価格を低く調整するなどして無理なく支払えるか家賃かどうかをよく考えましょう。
リースバックにまつわるトラブル事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
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リースバックのトラブル事例11選 後悔や失敗をしないための対策を解説
リースバック業者の選び方
リースバックを利用することは重大な決断です。後悔しないためにも、リースバック業者選びは慎重に行いましょう。どのようなポイントに気を付ければ良いのか、解説します。
買い戻し条件で選ぶ
リースバックをした後、また資金を準備して買い戻す予定がある場合、買い戻し条件は非常に重要です。なぜなら、買い戻しのための資金の準備は、買い戻し条件である期間や価格にあわせる必要があるからです。買い戻す見通しが立っていなくても、その後の状況により選択肢は広くとっていた方が無難でしょう。買い戻しの条件をよく確認し、柔軟に設定できる業者をおすすめします。
賃貸契約の種類で選ぶ
賃貸契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。簡単に言うと、定期借家契約は、契約期間が定められた賃貸契約のことで、満了後は契約更新が原則できません。一方、普通借家契約の場合、業者は正当な理由がない限り更新を拒否できません。長期で住み続けたいと考えている場合は、普通借家契約ができるリースバック業者を選ぶと安心でしょう。
コストパフォーマンスの高さで選ぶ
リースバックで多くの方が重要だと感じるのは、コスパです。できるだけ高い売却価格であること、賃貸契約での家賃が安いこと、売却にかかる諸費用が安く済ませられることは、売り主の多くが気になるポイントではないでしょうか。
一般的には買取価格が高ければ家賃も高くなり、買取価格が低ければ家賃も低くなります。また、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がありますが、家賃の相場としては定期借家契約の方が安い傾向にあります。しかし、家賃が高くても、長く住みたいと考えている場合には、契約の更新ができる普通借家契約が適している場合もあるでしょう。
コスパも重要なポイントですが、先ほどご紹介したポイントも総合的に判断して決めるのがおすすめです。どのように生活を送りたいか考え、複数の業者に相談し、比較検討してみましょう。
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【2023年】リースバックの家賃が払えないとどうなる？退去の流れや解決策を紹介
リースバックを利用する際の手順
利用するリースバック業者によって異なりますが、基本的には以下のような流れで依頼を勧めます。
- リースバック業者に問い合わせ・申し込み
- 情報を元に簡易査定価格が提示される
- 現地調査として自宅や周辺の確認・面談
- 買取価格や賃料などの条件が提示される
- 売買契約や賃貸借契約の締結
- 物件の引き渡しと売買代金の決済
- 家賃の支払い開始
リースバック業者によって、買取価格の額や賃貸借契約の種別は異なります。契約を締結する際は必ず契約書の内容によく目を通し、疑問に思うことがあったら小さな点でも確認をしましょう。
リースバックの手続きにかかる期間の目安
一般的に自社で物件の買い手・貸主を担う業者の場合、2週間～1ヵ月程度かかるケースが多いです。ただし、仲介型のリースバック業者はさらに時間がかかる傾向にあります。
すぐにまとまった現金が必要な場合でも、業者選びの焦りは禁物です。複数の業者から見積もりを取ったうえで、有利な条件で買い取ってくれそうな業者を見つけ出すことがリースバックで失敗を防ぐコツとなります。
リースバックに関するよくある質問
最後に、リースバックに関してよくある質問をご紹介します。
Q.リースバックは何のために利用すべきサービスですか？
リースバックは、主に資金調達を目的に利用されているサービスです。
仕組みとしては戸建てやマンションなどの自宅を業者へ売却し、その後は賃貸で自宅に住み続けるというものです。通常の売却とは異なりスムーズな現金化が実現できる他、住み慣れた自宅から離れなくとも良いなどのメリットがあります。
Q.リースバックの買取価格の相場はどれくらいですか？
リースバックの買取価格は、市場価格の相場よりも低くなる傾向にあります。業者が設定している利回りによって異なりますが、一般的には市場価格の60～80％程度が買取価格の相場です。
なお、リースバックの買取価格は物件そのものの価値だけでなく、賃貸借契約の期間によっても変動します。
Q.リースバックの家賃はどんな計算方法で決まりますか？
リースバックで家賃を算出する際の計算方法は、以下の通りです。
毎月の家賃＝買取価格×利回り÷12ヵ月
この利回りについては業者が独自に設定していますが、おおよそ7～13％が相場となっています。上記の計算式からも分かる通り、買取価格が高ければそれだけ家賃は高く、買取価格が低ければ家賃も低くなるという仕組みです。
Q.リースバックはマンションでも利用できますか？
リースバックでは戸建てだけでなく、マンションの売却も可能です。一般的にマンションは戸建てよりも立地条件が良い傾向にあるため、高額買取も期待ができます。
ただし業者によっては戸建てを専門としており、マンションは利用を断られる場合があるため事前に問い合わせると良いでしょう。
Q.リースバック後の自宅には何年住めますか？
「定期借家契約」を用いたリースバックでは、多くの場合売却から2～5年程度は住み続けられます。契約期間後は更新できるケースもありますが、長く住み続けるほど業者側へのリスクが高まるため可能性は高くありません。
一方、「普通借家契約」を用いたリースバックであれば正当な事由がない限り契約更新は断られません。
リースバック後に住み続けたい期間に合わせて、業者ごとの賃貸契約種別を確認しておくことが大切です。
Q.リースバックで後悔しないためにはどうしたら良いですか？
リースバックに起こりがちなトラブルとして、以下のケースが挙げられます。
- 家賃を支払えない
- 相場よりも過剰に安く買い取られる
- 買い戻しに応じてもらえない
ご自身の希望に応じて具体的な対策は変わってきますが、総じて言えるのは「（後悔しないためには）契約書の内容を必ず確認し、希望条件は書類に明記する」ということです。もし不満に思う条件があっても、締結後は内容を変更することができません。
まとめ
リースバックは比較的迅速にまとまった資金を得ながら、住み慣れた自宅から離れる必要がないといったメリットがあります。そのため、できるだけ早く資金を調達したい一方で住み慣れた自宅を手放したくないと考える方におすすめです。しかしリースバックはサービスの性質上、買取価格や家賃は相場と異なる点に注意しましょう。契約の際は売買契約と賃貸借契約の契約書を交わしますが、条件に不満・疑問が残ったまま契約して後悔することがないよう、しっかりと確認することが重要です。
