リースバックという手段自体、まだあまり知られていないかもしれませんが、さらに似た言葉にサブリースというものもあります。どちらも、物件という資産に関する言葉で、不動産を所有している方は知っておくと便利です。ここでは、リースバックとサブリースの違いや、リースバックした物件でサブリースが認められるケースについてご紹介します。
INDEX
間違えやすい「サブリース」とは？
「サブリース」という言葉は、「リースバック」という言葉に似ていることから、間違えやすいです。サブリースは、不動産会社が物件を又貸しする形で賃貸物件を利用したい人に貸すことを指します。
つまり、ここで登場するのは、物件の所有者、不動産会社(仲介業者)、賃貸物件を借りたい人の3者です。不動産会社が物件の所有者の代わりに賃貸物件を探している人に物件を貸す、という仕組みです。
サブリースの流れとは
サブリースは、いわば「物件の又貸し」だとご紹介しました。具体的に、どのような流れで手続きが進んでいくのか整理してみましょう。
まず、物件の所有者が不動産会社に物件を貸します。これを、「マスターリース」と呼び、不動産会社は物件の所有者に対してリース料を支払います。次に、不動産会社は賃貸物件を探している第三者を探して、その借りた物件を又貸しします。これを、「サブリース」と呼びます。賃貸として住むこととなった借り手は、不動産会社に賃料を支払い、使用権を得ます。
サブリースの対象は「物件」のみ
サブリースは、不動産の又貸しのようなものであることから、対象となるのは「物件」のみで、アパートや店舗、事務所、駐車場などが主な対象となります。
サブリースのメリット・デメリットを紹介
空室があっても収入は得られる
アパート経営などでは、空室リスクが大きな課題になります。物件は、誰かに使われて初めて利益を生みます。しかし、借りる相手がいなければ、収入は入ってきません。しかし、サブリースを利用すれば、仲介業者に家賃を保証してもらえるため、たとえ空きが生じても安定した収入を得ることができます。
借り手を探す手間がかからない
サブリースでは、借り手探しを行うのは仲介業者となります。そのため、物件の所有者は入居者探しに奔走する必要がなく、とても便利です。
管理の手間がない
不動産の貸借手続きは、色々な手順を踏み手間もかかります。入居者が決まるまでは何度も物件案内をし、借り手が見つかれば契約などのさまざまな手続き、入居時のサポートも行います。また、入居中の管理や修繕、家賃の回収なども行い、退去となれば退去手続きと新たな入居人探しが待っています。このような物件を管理する手間は、サブリースではすべて仲介業者が行うこととなり、クレーム対応をする必要もありません。
家賃収入は低くなる
当然ですが、仲介業者を通す場合とそうでない場合は、家賃収入の額が変わってきます。管理に時間や手間を使う分、仲介業者は家賃の10％～20％を手数料とし、残りの80％～90％を所有者へリース賃料として支払います。サブリースのメリットと見比べて、どちらが良いのかは慎重に判断する必要があるでしょう。
入居者が選べない
サブリースでは、入居者やその使い道を選ぶことができません。入居者を探すことは仲介業者が行い、さらにテナント等で貸し出された場合は業種や用途も色々な選択肢が考えられます。望まない業種の店舗として賃貸される可能性もあります。
サブリースできない場合もある
古い物件や立地の悪い物件など、借り手がつきにくいと判断される物件はサブリースの申し込みを断られることがあります。不動産を持っていても、必ずしもサブリースできるとは限りません。
無断でのサブリースはトラブルの原因に！
当たり前のようにも思えますが、サブリースは物件の所有者と仲介業者との契約と信頼のもとで成り立っています。サブリース行為は民法上の制限があり、当然ながら所有者の承諾がなければサブリースとして第三者に又貸しをすることができないと定められています。従って、無断サブリースはトラブルのもととなり、違法です。無断で行っている自覚がなくても、ルームシェアで第三者を住まわせることが該当することもあるため注意が必要です。
リースバックにおけるサブリースが認められるケースについて
リースバックは、家の所有者がリースバック会社(主に不動産業者)に家を売却し、まとまったお金を得つつも、その後は賃貸として住み続けることができる手段です。基本的には、もともとの所有者がリースバック後に賃料を支払いながら住み続けるのが一般的です。しかし、リースバック契約中に住む必要がなくなるなど、場合によってはリース期間中に第三者に又貸しをして使用させるケースもあるようです。しかし、そのような場合はトラブルに発展しないようにいくつかの注意が必要で、リースバック後の物件のサブリースが認められるかどうかは以下のケースに当てはまることが重要となります。
ケース1 リースバック事業者がサブリースを認めている場合
リースバック事業者が、サブリースを承諾しているのであれば、サブリースが認められる場合もあります。しかし、一般的にはリースバック物件のサブリースはリスクがあるため、慎重に判断されることが多く、断られる可能性も少なくありません。
居住者の事情によっては、サブリースを承諾してくれるリースバック業者もあるため、はじめから諦める必要はありませんが、できればリースバックを行う段階で直接確認しておくと安心です。
ケース2 サブリースを前提としている場合
投資用の不動産を対象にしたリースバックで、サブリースが前提の場合があります。アパートなど投資物件を所有している場合、リースバックで売却をしたとしても、契約によっては使用収益権が元の所有者に残る場合があり、この場合はサブリースとして入居者から家賃をもらい続けることが可能です。つまり、リースバックによって所有権そのものはリースバック会社に移り、リース料は元の所有者からリースバック会社へと支払われますが、アパートの入居者から得る家賃は元の所有者に入るという仕組みです。
サブリースを前提としたリースバックは、その条件を契約に盛り込む必要があります。また、空き家リスクなどを考慮して、収益にマイナスが生じないかも判断する必要があるでしょう。
［関連リンク］
リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットや流れ、注意点をわかりやすく解説
リースバックとサブリースの違いとは？
お金の流れが違う
リースバックでは、リースバック会社がもとの所有者に対して物件の売却費用を支払います。その後、もとの所有者は毎月の賃料をリースバック会社へ支払います。
サブリースでは、物件の借主はサブリース業者に家賃を払い、管理などの手数料を引いた家賃をサブリース業者が物件の所有者に支払います。
所有権のありかが違う
リースバックを行うと、物件の所有権はリースバック会社へと移ります。しかし、サブリースでは物件の所有権がうつることはなく、もとの所有者のもとにあり続けます。
なお、リースバックは、所有権を取り戻すには物件を買い戻す必要があります。一方、サブリースの場合は、物件を売却するわけではなく、もとから所有権はあり続けるため、買い戻しの必要もありません。
居住する人が違う
リースバックの場合、物件を売却した人が賃料を支払いながら賃借人として住み続けられる仕組みとなっています。長期間継続して住み続けられるかどうかは、賃貸借契約の種類によって変わってきますが、基本的には同じ人や家族が住み続けることとなります。
サブリースの場合は、貸すことが前提で、物件の所有者以外の第三者が居住・使用することとなります。
ご相談やお問い合わせは一建設へ
リースバックを検討している方には、一建設の「リースバックプラス+」がおすすめです。他にはない、業界初の取り組みを導入している「リースバックプラス+」だからこそ、さまざまなニーズにお応えすることが可能です。
例えば、売却後に賃貸として住み続けられる方には、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを導入。また、賃貸3年目以降には、新築物件への引っ越しも可能です。
また、早期の買い戻しを予定している方には、最大1年間の賃料が0円になるプランや売却価格と同額で買い戻しができるタイプもおすすめです。将来のことを考えた、充実のプランを用意しています。
まとめ
リースバックとサブリースは、似ているようで全く違うことが分かりました。リースバックは一般的な一軒家のような家屋が対象となるだけでなく、アパートなどの物件も対象となり、リースバック契約の内容によってはサブリースという形で活用できる可能性もあります。両者の違いをよく把握して、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。
