自宅をリースバックした後、資金を用意したうえで改めて買い戻すこともできます。とはいえ、買い戻しの方法や契約内容などについてよく知らないと思わぬトラブルに発展する恐れがあるため、注意が必要です。今回はリースバック後の買い戻し方法や価格相場、トラブル事例と注意点などについて解説します。買い戻し価格の相場も記載していますので、ぜひ参考にしてみてください。
「リースバックプラス＋」は、一建設株式会社が提供する革新的なサービスです。このサービスでは、お客様は所有する不動産を一建設に売却すると同時に、その不動産を賃貸契約で利用することができます。これにより、現金を手に入れながらも、大切な不動産を引き続き活用することが可能となります。「リースバックプラス＋」には、標準プランと定期プランの2つの選択肢があり、売主のニーズに合わせてリースバック方法を選択できます。リースバックをご検討中でしたら、以下のフォームから資料を請求してください。
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リースバックについて
リースバックとは現在所有している一戸建て住宅やマンションなど不動産を売却し、まとまった資金を得ると同時に、買い手とその不動産の利用について賃貸契約を交わすというサービスです。売り手は不動産売却後も、その住宅に住み続けられます。近年はさまざまな大手不動産会社で提供されており、シニア層を中心に注目を集めています。
リースバックにおける最大のメリットは、まとまった資金を得るために自宅を売却しても新居を探す手間が生じないことです。新居を購入するための賃貸契約を結んだり住宅ローンを組んだりすることが困難な高齢の方にも、嬉しいポイントと言えます。また、自宅の所有権はリースバックの運営会社に渡るため、税金・保険料・災害による大規模な修繕費などの出費がありません。毎月決まった金額の家賃を支払うため、支出が分かりやすく資金計画が立てやすくなります。
ただし、売却価格は基本的に市場価格よりも安くなります。加えて毎月の家賃は周辺の賃貸物件よりも高い傾向にあり、利益を重視する方には適さない可能性があるサービスです。また、買い戻しをする場合は、買い戻し価格も相場より高くなりやすいことに注意が必要です。
リースバックの買い戻しの仕組み
リースバックは正式名称を「セール&リースバック 」といい、基本的に売却と賃貸がセットになっている取引です。リースバックで売却する物件に対し、不動産会社が査定・買取を行います。その内容に売り手が納得したら、売却金が支払われ賃貸契約が開始するという仕組みです。
近年リースバックはさまざまな形態が生まれており、買い戻すかどうかを選べるリースバックも存在します。
買い戻しのあるリースバックでは、売り手と買い手が「賃貸契約書」を締結し、売買契約書には再売買についての記述や特約を記載することが一般的です。買い戻し時の金額も提示されるため、再購入に向けた計画が立てやすいです。再購入者は自分である必要はなく、自分の子どもも設定できます。例えば売却で老後資金を蓄えつつ、税金や維持費の支払いを避けながら円滑に物件を相続するといった活用方法も可能です。
なお、詳細は後述しますがリースバックの中には「買い戻し特約」が採用されているものもあります。再売買の予約とは要件が異なる買い戻し方法なので、よく確認することが大切です。
買い戻しで住宅ローンは組める？
リースバックで買い戻しをする際、住宅ローンを組めないことがあります。特に任意売却（銀行のために行われる競売以外の売却方法）とセットでリースバックを利用した場合でブラックリストに名前が掲載されると、住宅ローンは組めません。住宅ローンを滞納したうえで任意売却を選択すると、「債務不履行」とみなされブラックリストに名前が載るため注意しましょう。
ブラックリストとは、信用情報機関が管理している「事故情報名簿」のことです。この名簿は銀行系・信販やクレジット系・消費者金融系の3機関で情報が共有されており、名前が記載されている人はノンバンクなどでも融資は受けられません。ただしブラックリストに載ってから5年が経過すると情報が抹消されるため、抹消されたあとに再び住宅ローンを組むことはできます。
リースバックでの買い戻し時に融資を受けられないと予想される場合は、事前に計画的な貯蓄をしていくか親族に援助をお願いするなどが必要です。
一方、ブラックリストに名前が記載されていない人は信用性が高いと判断されて住宅ローンを組める可能性があるため、金融機関に相談してみると良いでしょう。
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任意売却のメリット・デメリットや流れを解説！ローン返済の代替案も紹介
買い戻し方法
リースバックで物件を買い戻す方法としては、「買い戻し（売買予約）」と「買い戻し特約」の2通りがあります。それぞれどのような買い戻し方なのか、詳しく解説します。
買い戻し（売買予約）について
売買予約による買い戻しは、物件の売買契約を結んだ当事者間で、再売買の予約をするという手段です。買い戻し特約よりも法的拘束力は弱いですが、買い戻し期間やその他要件を自由に設定できます。そのため、リースバックでは売買予約による買い戻しを採用していることが多いです。
将来的に家を買い戻したいとは思っているものの、決まった期間で確実に買い戻せるかは分からないという方は売買予約による買い戻しがおすすめです。
買い戻し特約について
買い戻し特約とは、売却時に受け取った金額と同等の金額を支払えば物件の売買契約を解除できるという制度です。法的拘束力が強く優先的に買い戻しをさせてもらえますが、契約を結んだら決まった期間（最長10年）に必ず買い戻さなければなりません。
また、買い戻し特約は売買契約と同時に契約を結ぶ必要があります。特約をつけずに売買すると、その後は特約による買い戻しができなくなります。
確実に買い戻しができるぶん、要件が厳しいことから買い戻し特約を採用しているリースバックは多くありません。
買い戻し予約と買い戻し特約の違いについて
売買予約による買い戻しと買い戻し特約の違いについて、主なポイント別に分かりやすくまとめました。
契約のタイミング
契約が成立するタイミングについて、売買予約の買い戻しと買い戻し契約の間で違いがあります。
売買予約による買い戻しは、売買契約と同時に契約を結ぶ必要がありません。一方で買い戻し特約の場合は、売買契約と同時に契約しなければなりません。
買い戻し期限
売買予約による買い戻しは、買い戻しまでの期間に制限がありません。そのため、「いずれ資金が貯まったら買い戻したい」という方が多く利用しています。
買い戻し特約は「買い戻し期限は最長10年」と定められており、契約者の経済状況にかかわらず最長10年以内で買い戻しを実施しなければなりません。なお、契約の際に買い戻し期限について言及されていない場合は5年が期限となりますので注意が必要です。
買い戻しにかかる費用
売買予約による買い戻しでは、再売買価格について厳しい制約はなく自由に決めることができます。そのため実際の買い戻しにかかる費用は売却時よりも高くなりやすく、買い戻しができなくなる人は多いです。
買い戻し特約では、買取価格について「売買代金+契約費用を超えない金額であること」と定められています。
買い戻しができる資産
売買予約による買い戻しでは、不動産・動産ともに買い戻しが可能です。動産とは、現金や家財など「動かすことができる」資産のことを指します。
買い戻し特約の場合は、土地や建物など「動かせない」資産である不動産の買い戻ししかできません。
買い戻し価格の相場について
リースバック後の買い戻しは売却時より価格が高くなります。具体的な金額は物件により異なりますが、基本的にはリースバック時の売却価格に対して10～30％程度上乗せされた価格が相場です。
買い戻し価格は、通常次の計算式で算出されます。
買い戻し価格＝リースバックの売却価格 × 1.1～1.3
リースバック時の売却代金が2000万円の場合、2000万円×1.1～1.3＝2200万円～2600万円 となります。
立地条件の良い物件であれば10％程度と比較的小さな上乗せで買い戻しが可能ですが、立地条件が悪い物件ほど上乗せ金額は30％に近づく傾向があります。
売却価格に関しては、時価に対して70～90％程度が相場です。
- 時価2,000万円だった場合
1,400万円（70％）〜1,800万円（90%) で売却 - 1600万円で売却した場合
1,760万円（10％増）〜2,080万円（30％増）で買い戻し
1,600万円で売却し、2,000万円で買い戻すとなればその差は400万円です。
時価より安い金額で売却し、売却時よりも高い金額で買い戻すと考えれば損をしているように思う方も多いことでしょう。
それでも、まとまった資金を手にしながら住み慣れた自宅から離れる必要はないというメリットがあるため、リースバックは一概に損な仕組みとは言えません。
売買予約による買い戻しでは買取価格を自由に決められると述べましたが、後から決めるのではなく最初から買取価格を決めて固定することが有利な契約を結ぶコツです。そのうえで買い戻し時期は自由にしておけば、予想以上に買い戻し価格が高くなるという事態を防げます。
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買い戻しの際に発生する諸費用
買い戻し時には、買い戻し代金に加えて、「登録免許税」と「印紙税」という2つの費用が発生します。登録免許税は、所有権を自分に移転させるための登記に必要な費用です。一方、印紙税は、購入の売買契約書に貼る印紙の代金を指します。また、住宅ローンを組むことができる場合、さらに住宅ローンを利用するための保証料や事務手数料も必要です。
リースバックにおける買い戻しのトラブルについて
リースバック後に買い戻しを行う場合、以下のようなトラブルにつながるケースもあります。
時価の変動で買取価格が高くなる
リースバック後に買い戻す際、買取価格はリースバック契約を交わした時点での価値に基づき算出されます。
しかし、通常の一戸建て住宅やマンションといった建物は築年数や経済状況などにより価値が変動します。つまり契約後に住み続けている間も築年数の経過により、価値が下がっていく可能性が高いです。結果的に、買い戻し時期における実際の相場よりもリース契約時に決定した金額の方が割高という事態に陥ります。
本体価格以外の費用がかかる場合もある
リースバック後の買取価格は売却価格よりも高くなりがちですが、本体の買取価格に加えて別途手数料を加算する不動産会社もあります。買い戻し価格は後から変更できないため、思わぬ出費に悩まされることがないよう資金の総額を事前に把握しておきましょう。
契約期間中に退去することになる
契約期間内でも、不動産会社から早期退去を勧められる場合があります。リースバックの仕組みとして不動産会社はまず契約者へ物件の買取価格として多額のお金を支払い、それを賃料という形で少しずつ回収します。そのため、リース契約を長期的に利用するほど不動産会社は「我慢」を強いられる期間が延びてしまうのです。
万が一、不動産会社の経営状況が悪化すると、資金を調達するため契約期間中であっても早く物件を売却したいと考え、早期の退去を求められる可能性があります。
また、不動産会社の経営状況が安定していても、契約者が家賃の滞納を続けていると早期退去の勧告を受けます。
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リースバック後に買い戻す際の注意点
リースバック後の買い戻しでトラブルへと発展しないため、買い戻す際は以下のポイントに注意しましょう。
買い戻す旨を契約書に明記する
不動産会社がリースバックした物件を第三者に転売する場合があり、賃貸契約の条件が変わる可能性に注意が必要です。例えば賃料の値上げや契約更新の拒否、ひいては買い戻しすら拒否されるケースもあります。
契約内容は新たなオーナーに引き継がれますが、その条件通りに契約を続けてくれるとは限りません。転売によるトラブルを防止するため、契約書には買い戻す旨を明記しておきましょう。
親族が買い戻す場合
リースバック契約の場合、当初に定めた買い戻し価格で物件を買い戻すのであれば、本人だけでなく、親族でも可能です。ただし、リースバックを提供する会社によっては、「売買予約権（買い戻しの権利）は第三者に譲渡することはできない」と契約書に明記している場合もあります。そのため、親族が将来的に物件を買い戻す可能性がある場合は、当初の契約時にこの点をリースバック会社に伝え、契約書に親族が買い戻しを行うことが可能である旨を明記しておくことが重要です。
買い戻し価格を契約書に記載する
時価の変動などにより、リースバック契約時に不動産会社から伝えられていた金額と実際の買い戻し価格が異なる場合があります。そのようなトラブルを防ぐため、契約時にあらかじめ買い戻し価格を決めて契約書に記入しておきましょう。そのうえで「買い戻し期限は自由」と設定しておけば、十分に資金を用意できた段階で買い戻せます。
なお、買い戻し期限を固定で決めると資金調達が間に合わない可能性があるため、いつでも買い戻しが可能なリースバックを利用しましょう。
「普通借家契約」を選ぶ
賃貸契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約とは、借主の意思だけで更新が可能な契約種別のことです。一方で定期借家契約は、契約期間の満了により賃貸借関係が終わってしまう契約種別となっています。
将来的に転居する場合や短期間での資金調達のめどが立っている場合は定期借家契約でも良いですが、できるだけ長く住みたい場合や買い戻しを希望し資金調達に時間がかかりそうな場合は、普通借家契約を選びましょう。
賃料は滞納しない
賃貸契約を結ぶ以上は正しく賃料を支払い続ける必要がありますが、買い戻しを検討している場合は特に注意が必要です。賃料の支払いを3ヵ月以上滞納させると、契約形態にかかわらず強制退去となります。退去するとその物件を買い戻せなくなるため、必ず滞りなく支払いを続けましょう。
リースバック後に買い戻すときのポイント
買い戻し時の買取価格は無理のない金額にする
買い戻しにおいて特に重要なポイントは、「無理なく用意できる金額で買い戻す」ことです。売却前に不動産会社とよく話し合い、可能な限り安い価格に決めて固定をしておきましょう。これにより、買取時に価格が予想以上に高くなることを回避できます。
付帯条件をよく確認する
不動産会社によって、リースバックにおける付帯条件は異なります。付帯条件とは、「敷金・礼金なし」や「保証人不要」といった条件のことで、費用にも関わってきますので内容をよく確認しましょう。敷金ありの場合は買取価格から敷金分の金額が差し引かれる、礼金ありの場合は初期費用が高くなってしまうなど、付帯条件の内容によっては自分にとって不利な契約となる場合があります。
複数の不動産会社を比較する
リースバックを依頼する不動産会社を選ぶにあたって、複数の会社に見積もりを依頼して比較することが大切です。先述した付帯条件や、買い戻し価格の決め方などは不動産会社によって異なるからです。
口コミだけを鵜吞みにせず、自ら行動して慎重に不動産会社を選びましょう。
買い戻し資金は計画的に貯蓄しておく
売却の時点で買い戻しを検討している場合は、早いうちから買い戻し用の資金を貯めておきましょう。信用性が高ければ住宅ローンを組めるとはいえ、必ずしも審査に合格するとは限りません。
ローンが組めない可能性も視野に入れつつ、計画的に資金を用意しましょう。
買い戻しができないケース
家賃を滞納する
1度でも家賃を滞納すると、「賃貸契約の契約内容を完全に履行していない」として買い戻しの権利を失う場合があります。また、滞納が3ヵ月以上続くと強制退去となるため家賃を滞納しないよう十分な注意が必要です。
物件の売却価格が高いほど家賃も高く、売却価格が安いほど家賃は安くなる傾向にあります。リースバック後にも問題なく支払える賃料となるかを、事前に確認しておきましょう。
契約時に買い戻す旨を明記していない
リースバックの契約時に買い戻す旨を明記しないと、後から買い戻しを断られる可能性があります。また、リースバックのサービス内容によっては買い戻しが認められないこともあります。
最初から買い戻しを希望する場合は、買い戻す旨や買い戻しの条件が契約書に記載されているか、契約前にきちんと確認しておきましょう。
買い戻し資金を用意できない
リースバック後に買い戻しをする場合、買取価格は売却時より高くなるためまとまった資金が必要不可欠です。さらに買い戻しの期限までに用意しなければならないため、計画的に資金を調達することが大切です。
また、自分が用意した資金を上回る価格を提示されると買い戻しができないため、リースバック契約時にあらかじめ定めた金額を書面に残すなどの対策も意識しましょう。
買い戻し資金の準備方法
貯金
買い戻し時期を見定めて、計画的に資金を貯めていくという手段です。
買い戻し特約の場合は期間が固定されていますが、売買予約による買い戻しであれば契約の方向性について双方で話し合うことができます。どうしても貯金が間に合わない場合は、不動産会社に買い戻し期間を延長してもらえるかを相談してみましょう。
住宅ローン
まとまった資金の用意が難しい場合は、住宅ローンを組んで買い戻すことも検討しましょう。
ただし、過去にローン返済を滞納するなど「信用性に問題がある」としてブラックリストに載っている人は、住宅ローンの審査に通りません。住宅ローンの返済が難しい場合は、リースバックの利用など早めに対策をして、滞納しないようにしましょう。
親族からの援助
買い戻し資金を親族から援助してもらう手段です。
ただし、再売買の予約契約書に「買い戻しの権利は第三者に譲渡することはできない」と記されている場合は親族が買い戻すことができません。また、金融機関によっては「親族間売買」とみなして住宅ローン不可とされる可能性もあります。
親族から資金援助を受ける場合は、事前に不動産会社へ伝えておきましょう。
リースバックの買い戻しに関するよくある質問
Q&A①
Q.リースバックを利用するとブラックリストに載りますか？
A.リースバックを利用しても、ブラックリストには載りません。ブラックリストに載るのは、任意売却を行った場合です。実際、リースバックは任意売却と併用されることがよくありますので、リースバックを選択するとブラックリストに載ると誤解されることがあります。しかし、任意売却を行わずにリースバックを選択する場合は、ブラックリスト掲載の心配はありません。
Q&A②
Q.買い戻す際に住宅ローンは組めますか？
A.買い戻し価格や年齢、収入などの条件によって異なるため、一概には言えません。ただし、買い戻しの場合は、通常の住宅購入と比較すると、住宅ローンの審査が非常に厳しくなることが予想されます。特にメガバンクでは、買い戻しのような特殊なケースの場合、融資を避ける傾向があります。もし銀行で審査が通らない場合、ノンバンク（信販会社や消費者金融など）で買い戻しにも対応してくれる会社があるので、問い合わせてみましょう。なお、不動産の所有権情報は登記簿謄本に記載されているため、以前に所有していたことを金融機関に隠すことはできません。
まとめ
リースバックとは、所有している物件を不動産業者に売却したうえで賃貸契約を結び、その後も物件を利用し続けるというサービスです。賃貸契約期間の満了後に、再度物件を買い戻すことができる商品が増えてきました。
買い戻しの方法には「売買の予約による買い戻し」と「買い戻し特約」の2種類があります。法的拘束力が異なる両者は買い戻し期間や費用なども変わるため、ご自身のライフプランや資金計画を考慮しながら無理のない方法で買い戻しましょう。
また、契約の仕方によってはトラブルに発展する恐れもあるため、今回解説した注意点やポイントを参考に納得のいく買い戻しができるよう工夫することが大切です。
