中古マンションを売却するときは、まず不動産会社に価格査定を依頼します。物件の売り出し価格を決めるための査定は、今後の売却活動を速やかに進めるために、非常に重要なプロセスです。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討したうえで信頼できる業者を見極めましょう。
ここでは、そんな中古マンションの査定方法や、査定額の算出方法、査定を依頼するときのポイントや必要な資料について解説していきます。中古マンション売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご一読ください。
INDEX
中古マンション売却の流れ
中古マンションを売却するときの基本的な流れをご紹介します。将来的に自宅の売却を検討している方は、まず準備として売買契約までに必要な過程をチェックしておきましょう。各ステップで時間がかかりますので早めに準備すると安心です。
STEP1：相場をチェックし査定を依頼する
不動産会社へ査定依頼をする前に、最初にご自分で物件がいくらで売れそうか、価格の相場をご確認ください。その際は、インターネットの不動産情報サイトを利用し、周辺地域の条件の近い物件を参考にするとよいでしょう。
STEP2：不動産会社が査定と調査を行う
相場価格が確認できたら、不動産会社へ査定を依頼します。複数の不動産会社へ依頼するのが一般的です。それぞれの不動産会社が物件の調査を行い、査定価格を算出します。査定額やスタッフの対応を比較したうえで、中古マンション売却の仲介を依頼する不動産会社を選択しましょう。
STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ
中古マンションの売却価格を決定して、不動産会社と媒介契約を結びます。売却を1社に依頼する「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」、複数社に依頼する「一般媒介契約」という種類があります。
STEP4：売却活動を行う
中古マンションの買主を見つけるための売却活動を行います。具体的には、物件の広告を不動産情報サイトに掲載したり、購入検討者の内覧に対応したりといった取り組みがあります。
STEP5：売買契約を結び物件を引き渡す
買主が見つかったら、売買契約を結びます。契約当日までに必要書類を揃え、速やかに手続きを済ませるための準備が必要です。売主が買主へ物件（鍵）を引き渡し、買主から物件の売却代金が振り込まれたら、不動産売却が完了となります。
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中古マンション売却の査定方法と必要書類
中古マンション売却では、「机上査定」と「訪問査定」という方法があり、査定額の算出方法にも種類があります。不動産会社へ依頼する前に、査定について基本的な情報と必要な書類を理解しておきましょう。
中古マンションの査定方法
机上査定
机上査定とは、不動産会社が直接に物件を見ることなく、依頼者から提供された情報をもとに、自社の類似物件の取引実績や各種データを参考として簡易的に査定する方法です。依頼者はホームページのフォームへの入力やメールのやり取りを通して、短時間で簡単に査定結果を入手できます。複数の不動産会社へ一括で査定依頼ができる無料のサイトや、AIを活用し自動で査定価格を算出するサイトやアプリがあります。いずれにしても、あくまで簡易的な査定方法であり個別の条件が加味されないため価格のズレが生じやすく、詳細な査定結果が必要な場合には、訪問査定の利用が推奨されています。
査定価格から相場を把握し、また査定結果を比較・検討し、訪問査定を依頼する会社を数社に絞ります。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社が現地へ足を運び、物件を直接見たうえで査定する方法です。依頼者から提供された物件の情報に加えて、実際の立地条件や周辺環境の調査が行われるため、より詳細な査定結果が期待できます。机上査定と訪問査定で金額に差が出る可能性もあります。査定に時間を要するため、机上査定後に行われるのが一般的です。
提示された査定結果や担当者の対応を比較・検討し、実際に売却の仲介を依頼する会社を決めます。
査定額の算出方法
取引事例比較法
取引事例比較法とは、不動産会社の過去の取引事例を根拠に、査定額を算出する方法です。物件の周辺地域でかつ条件の近い事例が参考にされます。中古マンションの査定でもよく利用されています。
収益還元法
収益還元法とは、主に収益を得るための物件に用いられる査定方法です。不動産の運用で将来的に期待できる収益や、不動産価値などを算出します。投資用の中古マンションに使われることがあります。
原価法
取引事例比較法や収益還元法のほかに、原価法という算出方法があります。原価法は主に一戸建ての査定で用いられます。物件を新築した場合の価格を想定して算出したうえで、そこから経年劣化による価値の低下を差し引き、査定額を算出するのが特徴です。
査定額に影響する主な要素
中古マンションを査定するうえでのチェックポイントをご紹介します。これらの内容を証明する資料が必要な場合もありますので、自宅を購入した際の売買契約書や重要事項説明書を改めて確認するなど、準備できることは事前に少しずつ着手しておくと取引がスムーズに進みます。また、好印象を与えるためにも不要品を処分し掃除や整理整頓しておきましょう。
チェックポイントに含まれていないことでも、住んでいるからこそ分かる物件の魅力をピックアップしておいてもよいでしょう。なお、後々のトラブルを防ぐためにもマイナス評価となりそうな事項についても隠さずに正確に申告することが必要です。
| 立地 | 最寄り駅からの距離はどれくらいか、徒歩圏でない場合の交通の便 |
|---|---|
| 周辺環境 | 近隣にスーパーや学校、病院、郵便局などの生活利便施設があるか |
| 方角、階数 | 日当たりや風通しが良いか、部屋からの眺めはどうか |
| 広さ、間取り、設備 | 専有面積・各部屋の広さや間取りの使い勝手、設備のグレードはどうか ※各設備の説明書があれば揃えておきましょう |
| 築年数、建物の構造 | 築何年か、新耐震基準に適合しているか、耐震性の高い設計になっているか ※昭和56年（1981年）6月1日以降の建築確認が適用された建物は新耐震基準です |
| 共用部分の管理状況 | 共用部分の管理が行き届いているか、 セキュリティ設備が導入されているか、パーティールームなどの共有施設があるか |
| 駐車場 | 駐車場の有無、住戸数に対して駐車場の数は足りているか |
| 管理費、修繕積立金 | 管理費や修繕積立金はどのくらいか、改修計画が立てられているか、物件全体で滞納がないか ※判断が難しい場合、管理組合や管理会社へ問い合わせるという方法もあります |
| 施工、販売会社 | 施工主や売主が大手企業か、ブランドマンションか、施工会社は実績が豊富な会社か |
| 住居内の使用状況 | 専有部に破損はないか、リフォームが必要か |
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査定依頼に必要な書類
本人確認書類
運転免許証、マイナンバーカードなど写真付きが望ましい。
登記識別情報通知（登記済み権利書）
マンションの所有者が登記名義人であることを証明するための書類で、マンションを取得して登記した際に法務局から交付されます。登録名義人となった人にのみ通知されます。
パンフレット類
マンションが新築で販売されたときの資料で、建物全体の仕様や各住戸の間取り図、設備などの詳細が記載されています。もしリフォームで設備を交換している場合は、その説明書なども必要です。
マンションの売買契約書・重要事項説明書
マンション入居・購入時に締結した売買契約書と、同時に渡される重要事項説明書。内容は一部重複するものもありますが、登記や権利情報などが記載されています。売買契約にあたり、買主が知っておくべき重要な情報や告知事項があれば記載されています。
管理規約・使用細則
分譲マンション内を適切に管理し、使用するために定められた規約で、入居時に配布されます。この規約は区分所有者相互間で取り決めるもので、一定の条件を満たせば変更も可能です。最新版かどうか確認しましょう。
マンション維持管理費明細
長期修繕計画や管理費・修繕積立金の使途や残高などを確認します。
耐震診断報告書
建築確認済証の交付年月日が昭和56年5月31日以前のマンションの耐震性について、専門家が調査し耐震レベルを判断した内容を報告する書類。不動産取引の際は宅地建物取引士が説明・表示する義務があります。
アスベスト使用調査報告
宅地建物取引業者は不動産売買にあたり、建物についてアスベスト（石綿）を使用しているかどうかの調査結果の有無の確認と説明、調査していればその結果と内容を説明する義務があります。
| 本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカードなど |
|---|---|
| 登記識別情報通知（登記済み権利書） | 所有者であることを証明する書類 |
| 物件のパンフレット | 新築分譲時の資料で、各住戸の間取りや建物全体の配置、設備の詳細が掲載されている。 |
| マンションの売買契約書・重要事項説明書 | 権利・義務を確認 |
| 確定測量図 | 法務局で取得可能。法務局にない場合は新規で作成。 |
| マンションの管理規約・長期修繕計画書 | 管理状況確認のため |
| マンション維持管理費明細 | 管理費・修繕積立金の推移・残高などを確認するため |
| 耐震診断報告書 | 専門家が耐震レベルを判断した内容を報告する書類 |
| アスベスト使用調査報告 | アスベスト使用有無を調査した書類 |
中古マンションの査定を依頼するときのポイント
不動産会社に中古マンションの査定を依頼するとき、押さえておきたいポイントをお伝えします。不動産売却で失敗しないために、まずはしっかり査定をしてもらいましょう。
時間に余裕をもって査定を行う
中古マンションの売却を希望するなら、可能な限り時間に余裕をもって査定を依頼しましょう。目安としては、少なくとも期限の半年前ぐらいのタイミングで査定を依頼すると安心です。売主が売却を急いでいることが知られると、不動産会社から強引な値下げ交渉をされる可能性があります。金銭面での損失やトラブルにもつながり得るため、中古マンションの売却予定があるときは、早めに準備に取りかかりましょう。
依頼前に基本的な知識を身に着けておく
不動産会社に中古マンションの査定依頼をするなら、事前に基本的なマンション売却の知識を身に着けておくことをおすすめします。知識のない状態で査定を依頼すると、その後の不動産会社との交渉で自分が不利になるおそれがあるためです。中古マンション売却について、あらかじめ複数の見解や事例に触れておくと、自分の意見を明確に持つことにもつながります。適正な取引のために情報収集を行いましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社への査定依頼は、複数の会社へ一括で依頼し、相見積もりを取ると安心です。1社のみに査定依頼をすると、金額の相場がわかりにくいため適正価格での取引がしにくくなります。また、中古マンション売却では、不動産会社のスタッフとの相性も重要となります。査定額だけでなく、相談や質問に誠実に対応してくれるかなど各社の対応も含めて比較検討し、もっとも条件の良い不動産会社を選ぶため、複数の会社に依頼することが大切です。
資料はできるだけ多く用意する
できるだけ正確に査定してもらうためには先にご案内資料に限らず、多くの情報が必要です。自身で必要／不要を判断せず、物件に関する資料は専門家の判断材料として可能な限り提出するのが望ましいと言えるでしょう。
中古マンションの査定額を上げるコツ
中古マンションの査定を依頼する際、立地や周辺環境などは変えようがありませんが、その他の部分で、準備次第では査定額がプラスとなる可能性があります。高評価を得るコツを記載しますので、参考にしてください。
壊れた設備を修繕する
故障している設備があると査定額が減額されるおそれがあります。必ずしも新しく買い替える必要はないものの、修理が可能な箇所であれば不具合は直しておきましょう。最新の設備に交換済みの場合は査定額アップに影響する可能性があります。また、ハウスクリーニングまでは必要ありませんが、あまりに汚れていると印象が良くありませんので掃除をして整理整頓しておきましょう。
マンションに強い不動産会社に査定を依頼する
マンションの取り扱い実績が豊富な不動産会社には高値で売却するノウハウがあります。中古マンションの売却が得意な不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。特定のエリアに取引実績が多く得意とする不動産会社もあります。不動産会社の特徴はホームページやパンフレットなどで確認できます。
住んでいるからこそわかるアピールポイントを伝える
査定時には物件の魅力を最大限伝えることが大切です。住んでいるからこそわかる魅力もあります。事前にピックアップしておきましょう。
例えば、
- 夜間でも人通りや街灯が多く帰り道も安心
- 管理組合が積極的にイベントを開催している
- 共用施設が充実している
- 共有部分がきちんと清掃されていていつも綺麗
- 窓からの眺望が良い・花火大会が見える など
また、メリットだけではなく、デメリットや注意点などマイナス面も忘れずに伝えましょう。仲介を依頼する契約後に判明すると不動産会社とのトラブルの原因になり、信頼関係が崩れることから売却そのものがスムーズに進まないおそれがあります。
中古マンションの査定についてよくある質問
査定を依頼するにあたって疑問や不安も出てくるでしょう。こちらではよくある質問についてQ&Aで回答します。
Q.住んでいる状態でも訪問査定はできる？
A.入居している状態でも訪問査定は行えます。
なお、当日は不動産会社のスタッフが室内を確認するため、立ち合いが必要です。
Q.査定にはどのくらいの日数がかかる？
A.机上査定で1日、訪問査定で1週間程度、訪問査定当日の現地調査時間は10分程度です。依頼する不動産会社や時期によって日数は変動します。また、不動産の売買が盛んな時期（繁忙期）は日数がかかりやすいです。
Q.査定に費用はかかりますか？
A.無料です。複数の会社へ一括で査定依頼ができる、一括査定サイトもあります。
Q.何社ぐらいに依頼したらよいですか？
A.3社以上に依頼することをおすすめします。
会社により得意物件・エリアがあるため査定価格に違いが出ます。また営業担当者との相性もありますので複数の会社、できれば３社以上に依頼することをおすすめします。ただし、あまり多いとその後の対応で混乱することもありますので、把握できる範囲内にしましょう。
Q.査定価格と売り出し価格は何が違う？
A.査定はマンションがどのくらいで売れそうかという目安の金額を出すために行うもので、査定価格は目安の金額です。一方売り出し価格は、売却活動を始める際に売主が決める売却希望額と査定価格を考慮して決める実際に売り出す価格のことで、売り出し価格を査定価格と同じにする必要は必ずしもありません。
査定価格は高ければ良いというものではなく、前述のように「（市場に出したときに）売れそうな価格」であることが重要です。高い査定価格を元に高い売り出し価格をつけた結果、販売活動が長引く、値下げをして再度売り出すなど無駄な労力がかかることになりますのでご注意ください。
売却しようとしているマンションに住み続けたい場合
金銭的な理由でマンションを売却するケースも多くありますが、リースバックをご存知でしょうか。マンションを売却して資金を確保しながらも住み続けられるのがリースバックの特徴です。
まだ検討されてない方はリースバックをぜひご検討ください。
不動産会社が提供するリースバックの商品には、サービスごとに特色があります。
一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」では他社にはない仕組みを取り入れ、様々なニーズに応えることができる２つのプランを用意しています。
売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。また賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、こちらも業界初の試みです。
一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額（諸経費が別途かかります）となる「買戻優遇タイプ」があります。
また「定期プラン」に、住み替えニーズのお客様にお応えした新サービス「はじめの住み替え」が新登場。「住宅ローン完済」「引っ越し不要」「引っ越し費用負担」など住み替えのお悩みを解決する定期プランだけのオプションサービスです。住み替え先への引っ越し費用負担や、査定価格アップ（「リースバックプラス」標準プラン、定期プランと比較）などの特典もございます。
さらに「リースバックプラス＋」では、両タイプのプランに共通したサービスが充実しています。賃貸借契約では、敷金・礼金・仲介手数料・更新料が不要。「はじめごあいさつコール」や「24時間ホームセキュリティ」など、高齢者の暮らしに安心のサポートをご利用いただけます。ライフスタイルに合わせて選べる便利なリースバック商品をお探しなら、一建設までどうぞお気軽にお問い合わせください。
［関連リンク］
リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットや流れ、注意点をわかりやすく解説
マンションを売却するなら早めに査定依頼をしましょう
今回は、マンション売却の流れや、査定方法の基礎知識、査定を依頼するときのポイント、必要書類をご紹介しました。中古マンションを売却するときは、初めに相場をチェックしたら、不動産会社へ査定を依頼します。査定依頼は時間に余裕をもって、少なくとも半年前には取り組みましょう。
依頼は複数の不動産会社へ申し込むことが大切です。査定額に影響する要素のうち、対応できる事項については手当てしておくことが評価アップに役立ちます。住宅ローンの残債があっても売却は可能です。中古マンションの売却時に、成約価格に近い売り出し価格を出し、売却を成功させるために、まずは査定を依頼してみましょう。
今後、中古マンションを売却する予定のある方は、ぜひ参考にしてください。
