土地なしの状態から注文住宅を建てる流れは?土地探しの方法や失敗しないためのポイントも解説|お役立ち情報|注文住宅・家を建てる・新築一戸建てのハウスメーカーなら一建設株式会社

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2024.12.10 | 注文住宅

土地なしの状態から注文住宅を建てる流れは?土地探しの方法や失敗しないためのポイントも解説

はじめの注文住宅

一建設株式会社は、一戸建て住宅販売戸数日本一※1の飯田グループホールディングスの中核企業です。
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※1. 出典:日経業界地図2023年版

注文住宅を建てるには、事前準備から施工会社選び、住宅建築までさまざまな工程があります。土地なしの状態から注文住宅を建てる場合は、これらに土地探しや土地の購入が加わるため、家づくりに少し腰が重い方もいるかもしれません。

そこでこの記事では、家を建てたいけど土地がない、何から始めたら良いかわからない方のために、土地なしの状態から注文住宅を建てる流れや土地探しの方法を解説します。

1. 土地なしで注文住宅を建てる流れ

土地がない状態から注文住宅を建てるには、一般的に半年〜1年程度かかります。主な流れと各工程にかかる期間の目安は以下のとおりです。

  1. 事前準備……約1~3ヵ月
  2. 施工会社選び……約3~6ヵ月
  3. 土地探し……約3~6ヵ月
  4. 土地購入……約3~6ヵ月
  5. 住宅建築……約4~6ヵ月

事前準備では、家づくりのイメージや予算配分などを家族で話し合います。ある程度イメージや予算が固まったら、土地探しや施工会社選びを始めましょう。なかには、住宅の建築とセットで販売されている「建築条件付き土地」などもあるため、土地探しと施工会社選びを並行して進める場合もあります。

家を建てる土地を購入したら、建物の新築工事を依頼する工事請負契約を施工会社と締結します。打ち合わせで住宅の間取りやデザイン、設備などの詳細を決定したら、いよいよ建築工事の開始です。完成した建物に不具合がないか検査したあと、家の鍵をもらって引渡しが完了します。

>>一建設の注文住宅について詳しく知る

2. 【STEP1】事前準備

予算内で理想の家を実現するには、事前準備が重要です。スムーズに家づくりが進められるよう、家族で以下の項目を話し合っておきましょう。

  • 住みたい家をイメージする
  • 予算配分を決める
  • 土地条件の優先順位を決めておく

2.1. 住みたい家をイメージする

自由に設計できる注文住宅では、家族全員が納得するような家を建てるのが理想です。そのためにもまずは間取りやデザイン、設備などの希望についてそれぞれの意見を聞き、要望をまとめておきましょう。

譲れないポイントや妥協できるポイントなど、希望条件の優先順位も決めておけば、予算オーバーした際に削るべき場所を判断しやすくなります。

2.2. 予算配分を決める

どのように理想的な住宅を建てても、住宅ローンの返済などで家計が圧迫されるとマイホームでの暮らしを楽しめなくなってしまいます。そうならないためにも、家づくりの予算は自身の収入や経済状況を踏まえ、無理のない範囲で設定することが重要です。

土地がある場合は建築費用だけにすべての予算を使えますが、土地なしで注文住宅を建てる場合は、予算を土地の購入費と建築費に振り分ける必要があります。まずは家づくりに必要な全体総額を決定し、そこから土地と建築費それぞれの予算配分を考えましょう。

予算配分は建築費用を先に計算し、残りを土地費用にあてるのが一般的です。

>>家を建てる費用は土地なしだといくら?抑えるポイントも紹介

2.3. 土地条件の優先順位を決めておく

住宅の周辺環境も、暮らしやすさを左右する重要な要素です。最寄り駅からの距離や周辺施設など、家づくりのイメージと同様、家族で希望条件を話し合い、優先順位をつけておきましょう。

住宅内はリフォームやリノベーションであとから対応可能な部分もありますが、周辺環境は自分の力で変えられません。このため子どもがいる場合は学校までの距離、老後の暮らしまで考えるなら将来的に車を使えなくなったときの交通利便性など、長期的な目線で慎重に検討する必要があります。

3. 【STEP2】施工会社を選ぶ

建てたい家のイメージや予算配分がある程度固まったら、注文住宅の建築を依頼する施工会社を決定します。
主な依頼先となるのは、ハウスメーカー、工務店、設計事務所の3つです。

ハウスメーカーとは、全国規模で展開している大規模な施工会社を指します。大手ならではの安定した品質と充実したアフターサポートが魅力です。

一方、一部エリアの住宅工事を請け負う、小規模で地域密着型の施工会社を工務店といいます。ハウスメーカーに比べて設計の自由度が高く、エリアに関する知識が豊富なのが特徴です。

最後に設計事務所とは、建物の設計や監理(設計図どおり工事がおこなわれているか確認)をする建築士が所属する事務所のことです。ハウスメーカーや工務店では設計から施工まで一括で受注しますが、設計事務所では、設計と監理のみを担い、工事自体は他の工務店やハウスメーカーが請け負います。費用はかかりますが、そのぶん自由な設計と高いデザイン性が実現できるのが特徴です。

上記はあくまでも分類ごとの大まかな特徴であり、得意分野や価格帯はそれぞれの施工会社で異なります。パンフレットや住宅展示場などで情報収集し、予算内で希望条件が叶えられそうな施工会社に依頼しましょう。

4. 【STEP3】土地を探す

建てたい家のイメージや予算配分がある程度固まったら、家を建てる土地も探し始めましょう。

土地を先に購入するケース、施工会社を先に決定するケース、土地と施工会社を同時に探すケースなど、土地探しと施工会社選びの順番は人それぞれです。しかし、一般的には施工会社を先に決定したほうが、資金計画が建てやすい、希望の住宅を建築できないリスクが減らせるなどのメリットがあります。

ここからは、家を建てる土地を探す主な方法や注意点を解説します。

4.1. 土地探しの方法

土地探しの主な方法は以下のとおりです。

  • インターネットで探す
  • 住みたい地域を歩いて探す
  • 不動産会社に依頼する
  • ハウスメーカー・工務店に依頼する

4.1.1. インターネットで探す

「◯◯駅 土地」「◯◯市 土地」などエリア名+土地でインターネット検索すれば、希望エリアの土地相場や売地の情報が簡単に調べられます。不動産会社と比べると公開されている情報は少ないですが、自分のペースで気軽に情報収集できるのが魅力です。
また、住みたいエリアに特化した不動産会社を探すのにも役立ちます。

4.1.2. 住みたい地域を歩いて探す

希望のエリアが決まっている場合は、現地に足を運んで探してみるのも一つの手段です。気になる売地があったら、看板に記載されている連絡先に問い合わせてみましょう。看板がない空き地の場合は、売却対象の土地なのか、所有者は誰なのか、最寄りの不動産会社や依頼予定の施工会社に調べてもらうと良いでしょう。

4.1.3. 不動産会社に依頼する

不動産会社は、一般公開していない土地の情報を保有しているため、インターネットで探すよりも多くの情報収集が可能です。地域密着型の不動産会社に問い合わせる、不動産会社に売買仲介を依頼するなどすれば、まだ市場に出回っていない非公開物件を紹介してもらえることもあります。

4.1.4. ハウスメーカー・工務店に依頼する

ハウスメーカーや工務店のなかには土地探しをサポートしてくれるところもあります。例えば、建築条件付き土地は、建築依頼先や工事契約までの期間が決まっている代わりに、周辺の土地と比べて安い、仲介手数料がかからないなどのメリットがあります。
施工の依頼先がまだ決まっていない場合、施工会社のこだわりがない場合は、建築条件土地付きも選択肢に入れて探してみると良いでしょう。

4.2. 土地探しで注意するポイント

住宅内はリフォームやリノベーションであとから対応可能な部分もありますが、土地はあとから変えられません。このため土地探しの際は、以下の点に注意して慎重に購入を検討する必要があります。

  • 住みたい家が建てやすい土地を探す
  • 家族が暮らしやすい立地を探す
  • 必ず現地を見る

4.2.1. 住みたい家が建てやすい土地を探す

土地は、都市計画法で定められた用途地域によって、建てられる建物の種類や大きさが法律で制限されています。例えば、市街化を抑制するための地域である市街化調整区域では、原則として建物は建てられません。

それ以外にも、接道義務を果たしていない、地盤が不安定である、建物の大きさや高さに制限があるなどの理由で、希望の家を建てられない場合もあるため注意が必要です。

土地探しでは、希望の家が建てられるかどうか事前によく確認してから購入を検討しましょう。

4.2.2. 家族が暮らしやすい立地を探す

ベストな立地条件は家族構成やライフスタイルによって異なります。例えば、独身で車通勤の場合、最寄駅まで距離があっても問題ありませんが、駅までの道が遠くて暗い、人通りが少ないなどの立地は子どもや女性にとっては不安があります。
あると便利な施設、ないと困る施設も人それぞれ異なるため事前によく話し合い、家族全員が暮らしやすい立地を探しましょう。

4.2.3. 必ず現地を見る

購入候補の土地は必ず現地を見に行きましょう。土地の状態や騒音の有無、匂い、日当たり具合など、自分の目で直接見て感じてみないとわからないことはたくさんあります。平日、土日、午前、午後、夕方など日時で雰囲気が異なるため、できれば一度だけでなく時間帯を変えて何度も訪れるのがおすすめです。駅までの道や通学路を歩いてみる、車通勤の場合は渋滞が起こりやすそうな場所を確認するなど、実際の生活をイメージするとチェックすべきポイントが見えてくるでしょう。

5. 【STEP4】土地購入

土地の候補が決まったら、以下の手順で購入の手続きをおこないましょう。

  • 現地調査をおこなう
  • 買付証明書を提出する
  • 土地売買契約の締結
  • 引渡し

5.1. 現地調査をおこなう

購入候補の土地で希望の家が建てられるかどうか確かめるには、現地調査が必要です。
現地調査には、地盤がどの程度の建物の重さに耐えうるか土地の強度を調べる「地盤調査」と、測量をおこなって敷地の正確な面積と形状、敷地にかかる法規制を調べる「敷地調査」があります。
現地調査は施工会社に依頼すると、自社でおこなうか専門の業者を手配してくれます。

5.2. 買付証明書を提出する

土地の購入を決意したら、買付証明書を売り主に提出しましょう。
買付証明書とは、買い主側が売り主側に購入の意思を示す書面のことです。

取引金額が大きい不動産売買では、のちのトラブルを回避するために口約束ではなく、買付証明書という書面で購入の意思表示をおこなう商習慣があります。

法的な義務はありませんが、最初の意思表示者であれば、買付証明書の提出で売買に関して優先的に交渉する機会を得られる可能性があります。また、買付証明書は、購入の希望金額や希望条件を記入して提出するため、売り主との最初の交渉材料ともなります。

5.3. 土地売買契約の締結

売り主と価格や条件を交渉し、合意に達すれば正式に土地の売買契約に進みます。

売り主または不動産仲介会社から契約にあたって重要事項の説明を受けたあと、手付金(土地代の10%が目安)を支払い、売買契約書に署名・捺印することで土地売買契約を締結します。

5.4. 引渡し

売買契約締結時に約束した期日に、残代金の決済と引渡しをおこないます。
決済・引渡しは、売り主と買い主、不動産仲介会社の担当者、司法書士が同席しておこなわれるのが一般的です。

司法書士による所有権移転登記(通常は1〜2週間程度)が完了すると、買い主に自分の名義となった登記済権利証が届き、住宅の建築が可能となります。

6. 【STEP5】住宅建築

土地を購入したら、いよいよ住宅建築の工程に進みます。住宅建築の主な流れは以下のとおりです。

  • 施工会社と打ち合わせ
  • 住宅ローンの事前審査を受ける
  • 工事請負契約の締結
  • 住宅ローンの本審査を受ける
  • 着工
  • 完成&引渡し

6.1. 施工会社と打ち合わせ

施工会社との打ち合わせで間取りや設備、デザインなどの住宅の内容を決めていきます。家族で事前に話し合った要望を伝え、プランの詳細を詰めていきましょう。
住宅性能や間取りなど、場合によってはあとから変更が難しい部分もあるため、わからないことがあれば遠慮せずに質問し、不明点を解消することが大切です。

6.2. 住宅ローンの事前審査を受ける

住宅を購入する際は、住宅ローンを利用する方がほとんどでしょう。住宅ローンの本審査を受けるためには、まず申し込み者の返済能力と他の借り入れ状況を確認する事前審査(仮審査)を通過する必要があります。

住宅ローンの事前審査(仮審査)は、借入可能額を把握し、実際の借入額を検討する目安になるため、ある程度プランが固まって見積りが出た段階で申し込むのが一般的です。結果は申し込みから3日〜4日ほどで通知されます。

6.3. 工事請負契約の締結

間取りや内装、住宅設備などが確定したら、施工会社に新築工事を依頼する工事請負契約を締結します。
契約前にもう一度よくプラン内容や見積もりを確認し、すべての要望が反映されているかチェックしましょう。トラブル予防のために、工事請負契約の締結後に変更できない箇所や変更する場合の追加費用なども確認しておくと安心です。

6.4. 住宅ローンの本審査を受ける

住宅ローンの本審査では、担保となる物件の価値も精査されます。このため住宅ローンの本審査は、工事請負契約を締結し、さまざまな書類が揃ったあとに申し込みとなります。

事前審査を通過した借り入れ予定の金融機関に、住宅ローン本審査の申込書と必要書類を提出しましょう。審査結果は金融機関によって異なりますが、3日〜2ヵ月程度かかります。

本審査の必要書類は、本人確認書類や所得を証明する書類、物件に関する書類など量が多いため、施工会社のサポートを受けて準備を進めると安心です。

6.5. 着工

住宅ローンの本審査を無事通過したら、いよいよ着工です。建物によって異なりますが、着工から竣工までは一般的に4〜6ヵ月程度かかります。

建築工事が始まったら、ときどき現場を見学し、進捗を確認すると良いでしょう。実際に建築現場を見て、工事の内容やスケジュールに疑問がある場合は、施工会社の担当者に確認することで不安感なく家づくりを進められます。

6.6. 完成&引渡し

建築工事の完了後は、完成した建物や機能に問題がないか、さまざまな検査がおこなわれます。
具体的には、建築基準法に基づいて第三者機関がチェックする完了検査や、施工会社・工事責任者・施主が立ち会って最終的に検査する竣工検査などが挙げられます。

この段階で不具合がある場合は、修正して再度仕上がりを確認します。特に問題がなければ、住宅ローンの残りの手続きと所有権の移転登記をおこない、鍵をもらって家の引渡しは完了です。

7. 土地購入からの流れを理解してスムーズに家を建てよう

土地なしの状態から注文住宅を建てるには、大きく分けて事前準備、施工会社選び、土地探し、土地購入、住宅建築の5つのステップがあります。すべての工程を終えるのに一般的に半年〜1年程度かかるため、希望する入居日から逆算して余裕を持った計画を立てましょう。
家を建てる期間の目安を知りたい方は下記記事も参考にしてください。

>>家を建てるのに必要な期間は?家を建てる流れと最短で完成させるためのポイントを解説

土地なしの状態から注文住宅を建てる場合、土地ありの状態に比べて手間や費用がかかるため、人によっては少し負担に感じるかもしれません。しかし、土地はあとから変えられないため長い目で慎重に検討する必要があります。希望の家が建てられて、なおかつ家族みんなが暮らしやすい立地の土地を探しましょう。

土地探しには、インターネットや不動産会社への依頼などの方法がありますが、施工会社のなかには建築条件付き土地の販売や土地探しのサポートをおこなっている会社もあります。
分譲戸建て住宅のシェアNo.1(※)の飯田グループのパワービルダーである「一建設」でも、土地探索サポートサービスを提供しています。

土地探しや注文住宅についてご検討の方はお気軽にご相談ください。

>>一建設の注文住宅「はじめのまじめな注文住宅」

※分譲戸建住宅市場におけるシェア(2023年4月1日~2024年3月31日住宅産業研究所調べ)

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※1. 出典:日経業界地図2023年版

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