家を建てる費用は土地なしだといくら？抑えるポイントも紹介｜お役立ち情報｜注文住宅・家を建てる・新築一戸建てのハウスメーカーなら一建設株式会社

土地なしで家を建てる場合は、土地探しから始める必要があります。

土地ありで家を建てる場合に比べて時間や手間はもちろん、費用も多くかかるため不安な方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、土地なしで家を建てる費用はいくらなのか、注文住宅の平均費用やその内訳を解説します。

また、予算設定の目安や費用を抑えるポイント、土地の購入費用を住宅ローンに含める場合の注意点などもまとめました。

1. 家を建てるときの平均費用は？【土地なし】

2022年度フラット35利用者調査によれば、土地なしで注文住宅を建てた方の平均所要資金は4,694万円です。

その内訳は、建設費が3,194万6,000円(68%)、土地取得費が1,499万5,000円(32%)となっています。

また、頭金(自己資金)の平均金額は449万6,000円で、これは所要資金のうち9.6%の金額にあたります。

同調査によれば、土地なしで注文住宅を建てた方の全国・地域別の平均所要資金とその内訳(建設費・土地取得費)、および頭金(自己資金)のデータは以下のとおりです。

	所要資金	建設費	土地取得費	頭金(自己資金)
全国平均	4,694万円	3,194万6,000円(68%)	1,499万5,000円(32%)	449万6,000円(9.6%)
首都圏	5,403万1,000円	3,117万9,000円(57.7%)	2,288万2,000円(42.3%)	549万9,000円(10.2%)
近畿	4,873万8,000円	3,133万4,000円(63.9%)	1,760万4,000円(36.1%)	4,96万9,000円(10.2%)
東海	4,693万9,000円	3,394万4,000円(72.3%)	1,299万5,000円(27.7%)	423万6,000円(9.0%)
その他地域	4,151万円	3,223万8,000円(77.7%)	927万2,000円 (22.3%)	354万6,000円(8.9%)

首都圏や近畿地方など人口密度が高い地域では土地の値段が高いため、土地取得費も所要資金の3割強という高い割合を占めています。

予算に限りがある以上、土地の取得費が高くなると建設費にあてるお金も少なくならざるを得ないようです。

2. 土地なしで家を建てるときの費用内訳

土地なしで注文住宅を建てる場合、その主な費用項目は以下のとおりです。

• 土地の購入費
• 本体工事費
• 別途工事費
• 諸費用

ここからは、その内訳や費用における割合などを解説します。

2.1. 土地の購入費

家を建てる土地を購入するための費用です。
土地代金に加えて、仲介手数料や印紙代、登記費用など土地代金の5～10%程度の諸費用がかかります。

土地の購入では、売買契約を結ぶ際に手付金を支払い、土地の引渡し直前に残りの代金を支払うのが一般的です。
手付金は土地代金の10%が相場で、購入費用の一部に充当されます。

2.2. 本体工事費

本体工事費とは、家(建物)本体をつくるための費用です。
建築費全体の約70〜80%を占め、具体的には以下の工事費用が含まれます。

• 基礎
• 土台
• 構造体
• 内装
• 外装
• 屋根
• キッチン・浴室・トイレなどの設備

一般的に、注文住宅を建てる費用の目安としてよく使われる坪単価は、この本体工事費を延床面積（坪）で割った金額となっています。

2.3. 別途工事費

別途工事費とは、建物本体以外＝屋外設備にかかる費用を指します。
建築費用全体の約15%〜20%を占め、具体的には以下の工事費用が含まれます。

• 塀や門、庭などの外構
• 電気の配線
• 排水設備
• ガスの引込み

別途工事費は、建築会社によって関連工事費や付帯工事費などと呼び方が異なる場合もあります。

2.4. 諸費用

住宅を購入する際は、工事費用だけでなく以下のような税金や手数料が発生します。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 不動産会社仲介手数料
• 住宅ローン手数料
• 火災保険料
• 印紙代　など

注文住宅の諸費用の目安は、一般的に土地代と建築費用の合計額×10〜12%程度です。

>>注文住宅の諸費用の内訳や相場の目安はいくら？シミュレーションや節約方法も紹介

3. 土地なしで家を建てるときの流れ・手順は？

土地なしで注文住宅を建てる場合の主な流れは以下のとおりです。

1. 予算を立てる

2. 土地探し

3. 希望条件を整理する

4. 建築会社を選ぶ

5. 土地を購入して住宅ローン事前審査をおこなう

6. 詳細の打ち合わせをして工事請負契約を締結する

7. 住宅ローン本審査

8. 着工～引渡し

ここからは、一つひとつの手順とその内容を詳しく解説します。

3.1. 予算を立てる

住宅ローンの返済が困難になると家計が圧迫され、夢のマイホーム生活が一転して苦しいものとなってしまいます。

そうならないためには、はじめに無理のない予算を設定しておくことが大切です。

一般的に、無理なく返済できる住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以内といわれています。
その他住宅ローンシミュレーターの結果や家計とのバランスも考慮して、まずは自分の住宅ローンの借り入れ可能額を把握しましょう。

住宅ローンの借り入れ額＋用意できる自己資金が家づくりの総予算となります。

総予算を建設費と土地取得費に分配し、それぞれ予算の範囲を設定しておくと、今後の土地選びや建築会社選びがスムーズに進むでしょう。

3.2. 土地探し

土地を探すには、自分でインターネットで調べるほか、不動産会社やハウスメーカー・工務店に相談するなどの方法があります。

交通や生活の利便性、自然環境などの観点から希望のエリアを決め、予算の範囲内で購入できる土地を探しましょう。

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また、土地のなかにはいわゆる売り建てと呼ばれる、建築条件付き土地もあります。

通常、土地にどの家をいつ建てるかは購入者の自由ですが、それに対して建築条件付き土地では、「一定期間内に指定された建築業者で家を建てる」という条件が付いています。
建築業者を探す手間が省ける、土地を割安で購入できるなどのメリットもあるため、選択肢の一つとして検討すると良いでしょう。

>>注文住宅の土地の探し方・コツは？土地選びのポイントも紹介

3.3. 希望条件を整理する

購入したい土地が決まったら、建設費にいくらあてられるかが明確となるため、理想の住まいをイメージしやすくなります。

間取りやデザイン、設備に関する希望条件などを書き出し、整理しましょう。

このとき希望条件に優先順位をつけておくと、予算オーバーが発覚した際に不必要な部分を削りやすくなります。

3.4. 建築会社を選ぶ

家づくりに関する希望条件を整理したら、次は施工を依頼する建築会社選びです。

家づくりの依頼先には大きく分けてハウスメーカー、工務店、設計事務所の3つがあります。

ハウスメーカーとは、日本全国など広域で展開する規模の大きい住宅建設会社です。主に新築の住宅工事を請け負っています。
それに対して地域密着型で比較的規模が小さく、新築だけでなくリフォームや増築なども請け負っているのが工務店です。

また、設計事務所では設計のみを専門におこない、施工は工務店に依頼します。注文住宅の設計を顧客の要望に沿って1からつくるため、間取りやデザインの自由度が高いという特徴があります。

そのほか建築会社ごとにも対応エリアや得意とする分野や工法は異なります。入念に情報収集し、予算の範囲内で要望を叶えてくれる依頼先を選びましょう。

3.5. 土地を購入して住宅ローン事前審査をおこなう

土地と建物を別で購入する場合は、建築会社に依頼する前にまず土地を購入する必要があります。
売り主に手付金(土地代金の5~10%程度)を支払い、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結しましょう。

また、土地の購入費も住宅ローンで賄う場合は、土地の購入前に事前審査を済ませ、銀行から必要金額が借り入れ可能か確認する必要があります。

3.6. 詳細の打ち合わせをして工事請負契約を締結する

依頼を検討している建築会社と家のプランの詳細の打ち合わせをします。

プランと見積もりが決定したら、その建築会社に工事を発注する工事請負契約を結ぶことになります。

契約締結後はプランの変更ができなかったり、変更できても追加料金が発生したりする場合があるため、署名・捺印する前によく内容を確認しましょう。

3.7. 住宅ローン本審査

工事請負契約を締結すると、売買契約書や工事請負契約書など、住宅ローンの本審査に必要となる書類が手に入ります。

建築会社のサポートも受けながら、これらの必要書類を金融機関に提出しましょう。

基本的には、事前審査時と申告していた内容が同じであれば、無事本審査を通過し、住宅ローンを契約できます。

3.8. 着工～引渡し

着工前には、自治体に建築基準法に基づいた設計であることを確認してもらう建築確認申請をおこなう必要があります。確認済証が交付されたら着工開始です。

住宅の完成後は、建築基準法に基づいて建築されていることを自治体があらためて確認する完了検査があります。

建築会社の担当者の立ち会いのもと、施主もプラン通りに建てられているか、完成した建物に破損や不具合がないかを確認します。問題がなければいよいよ引渡しです。

引渡しの際は、住宅ローンの融資実行や建築代金の残金の支払いなども同時におこなわれます。

4. 土地なしで家を建てるときの費用を支払うタイミングは？

土地の購入や注文住宅の建設では、契約時や引渡し時など、複数回に分けて費用を支払う必要があります。

土地なしで家を建てる場合、主な支払いのタイミングと金額の目安は以下のとおりです。

土地の購入

支払いのタイミング	支払い名目	金額の目安
売買契約時	手付金	土地代金の5~10%程度
引渡し時	残代金	土地代金の90~95%程度

家の建築

支払いのタイミング	支払い名目	金額の目安
請負契約締結時	着手金	工事費用の10%
着工時	着工金	工事費用の30%
上棟時	中間金	工事費用の30%
引渡し時	残代金	工事費用の30%

5. 家を建てる際の費用に住宅ローンは利用できる？

通常、住宅ローンの融資は家の引渡し時におこなわれるため、土地の購入費や家の建築にまつわる着手金・着工金・中間金に関しては、自己資金で賄う必要があります。

しかし、自己資金が不足する場合は、土地先行融資やつなぎ融資など別のローンで対応することも可能です。

5.1. 土地先行融資

土地の購入と家の建築費を2回に分けて融資してもらえる住宅ローンです。

土地の引渡しの時点で土地代金の融資が下りるため、自己資金を用意しなければならないのは、手付金と印紙代や仲介手数料などの諸経費のみとなります。

ただし、土地先行融資はあくまでも土地の購入費に対応するローンであり、建物の着手金や着工金、中間金には対応していないため注意が必要です。

また、家の建築費に関しては、土地を担保にお金を借りるため比較的低金利となりますが、融資手数料が2回にわかれるという特徴があります。

5.2. つなぎ融資

住宅ローンの融資が実行されるまでの間に必要となる資金をその都度借り入れできる融資です。

土地の購入費だけでなく、家の建築にまつわる着工金や中間金にも利用できますが、無担保のため土地先行融資と比べて金利が高めに設定されています。

つなぎ融資で借りた資金は、引渡しの際に実行される住宅ローンでまとめて返済するのが一般的です。

土地先行融資やつなぎ融資の取り扱いや利用条件などは、金融機関によって異なります。
どちらがお得か、借り入れ金額や自己資金は利用者の申し込み状況や考え方によって異なりますので、金融機関や不動産会社に相談すると良いでしょう。

6. 土地なしで家を建てるときに費用を抑えるには？

土地なしで家を建てる場合は土地取得費がかかるため、家を建てるのにより多くのコストがかかります。

そこでここからは、土地の購入から家の建築まで、総費用を抑えるためのポイントを紹介します。

• 土地の購入費用を抑える
• 建築会社を早く決める
• 希望条件を厳選する
• 予算の内訳を事前に決めておく
• 繰り上げ返済で費用を抑える
• 家の形状をシンプルにして費用を抑える
• 税金控除や補助金をうまく利用する

6.1. 土地の購入費用を抑える

家を建てる費用において、土地取得費用は全国平均で32%、首都圏では42.3%と大きな割合を占めます。

このため土地の購入費を抑えることは、効率よく総費用を抑えることにつながります。

都心部ではなく郊外の土地を選ぶ、駅近の人気エリアを避けるなど、土地は選び方しだいで費用を簡単に抑えることが可能です。
絶対に譲れないポイントや最低条件など、家づくりと同様に希望条件に優先順位をつけ、それに見合った土地を選びましょう。

6.2. 建築会社を早く決める

土地なしの状態から家を建てるには多額の費用がかかるため、多くの方はつなぎ融資を利用することになるでしょう。

つなぎ融資は無担保融資であるため、土地と自宅を担保とする住宅ローンに比べて金利が高くなります。

このため建築会社を早く決めるなど、スムーズなプランニングで家を建てるまでの期間(つなぎ融資を利用する期間)を短くすることで、利息の支払い額を抑えることが可能です。

6.3. 希望条件を厳選する

注文住宅を建てる際は、希望を叶えようとすればするほどコストが増え、予算オーバーにつながります。

そうならないためには、家づくりのイメージ段階で希望条件に優先順位をつけておくことが大切です。

特にキッチンや浴室など水回りの設備は、メーカーやグレードによって倍以上の価格差が出ることもあります。

これらを含め、その他標準仕様となっている設備も、本当に自分たちにとって必要かを一度よく考え、複数の会社の仕様を比較して検討してみると良いでしょう。

6.4. 予算の内訳を事前に決めておく

限られた予算内で理想の住まいをつくるには、あらかじめ予算の内訳を決めておくというのも一つの手段です。

また、家の仕様や設備を希望通りにした場合、何にどのくらいお金がかかるか大体の費用感を事前に調べておくと、削るべき部分が見えやすくなるでしょう。

6.5. 繰り上げ返済で費用を抑える

ある程度資産に余裕ができたタイミングで繰り上げ返済をおこなえば、住宅ローンの利息の支払い額を減らすことができます。

住宅ローンの繰り上げ返済には、返済期間が短くなる期間短縮型と、毎月の返済額が少なくなる返済額軽減型があります。

いずれも利息の支払い額を抑える効果がありますが、より利息の軽減効果が高いのは期間短縮型です。
返済期間が短くなるため、短縮された期間分の利息を軽減できます。

6.6. 家の形状をシンプルにして費用を抑える

材料の質や量、建設のための人件費は、家の形状によって大きく左右されます。

例えば家や屋根、間取りは凹凸のないシンプルな形にすることで、材料費や施工費を抑えられます。

最近よく見る、フラットな屋根と四角い立方体の形状が特徴的な「キューブ型住宅」がその良い例です。

複雑な構造の建物に比べて窓や柱、外壁などの面積が少ない、構造に凹凸がないため施工の手間がないなどの理由により、他の住宅よりもコストを抑えて建築できます。

6.7. 税金控除や補助金をうまく利用する

住宅取得に関する費用負担を軽減するために、国や自治体はさまざまな補助金制度や減税制度を実施しています。

新築住宅の購入時に利用できる主な補助金制度や税金控除は以下のとおりです。

• 住宅ローン控除
• 住宅取得等資金贈与の非課税特例など
• ZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)補助金
• 子育てエコホーム支援事業

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入、建築した方が利用できる控除です。

住宅取得等資金贈与の非課税特例は、マイホームの新築や購入などのために親や祖父母から贈与を受けた場合、最大1000万円までが贈与税が非課税になります。

ZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)補助金・子育てエコホーム支援事業は、それぞれ一定以上の省エネ設備を導入した住宅に対する補助金です。

これらの他にも自分が利用できそうなものはないか、各自治体のホームページなどで確認してみると良いでしょう。

7. 土地の購入で住宅ローンを利用する際に注意すること

原則、土地のみの購入で住宅ローンを組むことはできません。

しかし、建築予定の家をすでに契約している場合など、住宅新築にともなう土地代金ならば住宅ローンに含めることが可能です。

このように土地の購入で住宅ローンを利用する際には、以下の点に注意する必要があります。

• 頭金をできるだけ準備する
• 融資が支払われるタイミングに注意する
• 借り入れ可能額を確認しておく

7.1. 頭金をできるだけ準備する

頭金(自己資金)を準備すると、住宅ローンの借り入れ額が少なくなるため、審査に通りやすくなる、月々の返済負担が減る、利息の支払い額が抑えられるなどのメリットがあります。

特に土地の購入費用を住宅ローンに含める場合は借り入れ金額も多くなりますので、可能な範囲で頭金を準備し、ローン負担を軽減することが大切です。

具体的には貯蓄のうち、現金支払いが必要な諸経費や、病気や怪我に備える費用、子どもの教育資金などの必要資金を確保したうえで、残った額を頭金に回すと良いでしょう

ちなみに、土地なしで注文住宅を建てた方の頭金(自己資金)の平均金額は449万6,000円で、これは所要資金4,694万円のうち9.6%の金額にあたります。

7.2. 融資が支払われるタイミングに注意する

通常、住宅ローンの融資は家の引渡し時におこなわれます。

それに対して、土地の購入や家の建築にまつわる代金の支払いは複数回にわたるため融資が実行されるタイミングに注意が必要です。

代金支払いのタイミングは建築業者によっても異なりますが、少なくとも土地購入時、着工金、中間金の3回はマストとなることがほとんどです。

これらの費用を自己資金で賄えない場合は、土地先行融資やつなぎ融資を検討する必要があります。

7.3. 借り入れ可能額を確認しておく

土地の目星がつき、理想の家づくりのプランがきまっても、住宅ローンの審査に通らなければ家を建てる計画は予算からやり直しになってしまいます。

そうならないためにも、具体的な家づくりのプランを練り始める前に、住宅ローンの借り入れ可能額を確認しておきましょう。

自分の住宅ローンの借り入れ可能額の目安を知るには、不動産会社や銀行がweb上で運営している「住宅ローンシミュレーション」が便利です。

年収や借り入れ期間を入力するだけで、手軽に借り入れ可能額の目安を計算できます。

8. 土地なしで家を建てる費用に関するQ&A

8.1. 土地なしで家を建てるときに頭金はいくら必要？

2022年度フラット35利用者調査によれば、土地なしで注文住宅を建てた方の頭金(自己資金)の平均金額は449万6,000円です。
これは所要資金4,694万円のうち9.6%にあたります。

頭金なしでも家を建てることは可能ですが、頭金をある程度準備することで、住宅ローンの審査が通過しやすくなる、月々の返済負担が減る、利息の支払い額が抑えられるなどのメリットがあります。

特に住宅金融支援機構の「フラット35」を利用する場合、頭金が10%以上あるとより低い金利が適用されますので、可能な範囲で用意するのがおすすめです。

8.2. 土地ありで家を建てる際の費用は？

土地ありで注文住宅を建てた方の平均所要資金は、3,717万円です。
土地なしで注文住宅を建てた方の平均所要資金4,694万円に対して、その差額は977万円。

土地取得費用がかからないぶん、安く家を建てることができ、予算のほとんどを建設費にあてられます。

また、頭金(自己資金)の平均金額は641万2,000円で、所要資金に対する割合は17.3%となっています。

>>家を建てる費用は土地ありだといくら？抑えるポイントも紹介

8.3. 年収がいくらあれば家を建てられる？

住宅ローンの審査は、年収以外にも勤続年数などさまざまな基準がありますが、一般的に住宅ローンの適正な借り入れ金額は年収の5〜7倍といわれています。

注文住宅の建設費は全国平均で3,194万6,000円ですので、頭金を準備する前提で、住宅ローンを利用できる年収としては400万円～500万円が一つの目安となります。

金融機関や申し込み者によっては、年収の7〜10倍が借り入れ可能なこともありますが、それはあくまでも上限です。
借り入れ可能額ぎりぎりまで借りるのではなく、適正倍率といわれる年収の5〜7倍に収めるようにしましょう。

住宅ローンの借り入れ可能額は、銀行や不動産がweb上で運営する「住宅ローンシミュレーション」を使えば、年収や借り入れ期間を入力するだけで気軽に目安を計算できます。

>>返済額・住宅ローンシミュレーション

9. 土地なしで家を建てるのにかかる費用を把握しよう

土地なしで家を建てる場合の平均所要資金は4,694万円です。

土地ありの平均所要資金3,717万と比べると、その差額は約977万円と土地の購入費がかかるぶん多くの費用がかかります。

また、家の総予算を土地と家の建設、それぞれに振り分ける必要があるため、無理のない範囲で理想の住まいを実現するには、より計画的な予算設定が求められます。
土地の購入費用があるぶん、家のコストを抑えたいけど、理想の住まいも諦めたくない…。

そんな場合は、ぜひ一建設までご相談ください。

一建設は、飯田ホールディングスの傘下にあるハウスメーカーです。

資材の大量発注などグループ力ならではのコストカットで、費用を抑えながらもこだわりや好みを実現した注文住宅を建設できます。

家づくりに妥協せずコストダウンしたいという方は、ぜひ一度お話をお聞かせください。

>>一建設の注文住宅「はじめのまじめな注文住宅」

また、注文住宅の土地をお探しのお客さまには、土地探しツールの提供およびご相談にも対応しておりますので、こちらもあわせてご活用ください。

>>飯田グループホールディングス一建設の土地探索サポート