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2024.07.02 | 注文住宅

家を建てる費用は土地ありだといくら?抑えるポイントも紹介

はじめの注文住宅

一建設株式会社は、一戸建て住宅販売戸数日本一※1の飯田グループホールディングスの中核企業です。
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リーズナブルにマイホームを建てると安心した将来設計が可能になります。

※1. 出典:日経業界地図2023年版

もともと所有している土地や、親族から譲り受ける土地がある場合、土地の購入費用がかからないので安く家を建てられます。

そこでこの記事では、土地ありで家を建てる費用はいくらなのか、注文住宅の平均費用やその内訳を解説します。

費用を抑えるポイントや予算設定の目安、土地を贈与・相続する際の注意点などもまとめたのでぜひお役立てください。

1. 家を建てるときの平均費用は?【土地あり】

2022年度フラット35利用者調査によれば、土地ありで注文住宅を建てた方の平均所要資金は3,717万円。
前年度に比べると+145万円と上昇傾向にあります。

また、頭金(自己資金)の平均金額は641万2,000円となっており、所要資金に対する割合は17.3%となっています。

所要資金の主な内訳は、予定建設費と土地取得費です。
しかし、土地がある状態で家を建てる場合、土地取得費はかからないため、所要資金のほとんどは予定建設費が占める形になります。

同調査によれば、土地ありで注文住宅を建てた方の全国・地域別の平均所要資金・頭金(自己資金)のデータは以下のとおりです。

所要資金頭金(自己資金)所要資金に占める頭金の割合
全国平均3,717万円641万2,000円17.3%
首都圏4,016万8,000円804万5,000円20.0%
近畿3,990万5,000円684万円17.1%
東海3,798万1,000円661万3,000円17.4%
その他地域3,502万3,000円553万3,000円15.8%

首都圏や近畿地方では所要資金が全国平均の3,717万円を300万円近く上回っていますが、これは建設需要の高さが関係していると考えられます。
人口密集地域では建設需要が高いため、職人の需要も高くなり、人件費が高騰する傾向にあります。

ちなみに、土地なしの状態から注文住宅を建てた方の平均所要資金は4,694万円。
頭金(自己資金)の平均額は449万6,000円と、所要資金における割合は9.6%となっています。

土地なしで家を建てる場合は土地取得費用がかかる分、土地ありで家を建てる場合よりも多くの所要資金が必要になります。

2. 土地ありで家を建てるときの費用内訳

所有している土地に注文住宅を建てる場合、主な費用項目は以下のとおりです。

  • 本体工事費
  • 別途工事費
  • 諸費用

土地がない状態で注文住宅を建てる場合は、上記の項目に加えて土地の購入費用も必要となります。

>>家を建てる費用は土地なしだといくら?抑えるポイントも紹介

2.1. 本体工事費

本体工事費とは、家本体をつくるための費用=建物の本体価格です。

建築費全体の約70〜80%を占め、具体的には基礎や土台、内装・外装、屋根や設備設置にかかる工事費用がこの中に含まれます。

注文住宅の金額の目安となる「坪単価○○円」という表記は、この本体工事費を指すことが多いです。

2.2. 別途工事費

別途工事費とは、家の本体以外にかかる工事費のことです。

建築費全体の約15〜20%を占め、具体的には地盤改良や駐車場、庭などの外構、電気の配線や上下水道・ガスの引き込み、排水設備などにかかる工事費用を指します。

施工会社によって、関連工事費や付帯工事費などと呼ぶこともあります。

2.3. 諸費用

諸費用とは、工事の費用ではなく、住宅購入に必要な税金や手数料のことです。

建築費全体の約15〜20%を占め、具体的には以下のようなものが含まれます。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 不動産会社仲介手数料
  • 住宅ローン手数料
  • 火災保険料
  • 印紙代 など

諸費用は住宅ローンに含めることができず、原則現金払いとなるため、ある程度まとまった金額を準備しておく必要があります。

3. 土地ありで家を建てるときの流れ・手順は?

所有している土地に注文住宅を建てる場合、その主な流れは以下のとおりです。

1. 予算を決定する

2. 土地の種類を確認する

3. 希望条件をまとめる

4. 施工会社を決める

5. 詳細の打合せ

6. 工事請負契約の締結

7. 住宅ローン本審査

8. 着工

9. 完成後引渡し

ここからは、一つひとつの手順とその内容を詳しく解説します。

3.1. 予算を決定する

一般的に、住宅ローンの返済は30~35年と長期にわたります。

住宅ローンの返済が困難となって生活が苦しくなったり、老後の資金生活が不足したりしないようにするには、自分たちにとって無理のない予算を設定することが大切です。

住宅ローンの借入可能額や用意できる自己資金、家計とのバランスを考えながら、余裕を持った予算を立てましょう。

住宅ローンの借入可能額は、不動産会社や銀行がweb上で運営している「住宅ローンシミュレーション」を利用すれば、年収や借入期間を入力するだけで簡単に目安を計算できます。

3.2. 土地の種類を確認する

建てられる建物の種類は、土地の種類や性質によって異なります。
このため、まずは所有している土地に住宅を建築可能かどうか以下の点をチェックしておく必要があります。

  • 用途地域
  • 接道義務
  • 隣地との境界線
  • 地盤の強さ

3.2.1. 用途地域

土地利用は、環境を守り効率的に運用するため、都市計画で土地の種類を区分し「用途地域」として定めています。
用途地域ではそのエリア内で建てられる建物の種類や容積率・建ぺい率などの大きさ・高さなどが制限されます。事前に市区町村のサイトで、その土地がどの地域に当たるか確認しましょう。

3.2.2. 接道義務

建築基準法では、災害時の避難路や緊急車両の通行確保の観点から、建物を建てる際は定められた道路に2m以上接していなければいけないという決まりがあります。

接道義務を果たしていない土地には、原則として建物を建築することはできないため注意が必要です。

3.2.3. 隣地との境界線

建築基準法に則った住宅を建設するため、そして隣人とのトラブルを避けるためには、どこまでが自分の土地かを明確にする必要があります。

土地の境界線は、法務局の窓口やオンラインで取得できる地積測量図で確認が可能です。

3.2.4. 地盤の強さ

強度の足りない軟弱な地盤に建物を建てると、地盤沈下して家が沈んだり、傾いたりするおそれがあります。

安全に住むためには事前に地盤調査をおこない、結果に応じて地盤改良工事をする必要があります。

3.3. 希望条件をまとめる

予算が決まり、所有している土地の種類を確認したら、家づくりの希望条件を話し合います。

4LDKは欲しい、耐震性を重視したい、広い庭を作りたいなど、間取りや住宅性能、設備について家族で話し合い、絶対譲れないポイントや最低限の条件を決めておきましょう。

すべての希望条件を実現することは難しいため、この段階で優先順位をつけておくと、予算オーバーになった際に不必要な部分を削りやすくなります。

3.4. 施工会社を決める

理想の家のイメージが固まったら、今度はそれを実現してくれる施工会社を選びます。

予算内に収まるかどうか、自分のこだわりを実現してもらえるかはもちろん、打ち合わせから完成まで1年〜1年半ほどの付き合いとなることを考えると、担当者のコミュニケーション能力や人柄と相性も重要となります。

また、家は建てたら終わりではなく、住み始めてからが本当のスタートです。保証内容やアフターサービスなどもよく確認して、信頼できる施工会社を選びましょう。

3.5. 詳細の打ち合わせ

施工会社が決まったら、間取りや内装・外装の設備、資材選びなどプランの詳細を打ち合わせていきます。

予算と希望条件を伝え、予算オーバーの場合は優先順位の低い希望条件を削るなどして調整しましょう。

3.6. 工事請負契約の締結

プランや見積もりが決まったら、その施工会社に工事を発注する工事請負契約を結びます。

工事請負契約書を締結すると、その後プランの変更や追加ができなかったり、できても追加料金が発生したりする場合があります。

署名、捺印する前に間取りや設備などのプラン内容、工期などをよく確認しましょう。

3.7. 住宅ローン本審査

住宅ローンは、大まかな設計プランや借りたい金額が決まった段階で事前審査を申し込むことが可能です。

しかし、本審査の申し込みには、売買契約書や工事請負契約書など工事請負契約締結後に手に入る証明書類が必要となります。

このため住宅ローンを利用する場合は、工事請負契約締結後に、金融機関にこれらの書類を提出します。
住宅ローンの本審査を受け、無事通過すれば住宅ローンを契約できます。

3.8. 着工

住宅ローンの契約を結んだら、いよいよ着工です。

着工後の工程は、基本的に施工会社に任せる形になります。
工事期間中、施主は必要書類の準備や引渡しに備えて準備を進めますが、進捗状況は逐一確認するようにしましょう。

また、着工時に工事の安全を祈願する地鎮祭や、骨組みが完成した段階で無事に完成することを祈る上棟式などをおこなう場合は、事前にスケジュールや段取りを施工会社と打ち合わせておく必要があります。

3.9. 完成後引渡し

家が完成したら、建物が建築基準法を遵守して建てられているかどうか、市町村による完了検査があります。

加えて、プラン通りに建てられているかどうか、完成した建物に破損や不具合がないか、施主と施工会社の担当者が立ち会ってチェックする竣工検査を終えたら、待ちに待った引渡しです。

引渡し日には、同時に住宅ローンの融資実行や建築代金の残金の支払いなどもまとめておこなわれます。
登記手続きもこの日におこないますが、一般的には司法書士に委任することが多いです。

4. 土地ありで家を建てる際の費用を抑えるポイント

土地ありの場合、土地の取得費用がかからないことから、土地なしで家を建てるよりも費用は安く済みます。

しかし、それでも家は人生の中でも高い買い物となるため、可能な限りコストは抑えたいものです。

そこで、ここからは土地ありで注文住宅を建てる際に、費用を抑えるための以下のポイントを解説します。

  • 形状をシンプルにする
  • 希望条件に優先順位を付けておく
  • 複数のハウスメーカーを比較する

4.1. 形状をシンプルにする

建物が複雑な形状だと、外壁の面積が増えて建築費用が高くなります。

このためここ数年、住宅会社のトレンドでもあるキューブ型住宅など、なるべくシンプルな形状だと費用を安く抑えることが可能です。

同様に、内装・外装も余計な装飾のないシンプルなデザインにして、なるべく凹凸を少なくすると、材料費・工事費を節約できるほか、外壁塗装や内装張り替えなどのメンテナンスコストを節約できます。

4.2. 希望条件に優先順位を付けておく

注文住宅は自由度が高い反面、こだわりを詰め込みすぎると、あっという間に予算オーバーとなってしまいます。

そうならないためには、マイホームに求める機能を考える段階で、希望条件に優先順位をつけておくのがおすすめです。

そうすることで予算との兼ね合いが考えやすくなるほか、万が一予算オーバーとなってしまった際にも、どこを削るべきかプランを見直しやすくなります。

4.3. 複数のハウスメーカーを比較する

住宅の坪単価は、それぞれのハウスメーカーが独自に設定しているため、同じ延べ面積や間取りでも、依頼する施工会社によって異なります。

また、それぞれ特徴や得意とする工法やデザイン、部材の質なども異なるため、まずは複数のハウスメーカーに相談することが大切です。

単純に費用総額が安いかどうかではなく、住宅性能とのバランスはどうか、メンテナンスの頻度や費用なども考慮に入れるなど、トータルコストを考えると後悔のない家づくりにつながるでしょう。

5. 家を建てる費用を適切に見積もる方法

理想のマイホームを手に入れても、住宅ローンの返済で家計が圧迫されると生活が苦しくなるほか、最悪の場合家を手放さなければならないこともあります。

このため予算設定は、家づくりの過程で重要なポイントです。

適切な予算を設定するには、まず頭金(自己資金)はいくら出せるか、住宅ローンの毎月の返済額はいくらにするかを明確にする必要があります。

頭金は預貯金から出すことになると思いますが、引っ越し費用や、病気や怪我のときのための予備費などは残しておきましょう。

また、無理なく返済できる住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以内といわれています。
例えば、年収が600万円の場合は、毎月の返済額が600万円×25%÷12=12.5万円以内となるように住宅ローンを組むと安心です。

これらを目安に、自分たちのライフスタイルに合わせて無理のない予算を設定しましょう。

6. 相続した土地に家を建てる際に注意すること

なかには、親などから譲り受けた土地に家を建てようとしている方もいるでしょう。

相続や贈与などで譲り受けた土地に家を建てる場合は、以下の点に注意が必要です。

  • 相続登記の手続きが必要
  • 相続税や贈与税がかかる
  • 建設前に地盤調査や境界線をチェックしておく
  • 建物の解体費用も予算に入れておく

6.1. 相続登記の手続きが必要

住宅ローンを借りる場合は、土地を担保とする抵当権の設定登記が必要です。
しかし、親から相続した土地の所有者は、被相続人(親)になっており、このままでは、抵当権を設定できません。

このため親から相続した土地に家を建てる場合はまず、相続登記をして、被相続人(親)から相続人(自分)に名義変更する必要があります。

相続登記をするには法定相続人全員の合意が必要となるため、相続財産を確認し、誰が何を相続するか、なるべく早い段階で話し合いましょう。

6.2. 相続税や贈与税がかかる

人から財産を貰った場合、被相続人が亡くなったときは相続税、被相続人が存命中の場合は贈与税が発生します。

譲り受けた土地に家を建てる場合は、こういった税金も土地利用にかかるコストとして費用に組み込んでおく必要があります。

相続税の基礎控除は、3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)です。この範囲内であれば非課税となり、相続税は発生しません。

一方、贈与税は1年間に受けた贈与財産に応じて贈与税が課税される暦年課税制度と、相続のときまで贈与税の支払いを先延ばしにする相続時精算課税制度があります。

暦年課税制度の基礎控除は、年間110万円。

相続時精算課税制度を選択した場合は、110万円の基礎控除後、残額のうち2,500万円までは相続税の課税対象に、そして2,500万円を超える部分は一律20%の贈与税がかかります。

2つの課税方法のうちどちらのメリットが大きいかはケースによって異なるため、税理士に相談すると良いでしょう。

6.3. 建設前に地盤調査や境界線をチェックしておく

土地をめぐるトラブルを回避するには、事前に地盤調査や境界線のチェックをおこなっておくと安心です。

地盤調査とは、その地盤がどの程度の建物の重さに耐えられるのか、地盤沈下に対してどれくらいの抵抗力があるかなど、土地の強度を測る調査のことです。
地盤が軟弱なまま家を建ててしまうと家が傾いてしまうおそれがあり、窓やドアが開きにくくなる、外壁のひび割れや住人の健康被害などのリスクが生じます。安全に住むためにも、調査の結果によっては地盤改良工事が必要です。
一方、境界線のチェックとは、どこまでが自分の土地か確認する作業です。建築基準法に則った住宅を建設するために、そして隣人のトラブルを避けるために重要な過程となります。

土地の境界線は、法務局の窓口やオンラインで取得できる地積測量図で確認が可能です。

地積測量図が存在しない場合や、地積測量図が古く信用できない場合は、土地家屋調査士に依頼して、境界確定をおこなってもらいましょう。

6.4. 建物の解体費用も予算に入れておく

古い建物が残っている土地に新しく家を建てたい場合は、その解体費用も予算に入れておきましょう。

解体費用は広さや建材、立地によっても異なりますが、一軒家の場合坪単価の相場は木造が3万円〜5万円、鉄骨造が5万円〜7万円、鉄筋コンクリート造が6万円〜8万円となっています。

7. 土地ありで家を建てる際の費用を把握しよう

土地ありの場合は、土地の購入費用がかからないため、土地なしの場合と比べて安く家を建てられます。

しかし、土地の種類によっては宅地に転用できなかったり、不動産登記法により地目変更登記の手続きが必要な場合もあります。

さらに、しばらく使っていない土地の場合は地盤調査や境界確定、古家などが残っている場合はその解体作業などにそれぞれコストがかかります。

土地利用に必要なコストは建設予定地によって異なるため、まずは家を建てようとしている土地の情報をよく調べましょう。

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※1. 出典:日経業界地図2023年版

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