注文住宅の土地の探し方・コツは？土地選びのポイントも紹介｜お役立ち情報｜注文住宅・建替え・新築一戸建てのハウスメーカーなら一建設株式会社

希望通りの注文住宅を建てるには、土地探しが重要です。しかし、良い土地が見つからず、住まいづくりがうまく進まない方も少なくありません。

この記事では、失敗しない土地探しの方法や土地選びのポイントを解説します。土地の法規制も含めて土地選びのコツを知れば、理想の注文住宅の実現に近づきます。ぜひ最後までご覧ください。

1.注文住宅の土地探しにはどのような方法がある？

土地探しの方法には、不動産会社に相談する、インターネットで調べる、ハウスメーカーに相談するといった方法があります。まずは、これらの方法について詳しく解説します。

1.1.不動産会社に相談する

地域に根差した不動産会社はインターネットに掲載されていない土地情報を持っていることも多く、掘り出し物が見つかる可能性があります。地元のコネクションを活用して公開前の土地情報を手に入れられるためです。不動産会社ごとに持っている情報が異なるため、複数の店舗を回るのがおすすめです。

1.2.インターネットで調べる

建設予定の場所が自宅から遠方にあったり、仕事で現地を訪れる時間がなかったりする方は、インターネットがおすすめです。インターネットを使えば、自宅にいながらにしてさまざまな土地の情報が集められます。

しかし、インターネットだけでは現地の細かな情報や雰囲気までは調べられません。お気に入りの土地を見つけたら、一度は実際に見学にいきましょう。

1.3.ハウスメーカーに相談する

ハウスメーカーは不動産会社とのつながりもあるため、目ぼしい土地を探してくれます。また、事前に予算を伝えておけば、土地と建物の値段を考慮したプランの提案を受けることが可能です。

またハウスメーカーは、間取りや間口、方角など、買い主が希望する住宅を建てられる土地を探してくれます。

1.4.注文住宅を建てたい地域に足を運ぶ

土地探しでは、実際に現地を訪れることも大切です。現地を訪問すれば、以下のような住み心地を左右する情報が得られます。

• 日当たりや風通し
• 車や電車などによる騒音
• 学校や駅までに危険がないか
• 周囲の水はけ
• 土地の高低差

家族構成や生活スタイルにより、周辺環境に求めるものは変わります。小さな子どもがいる場合は、小児科や危険の少ない通学路を重視する方が多いでしょう。また、遠くまで通勤している方は駅までの距離に重きを置くかもしれません。

自分が何を重視するかを決めてから現地見学をすると良いでしょう。

2.注文住宅での土地の探し方

続いて、注文住宅の土地の探し方の流れをご紹介します。

2.1.住みたいエリアと予算を決める

注文住宅で土地を探す際は、最初に住みたいエリアと予算を決めてください。土地はエリアごとに相場があるため、住みたいエリアを決めればおおよその予算が見えてきます。注文住宅にかける総資金から建物の金額を引いた分を土地の予算にする必要があります。

2.2.条件のなかで優先順位をつける

土地を購入する場合、多くの方は以下のような要素を希望条件に挙げるでしょう。

• 立地
• 広さ
• 方角
• 形状
• 高低差
• 災害が少ない

上記のような希望条件に優先順位をつけてみましょう。家族の要望も聞きつつ何を求めるのかを明確にすれば、スムーズに土地探しが進むでしょう。

2.3.施工会社と土地を探す

実際に土地を探す段階になったら、不動産会社やインターネットなど、さまざまな方法を用いて探してください。同時に施工会社も決めておくと、土地が見つかった際にすぐに具体的な打ち合わせに入れます。

2.4.土地や周辺環境の調査をおこなう

条件に合う土地が見つかったら、契約前に調査をおこないましょう。周辺環境や災害リスク、地盤、土壌汚染など、総合的な観点から調査をして、購入しても問題ないか判断してください。契約後に調査してもキャンセルできない可能性があるため、調査は契約前に実施することが大切です。

2.5.契約する

土地の契約をする際には、多くの場合、手付金が必要です。手付金は土地の売買価格の5〜10％となるケースが多く、まとまった資金が必要になります。ところが、住宅ローンは建物が完成し引渡しの際に融資が実行されるため、土地を先に購入する際には利用できません。

2.6.住宅ローンが下りるまでの間はつなぎの融資を受ける

住宅ローンは建物の引渡しまで利用できないため、土地の手付金などは「つなぎ融資」を利用するのが一般的です。つなぎ融資は住宅の引渡しまでに発生する手付金や着工金などに使用できます。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンの金利よりも高いケースが多いため、事前に金融機関に確認しておきましょう。

3.土地探し後から注文住宅が完成するまでの流れ

土地探しが終わったら、住宅ローンの事前審査を受け、住宅の設計に入ります。ここでは、土地探し後から注文住宅が完成するまでの流れを解説します。

3.1.住宅ローンの事前審査

住宅ローンを受けるには、事前審査に通過する必要があります。さまざまな金融機関やローン会社が住宅ローンを提供しており、それぞれ金利や審査基準が異なるため、複数の金融機関やローン会社を検討しましょう。

ただ、申し込み者の年収や信用状況によっては審査に落ちることもあるため注意してください。審査に落ちてしまった場合は、どのような原因で審査に落ちたのかを確認しましょう。適切に対処し、再度審査を受ければ通過する可能性があります。

3.2.住宅の設計

住宅の設計は、間取りや設備などを決める楽しい作業です。ただ、希望を詰め込み過ぎて予算オーバーになりがちです。予算を意識しながら住宅を設計し、なるべく多くの希望を叶えてください。

3.3.見積もりや詳細を確認して契約する

住宅の設計が完了したら、見積りを確認して契約します。間取りや設備の仕様などに間違いがないかも確認しましょう。

契約後は、ハウスメーカーが建築確認申請を自治体や民間の検査機関に提出します。契約後に仕様を変更すると再申請が必要となり、余計な費用が発生します。契約後に変更がないよう、しっかりと打ち合わせをしましょう。

3.4.住宅ローンを申し込む

契約すると土地と建物の代金が決定するため、住宅ローンを申し込みます。住宅ローンの審査期間は、事前審査で1週間、本審査で2週間ほど必要です。繁忙期はより長い期間が必要になるため、余裕を持って申し込んでください。

また、建物代は、実際の工程や資材の値段の変動などにより、建築過程で変動する可能性があります。ハウスメーカーと相談し、その変動分も考慮しておきましょう。

3.5.住宅ローンの審査・着工開始

住宅ローンの審査を通過し建築確認申請が許可されたら着工となります。

着工すると、設計した住宅が徐々に形になっていくため、気分が上がっていきます。しかし同時に「この仕様で良かったのか」と不安になることもあるかもしれません。建物が完成に近づくほど修正できる部分が少なくなるため、不安を感じたらすぐにハウスメーカーに相談しましょう。

4.注文住宅の土地探しのコツ・土地選びのポイント

土地探しには、住みやすさに直結する多くのコツがあります。ここでは、注文住宅の土地探しのコツとなる10のポイントを解説します。

4.1.立地条件

立地条件は、生活の快適性を大きく左右します。例えば、病院やショッピングセンター、駅などは頻繁に利用するため、購入予定の土地の近くにない場合、移動に多くの時間を取られます。

特に子どもがいる世帯は、小児科が近くにある土地を探すのがおすすめです。公園や公共施設なども近くにあると子育てしやすいでしょう。

4.2.隣地との境界

売買されている土地のなかには、隣地との境界が明確になっていないものがあります。境界が曖昧なままだと、隣人との境界トラブルに発展する可能性があります。購入を検討している土地の境界が曖昧な場合、売り主に境界確定測量をしてもらうことを前提に打ち合わせを進めましょう。

4.3.災害時のリスク

災害の少ない安全な場所か確認することも大切です。災害の多い土地では、せっかく建てた注文住宅が破損する可能性が高く、安心して暮らせません。

土地が安全かを調べるには、以下の方法がおすすめです。

• ハザードマップ：洪水や浸水・土砂災害などのリスクがわかる
• 地震ハザードステーション：地震の発生確率や揺れの強さがわかる
• 地域の図書館：古地図を調べると湖や沼地だったかがわかる

注文住宅が高い耐震性を備えていても、土地自体が危険では意味がありません。土地を購入する前に安全性を確かめ、長く安心して暮らせる場所を見つけてください。

4.4.高低差によるリスク

周囲との高低差がある土地には、いくつかのリスクが潜んでいます。例えば、周囲よりも低い土地は大雨や台風の際に水が集まり冠水する危険性があります。逆に、周囲よりも高い場所にある土地は擁壁がもろくなっていないかの確認が必要です。擁壁がなかったり劣化が激しかったりする場合は、工事をしないと住宅を建てられない可能性もあります。

こうしたリスクを事前に想定し、住宅を建設しても問題ないかチェックしてください。

4.5.土地の方角や形

土地の方角は、日当たりの良い南向きや東向きが人気です。明るい室内で生活を送ることができます。しかし、人気の分、坪単価は高くなりがちです。北向きの土地は、人気は高くありませんが、比較的安価で購入できます。

土地の形は、四角形で整った土地が人気です。住宅の設計や建築がしやすく、自由度が高いためです。三角形や台形などの不整形地は、住宅の形と土地の形が合わないため、思い通りの設計ができない可能性があります。

土地や住宅に求める条件の優先順位を考え、希望に近い土地を選んでください。

4.6.道路

建築基準法では、道路に2メートル以上接している必要があると定められています。また、前面道路の幅が4メートル未満であればセットバックが必要です。基本的には土地の購入時に説明がありますが、購入者自身も確認しておきましょう。

また、前面の道路が公道か私道かも確認してください。私道の場合、工事の際に近隣住民に許可を得る必要があるかもしれません。

4.7.インフラ整備

ガスや電気、上下水道などのインフラが土地に引き込まれているかは大切なポイントです。引き込まれていないインフラがあると、購入者の負担で引き込み工事をする必要があります。特に郊外の土地ではインフラが整備されていないケースが多く、工事費用も高額になるため注意してください。

4.8.法規制

土地には、建築基準法や都市計画法など、さまざまな法規制がかけられています。購入した土地が法規制の厳しいエリアの場合、希望通りの住宅が建てられない可能性があります。

土地の規制に関しては多くの場合、各市区町村がホームページで公開しています。自分で調べるのが不安な場合は建築予定のハウスメーカーに相談してみましょう。

4.9.地盤

地盤の弱い土地は、住宅にクラックやドアの歪み、下水の排水不良などが発生する危険性があります。地盤改良には50万円〜200万円かかってしまうので、土地を購入する前に地盤調査をするのがおすすめです。地盤調査は、その種類にもよりますが10万円前後で依頼できます。

4.10.建築や生活の障害物を避ける

敷地内に樹木や縁石、ガードレールなどの障害物がある土地は、普段の生活や建築工事の邪魔になる可能性があります。大型の工事車両が出入りできなければ、工事の効率が悪く、追加料金が発生してしまう可能性があります。撤去できるとしてもそのための費用がかかるため、事前に把握しておいてください。

5.注文住宅の土地探しの注意点

よりスムーズに注文住宅の土地探しを進めるためには、以下の5つの注意点にまで配慮できればベストです。ぜひチェックしてみてください。

5.1.施工会社は早めに探しておく

土地を探す際は、施工会社も早めに探しておきましょう。建物の予算が決まらないと、土地にかけられる予算も決められないためです。施工会社が決まれば土地に関するアドバイスも得られるため、土地より先に探すのもおすすめです。

5.2.土地を探してもらうときには建築を依頼する

ハウスメーカーは住宅を建築する会社です。土地探しは付随業務として対応しているため、土地探しを依頼したら住宅の建築も依頼しましょう。

ハウスメーカーは、依頼者の希望を叶えるために多くの労力をかけて土地を探します。土地を探してもらったハウスメーカーに建築を依頼しないのはマナー違反となる可能性があるため注意してください。

5.3.住宅設計で土地の条件はカバー可能

予算や希望エリアなどの都合で土地が希望条件に合わないこともあります。しかし、ある程度の範囲であれば、建築方法により土地の条件をカバーできます。理想の土地が見つからなくて悩んでいるのであれば、まずはハウスメーカーに相談して助言をもらうと良いでしょう。

5.4.土地の基礎知識や用語を把握しておく

土地を購入する際は、不動産に関する基礎知識や専門用語を理解しておきましょう。基礎知識を身に付けていれば、土地の概要を把握でき、不動産会社との打ち合わせもスムーズに進みます。

5.5.100％希望通りの土地を探すのは難しい

土地を探していると、100％希望通りの土地を見つけるのは難しいと気が付きます。希望に近い土地を見つけたら、優先度の低い希望は妥協して購入するのも一つの考え方です。良い土地ほど早く売れてしまうので、条件に近い土地を逃さないためにも妥協できる条件は何かを考えておくといいでしょう。

6.注文住宅の土地探しが見つからない場合の対処法

ここまでご紹介した注意点を踏まえてもなかなか注文住宅の土地が見つからない場合はどうしたら良いのでしょうか。そんな場合の対処法を紹介します。

6.1.土地を探す範囲を広げる

購入したい土地が見つからない場合、エリアを絞り過ぎている可能性があります。視野を広げ、周辺のエリアでも土地を探してみましょう。多くの土地が販売されているエリアもあり、すぐに希望に近い土地が見つかるかもしれません。

6.2.建築条件付き土地や古家付き土地など選択肢を広げる

更地がなかなか見つからない場合は、建築条件付きの土地や古家付きの土地まで範囲を広げて探してみましょう。ハウスメーカーが限定されたり、解体費用がかかったりするなどの注意点はありますが、選択肢が増えて探しやすくなります。

建築条件付き土地に関しては、以下の記事で解説しています。

>>建築条件付き土地とは？やめたほうがいい？メリットや注意点を紹介

6.3.方角や形状の条件を緩和する

人気の高い方角や形状の土地を求めている方は、条件を緩和してみましょう。狭小地や旗竿地、北向きの土地は人気が高くなく、売れ残っている可能性があります。このような土地は価格が安いメリットもあるため、建物によりお金をかけられるようになります。

7.土地探しで役立つ用語

用途地域、容積率、建ぺい率などの専門用語の意味を把握しておくと、より失敗のない土地探しにつながります。最後に、土地探しで役立つ用語の意味を解説します。

7.1.用途地域

用途地域とは、土地をどのように活用するかにより分けられた13の地域のことです。建築できる建物の種類や大きさなどが制限されるため、チェックしたいポイントです。

（参考）土地の使い方と建物の建て方のルールの話：国土交通省

7.2.容積率

容積率とは、建物の延べ床面積と敷地面積の割合であり、以下のように計算します。

容積率(%)＝延べ床面積÷土地の面積×100

容積率の上限が高いほど、敷地面積に対して大きな住宅を建てられます。

7.3.建ぺい率

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合であり、以下のように計算します。

建ぺい率(%)＝建築面積÷土地の面積×100

建ぺい率は用途地域ごとに上限が定められています。日照を確保したり、災害を防いだりする目的があるためです。

7.4.建築制限

土地には多くの建築制限がありますが、代表的なものは斜線制限です。隣地や道路などの日照と通風を確保するために設定されており、以下の3種類に分けられます。

• 隣地斜線制限
• 北側斜線制限
• 道路斜線制限

斜線制限により建物の形状や高さに制限がかけられますが、緩和措置もあります。ハウスメーカーで打ち合わせをする際に相談してみましょう。

7.5.角地・中間画地

土地は、立地条件により「角地」と「中間画地」に分けられます。それぞれの意味は以下のとおりです。

• 角地：2方向の道路に接している角の土地
• 中間画地：一面だけが道路に接している土地

角地は日照や通風に優れており、中間画地は価格が安い傾向にあります。それぞれのメリットとデメリットを把握して、自分に最適な土地を選んでください。

8.まとめ

注文住宅の土地探しでは、住みたいエリアや予算、日当たりや周辺環境、災害リスクなど、チェックすべきポイントがたくさんあります。そのなかから条件に優先順位を付け候補を絞ることで、土地探しはスムーズに進みます。今回の記事を参考にして、ぜひ希望条件に近い土地を見つけてください。

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