注文住宅を建てるときの流れは？基本的な流れ、注意点と押さえておくべきポイントを解説｜お役立ち情報｜注文住宅・家を建てる・新築一戸建てのハウスメーカーなら一建設株式会社

そろそろ家を建てようかなと思っていても、何から始めれば良いかわからず、なかなか動きだせない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、注文住宅を建てる際の基本的な流れを解説します。

各工程の内容や期間の目安はもちろん、注文住宅の建築費用や準備すべき必要書類など、事前に知っておきたい家づくりの基礎知識も紹介しますのでぜひ参考にしてください。

1. そもそも注文住宅とは

家を建てるには主に、注文住宅と建売住宅の2つの方法があります。しかし、なかには「それぞれの特徴をよく知らない」「両者の違いがいまいちわからない」方もいるのではないでしょうか。

そこでまずは、以下の項目に分けてそれぞれの特徴と違いを解説します。

• 注文住宅とは
• 建売住宅とは
• 注文住宅と建売住宅の違い

1.1. 注文住宅とは

注文住宅とは、所有または購入した土地に好きな家を建てることです。
建築会社と新築住宅の工事を依頼する建築工事請負契約を締結し、間取りやデザインなどを自由に設計した戸建て住宅を建てます。

1.2. 建売住宅とは

建売住宅とは、土地と建物がセットで販売されている住宅のことです。建物が未完成の状態で販売されている場合は、未完成販売や青田売りとも呼ばれます。

1.3. 注文住宅と建売住宅の違い

注文住宅と建売住宅の大きな違いは、設計の自由度です。

注文住宅は自分でゼロから住宅プランを考えられるため、間取りやデザイン、設備の自由度が高いです。それに対して建売住宅は、すでにプランがある程度決められているため設計の自由度は低くなります。

また、注文住宅と建売住宅の中間的な存在としては、建築条件付き土地に家を建てる、売建住宅と呼ばれるものもあります。

建築条件付き土地とは、住宅会社などが販売し、購入後一定期間内に指定された建築会社で家を建てる必要がある土地です。自分の選んだ土地で新築住宅を建てる点では注文住宅と同じですが、指定された建築会社で家を建てなければならず、建築会社によって設計の内容や自由度に差があります。

2. 注文住宅を建てる際の基本的な流れ

注文住宅を建てる際の基本的な流れとそれぞれの工程にかかる期間の目安は以下のとおりです。

• 事前準備……約1～3ヵ月
• 土地・建築会社を探す……約3～6ヵ月
• 着工までの準備……約3〜6ヵ月
• 着工……約4～6ヵ月
• 完成・引渡し……約1ヵ月

家を建てようと決めてから注文住宅が完成するまでは半年～1年ほどかかります。子どもの入学など希望の入居日がある場合はそこから逆算し、時間に余裕を持って計画を立てる必要があります。

2.1. 事前準備

事前準備では、家づくりの基礎知識を身につけるとともに、土地や住宅の希望条件や予算を決めます。具体的にすべきことは以下のとおりです。

• 情報収集をする
• 予算を決める
• 希望条件の優先順位を決める

事前準備にかかる期間の目安は約1～3ヵ月です。土地選びや建築会社との打ち合わせなど、家づくりをスムーズに進めるのにどれも欠かせない要素となるため家族でしっかり話し合いましょう。

2.1.1. 情報収集をする

理想とする住宅や立地条件を具体的にイメージするには、まず家づくりの基礎知識を身につける必要があります。インターネットや住宅カタログ、住宅展示場などで家づくりの流れや最新の住宅情報を知っておきましょう。

住みたい場所がある程度決まっている場合は、土地の値段やそのエリアに対応している建築会社も調べておけば、予算や購入候補地を決めやすくなります。

2.1.2. 予算を決める

注文住宅は設計の自由度が高い分金額が膨らみがちです。住宅ローンの返済で生活が苦しくならないよう、無理なく返済できる範囲で予算を設定しましょう。
土地がある場合はすべての予算を住宅建築費にかけられますが、土地なしの状態で家を建てる場合はまず全体の予算を決め、そこから住宅建築費と土地の購入費に振り分ける必要があります。

無理なく返済できる住宅ローンの返済比率(年収に占めるローンの年間返済額の割合)は、手取り収入の30〜35％が目安です。自己資金、親族からの資金援助、今後の生活プランも踏まえたうえで住宅ローンの借入額を決定しましょう。

2.1.3. 希望条件の優先順位を決める

家づくりのイメージがある程度固まったら、住宅の間取りやデザイン、設備や立地条件など具体的な希望条件を挙げていきましょう。
譲れないポイントや逆に妥協できる部分など、家族で話し合って優先順位を決めておくと、予算オーバーした際に削るべき部分が判断しやすくなります。

2.2. 土地・建築会社を探す

予算や希望条件が決まったら、施工を依頼する建築会社を選びましょう。土地がない状態から家を建てる場合は、土地探しも始める必要があります。

土地探し・建築会社選びにかかる期間は、それぞれ約3〜6ヵ月が目安です。しかし、なかには建築条件付き土地を販売している建築会社や土地探しをサポートしてくれる建築会社もあるため、並行して進めると効率的でしょう。

2.3. 着工までの準備

家を建てる土地を購入し、施工を依頼する建築会社が決まったら、約3〜6ヵ月かけて着工までの準備をします。

この期間は主に、住宅プランの作成や見積もりの依頼、住宅ローンの審査や工事請負契約の締結などをおこないます。

2.3.1. 間取りの設計プラン作成、見積もりを依頼する

依頼候補となる建築会社に、希望の住宅をどの程度の金額で建てられるのか、間取りの設計プランと見積もり作成を依頼します。

複数社に申し込んでプランの内容や費用を比較することで、より自分の希望に合った建築会社が見つけやすくなります。

2.3.2. 住宅ローンの仮審査を依頼する

住宅ローンの審査には、「融資できるかどうか」を審査する仮審査(事前審査)と、「本当に融資して良いか」を審査する本審査があります。

複数社の見積もりを比べて予算の目処がついたら、住宅ローンの仮審査(事前審査)を申し込みましょう。

住宅ローンの仮審査(事前審査)では、申込者の返済能力や他の借り入れ状況、借入希望額の妥当性などがチェックされます。審査結果が出るまでにかかる期間は3日〜4日が一般的です。

2.3.3. 工事請負契約を締結する

住宅ローンの仮審査を通過したら、予算内でもっとも自分の希望に合った家が建てられそうな建築会社と工事請負契約を締結します。

ただし、建築会社のなかには工事請負契約を結ぶ前に、申し込みの意思確認として仮契約を結ぶ会社も多いです。仮契約では、申込金として10万円程度の支払いが求められます。契約をキャンセルした場合は返還されず、本契約に進んだ場合は建築費用に充当されるのが一般的です。建築会社によって異なるため、担当者に返還の有無やキャンセル期限などを確認しておきましょう。

本契約となる工事請負契約の締結後は、間取りや設備、照明、外観、内装など住宅の詳細を打ち合わせで決定します。打ち合わせの回数は人によって異なりますが、全体を通して10〜20回前後が一般的です。

2.3.4. 住宅ローンの本審査を依頼する

住宅ローンの本審査は、仮審査(事前審査)を通過し、なおかつ不動産売買契約を結んだ方が対象です。

本審査では、担保となる物件の価値も精査されるため、工事請負契約書や重要事項説明書などの必要書類が手に入る工事請負契約締結後に申し込みが可能となります。

本審査に通過すると借入金額が決定し、無事住宅ローンを契約できます。審査結果は1ヵ月程度で通知がきます。

2.4. 着工

本審査を無事通過して住宅プランが定まったら、建築基準法を守った設計となっているかを市町村または指定の検査機関でチェックしてもらう建築確認を申請します。

「建築確認済証」が交付されたら、いよいよ着工です。着工から建物の完成までは、一般的に約4〜6ヵ月ほどかかります。

新築工事が始まると騒音や通行止めが発生します。今後長いお付き合いになることも考えて、着工前のタイミングでご近所に挨拶回りをしておきましょう。

また、地域によっては着工前に工事の安全と無事に建物が完成することを祈る地鎮祭をおこなう場合もあります。義務ではなく施主の自由のため、家族との話し合いや地域の慣習にならって、やるかやらないか判断すると良いでしょう。

2.5. 完成・引渡し

建物が完成したら、建築確認の申請どおりに建てられているかチェックする完了検査が市町村または指定の検査機関によっておこなわれます。着工前の建築確認は書類上でおこなわれますが、完了検査は担当者が実際に完成した建物を目視や寸法測定などで確認します。

完了検査で問題なければ検査済証が交付され、次に施主検査がおこなわれます。施主検査とは、建築会社の責任者と施主が立ち会って契約どおりに建物がつくられているか確認する検査のことです。施主検査が完了すると、工事内容に同意したと見なされるため、不具合や施工ミスがないかしっかり確認しましょう。

すべての検査が完了したら、住宅ローンの決済や登記など残りの手続きを済ませ、家の鍵をもらって引渡しは完了です。ただし、その後も家具・家電の搬入や住所変更などの手続きがあることを考えると、新居で新生活を始めるまで約1ヵ月はかかるでしょう。

家を建てる流れや各工程にかかる期間の目安は、下記記事でも解説しています。詳しく知りたい方はぜひ参考にしてください。

>>家を建てる流れは？手順や必要な期間を解説！

3. 注文住宅を建てる費用と支払いタイミング

注文住宅の建築費用は、2022年度フラット35利用者調査によれば、土地なしの場合3,717万円。土地ありの場合3,194万6,000円です。

注文住宅の建築費用は取引金額が大きいため、工事の進捗に応じて支払うのが一般的です。複数回に分けて支払うことで、万が一建築会社が倒産した場合、代金を回収できないリスクを回避します。

建築会社との契約によって、どのタイミングでいくら支払うかは異なりますが、主なタイミングと金額の目安は以下のとおりです。

支払いのタイミング	支払うお金	金額の目安
工事請負契約締結時	申込金(手付金)	建築費用の10％ ※上限は20%
着工時	中間金	建築費用の約30%
着工中		建築費用の約30%
竣工時	残代金	建築費用の約30%

宅地建物取引業法第39条「手付の額の制限等」では、手付金に関して以下のように定めています。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。

引用：宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索

宅地建物取引業者とは、不動産会社のことです。つまり、不動産会社が売り主の場合、手付金の上限額は売買価格の20%までとなります。

4. 注文住宅の購入時に必要な書類

注文住宅を購入するには、住宅ローンの審査・契約や建築会社との契約時にさまざまな書類が必要になります。
必要書類の提出が求められる主なタイミングと準備すべき書類は以下のとおりです。

＜仮契約＞

• 仮契約書類
• 印紙税
• 申込金

＜住宅ローン仮審査(事前審査)＞

• 事前審査申込書
• 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
• 収入証明書類(源泉徴収票、確定申告書、納税証明書など)
• 建物に関する書類(公図、実測図、建物の図面など)
• 借り入れがある場合、契約内容や残高を証明できる書類

＜工事請負契約＞

• 工事請負契約書類
• 工事請負契約約款
• 設計図書
• 仕様書
• 工事費見積書
• 印紙税
• 契約書

＜住宅ローン本審査＞

• 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
• 収入証明書類(源泉徴収票、確定申告書、納税証明書など)
• 工事請負契約書
• 重要事項説明書
• 建物に関する書類(公図、実測図、建物の図面など)
• 建築確認申請書

あらかじめ建築会社や金融機関の担当者に確認し、直前になって慌てないよう計画的に準備を進めましょう。

5. 満足のいく注文住宅を建てるポイント

30年、40年と長く住むことを考えると、後悔せず長く愛せる住宅を建てたいものです。

そこでここからは、満足のいく家づくりをするために意識すべき以下のポイントを解説します。

• 余裕を持ったスケジュールで動く
• こだわるポイントを決めておく
• 予算内に収めるよう調整する
• 自分に合った建築会社を選ぶ
• ライフプランを想定する

5.1. 余裕を持ったスケジュールで動く

家を建てようと決めてから実際に注文住宅が完成するまで半年～1年ほどかかるのが一般的です。

家は高価な買い物のため、焦って決めるとのちのちの後悔につながります。子どもの入学時期に間に合わせたいなどの事情がある場合は、入居希望日から逆算して早めに動き始めましょう。

追加工事や天候不順による工期遅れなど、想定外の事態に備えて余裕を持ったスケジュールを立てておくと安心です。

5.2. こだわるポイントを決めておく

着工後のプラン・仕様変更は基本的に難しく、できても追加費用が発生する場合がほとんどです。
無駄な出費を避け、建ててから後悔しないためにも、着工までに家族で希望条件をよく話し合い、こだわりたいポイントや要望の優先順位を決めておきましょう。

5.3. 予算内に収めるよう調整する

自由に設計できるのが注文住宅の魅力ですが、希望を詰め込みすぎるとあっという間に金額が膨れ上がってしまいます。どのように理想的な家を建てても、生活が苦しいとマイホームの購入自体を後悔しかねません。そうならないためにも、無理なく返済できる範囲で住宅ローンの借入額を決定し、予算内で収まるよう建築費用を調整しましょう。

予算内で理想の家を建てるには、予算配分にメリハリをつけることが重要です。譲れないポイントにはしっかりお金をかけ、逆に妥協できる部分はどこまで妥協できるか家族で話し合って節約しましょう。

5.4. 自分に合った建築会社を選ぶ

満足のいく注文住宅を建てるには、建築会社選びが重要です。予算内で希望する住宅性能やデザインなどの要望が叶えられる建築会社を選びましょう。

建築会社選びでは、家づくりの総合窓口となる営業担当者との相性も重要です。打ち合わせや条件交渉などで直接やりとりするほか、家を建てたあとも長い付き合いとなることを考えると、コミュニケーションがとりやすく、信頼できる人物が望ましいでしょう。

また、設備の不具合やトラブルが起きた場合に備えて、アフターサービスの内容や期間も確認しておくと安心です。

5.5. ライフプランを想定する

長く快適に暮らせる家づくりのコツは、将来を見据えて住宅プランの内容や立地条件を決めることです。
建てたときは満足していても、しばらくすると「学区外のため希望する学校に子どもが通えない」「バリアフリーにすればよかった」などの理由で後悔することは珍しくありません。

子どもの誕生や成長など数年先はもちろん、親の介護や自分たちが歳を重ねたときのことまで想定して家を建てると、長く快適に住み続けられるでしょう。

6. 注文住宅を建てる流れを理解しておこう

家を建てようと動き始めてから注文住宅が完成するまでは半年〜1年ほどかかります。焦って決めると後悔する可能性が高いため、入居希望日から逆算して時間に余裕を持ったスケジュールを立てましょう。漠然と「そろそろ家が欲しいな……。」と考えている段階でも、必要なときにいつでも動き出せるよう、注文住宅を建てる基本的な流れや満足のいく家づくりのポイントを押さえておくと安心です。

分譲戸建て住宅のシェアNo.1(※)の飯田グループの中核企業である「一建設」では、「家事動線を追求したプラン」や「将来を見据えて階段の上り下りが少ない住宅」など、お客さまのライフスタイルやご要望に合わせて豊富なプランを提供可能です。年間約9,000棟以上を建てる経験とノウハウでさまざまなご相談を承っておりますので、注文住宅をお考えの方はぜひお気軽にお問い合わせください。

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※分譲戸建住宅市場におけるシェア（2023年4月1日～2024年3月31日住宅産業研究所調べ）