家を建てるときに必要な頭金はいくら？頭金を用意するときの注意点を解説｜お役立ち情報｜注文住宅・家を建てる・新築一戸建てのハウスメーカーなら一建設株式会社

ひと昔前までは、家を建てるときの頭金といえば、住宅購入費(本体価格)の2割が一般的でした。
しかし近年ではその考え方も変わり、頭金の金額は用意する方によってさまざまです。また、頭金無しで住宅ローンを借りることも可能となっています。

そこで今回は、家を建てるときの頭金の目安や金額の決め方、頭金を貯める場合の注意点などを解説します。いくら頭金を入れるか悩んでいる方はもちろん、今すぐ住宅ローンを組むべきか、ある程度貯金してから家を建てるか迷っている方もぜひ参考にしてください。

1. 頭金とは？

頭金とは、ローンで商品を購入する際に、最初に支払う自己資金のことです。商品代金の一部を現金で先払いすることで、ローンの借入総額を少なくし、月々の返済負担を減らす役割があります。

住宅購入では、住宅購入費用の一部として支払う自己資金がこの頭金に該当し、残金を住宅ローンで支払っていきます。

1.1. 手付金との違い

頭金と混同されがちな言葉としては手付金が挙げられます。

手付金とは、購入する意思表示として買い主が売り主に支払う代金のことです。買い主が契約をキャンセルした場合は返還されませんが、無事に契約が成立した場合は購入費用の一部として充当されます。つまり、手付金がそのまま頭金になるケースもあるということです。

手付金は、契約の証拠金としての意味合いが強いため、売買契約や工事請負契約など契約の締結時に支払うのが一般的です。

それに対して頭金は、あくまでも住宅購入費用の一部として充当する自己資金を指すため、支払いのタイミングは契約締結時から住宅ローンの融資実行まで幅があります。具体的な入金日に関しては、営業担当者と相談して決めることになるでしょう。

2. 家を建てるのに必要なお金はいくら？

頭金の金額は準備する方によって異なりますが、住宅購入にかかる費用や収入、貯蓄状況などによって変わってきます。

ここからは以下の項目に沿って、頭金の目安や金額の決め方を解説します。

• 住宅購入にかかる費用
• 頭金の平均額
• 住宅ローン返済額から頭金を決める

2.1. 住宅購入にかかる費用

2022年度フラット35利用者調査では、注文住宅の建設費用と土地の取得費用の合計を所要資金とし、全国・地域別の平均所要資金を算出しています。

そのデータによると、注文住宅の所要資金(全国平均)は、土地なしの場合4,694.6万円、土地ありの場合は3,717万円です。ちなみに、土地なしの場合の平均所要資金4,694万円の内訳は、建設費が3,194.6万円(68％)、土地取得費が1,499.5万円(32％)です。

また、上記以外で住宅購入にかかる費用としては、不動産会社への仲介手数料などの諸経費や引っ越し費用、新調する家具・家電の費用などが挙げられます。

>>家を建てる費用は土地なしだといくら？抑えるポイントも紹介

>>家を建てる費用は土地ありだといくら？抑えるポイントも紹介

2.2. 頭金の平均額

2022年度フラット35利用者調査によると、土地がない状態から注文住宅を建てる場合、頭金の平均額は449.6万円。所要資金4,694万円に対する割合は9.6%です。
一方、所有している土地に注文住宅を建てる場合、頭金の平均額は641.2万円。所要資金3,717万円に対する割合は17.3%となっています。

上記のデータからもわかるとおり、注文住宅における頭金の相場は、住宅購入費(本体価格)の1割〜2割程度といわれています。住宅の購入費(本体価格)ごとの金額の目安は以下のとおりです。

住宅の購入費(本体価格)	頭金の目安(1割)	頭金の目安(2割)
2,000万円	200万円	400万円
3,000万円	300万円	600万円
4,000万円	400万円	800万円
5,000万円	500万円	1,000万円
6,000万円	600万円	1,200万円

2.3. 住宅ローン返済額から頭金を決める

毎月無理のない範囲で返済できるよう、住宅ローンの借入額を頭金で調整するというのも金額を決める方法の一つです。不動産会社や銀行がWeb上で運営している「住宅ローンシミュレーション」を利用して、借入可能額の目安や月の返済額を確認してみると良いでしょう。

3. 頭金を用意するメリット

住宅購入において頭金を用意することは、以下のように多くのメリットが存在します。

• 月々の返済負担が軽くなる
• 住宅ローンの金利が優遇される
• 住宅ローン審査が通りやすくなる
• 住宅ローンの返済期間が短縮される

3.1. 月々の返済負担が軽くなる

頭金を多く準備できれば、住宅ローンの借入金額は少なく済むため、支払い利息が減る、月々の返済負担が軽くなるなどのメリットがあります。

例えば借入金額が3,500万円、借入期間35年、固定金利1.88%で住宅ローンを借りた場合、毎月の返済額は11万3,798円です。
しかし、頭金500万円を入れて借入金額を3,000万円とした場合、毎月の返済額は9万7,541円となります。

3.2. 住宅ローンの金利が優遇される

金融機関によっては、頭金の割合によって住宅ローンの金利が優遇されることもあります。

例えばフラット35では、借入期間21年以上35年以下の場合、融資率9割超の金利の範囲は年1.93%〜年3.49%に設定されています。
それに対して、頭金を1割以上入れた融資率9割以下の場合、金利の範囲は年1.82%〜年3.38%となり、0.1%ほど金利が低くなります。(2024年9月時点)

0.1%というと僅かな差に感じられるかもしれません。しかし、借入金額が3,500万円、借入期間35年、固定金利1.98%で住宅ローンを借りた場合、毎月の返済額は11万5,583円。
それに対して固定金利1.88%の場合は、毎月の返済額は11万3,798円となり、毎月1,785円、35年間の総返済額では74万9,700円の差となります。

参照：最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】

3.3. 住宅ローン審査が通りやすくなる

頭金の割合を増やせば借入金額が少なくなるため、住宅ローンの審査に通りやすくなります。

特に転職回数が多い、他に借り入れがあるなど審査に不利とされる事情がある場合は、頭金を十分に用意することで信用を高められる可能性があります。

3.4. 住宅ローンの返済期間が短縮される

頭金を入れて借入金額を減らせば、住宅ローンの返済期間を短縮できる可能性があります。短期間で住宅ローンの返済が済ませられれば、支払い利息を抑えられるほか、老後資金を確保しやすくなります。

ただし、住宅ローンは一度組んだら返済期間の延長はできません。このため無理して短い返済期間で契約するのではなく、資金に余裕が生まれたタイミングで繰り上げ返済すると良いでしょう。

4. 頭金が用意できないとどうなる？

頭金が用意できないことによって発生する、住宅ローンに関する主なデメリットは以下のとおりです。

• 住宅ローンの審査が通りづらい
• 将来担保割れとなるリスクがある
• 総支払い額が多くなる

4.1. 住宅ローンの審査が通りづらい

住宅ローンの審査では、申込者の返済能力をはかる指標の一つとして「返済比率」があります。住宅ローンの返済額に対する年収割合のことで、住宅ローンの年間返済額÷年収×100%で求められます。返済比率の審査基準は30%〜40％が目安で、数値が小さいほどゆとりを持って返済できるといわれています。

頭金がゼロだと、頭金を入れる場合に比べて借入金額が大きくなるため、返済比率も大きくなります。このため年収や借り入れ状況などその他の条件によっては審査が通りづらくなる場合があります。

4.2. 将来担保割れとなるリスクがある

担保割れとは、将来何らかの理由で住宅を売却しようとしたときに、住宅の売却価格を住宅ローンの残高が上回ってしまう状態のことです。

今後は住宅ローンの金利上昇も予想され、住宅購入費(本体価格)全額を借り入れるフルローンで住宅を購入した場合、頭金を入れた場合に比べて担保割れのリスクが高まります。

4.3. 総返済額が多くなる

フルローンで住宅を購入した場合、頭金を入れた場合に比べて借入金額が大きくなるため、支払い利息や毎月の返済額が増加します。
また、利用する住宅ローンや申込者の返済能力によっては、頭金を入れた場合より借入金利が高くなる可能性もあります。上記の理由から、フルローンで住宅を購入した場合、頭金を入れた場合より完済までの総返済額は多くなります。

5. 頭金は必ず必要？

頭金を用意するメリット、用意できなかった場合のデメリットを考えると、基本的に頭金は準備するにこしたことはありません。

しかし、収入や貯蓄状況によっては頭金を用意するのが厳しい方もいるでしょう。

そこでここからは、そもそも住宅購入には頭金が必ず必要なのか、頭金無しではどのようなリスクがあるのか、以下の項目に分けて解説します。

• 頭金がなくても家は買えるのか
• 頭金がない場合の注意ポイント
• 住宅購入はタイミングが大事

5.1. 頭金がなくても家は買えるのか

一昔前までは、頭金なしでは住宅ローンを契約できませんでした。
しかし、近年は頭金ゼロのフルローンでも、返済比率や他の借入状況に問題がなければ住宅ローンの借り入れが可能です。

このため手持ち資金がなくても、審査さえ通過できれば頭金なしで住宅を購入できます。

5.2. 頭金がない場合の注意ポイント

頭金ゼロで住宅ローンを組む場合は以下の点に注意が必要です。

• 現金が必要な諸費用がある
• 諸費用ローンは金利負担が大きい

5.2.1. 現金が必要な諸費用がある

住宅購入には、物件価格以外にも不動産会社に支払う仲介手数料や住宅ローン手数料、各種保険料、登記費用などの諸費用がかかります。諸費用の金額は土地や建物の費用によって異なりますが、総額100万円〜150万円程度を現金で支払うのが一般的です。

フルローンはあくまでも物件価格に対する全額融資のため、頭金なしで住宅ローンが組めたとしてもこれらの諸費用は別途現金で用意する必要があります。

5.2.2. 諸費用ローンは金利負担が大きい

自己資金で諸費用を用意できない場合は、物件価格＋諸費用を住宅ローンで借りるオーバーローン、または住宅ローンとは別で諸費用ローンを利用するという手段があります。

しかし、物件価格より高い金額を借りることになるオーバーローンは、将来担保割れや返済が困難になるリスクが高まります。
諸費用ローンも借入金利が住宅ローンより高い傾向にあるほか、住宅ローンと二重で支払い利息が発生することから、金利負担が大きい方法です。

5.3. 住宅購入はタイミングが大事

毎月の返済負担や将来のリスクを考えると、頭金も諸費用も自己資金で用意できるのがベストといえます。しかし、まとまった貯金がなくてもこれらの費用をローンで賄えれば、住宅の購入自体は可能です。

なかには、今すぐ住宅ローンを組むべきか、ある程度まとまった現金が用意できてから住宅ローンを組むべきか迷っている方もいるでしょう。頭金の金額や今住んでいる家の家賃、今後の金利動向にも影響されるためどちらが有利か一概にはいえないのが難しいところです。

ただし、住宅購入の適切なタイミングは、金銭面だけでなく各家庭が抱える事情によって異なります。土地を購入する場合は土地との出会いのタイミングもあります。最低限の備えとなる現金は残したうえで、総合的にベストな時期を判断し、頭金の有無や用意する金額を決めましょう。

6. 頭金で注意するポイント

一般的には、頭金の割合が多いほど、支払い利息が減り、毎月の返済負担を軽減できます。
しかし、多く準備しようとしてかえって損をしたり、あとで資金繰りに困ったりする可能性もあるため、頭金の金額や貯める期間を決めるときは以下の点に注意が必要です。

• 準備するのに時間をかけすぎない
• 引っ越しや新生活の費用を残す

6.1. 準備するのに時間をかけすぎない

賃貸に住んでいる場合は、住宅購入まで家賃を支払い続ける必要があります。さらに金利上昇リスクを考えると、頭金が貯まるまでの期間が長すぎるとかえって損をする可能性もあるため注意が必要です。

また、金融機関は住宅ローンの完済年齢を80歳未満に設定している場合がほとんどです。十分に頭金が貯まるまで待っていると、住宅ローンを組む年齢によっては返済期間が短くなり、毎月の返済負担が増えるリスクもあります。

住宅の購入を検討している場合は、上記のリスクを踏まえたうえで、今可能な範囲で頭金を入れて(または頭金ゼロで)住宅ローンを組んだ場合、設定した期間内で目標額を貯めてから住宅ローンを組んだ場合、どちらがお得かローンシミュレーションなどで一度計算してみると良いでしょう。

6.2. 引っ越しや新生活の費用を残す

なるべく頭金を多く用意したいからといって、手元資金のすべてを頭金に回すのは厳禁です。
住宅購入には家本体以外にもさまざまな諸費用がかかり、それらは現金で用意する必要があります。また、最低でも半年分の生活費や怪我・病気のときのための予備費はもちろん、引っ越し費用や新調する家具・家電の費用なども残しておく必要があります。
後々、資金繰りで困ることのないよう入居後の生活とのバランスも考えて頭金の金額を決めましょう。

7. 家を建てる際の頭金を知ろう

頭金を入れると、住宅の購入費を全額借り入れるフルローンに比べて借入金額が少なくなるため、支払い利息が減る、毎月の返済負担が軽くなるなどのメリットがあります。このため基本的に頭金の割合は多ければ多いほど有利といえます。

ただし、頭金を貯める期間が長すぎると、年齢や家賃、金利上昇リスクなどによってかえって損をする可能性もあるため注意が必要です。金利動向やローンシミュレーションの結果、各家庭の状況などから総合的に判断して、頭金の金額や準備期間を決定しましょう。

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