住みながらでもマンションは売却できる？メリット・デメリットや売却を成功させるコツを解説

持ち家を売却する際は、空き家にしてから売却活動を始めるイメージがありますが、実は住みながら売却することも可能です。実際に、居住中の状態で売り出されている中古の戸建てやマンションは少なくありません。

この記事では、住みながらマンションを売却するメリット・デメリットや売却を成功させるコツなどを解説します。

なかなか売れない場合の対処法や、売却後も今の家に住み続けられる選択肢などもご紹介しますので、住み替えを検討中の方はぜひ参考にしてください。

住みながらでもマンションは売却できる？

持ち家の売却活動の進め方としては、大きく分けて「買い先行」と「売り先行」の2つがあります。

「買い先行」とは、新居を購入してから旧居を売却する方法です。

それに対して「売り先行」とは、旧居を売却してから新居を購入する方法です。

売り先行の場合、仮住まいにかかる費用を節約するため、旧居に住みながら売却活動をおこなうケースが多く見られます。

住みながらマンションを売却するメリット

マンションを空き家にしてから売るのではなく、住みながら売却するメリットは以下のとおりです。

• タイミング次第で出費を抑えられる
• ダブルローン(二重ローン)を避けられる
• 資金計画が立てやすい
• 希望価格で売却しやすい
• 内覧者が生活をイメージしやすい

タイミング次第で出費を抑えられる

先に新居を購入し引っ越した場合、旧居は空き家となりますが、売却活動中も修繕積立金や管理費、固定資産税などの維持費の支払いが続き、2軒分支払うことになります。住みながら売却する場合も維持費がかかる点は同じですが、居住にともなう必要経費であり、空き家期間がないぶん無駄な出費にはなりません。

また、売却と新居購入のタイミングをうまく調整すれば、仮住まいにかかる家賃や引っ越しの費用負担を軽減できます。

ダブルローン(二重ローン)を避けられる

旧居の住宅ローンが残っている状態で新居を購入すると、旧居・新居のローン返済を同時に行うダブルローン(二重ローン)の状態になります。

その点、住みながら売却する場合は、旧居の売却代金で住宅ローンを返済してから新居のローンを組むことになるため、毎月の返済負担を軽減でき、二重ローンのリスクを避けることができます。

資金計画が立てやすい

資金計画が立てやすいのも、マンションに住みながら売却する(売り先行)メリットです。

買い先行では、旧居の売却価格が確定しない状態で新居を購入するため、資金計画を立てるのが困難です。また、旧居の売却価格が想定をはるかに下回った場合、自己資金や借入額を追加しなければならない可能性もあります。

それに対して、売り先行なら、実際の売却価格に合わせて無理のない資金計画を立てられます。また、住宅ローンを完済している場合は、旧居の売却代金を新居の購入資金に充てられるのも大きなメリットです。

希望価格で売却しやすい

価格交渉や条件面で有利に進めやすいのも、住みながら売却するメリットです。

新居を先に購入すると旧居のローンや維持費が重なることから、売却を焦る場合があります。「早く売らなければ」というプレッシャーから、売却価格や条件面で妥協してしまうこともあるでしょう。

その点、住みながらの売却は資金面の負担が少ないため、希望価格で売れるまでじっくり売却活動に取り組めます。

内覧者が生活をイメージしやすい

居住中の物件では、内覧者が生活をイメージしやすいというメリットもあります。

不動産を売却する際には、購入希望者が物件を直接見学する「内覧」の機会が設けられます。空き家での内覧は、家具が撤去されていることが多いため、部屋の広さや間取りを把握しやすい反面、家具の大きさや配置、生活動線などを想像しにくい場合があります。

それに対して居住中の物件では、家具やインテリアが配置された状態で内覧できるため、部屋の使い勝手や持ち込む家具のサイズ感をより具体的にイメージできます。

住みながらマンションを売却するデメリット

ただし、マンションに住みながらの売却では、以下のようなデメリットもあるため注意が必要です。

• 仮住まいが必要になる場合がある
• 内覧のためにスケジュールを調整する必要がある
• 常に部屋をきれいにしておく必要がある
• 売却に時間がかかる傾向がある

仮住まいが必要になる場合がある

タイミング次第で出費を抑えられる で説明したように、住みながらの売却は、旧居の売却と新居購入の時期を調整することで、仮住まいを回避できます。

ただし、新居への入居が間に合わないと仮住まいが必要になるケースもあるため注意が必要です。その場合は仮住まいの家賃に加えて、旧居から仮住まい、仮住まいから新居と2回の引っ越しが発生し、そのぶん手間や費用がかかってしまいます。

内覧のためにスケジュールを調整する必要がある

空き家での売却は、不動産会社や管理会社が鍵を管理するのが一般的です。また、売り主の立ち会いは不要なため、購入希望者の都合に合わせて比較的自由に内覧の予定を入れられます。

一方、住みながらの売却は生活空間を見せることになるため、売り主に合わせて内覧スケジュールを組まなければなりません。内覧者の予定と売り主の生活リズムが合わない場合、売却の機会を逃す可能性もあります。

売り主自身も、内覧のために極力土日は空けておくなどのスケジュール調整が必要です。

常に部屋をきれいにしておく必要がある

内覧時の印象は購入希望者の購入意欲に大きく関わるため、それまでの準備も重要です。

いつ内覧の予定が入ってもいいよう、常に部屋をきれいにしておきましょう。生活感が出過ぎないよう掃除・片付けをきちんとしておくことで、購入希望者に「このマンションで暮らしたい」と感じてもらいやすくなります。

売却に時間がかかる傾向がある

上述したように、居住中の物件は内覧の日時調整が難しいです。また、「子ども部屋や寝室などのプライベート空間に入りにくく、十分内覧できなかった」「生活感がありすぎる」など、内覧時の印象から購入を見送られる可能性があります。

このような理由から、住みながらの売却は空き家での売却より、成約まで時間がかかる傾向があります。

住みながら売却するメリットとデメリットは？売却のコツもご紹介

マンションに住みながらの売却が向いている方の特徴

上記のメリット・デメリットを踏まえ、空き家での売却と住みながらの売却、どちらにするか悩んでいる方もいるでしょう。

一般的に、マンションに住みながらの売却は以下のような方に向いています。

• 住宅ローンが残っている方
• 売却を焦っていない方
• 生活空間を見せるのに抵抗がない方

住宅ローンが残っている方

住宅ローンが残っている方は、経済的な負担が少ない住みながらの売却(売り先行)がおすすめです。

住宅ローンが残っている場合、先に新居を購入すると旧居と新居のダブルローン(二重ローン)になり、返済負担が重くなります。また、旧居の売却価格が想定を下回り、住宅ローンを完済できなかった場合、自己資金での補填や借入額の増加を検討しなければならないこともあります。

その点、住みながらの売却(売り先行)なら、ダブルローン(二重ローン)になる心配はありません。また、旧居の売却金額が確定してから新居を購入するため、無理のない資金計画を立てられます。

売却を焦っていない方

住みながらの売却(売り先行)は、旧居の売却を急いでいない方に適しています。内覧のためにスケジュールを調整する必要がある で説明したように、住みながらの売却は内覧のタイミングが限られるため、空き家の状態より売却に時間がかかる可能性が高いためです。

また、不動産の市場動向や購入希望者の反応を見ながら戦略的に売却活動ができるため、なるべく高値で売却したい方にもおすすめです。

生活空間を見せるのに抵抗がない方

居住中の物件では、内覧のたびに他人に室内を見せることになります。そのため住みながらの売却は、自分の生活空間を見せることに抵抗がない方におすすめです。

また内覧に備えて家をきれいにしておく必要があるため、こまめな掃除・片付けが苦にならない方に適しています。

住みながらマンション売却を成功させるポイント

住みながらマンション売却を成功させるには、計画的な準備が重要です。以下のポイントを意識して売却活動を進めましょう。

• まず住宅ローン残高と売却相場を確認する
• 複数社に査定を依頼する
• 新居探しも並行して進める
• 掃除・片付けをする
• 内覧に力をいれる

まず住宅ローン残高と売却相場を確認する 

住宅ローン返済中の場合は、資金計画の見通しを立てるために、まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。旧居の売却代金だけで完済できるのか、完済できない場合はどのくらい自己資金が必要なのかを知る必要があります。

住宅ローン残高は、毎年金融機関から郵送される残高証明書や、金融機関のインターネットサービスで確認可能です。

また、どれくらいの売却金額が見込めるのか、ローン残高との差額を予測するには、自宅の売却相場を把握することも重要です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」などで、似たような物件の成約事例を調べると良いでしょう。不動産会社に査定を依頼する前に、自身でも大よその相場観を把握しておくことで、提示された査定価格が妥当かどうか判断しやすくなります。

複数社に査定を依頼する

自分で適正相場を調べたら、次は不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって査定方法や基準が異なるため、3社以上に依頼すると適正相場を把握しやすくなります。

仲介を依頼する不動産会社を決める際は、査定額だけでなく、査定額の根拠や担当者の人柄などから総合的に判断することが重要です。

今後の売却活動において、販売戦略や内覧の調整、買い主との交渉などを任せる重要なパートナーとなるため、実績や相性を重視して選定しましょう。

新居探しも並行して進める

住みながら売却する場合は、旧居の売却と新居探しを同時に進めましょう。旧居の引渡し日までに新居が見つからないと、仮住まいが必要となり、家賃や引っ越しなど余分な費用がかかります。

具体的には、引渡し日と転居日を同日あるいは数日以内に設定できれば、一度の引っ越しで済むでしょう。

難しい場合は、新居の売り主(不動産会社)や、旧居の買い主に入居時期や引渡し日を調整してもらうのも一つの手段です。3ヵ月〜6ヵ月ほどであれば、融通を利かせてもらえる可能性があるでしょう。ただし、売り主や買い主の都合によっては希望通りにならない場合もあるため、契約前の早い段階で相談することが重要です。

掃除・片付けをする

住みながらの売却では、生活感や清潔感が内覧時の印象を大きく左右します。購入希望者に良い印象を与えられるよう、常に掃除・片付けをおこない、部屋をきれいにしておくことが重要です。

こまめに換気する、空気清浄機や消臭剤を活用するなど、ペットやタバコの臭いにも気を配りましょう。

余裕があれば、壁の小さな穴やキズの補修や壁紙の貼り直し、ハウスクリーニングなど、簡単な修繕もしておくとさらなる印象アップにつながります。

内覧に力をいれる

掃除や片付けに限らず、内覧の準備・対応でできることは何でも積極的に取り組みましょう。

まずは、売却のチャンスを逃さないため、なるべく内覧の予定を入れられるようスケジュールを調整することが重要です。

また、当日は売り主が案内するのではなく、自由に見てもらうスタイルをとることで、購入検討者に内覧しやすい雰囲気をつくれます。購入希望者からの質問に答えられるよう、物件の詳細を把握するとともに、アピールポイントもまとめておくと良いでしょう。

このように内覧に力をいれることで、購入希望者の購入意欲を促進し、成約の可能性を高められます。

マンションが売れないときの対処法

居住中のマンションがなかなか売れない場合は、販売戦略や条件面に問題があるのかもしれません。

条件を見直す、他の選択肢を検討するなどして、柔軟に対応しましょう。具体的な対処法は以下のとおりです。

• 不動産会社を見直す
• 売り出し価格を見直す
• 不動産買取を検討する

不動産会社を見直す

マンション売却がなかなか進まない場合は、他の不動産会社に仲介を依頼するのも一つの手段です。不動産会社によって売却が得意な物件の種類やエリアなどが異なるため、他の不動産会社に仲介を依頼することで売却が進む場合があります。

ただし、専任・専属専任媒介契約では、売却活動をおこなえるのは契約した1社のみとなるため、他の会社に同時に依頼することはできません。一方、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼が可能です。なお専任媒介契約では、自分で買い主を見つけて契約することはできます。

売り出し価格を見直す

家をスムーズに売るには、相場に合った売り出し価格を設定することが重要です。安すぎると購入希望者は「何か問題があるのでは」と警戒し、反対に高すぎると値下げを待つ傾向にあります。

このように売り出し価格が相場からかけ離れていると、購入希望者に敬遠され、売却が長引く原因となります。

購入希望者が集まらず、なかなか成約に至らない場合は、近隣の類似物件価格を参考に売り出し価格を再設定しましょう。

不動産買取を検討する

売り出し価格や不動産会社を見直しても変化がない場合は、不動産買取を利用するのも一つの手段です。

不動産買取とは、市場で買い主を探す仲介と異なり、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。再販を前提に買い取るため、買取価格は市場価格の7～8割程度と少し低くなりますが、短期間で確実に売却できるというメリットがあります。また、不動産会社が取引相手となるため、仲介手数料がかかりません。

売却を急いでいる場合や、築年数が古いなど市場で買い手が見つかりにくい物件を現金化したい場合は、有力な手段となるでしょう。

売却したマンションにそのまま住み続けられるリースバック

マンションの売却を検討している方のなかには、「本当は慣れ親しんだ家を離れたくない……。」という方も多いでしょう。

そのような場合は、売却後も引っ越さずに済むリースバックがおすすめです。

リースバックとは、家を売却したあと、買い主と賃貸借契約を結ぶ仕組みです。賃貸という形で家賃を払うことで、今の家に住み続けられます。

一建設の「リースバック＋」では、安心してずっと住める「標準プラン」と期間を定めてお得に住める「定期プラン」の2種類をご用意しております。さらに、「定期プラン」では1年間賃料無料の「賃料優遇タイプ」と将来売却価格と同額で買い戻せる「買戻優遇タイプ」があるため、資金計画やライフプランに合わせた選択が可能です。

また、1年以内の住み替えを考えている方には、短期リースバックサービスである「ラクいえ売却」のご利用もおすすめです。最長1年間賃料0円で、住み替え先への引っ越し費用も当社が負担します(※上限あり)

ご契約まで最短3日、ご契約から決済まで最短即日とスムーズな自宅売却が可能ですので、早期売却をご希望の方もぜひ選択肢の一つとしてご検討ください。

まとめ

マンションをはじめとする持ち家の売却には、新居を先に購入する「買い先行」と旧居を売却してから新居を購入する「売り先行」があります。

売り先行では、仮住まいにかかる費用を節約するために、旧居に住みながら売却活動をおこなうケースが一般的です。

住みながらの売却(売り先行)は、空き家での売却(買い先行)に比べて、経済的な負担が少ないというメリットがあります。特に、住宅ローンが残っている場合、買い先行では旧居が売れるまでダブルローン(二重ローン)になります。売り先行ではその心配がなく、「早く売らなければ」というプレッシャーもないため、希望価格で成約するまでじっくり売却活動に取り組めるでしょう。

一方、住みながらの売却(売り先行)のデメリットとしては、内覧のためにスケジュールを調整する必要がある、常に部屋をきれいにしておかなければならない、売却に時間がかかるなどが挙げられます。

なかなか売れない場合は、売り出し価格や不動産会社を見直すなどして、柔軟に対応しましょう。

「事情があって家を手放す必要があるが、本当は今の家を離れたくない……。」という方には、リースバックという選択肢もあります。リースバックとはマンション売却後も、賃貸という形で今の家に住み続けられる仕組みです。

一建設の「リースバック＋」では、ライフスタイルや資金計画に合わせて安心してずっと住める「標準プラン」と一定の期間内お得に住める「定期プラン」の2種類をご用意しております。さらに「定期プラン」では1年間賃料無料の「賃料優遇タイプ」と将来売却価格と同額で買い戻せる「買戻優遇タイプ」を選択可能です。

1年以内の住み替えをご検討の方には、最長1年間賃料無料の短期リースバックサービス「ラクいえ売却」も提供しておりますので、併せてぜひご検討ください。