住まいの維持費として大きいものに税金があります。持ち家を維持していくには、高額な税金を支払い続けなければなりません。
この税金が痛手になってしまっている人や、もう少し下げることができたらと思っている人も多いのではないでしょうか。今回は、持ち家にかかる税金の種類と特例措置、毎年の支払いの負担を軽減する方法を解説していきます。
思いもよらず多額の税金を払うことになってしまわないように気を付けたい注意点もご紹介するので参考にしてみてください。
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持ち家を維持するためにかかる税金の種類
土地や不動産を所有している場合、「固定資産税」「都市計画税」の2つが毎年課税されます。固定資産税は標準税率1.4%、都市計画税は制限税率0.3%となっておりますが、条件によっては軽減措置が設けられています。
まず、持ち家を維持するために必要な2つの税金「固定資産税」「都市計画税」について、概要と計算方法を解説します。
毎年払わなければならない税金の負担を減らすためには、現在どんな種類の税金をいくら納めているのかを把握することが大切です。
固定資産税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して、市町村および東京23区が課税する税金です。持ち家を所有している期間中は毎年納める必要があります。1月2日以降に住宅を購入した場合は、購入した次の年から毎年固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税は、2種類あり「土地にかかる固定資産税」と「建物にかかる固定資産税」です。
土地と建物の課税標準額を算定し、それぞれの税率をかけて出した「土地にかかる固定資産税」と「建物にかかる固定資産税」の合計が、固定資産税となります。
課税標準額とは、課税の対象になる基準となる金額で、不動産の場合は原則として固定資産課税台帳に登録された不動産価格のことを指します。
土地の固定資産税の計算方法
土地の固定資産税の基本的な計算方法は以下のとおりです。
土地の固定資産税＝（課税標準税額）×（住宅用地特例）×1.4%（標準税率）
課税標準税額＝（路線価）×土地の単位地積（1㎡）
土地の課税標準額は、3年に一度改定される路線価によって計算します。
路線価とは、道路に隣接する標準的な土地の単位地積（1㎡）あたりの価格で、国税庁のホームページで確認できます。
例えば、1㎡あたり30万円の土地を100㎡持っている場合は3,000万円と評価されます。更地であれば、この金額が課税標準額となりますが、住宅用地には「住宅用地の特例」が適用されます。
住宅幼稚の特例とは、住宅用地であれば、課税標準額に対して200㎡までは1/6、200㎡超の部分は1/3を乗じて課税標準額を計算する措置です。
上記の場合は200㎡以下ですので、500万円（3,000万×1/6）が課税標準額となります。
この価格の1.4％（標準税率）が固定資産税として徴収されるため、土地の固定資産税は500万円×1.4%＝7万円と計算できます。
建物の固定資産税の計算方法
建物の固定資産税の基本的な計算方法は以下のとおりです。
建物の固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準税額）×1.4%（標準税率）
建物の課税標準税額は、固定資産税の納税通知書に記載されている課税明細書の価格（評価額）を確認します。
新築の場合は建築費の60％程度が評価額になると言われています。
例えば、建築費が1,000万円の場合、その60％の600万円が課税標準税額で、これに標準税率の1.4%を掛けた、8.4万円が固定資産税として徴収されます。
参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
固定資産税の平均額
一戸建ての固定資産税の平均額は、おおよそ10～15万円とされています。
マンションでは8～12万円程度です。
固定資産税は住宅の種類や構造、築年数、立地するエリアなどの条件によって変動するため、実際の税額は各市区町村から送付される納税通知書などを確認してください。
固定資産税の支払い方法
固定資産税の納税方法は、一括もしくは年4回の分割で行う自治体が多いです。
固定資産税の納付期限は自治体によって変わることがあります。
都市計画税との違い
固定資産税と都市計画税は、どちらも不動産にかかる税金ですが、課税の対象や税率に違いがあります。
固定資産税は土地・建物に広くかかる税金であるのに対し、都市計画税は都市計画法によって定められた市街化区域内にある土地や建物などの不動産に対して課税される税金です。
いずれも毎年1月1日時点の所有者に課税され、固定資産税とあわせて納付します。東京23区では都税に含まれています。
都市計画税の税率は上限が0.3％と定められており、固定資産税の標準税率1.4％より低く設定されています。都市計画税の平均納税額は3〜5万円です。
都市計画税の計算式は以下のとおりです。
都市計画税＝課税標準額｛（土地の課税標準税額）＋（建物の課税標準税額）｝×最高0.3％（制限税率）
都市計画税の課税標準額は、各自治体が定める固定資産評価額となるため、固定資産税を計算した時の土地の課税標準税額と建物の課税標準税額を用います。
また、都市計画税にも「住宅用地の特例措置」があり、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準額×1/3、一般住宅用地（200㎡超の部分）は課税標準額×2/3となります。固定資産税では1/6・1/3だった軽減割合が、都市計画税では1/3・2/3になる点も違いのひとつです。
上記のケースで計算すると、都市計画税は下記の計算式で算出されます。
都市計画税＝（土地の課税標準額1,000万円＋家屋の評価額500万円）×0.3％（制限税率） ＝1.5万円
マンションと一戸建ての固定資産税の違い
マンションと一戸建ては、どちらも固定資産税評価額をもとに税額が決まりますが、土地や建物の評価方法や所有形態が異なるため、実際の税額には差が生じます。
マンションでは、専有部分だけでなく、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分を含めた建物全体に対して各区分所有者の持分が定められており、その持分に応じて土地・建物の税額が按分されます。
土地についても、敷地全体を区分所有者全員で共有する「敷地権」の考え方が前提となるため、一戸建てとは土地の所有形態や評価方法が異なります。
一方、一戸建ては土地と建物を個別に所有するシンプルな構造です。土地は所有者単独で保有するため、敷地面積や立地条件がそのまま税額に反映されやすくなります。また、土地比率が高い物件では、住宅用地の特例による軽減措置の影響を受けやすい点も特徴です。
このように、マンションは持分按分や建物評価の影響を受けやすく、一戸建ては土地の広さや立地条件の影響を受けやすい傾向があります。
同じ価格帯の住宅でも固定資産税額に差が出るのは、こうした所有形態や評価方法の違いがあるためです。
タワーマンションは階数により税額が変わる
一定の条件を満たす高層分譲マンションでは「階層別専有床面積補正率」によって按分の基準が調整されます。
高層階ほど市場価格が高くなる傾向があることを踏まえ、住戸間の税負担の公平性を図る目的で、階数に応じた補正率が導入されています。
例えば、1階を100として基準にすると、階が1つ上がるごとに負担は少しずつ大きくなり、40階では約110、50階では約113程度の水準になります。なお、これはマンション全体の固定資産税額が増える仕組みではなく、各住戸への按分方法を調整するものです。
対象となるのは、高さ60mを超え、複数の階に住戸がある居住用超高層建築物で、2017年度税制改正以降に課税される一定の超高層分譲マンションでは、この補正率が適用されます。
タワーマンションを検討する際は、販売価格だけでなく、階数による固定資産税の違いもあわせて確認しておくと判断しやすくなります
なぜ「マンションの固定資産税は一戸建てより高い」と言われるのか？
マンションの固定資産税が一戸建てより高いと言われるのは、土地と建物の評価割合が異なるためです。マンションは敷地を区分所有者で按分するため土地の負担は抑えられやすい一方、建物部分の評価額が大きくなりやすい傾向があります。
反対に、一戸建ては土地を単独で所有するため土地比率が高く、住宅用地の特例による軽減措置の影響を受けやすいのが特徴です。
また、建物構造の違いも税額差に影響します。一戸建てで多い木造住宅は評価額が下がりやすいのに対し、マンションで多い鉄筋コンクリート造は評価額が下がりにくいため、固定資産税が高めの状態が続きやすくなります。
さらに、オートロックやエレベーターなどの共用設備が充実しているほど建物評価額は上がりやすいです。
このように、マンションの固定資産税が高いと言われる背景には、土地と建物の評価バランス、住宅用地の特例の効き方、建物構造による評価額の下がり方の違いがあります。
なお、新築住宅は建物部分に軽減措置が適用されるため、購入直後の税負担は抑えられることがあります。
マンションの固定資産税の相場と計算方法
マンションの固定資産税の相場は、一般的に年間8〜12万円程度がひとつの目安です。
ただし、都心のマンションや専有面積が広い物件、共用設備が充実している物件では、これより高くなることもあります。また、新築や築浅の物件は建物評価額が高くなりやすいため、軽減措置が終わった後に税額が上がったように感じるケースもあります。
固定資産税を計算する際の基本式は、次のとおりです。
固定資産税額 = 固定資産税評価額 ×1.4%（標準税率）
実際のマンションの固定資産税は、土地と建物を分けて計算し、土地には住宅用地の特例、建物には新築軽減措置などが適用されることがあります。
そのため、上記の式はあくまで基本形として押さえたうえで、物件ごとの条件に応じて実際の税額を見ていくことが大切です。
新築マンションの固定資産税計算シミュレーション
次の条件の新築マンションを想定します。
購入価格：5,000万円
専有面積：70㎡
建物評価額：1,800万円
敷地全体の土地評価額：2億4,000万円
総戸数：50戸
各戸の持分がほぼ均等
市街化区域内
新築マンションの軽減措置あり
この場合、土地部分はまず住宅用地の特例を考慮します。仮に小規模住宅用地の範囲で6分の1が適用されるとすると、課税標準額は2億4,000万円 ÷ 6 ＝ 4,000万円です。これを50戸で按分すると、1戸あたりの土地課税標準額は約80万円。固定資産税は約1万1,200円です。
一方、建物部分は1,800万円 × 1.4％ ＝ 25万2,000円。新築マンションの建物軽減措置で2分の1になる期間中は、建物税額は12万6,000円になります。
したがって、固定資産税は概算で次のイメージです。
- 土地：約1万1,200円
- 建物：約12万6,000円
- 合計：約13万7,200円
ここに都市計画税が加わると、実際の負担はもう少し増えます。新築マンションで「税額がそこまで高くない」と感じても、それは建物の軽減措置が適用されている可能性が高い点に注意が必要です。
中古マンションの固定資産税計算シミュレーション
次に、中古マンションの例を見てみます。
購入価格：3,800万円
専有面積：70㎡
築15年
建物評価額：900万円
敷地全体の土地評価額：1億8,000万円
総戸数：40戸
市街化区域内
土地部分は、仮に小規模住宅用地として6分の1の特例を受けると、課税標準額は1億8,000万円 ÷ 6 ＝ 3,000万円です。これを40戸で按分すると、1戸あたり75万円。固定資産税は約1万500円です。
建物部分は、900万円 × 1.4％ ＝ 12万6,000円。新築軽減措置の適用期間は過ぎていると考えるのが通常です。
よって、固定資産税の概算は以下のとおりです。
- 土地：約1万500円
- 建物：約12万6,000円
- 合計：約13万6,500円
中古だから必ず安いとは限りませんが、築年数が進んで建物評価額が下がっていれば、新築より税額が抑えられるケースは珍しくありません。購入前には、売主から直近の納税通知書や課税明細書を見せてもらえるか確認するとかなり確実です。
マンションの固定資産税の負担が減る軽減措置・減税制度
【最新】マンション長寿命化促進税制（大規模修繕による減税）
マンション長寿命化促進税制は、大規模修繕を行ったマンションの固定資産税を軽減できる制度です。対象になると、工事完了の翌年度に建物部分の固定資産税が1/2〜1/6の範囲内で減額されます。
＜対象となるマンション＞
- 築20年以上
- 10戸以上
- 管理計画の認定を取得している
- 2021年(令和3年)9月以降に、修繕積立金を認定基準以上へ引き上げている
工事要件は、外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事を含む長寿命化工事を過去に1回以上実施しており、2023年4月1日から2027年3月31日までの間に2回目以降の工事を完了していることです。
利用するには、工事完了後3か月以内に市町村へ申請する必要があります。
参考：国土交通省『マンションの大規模修繕をすると固定資産税が減税されます！』
新築マンションの建物部分「税額50%減額措置」（5年間・7年間）
新築マンションには、建物部分の固定資産税が2分の1になる軽減措置があります。マンションなど3階建て以上の耐火・準耐火住宅では、一般の新築住宅より軽減期間が長めに設定されています。
| 住宅の種類 | 軽減期間 |
| 一般の新築マンション | 5年間 |
| 認定長期優良住宅の新築マンション | 7年間 |
この軽減が適用されている間は購入初期の負担を抑えやすくなりますが、期間終了後は建物部分の税額が本来の水準に戻ります。
6年目や8年目に急に上がったように感じることがありますが、実際には軽減措置が終わっただけです。購入時には、軽減終了後の税額まで見込んでおきましょう。
土地に対する「住宅用地の特例」（1/6・1/3に軽減）
マンションの土地にかかる固定資産税負担を大きく下げているのが、住宅用地の特例です。住宅が建っている土地には、課税標準額の軽減が適用されます。
| 区分 | 軽減後の課税標準額 |
| 200㎡以下の部分 | 1/6 |
| 200㎡超の部分 | 1/3 |
この特例は一戸建てだけでなくマンションにも適用されます。マンションでは、敷地全体に特例を反映したうえで各住戸の持分で按分するため、土地価格が高いエリアでも1戸あたりの土地税額は抑えられやすいです。
新築マンションの建物部分「税額50%減額措置」
新築マンションの建物部分に対する税額50％減額措置は使い勝手の良い制度ですが、軽減の対象は建物部分のみで、土地部分まで半額になるわけではありません。
| 項目 | 内容 |
| 軽減対象 | 建物部分の固定資産税 |
| 軽減対象外 | 土地部分 |
| 確認ポイント | 納税通知書は土地と建物を分けて見る |
納税通知書では、土地は住宅用地の特例、建物は新築軽減という別々の仕組みが同時に動いていることがあります。税額を正しく把握するには、土地と建物を分けて確認することが大切です。
マンションに住み続けながら税負担を軽減できる「リースバック」
持ち家の維持にかかる税金は固定資産税と都市計画税の2種類があり、税率の計算方法や軽減措置を受ける要件を知っておくことが大切です。持ち家を保有している方、これから建設・購入予定の方は、減税のための条件を確認し、減免措置を受けられるように申請を忘れないようにしましょう。
一方で、持ち家の税負担を軽くする方法の一つに家を売却したのちも住み続けるという「リースバック」という仕組みがあります。リースバックは、所有権が売却したリース会社に移り、家賃が相場よりも高くなりやすいといったデメリットがあります。
しかし、所有権がなくなることにより固定資産税が不要となり、これまでと同じように自宅に住み続けられます。まとまったお金をつくることができ、なおかつ税負担を軽減できる方法として注目が集まっています。
リースバックに関してはこちらの記事を参考にしてください。
［関連リンク］
リースバックとは？仕組みやメリット・デメリット、よくあるトラブルと対処法をわかりやすく解説
一建設株式会社が提供する「リースバックプラス＋」は、利用者のライフプランや資金ニーズに合わせて選べる3つのプランを用意しています。
当面買い戻しの予定がなく、売却後も長く住み続けたい方には、普通賃貸借契約の「長期賃貸プラン」がおすすめです。
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マンションの固定資産税に関するよくある質問（FAQ）
マンションの固定資産税については、金額そのものだけでなく「いつ払うのか」「購入時はどう精算するのか」など、実務的な疑問も多くあります。ここでは特に質問の多いポイントをFAQ形式でまとめます。
固定資産税はいつ、どうやって払う？（納期と納付方法）
固定資産税は一般的に、年4回に分けて、自治体から送られる納税通知書に基づいて支払います。納付時期は自治体ごとに多少異なり、第1期で一括納付できる自治体もあります。
支払いは下記のようなさまざま方法に対応しています。
- 現金(窓口支払い)
- 口座振替
- クレジットカード
- Pay-easy(ペイジー)
- 電子マネー
- スマホ決済アプリ
- eLTAX
納付方法によっては手数料やポイント還元の有無が異なるため、家計管理の観点では「何で払うか」も重要になってきます。
払い忘れを防ぎたい方は、口座振替やキャッシュレス納付を利用するのがおすすめです。
中古マンション購入時の「固定資産税の日割り精算」とは？
中古マンションの売買では、引渡し時に固定資産税を売主・買主で日割り精算するのが一般的です。これは、1年分の納税義務者がその年の1月1日時点の所有者であるため、実際の負担を公平にするために行われる実務上の精算です。
例えば7月1日に引渡しを受けるなら、1月1日から6月30日までを売主、7月1日以降を買主が負担する形で計算されることがあります。これは法律上の税金の納税義務そのものを分ける制度ではなく、あくまで売買契約上の清算です。
したがって、納税通知書自体は元の納税義務者に届くことがあります。不動産会社から提示される精算書は、日数計算や起算日が契約によって異なるため、引渡し前に内容を確認しておくと安心です。
まとめ
マンションの固定資産税は、土地と建物に分けて計算される地方税です。マンションでは土地を区分所有者で按分するため土地負担は抑えられやすい一方、建物は構造や設備の影響で評価額が高くなりやすく、一戸建てより税額が高めになることがあります。
固定資産税の目安は年間8万〜12万円程度ですが、都心部や専有面積が広い物件、共用設備が充実した物件ではそれ以上になる場合もあります。新築マンションでは建物部分の税額50％減額措置、土地では住宅用地の特例、大規模修繕後はマンション長寿命化促進税制などの軽減措置もあるため、購入前におおまかな税額と適用条件・期間を確認しておくことが大切です。
また、マンションは物件価格だけでなく、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金まで含めて維持コストを考える必要があります。購入後の負担感を把握するためにも、月々の支払いだけでなく、年単位の税金や将来の維持費まで含めて判断しましょう。
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