リースバックと不動産担保ローンの比較｜資金調達の仕組みや違い、メリット・デメリットを解説

まとまった資金が必要なとき、家を売却してしまうと自宅から退去しなければなりません。しかし、リースバックや不動産担保ローンを利用すれば資金調達ができ、かつ今までと同じように家に住み続けることが可能です。

ここでは、家に住み続けながら資金調達をする方法や、それぞれの仕組みや違いをご紹介します。自宅から退去せずにお金を確保するために、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックと不動産担保ローンの概要・仕組み

自宅に住み続けながら資金調達をする方法として、リースバックと不動産担保ローンをご紹介します。お持ちの不動産を有効活用できるよう、まずはそれぞれの概要や仕組みを理解しましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、家を売却すると同時に賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける方法です。売却代金で資金調達ができるうえに、同じ家で暮らし続けられます。売却後は家賃の支払いが発生する一方で、固定資産税の支払いが不要となります。また、将来的には買い戻しの可能性もあります。

リースバックでは、まず不動産会社や投資家などが買い主となり、自宅を買い取ります。売り主が自宅の売却代金を受け取れば、資金調達が完了です。それと同時に、不動産会社や投資家などが貸主となり、賃貸借契約を結びます。売り主は借主の立場で月々の家賃を支払いながら、賃貸住宅として自宅に住み続けられるという仕組みになっています。

このように、リースバックをすると家の名義人が不動産会社や投資家などに変わります。所有していた家が賃貸になるというわけです。手続きを進める間も自宅に住み続けられるため、退去にともなう引っ越しの必要はありません。外から見た限りでは物件を売却した事実がわからず、プライバシーが守られやすくなっています。買い戻しをする場合は、再び不動産会社や投資家から自宅を購入します。

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リースバックの賃貸借契約

リースバックで賃貸住宅として自宅に住み続ける際は、不動産会社や投資家などと賃貸借契約を結びます。このとき、賃貸借契約は大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらの契約方法を選択するかは取引により異なるため、それぞれの内容を理解しておきましょう。

普通借家契約とは、契約期間の完了後に借主の判断で更新がおこなわれる契約方法です。このとき、借主が引き続き居住を希望しているにも関わらず、貸主が解約や更新を拒否することは基本的にできません。貸主側に正当な理由がある場合を除き、借主の意思により更新の有無が決められます。契約期間は1年以上から設定できますが、一般的には2年で設定するケースが多いようです。

一方の定期借家契約は、あらかじめ契約期間が決められている契約方法です。契約期間を自由に決められますが、契約の更新がないのが特徴で、引き続き不動産を利用したいときは再度契約を結びます。ただし、再契約には貸主との合意が必要です。借主の意思のみで再契約をすることはできません。また、契約期間が過ぎたら借主は退去しなければならない決まりがあるためご注意ください。

以上の点から、リースバックで家に長く住み続けたいときは、契約方法や契約期間を必ずチェックしておきましょう。売却後の暮らしを考慮したうえで不動産会社や投資家との交渉を進めることが大切です。

リースバックの家賃

リースバックの年間賃料は、不動産の売却価格の7～13％が目安です。年間賃料を12ヵ月で割ると、1ヵ月あたりの家賃を概算できます。つまり、売却価格が高いほど家賃の支払いも高くなるというわけです。リースバックを利用する際、家賃を抑えるためにあえて交渉して売却価格を低めに抑える方もいます。調達したい資金の金額がそれほど高くない場合は、売却価格と家賃を調整するのも一つの手です。

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不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンとは、家を担保に金融機関から融資を受ける方法です。自宅や別荘のほかに、親族が所有する不動産や、法人が所有する不動産も担保にできます。返済期間は10～30年で設定でき、長期間にわたる利用も可能です。借入限度額は不動産の価値により決められます。

リースバックと不動産担保ローンの共通点と違い

リースバックと不動産担保ローンの共通点と違いは以下のとおりです。

		リースバック	不動産担保ローン
共通点		・不動産を活用して資金を調達できる ・比較的まとまった金額を受け取れる ・同居人による制約がない ・推定相続人の同意が不要である ・​​手続きに費用が発生する
違い	仕組み	家を売却すると同時に賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける	家を担保に金融機関から融資を受ける
	借入	なし	あり
	利息負担	なし	あり
	担保の設定	なし	あり
	返済	なし	あり
	家賃	あり	なし
	審査	比較的早い(最短即日)	時間がかかる(1週間〜3週間程度)
	所有権の移転	あり	なし
	契約期間	2〜3年程度	10～30年程度

共通点

リースバックと不動産担保ローンの共通点は、不動産を活用して資金を調達できる点です。所有している不動産をこれまで通り利用しながら資金調達できるため、資金不足問題を解決する方法として活用できます。

また、どちらも手続きに費用が発生します。事務手数料や印紙代、抵当権の登記費用などが諸費用に含まれており、合計で数10万円ほどかかります。

違い

リースバックと不動産担保ローンの違いはいくつかありますが、大きな違いは返済義務の有無です。リースバックは不動産を売買して資金を受けるため、返済の義務は生じません。しかし、不動産担保ローンは融資であり借入金にあたるため、元金に利息を加えて返済しなければなりません。一方、リースバックでは毎月の家賃の支払い負担が生じます。

また、所有権に関する違いもあります。リースバックは不動産を売却して資金を調達する仕組みなので、所有権を手放すことになります。一方、不動産担保ローンは不動産を担保にして融資を受け取る仕組みなので、所有権は移転しません。

その他にも、リースバックの契約期間が2〜3年と短めであるのに対し、不動産担保ローンは10〜30年で契約をすることが多い点なども違いとして挙げられます。

リースバックと不動産担保ローンのメリット・デメリット

それぞれのメリットとデメリットを踏まえたうえで、ご自身のライフスタイルや考え方に合った資金調達方法を選択しましょう。

リースバックのメリット

リースバックを利用すると、月々の支払いの負担を抑えやすくなるのがメリットです。家を売却すれば住宅ローンの支払いが家賃の支払いに変わります。また、固定資産税のほかマンションの管理費や修繕積立金の支払いは不要です。資金繰りに余裕ができる可能性があります。不動産担保ローンと比べて高額な資金調達がしやすく、かつ資金用途が自由であるため、使い勝手の良さも魅力です。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、家の売却価格が相場よりも安くなる傾向にあることです。一方で、賃料は相場よりも高く、買い戻しをする際の価格は売却価格よりも高くなる傾向にあります。また、任意売却とリースバックを組み合わせる場合は、条件によっては取引を成立させられない可能性があります。売却後も問題なく家賃の支払いを続けられるか、買い戻しに必要な資金を確保できるか、事前にご確認ください。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンは、無担保ローンと比較すると低金利で利用でき、借入限度額が高いというメリットがあります。不動産を担保にすることで信用力につながり、カードローンやビジネスローンと比べてより良い条件で利用しやすいでしょう。また、返済期間を長めに設定すれば、月々の返済額を低めに抑えられる可能性があります。ほかの金融機関で借り入れがあっても利用可能なのもメリットの一つです。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンは、審査や手続きに1週間〜3週間程度かかり、無担保ローンと比べて融資を受けるまでに時間がかかります。担保物となる不動産の調査や登記関連の手続きのために、諸費用がかかるのもデメリットといえるでしょう。契約時に不動産に抵当権および根抵当権の登記がおこなわれるため、返済できない場合は不動産が競売にかけられるリスクがある点も考慮が必要です。

その他の家に住み続けながら資金調達する方法

家に住み続けながら資金を調達する方法として、リースバックと不動産担保ローンを解説しました。その他の方法として、近年注目を集めているリバースモーゲージを紹介します。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、家を担保に金融機関から融資を受ける方法です。契約者が亡くなると、自宅を売却して残債を一括返済します。主にシニア層向けの金融商品であり、資金使途が定められていることが多くあります。資金用途は、老後の生活資金、医療費や介護費、生前贈与などが一例です。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは、生前に融資を受けながら自宅に住み続けることが可能で、かつ元本部分の返済義務がありません。一般的なローンでは月々に元金と利息の支払いが必要ですが、リバースモーゲージは利息の支払いのみで、それほど負担が大きくないのもメリットといえるでしょう。万が一、契約者の死亡後に配偶者が残された場合には、配偶者が契約を引き継げる商品が多いため、夫婦でも安心して利用できます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは、契約者が長生きをすることで生前に融資限度額へ達してしまうリスクがあります。また、将来的な金利の上昇や不動産価値の下落にともない、返済額が高くなったり融資限度額が見直されたりと、影響を受ける可能性も考えられます。基本的に、土地と建物のある戸建ての不動産が対象となるサービスであるため、マンションで利用できる商品が少ないのも難点です。

リースバックなら家に住み続けながら資金調達できる！

家に住み続けながら資金調達をする方法には、リースバックのほかに不動産担保ローンやリバースモーゲージなどの選択肢があります。それぞれにメリットとデメリットがありますが、リースバックは他の方法と比べて高額な資金調達をしやすいのが特徴です。さらには、将来的に買い戻しをする選択肢もあります。

リースバックでできるだけ長く家に住み続けたいなら、契約方法や家賃を確認しておきましょう。契約方法には、普通借家契約と定期借家契約があります。家賃は売却価格をもとに算出されます。無理なく賃料を支払い続けるために、お伝えした内容を参考にリースバックをご検討ください。

一建設株式会社の提供する「リースバックプラス＋」では他社にはない仕組みを取り入れ、
さまざまなニーズに応えることができる2つのプランを用意しています。

売却後に賃貸借契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。

一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、1年間の賃料が0円(以降は定期期間に応じて賃料設定)になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額(諸経費が別途かかります)となる「買戻優遇タイプ」があります。

また両プラン共通して、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。

このように、一建設株式会社の「リースバックプラス＋」には、将来設計に合わせた充実のプランが用意されています。
リースバックをご利用になるなら、選べるプランと充実の特典が魅力の「リースバックプラス＋」をご検討ください。

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