マイホームを購入後、住宅ローンの返済や教育費がかさみ、任意整理や自己破産になるケースも増えています。債務整理後も、次に住む家、子供の転校、家族の仕事、ペットの居場所など、問題は山積みです。そんな方は解決策として、売却後も家に住み続けられるリースバックの利用を視野に入れてみてはいかがでしょうか？詳しい仕組みを解説します。
リースバックの仕組みとは？
リースバックというと何か難しいシステムではないかと思ってしまいますが、仕組みはいたってシンプルで、不動産の売買契約と賃貸契約を同時に締結するというものです。
具体的には、リースバックを扱う不動産会社に物件の売却を依頼します。不動産業者は住宅ローンの債権者である金融機関と相談しながら、買主となる不動産投資家を探します（または不動産会社自体が買主となります）。売却成立後、家賃を払いながら賃貸物件として引き続き住むことが可能です。
つまり、リースバックを利用すれば、債務整理後も同じ家に住めるのです。
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リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットや流れ、注意点をわかりやすく解説
リースバックするメリットとは？
リースバックするメリットは、単純に住み続けられることだけでありません。それ以外のメリットを簡単にまとめてみましょう。
- 不動産会社や投資家が買い取ってくれることから、買主を広く募集する必要がありません。
- 売却物件を早く現金化できます。
- 固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金を支払う必要がありません。
- 次の家を探す必要がなく、面倒な引っ越しや子供の転校も回避できます。
- 周りに一切知られずに売却できるため、売却時の心理的な負担が抑えられます。
- 将来的に物件を再購入（買い戻し）することも可能です。
- 相続に関しても、リースバックを使うことが有効な手段になる場合があります。
多くのメリットがありますが、債務整理後のリースバックの場合、特に以下の3つの点に注目できます。
まとまった現金が手に入る
一般的な不動産売却では、次にその物件に住みたいと思う買主を探さなければならず、大抵長期間かかります。リースバックの場合は不動産会社や投資家が買主となるので、売却物件の現金化がスムーズで、原則一括で現金が振り込まれます。ですから、ショートスパンで高額なお金が必要な時には有効な手段であるといえます。
例えば、子供は教育費、急な病気や怪我の治療費、新規事業の資金に充当することもできます。ローンの残債がないのであれば、まとまった額の現金が資金として振り込まれることになります。
固定資産税など払わなくて良くなる
住宅を購入して予想以上に重くのしかかるのが、固定資産税や都市計画税、建物への火災保険料、マンションであれば管理費や修繕積立金の支払いです。賃貸物件であるとリース料（家賃）のみですから、これらの住宅の関連費用負担がなくなることになります。
リースバックならば家を売ったことがバレない
自宅を売却する際、一般的な売却ではネットや看板や広告など、外部にも情報が出てしまいます。周囲から気に掛けられたり、噂になってしまったりすると、売却者にとっては大きな心理的負担になるものです。
リースバックであれば、不動産会社や不動産投資家に情報が伝わるだけで、売却が一般公開されることはありません。所有権が変更されるものの、同じ家に同じ人が住み続けるため、周囲には気づかれにくいと言えます。
リースバックする上での注意点
同じ家に住み続けたい人にとっては、リースバックは魅力的な選択肢です。しかし、利用条件、売却金額、リース料（家賃）、買い戻せない可能性など、注意点もいくつかあります。利用にあたっては、メリットと注意点を慎重に比べてみる必要があります。特に以下の点にご留意ください。
住宅ローンの残債が売却金額を上回っていると利用が難しくなる
融資や借金のような審査はないリースバックですが、利用できないケースもあります。
まず、売却金額よりも住宅ローンの残債のほうが多い場合は、抵当権を解除できず、リースバックを利用できません。ローンを組んだ金融機関が抵当権を抹消する権限を持っていますが、了承する可能性はほぼないでしょう。
また、不動産の売却査定額は、一般的な査定金額よりも安く見積もられる傾向があります。そのため、売却代金を使ってローンを完済できると売主は見込んでいても、不動産の査定額が予想より低くてローンの残債に満たず、利用を断られるかもしれないのです。
家賃が相場より高くなる可能性も
所有物件が賃貸物件に変わるので、毎月リース料として家賃を支払う義務が生じます。支払いが滞れば、退去しなければなりません。
しかも、リースバックでの家賃設定は、一般的な家賃相場よりも高くなる傾向があります。物件の売却金額の8～12％ほどを1年分の家賃とすることが多く、たとえば10％なら1200万円で売却した物件の家賃は月額10万円です。そのほか、通常敷金などの諸費用は売却資金から差し引いた上で、残った金額が売主に支払われますが、買主によっては諸費用を現金などで別途支払うケースもあります。
引っ越し費用はかからないとはいえ、高めの家賃を支払い続ける余力があるかを計算する必要はあるでしょう。家賃が毎月の住宅ローンの支払い金額よりも高くなってしまうなら、再考するのも手です。
リースバックは売却代金を一括で受け取れるため、まとまった資金が急に必要になった時に向いています。また、賃貸契約で継続して住めるので、生活を大きく変えなくてもよいのがメリットです。高齢者だけでなく、将来買い戻すことも視野に入れられる、比較的若い世代のニーズにも合っています。任意売却しかないと考えていた方も、債務整理後もさまざまなメリットがあるリースバックを選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
一建設では、様々なライフスタイルに合わせ標準プランと定期プランの2種類からお選びいただける「リースバックプラス＋」をご提供しています。
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