抵当権抹消登記の手続き・必要書類・費用を解説

住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消する必要があります。これは、住宅ローンの契約者が自ら行わない限り、変更されないため注意が必要です。ここでは、抵当権の抹消手続きについて、その方法や手順、費用などを解説します。

抵当権はローン完済時に自動的に抹消されるものではない

抵当権抹消をしない場合に困ること

抵当権を抹消しない場合、金融機関が土地や住宅などの不動産を競売にかける権利が残ったままとなり、売却や相続がスムーズに進まない可能性が高まります。

売却しにくい

相続時に手間がかかる

抵当権を抹消しないまま家の所有者が亡くなった場合、相続に必要以上に時間がかかります。遺産分割協議という手続きを経て物件を誰が相続するか決まらない限り、抵当権の抹消手続きができないからです。

新たなローンが組みにくい

抵当権の抹消をしていないと、登記簿上ではローン未完済の状態として残ります。一般的に、何らかのローンを組む場合、複数のローン契約があるとそれだけで不利になり、新たな契約ができない可能性があります。新しいローンを組むときに備えて、早めに抵当権抹消手続きをしておくと安心です。

抵当権抹消手続きの進め方

抵当権抹消登記は、専門家に依頼せずに自分で進めることができます。大まかな流れは、必要書類の準備、登記申請書の作成、登録免許税の納付、申請書の提出、登記完了書類の受領という5つのステップです。順番に見ていきましょう。

必要書類の準備

まず、手続きに使う書類を準備します。中心となるのは、住宅ローンの完済時に金融機関から送られてくる次の書類です。

• 登記原因証明情報（抵当権解除証書など）
• 抵当権抹消のための委任状
• 登記識別情報通知、または抵当権設定契約書の原本

完済の前後に金融機関からまとめて届くのが一般的です。書類の詳細は、後ほど一つずつ解説します。

登記申請書の作成

登記申請書（抵当権抹消登記申請書）を作成します。これは抹消に必要な書類のなかで、唯一自分で作成する書類です。

申請書には、不動産の表示、登記の目的、抹消する抵当権の内容、申請人や金融機関の情報などを記入します。記載例は、法務局が配布している案内資料（一戸建て編・マンション編それぞれの6ページ目）で確認できるので、例に沿って作成すると間違いを防げます。

作成の際は押印が必要です。さらに、手続き完了後に登記完了書類を受け取る際にも同じ印鑑が必要になるため、どの印鑑を使ったかを忘れないようにしておきましょう。

参考：

住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）一戸建て編

住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）マンション編

登録免許税の納付

抵当権抹消登記には、登録免許税という税金がかかります。税額は不動産1個につき1,000円です。例えば土地と建物の2つであれば、合計2,000円となります（土地が分筆されている場合はその個数分が必要です）。

納付は、税額と同じ金額の収入印紙を購入し、登記申請書（または貼り付け用の台紙）に貼って、申請書と一緒に提出することで完了します。現金で窓口に支払うのではなく、収入印紙で納める点を押さえておきましょう。

登記申請書の提出

必要書類と登記申請書がそろったら、対象の不動産を管轄する法務局に提出します。どの法務局が管轄かは、法務局のホームページ「管轄のご案内」でインターネットから調べられます。

提出方法は、窓口に直接出向く方法と、郵送による方法の2通りがあります。提出後、法務局で書類のチェックがおこなわれ、問題がなければ登記が完了します。

登記完了書類の受領

登記が完了すると、手続きが済んだことを示す「登記完了証」が交付されます。こちらを受け取れば、抵当権抹消の手続きは完了です。

受け取り方法は、法務局の窓口で受け取る方法と、郵送で受け取る方法を選べます。郵送を希望する場合は、申請時に返信用封筒や本人確認書類など、法務局の案内に沿った準備が必要になることがあります。

抵当権抹消に必要な書類

抵当権抹消登記申請書

出典：抵当権抹消　記入例｜法務局

法務局へ抹消の申請をする際に必要な書類です。抹消に必要な書類のなかで唯一自分で作成しなければならない書類で、記載に誤りがあると再提出を求められることがあります。記載例を参考に正確に作成しましょう。

登記原因証明情報

出典：登記原因証明情報｜相続相談プラザ公道

住宅ローンの完済時に金融機関から送られてくる書類です。抵当権が解除されたという権利の変動が起きたことを証明するためのもので、抵当権解除証書と呼ばれることもあります。

金融機関発行の委任状

住宅ローン返済中に抵当権を持っていた金融機関から、抹消手続きのための委任状を受け取ります。司法書士に手続きを依頼する場合は、住宅ローンの契約者から司法書士への委任状も用意する必要があります。

登記識別情報通知または抵当権設定契約書の原本

出典：【登記識別情報通知とは】権利証とは違う？いつ使う？無くしたら？ – 不動産名義変更手続センター

住宅ローンの契約時に金融機関へ渡されていた書類です。住宅ローンを完済すると、この書類は住宅ローンの契約者のもとへ返ってきます。

抵当権抹消手続きにかかる費用

自分で抵当権抹消の手続きをおこなう場合にかかる費用は、主に登録免許税と、書類の取得にかかる費用です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら合計2,000円が目安です。加えて、登記内容の確認などのために登記事項証明書を取得する場合は、その手数料がかかります。

手数料は、書面で請求する場合が1通600円、オンラインで請求する場合は、オンライン受取では520円、窓口受取では490円となっています。費用を抑えたい場合は、オンライン請求を利用すると良いでしょう。

自分で手続きをすれば、数千円程度に収まります。

抵当権抹消を司法書士に依頼する方法と費用

依頼する場合の大まかな流れは次のとおりです。

• 金融機関から抹消に必要な書類を受け取る
• 司法書士に手続きを依頼する
• 抵当権抹消登記の委任状に署名・捺印し、必要書類とともに司法書士へ渡す
• 抹消登記の完了を待ち、完了書類を受け取る

司法書士へ渡す委任状は、登記の目的や不動産の表示などを記載して作成します。書き方は依頼先の司法書士が案内してくれるのが一般的なので、指示に沿って準備すれば問題ありません。

費用は司法書士への報酬と登録免許税の合計です。報酬は1万〜1.5万円程度が目安で、これに登録免許税が加わります。

必要な書類を紛失した場合

必要書類紛失時の事前通知制度について

登記識別情報通知や抵当権設定契約書などの再発行不可の書類を紛失した場合は、「事前通知制度」を利用して抵当権抹消の手続きをおこないます。具体的な手順は次のとおりです。

• 再発行が可能な書類をすべて集める
• 管轄の法務局へ出向き、必要書類を紛失したことを伝える
• 登記所から登記内容の確認通知が届く
• 確認通知に必要事項を記入して返送する
• 登記所で本人確認が完了すると、抵当権抹消登記がおこなわれる

登記所からの確認通知は、到着後2週間以内に返送する必要があります。この期限を過ぎると抵当権抹消の申請が却下されてしまうため、通知が届いたら早めに返送しましょう。

抵当権抹消手続きのほかに住宅ローン完済時におこなうこと

火災保険に関する手続き

住宅ローンを組む際は、火災保険に金融機関の質権が設定され、保険金の受取人が契約者ではなく金融機関になっていることが多くあります。返済中に火災などが起きた場合、保険金がまず金融機関に支払われる仕組みです。

住宅ローンを完済すると、金融機関から「保険証券」や「質権消滅承認請求書」が届きます。受け取ったら、契約者から保険会社へ連絡し、質権の抹消手続きをおこないましょう。

繰り上げ返済の場合は銀行での手続きも必要

約定どおりの返済ではなく、繰り上げ返済で完済する場合は、銀行での手続きが必要です。窓口に出向いてその場ですぐに完了する手続きではないため、あらかじめ担当者や窓口に伝えておくとスムーズです。目安として、1ヵ月前くらいには問い合わせておくと良いでしょう。なお、予定どおりの返済で完済する場合は、この手続きは不要です。

繰り上げ返済では、完済日当日までの未払い利息に加えて、金融機関へ支払う手数料が発生します。手数料の額は金融機関ごとに異なるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

抵当権は自動的には消えないため、住宅ローン完済後はできるだけ早めに抵当権抹消の手続きをおこなうと安心です。放置してもただちにペナルティがあるわけではありませんが、家を売却しにくくなったり、相続時に手間が増えたり、新たなローンが組みにくくなったりといったデメリットが生じる可能性があります。

手続きは自分で進めることもできますが、手間を省いて確実に進めたい場合は司法書士への依頼を検討すると良いでしょう。