国内で増加傾向にある空き家。人口減少が進んでいる地方だけではなく、都市部でも空き家率が上昇しており、全国で利用者のいない空き家の増加は進行中。社会の少子高齢化にともない今後も空き家が増えていくと考えられています。そんな空き家を活用できれば、使わなくなった住宅や土地から新たな価値が生まれ、問題解決の糸口となるかもしれません。
ここでは、空き家活用の重要性やメリット・デメリットをご説明し、活用事例をご紹介します。空き家の管理や活用についてもご提案しますので、空き家を所有しているけれど、どのようにしたらよいか対策にお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
空き家活用の重要性
そもそも、なぜ空き家を活用する必要があるのでしょうか。初めに、国内の空き家問題や空き家を放置するデメリット、注意点について解説します。空き家を適切に管理および活用するためにご一読ください。
空き家問題とは？
国内では、高齢化を背景に居住世帯のない住宅数（空き家）が年々増加しています。国土交通省の調査によると、2018年度の空き家率は13.6%で、過去最高を記録しました。調査時点で空き家に該当する数は848万9千戸。5年前にあたる2013年度の空き家率は13.5%であり、比較すると0.1ポイント上昇しています。空き家は今後も全国で増加すると見込まれており、その管理や活用が社会の課題となっています。
なかでも、売却中の物件や賃貸物件、別荘などの物件を除く、十分な管理や活用がなされていない空き家の数は348万7千戸です。このような状況の空き家は、加齢にともなう高齢者の転居により、近い将来に急激に増えると考えられています。高齢者の老人ホームへの入居や、田舎から都心部の子ども宅への転居などが主な理由です。また、空き家が生じる主な原因の一つとして、実家の相続が挙げられます。相続人が新たに実家の所有者となったものの、離れた場所で暮らしているといった事情から、十分に建物の管理をできないケースが少なくありません。状態の悪い物件は買い手がつきにくく、管理や処分の負担が大きいため、相続をめぐって相続人同士のトラブルに発展するおそれもあります。そんな空き家をできるだけ減らすために、市区町村では所有者による管理や活用を促進する取り組みが求められています。
空き家の管理や活用に関しては、2015年施行の「空家等対策特別措置法」でも定められています。適切な管理や活用が行われていない空き家は自治体から勧告を受け、「住宅用地の軽減措置特例」における固定資産税の減額の対象外となるのが特徴です。さらには、命令違反で最大50万円以下の罰金が科せられるなど、空き家を不適切に放置する所有者は、法律でも厳しい措置がとられます。
※参考：平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要（2 居住世帯の有無）|総務省
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf
空き家を放置するデメリット
空き家の管理や活用をせずに放置すると、所有者のみならず近隣住人にも多くのデメリットが生じます。まず注意しておきたいのは、建物が倒壊する危険性があることです。老朽化した空き家が地震や台風といった自然災害で倒壊するケースでは、場合によっては人命にかかわる事故にもつながりかねません。
また、放置された空き家自体が近隣地域の景観を悪化させる可能性があります。適正な管理が実施されていない建物は、敷地内に雑草が生い茂ったり、害虫や害獣の発生源となったりと、近隣地域の景観や衛生面を損ないます。たった1件の空き家が近隣地域一帯のイメージを下げてしまうのです。
景観を悪化させる空き家は、人の目が行き届いていない印象を与え、近隣地域の治安の悪化を引き起こします。敷地内にゴミが投げ捨てられたり、窓ガラスが割られたり、壁に落書きをされたり……。空き家へのいたずらがエスカレートすれば、放火や重大な犯罪の温床となるおそれもあるでしょう。
なお、倒壊の危険性や治安の悪化につながる空き家は、近隣地域の安全を守る目的で「特定空家等」に指定される可能性があります。自治体によって特定空家等に指定されると、まずは所有者に対して改善へ向けての助言・指導が行われます。その後も不適切な状態が改善されなければ、住宅用の土地ではないと判断されて、住宅用地特例の対象から外されてしまいます。自治体から勧告を受けた空き家は、土地の固定資産税が大きく増加し、さらには命令違反により50万円以下の過料を支払うことになるため注意が必要です。
そもそも、住宅用地の固定資産税は、住宅用地特例により減免されています。たとえば、200平米以下の住宅用地は課税標準額が6分の1、200平米超は課税標準額が3分の1です。特定空家等に指定されて自治体から勧告を受けると、これらの特別控除が受けられなくなり、所有者の固定資産税の負担は非常に大きくなります。また、命令違反をすると最終的には行政代執行により管理や処分が行われ、通常の管理費や処分費よりも高額な費用を請求される可能性があります。請求に応じない場合は税金の滞納とみなされ、所有する財産の差し押さえが起こり得る点に留意しましょう。
このように、空き家を放置する事例では、所有者が個人的に責任を問われるだけでなく、近隣地域へも多大な迷惑をかけることになります。空き家の所有者となったら、適正な管理や活用などの対応を心がけましょう。
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持ち家の維持にかかる税金はいくら？固定資産税や都市計画税を抑える方法
空き家の活用方法とメリット・デメリット
ここでは、空き家を活用する方法の例をご紹介します。行政が提供するサービスや補助金を利用するのもひとつの手です。建物の状態や立地などの条件に合わせて、空き家の収益性を高めて有効活用しましょう。
リフォームして自分で住む
老朽化や家族構成に合わない間取りにより空き家が住みにくい場合は、リフォームやDIYにより綺麗に快適にして自分の住まいにするという方法もあります。すでに自宅を所有しているという方は、セカンドハウスとして活用するのも手です。
リフォームするメリットとしては、第一に、新たに家を建てるより費用を抑えられることです。また、住宅としての価値が高まれば、将来的に手放す際に買い手が見つかりやすく、売却しやすくなるといえるでしょう。
デメリットとしては、もし現在の居住地から遠い場所にある場合、移住するなどの事情がない限り日常的な住まいとしては使いづらく、またセカンドハウスと認められず別荘扱いになるケースがあることです。セカンドハウスとしての認定要件は自治体により異なるため各自治体に確認してみましょう。別荘はぜいたく品と見なされ、住宅用地の特例が適用されないため想定外の支出が発生するなど注意が必要です。
賃貸物件として貸し出す
空き家をクリーニングして、かつ内装にリフォームやリノベーションを施し、需要の高い賃貸物件として貸し出します。土地が広い場合には、元の建物を解体して新たにアパートを建て、賃貸経営を行うといった方法もおすすめです。入居者が一名に限定される一戸建ては、空室になると賃料を得られません。それに対して、複数の入居者を募集できるアパートなら、リスクの分散が期待でき、安定的な収入の確保につながります。また、賃貸用の不動産は使用の制限から売却時の評価価値が低くなるため、相続税対策にもなります。
一般的な賃貸住宅のほかにも、若年層をターゲットにしたシェアハウスや民泊などの宿泊施設、カフェや貸店舗のような事業用物件とする選択肢もあるでしょう。空き家をビジネスに利用できる状態に整えるためには修繕費用がかかりますが、入居者が見つかれば一定の家賃収入を得られるようになります。空き家の活用による収入を固定資産税の支払いに充てられるのがメリットです。
デメリットとしては、管理に手間がかかることです。自ら管理するのではなく、不動産管理会社に委託することも可能ですが、別途委託費用が必要になります。そのほか、特定の目的のために建物を建ててしまうと別の活用方法への転用がしにくい点、空き地として自由に売却するためには、賃貸者・入居者がいなくなるのを待つ必要がある点です。
解体して土地を運用する
空き家が老朽化して高額な修繕費用が発生する場合は、建物を解体して更地に戻し、土地として活用する方法もあります。更地であれば、需要に合わせて土地の活用方法を変えられます。よくある例として挙げられるのは、駐車場・トランクルーム・太陽光発電などです。ただし、更地は空き家よりも固定資産税が高くなる点に注意しましょう。住宅は「住宅用地の軽減措置特例」の対象で固定資産税や都市計画税が減額となりますが、更地は減額されないため6倍になる可能性があります。また、解体業者に依頼するための工事費用もかかります。土地の運用により期待できる収益を考慮したうえでご検討ください。
売却または譲渡する
所有者自身による空き家の維持管理や活用が難しい場合は、売却または譲渡して処分しても良いでしょう。売却によりまとまった現金が手に入り、固定資産税や都市計画税の負担がなくなるといったメリットがあります。マンションの場合は、月々の管理費や修繕積立金の支払いもなくなります。デメリットとしては、資産を失うということと、希望額で売却できるとは限らないこと。さらに希望額で売却し利益が出た場合は、譲渡所得に対して課税されることです。
売却する場合は、不動産会社や個人の希望者に買い取ってもらいます。空き家を自治体や近隣住民へ無償で譲渡する選択肢もありますが、基本的に交渉を成立させるのは難しいといわれています。交渉相手に十分なメリットが期待できる条件が揃っているのであれば、一度相談してはいかがでしょうか。
売却手段には、「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介とは、不動産の仲介会社に依頼して空き家を個人に売却する方法です。一方の買取では、不動産会社等事業者に空き家を直接買い取ってもらいます。その際、リフォームやリノベーションは買い手となる不動産会社が実施するため、所有者自身で行う必要はありません。建物の状態が悪く買い手がつきにくそうなケースでは、仲介よりも買取がおすすめです。
売却にあたって、どれくらいの価格がつくのか一括査定サイトを試してみてはいかがでしょうか。
行政のサービスや補助金を利用する
空き家問題の対策として政府や自治体など行政が提供するサービスや補助金、NPO法人の相談窓口を利用しましょう。たとえば、自治体が運営する不動産情報サイト「空き家バンク」に登録すれば、空き家の購入や賃貸を希望する方とのマッチングが期待できます。希望者との交渉は不動産会社に仲介してもらえるため、安心で利用しやすいでしょう。
自治体の補助金・助成金で空き家の工事費用をまかなう方法もあります。これらの支援を利用すれば、工事費用の2/3～1/2の助成を受けることが可能です。行政からアドバイスやサポートを受けられるため、知識がなくても活用を進められます。一方、この制度は誰でも利用できるわけではなく、制限が設けられています。また、書類の提出などで手続きに手間が、交付決定までに時間がかかることが多いですが、空き家の修繕や解体費用が足りないときは、助成を受けて管理や活用に生かす方法も視野に入れてみてください。なお、助成内容は自治体により異なり、補助金を受ける条件があるため交付申請前にしっかり確認しましょう。
以下、自治体が行う補助金事業の一例を紹介します。
八王子市空き家利活用促進整備補助金「地域活性化施設改修」
東京都八王子市で実施している補助金制度で、空き家を集会・交流施設、体験・学習施設など地域活性化施設として活用するための改修工事の際に所有者が負担する費用の一部を補助する制度です。補助金額は工事費の2分の1以内（上限100万円）。建築基準法その他関係法令に適合した建築物である、10年間は地域活性化施設として使用すること、など交付条件があります。
参考：「八王子市空き家利活用促進整備補助金「地域活性化施設改修」のご案内」
（八王子市まちなみ整備部住宅政策課）
https://www.city.hachioji.tokyo.jp/kurashi/life/003/001/004/p014381.html
京都市空き家活用・流通支援等補助金
京都市が実施する、空き家の活用・流通を促進するとともに地域の活性化等に寄与する空き家の活用を支援する、補助金制度です。
1年以上居住者がいない空き家を京都市の活性化を目的に改修する際に、工事費の3分の2以内（上限60万円、または90万円）の補助が受けられます。活用目的や補助対象となる建物などの条件が細かく設定されています。
参考：「京都市空き家活用・流通支援等補助金について」
（京都市都市計画局まち再生・創造推進室）
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000167423.html
（いずれも2021年3月時点での情報です）
［関連リンク］
空き家の活用事例
地方自治体や各種団体が主体となり、さまざまな空き家の活用がされています。リフォームをして地域交流の拠点や、シェアオフィス、カフェ、旅館として運営する、移住希望者へ紹介するなどです。以下で実例をいくつかご紹介します。
地域資源である空き蔵活用（運営主体：NPO法人伊勢河崎まちづくり衆）
＊空き蔵を地域資源として積極的にアピール・活用を図る
＊地域の空き蔵を調査し、所有者に対して、賃貸利用の可能性に対するアンケート等を実施。これをもとに、喫茶店や美容院開業希望者等に対する仲介を実施。また、対象を空き家にも広げ、「空家・空蔵活用仲人事業」として、空き家・空き蔵の仲介を継続的に実施。町家での暮らし体験が可能な「暮し体験・河崎南町の家」オープン。
空き家を不動産として媒介（運営主体：ふるさと情報館（株式会社ラーバン））
＊全国の農村・観光地等の地域ネットワークを有する工務店や材木店から空き家の紹介を受け、都市居住者に対して紹介。
＊全国の売却希望物件をデータベース化、会員に会報で情報提供するとともに、購入の際の不動産媒介を担当。地域のコミュニティに円滑に入れるよう、それぞれの地域の慣習や考え方等について徹底したレクチャーを行う。
よって館しもちょう整備事業（運営主体：高山市社会福祉協議会）
＊町家再生と地域コミュニティの創出
＊国指定の重要伝統的建造物群保存地区（下二之町大新町）内の空き家を整備し、地域交流施設「よって館しもちょう」として開設。地域住民が主体となって管理運営され、井戸端交流サロン、健康教室の場、観光客の休憩・交流スペースとして使用されている。
大湫宿保存活用事業（運営主体：岐阜県瑞浪市）
＊中山道大湫宿の歴史的建造物を活用し、集客のポイントとなるよう、飲食店・ギ ャラリー・ショップ・工房等としての活用を行う。
＊国登録有形文化財である森川善章邸を、文化財としての価値は保持しつつ、現代的な内装も視野に入れ活用を検討。近年の健康志向に伴い、ウォーキングに訪れる方が増加傾向にあるため、大湫宿集客のポイントと位置付け整備し「古民家カフェ」をオープンする。
テレワークのまち郡上推進事業（運営主体：岐阜県郡上市）
＊ＩＣＴ関連事業者の流入を促進し、併せて若者の働く機会を確保するため、モデル・テレワーク・ハウスを開設し、ＩＣＴ産業の振興に向けてテレワーカー等の誘致に取り組む。
＊郡上市でのテレワーク型ワークスタイルを提案し、市への移住を考える都市部のＩＣＴ技術者に対し、市におけるテレワーク型ワークスタイルの魅力を伝える発信拠点として、また市で働くテレワーカーたちが集い、語らう場として、空き施設を活用したモデル・テレワーク・ハウスを整備した。事業は市内ＮＰＯ法人に委託し、長年空き施設となっていた旧地ビール工場兼店舗の一部を改修した。
参考：「空き家の活用事例」（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/02/020707/03.pdf
参考：「空家等利活用事例集」（岐阜県空家等対策協議会）
https://www.pref.gifu.lg.jp/uploaded/attachment/13098.pdf
空き家を活用するときの注意点
空き家の活用法を見てきましたが、次に注意点です。トラブルを防ぐため、事前に確認してみましょう。
再建築不可物件に該当しないか確認する
空き家が再建築可能か確認します。建築基準法が制定された1950年以前、もしくは都市計画法が定められた1968年以前に建てられた住宅の中には、再建築ができない「再建築不可物件」があります。建築基準法上の接道要件（※）を満たしていないため、建築確認が必要となる新築や増築ができず、一度建物を取り壊すと新しく家を建てることができなくなります。なお建築申請の必要がないリフォームは可能です。
※建築基準法に準じた道路（幅4メートル以上）に接していない、接道幅が2メートル未満 など。
メリットとデメリットを考慮したうえで活用法を決める
賃貸、土地運用、売却など空き家の活用法にはメリットとデメリットがあります。例えば賃貸として利用する前には、物件の状況によっては改築や修繕が必要になります。その費用が回収できるのか、都心の物件であれば問題ありませんが、エリアによっては借り手がみつからない可能性もあります。土地として運用する場合は、建物の解体などの工事費や固定資産税の増加分をまかなえるだけの利益が得られるのか。売却の際は、予想より高く売れて売却益が出ると税金がかかりますのでご注意ください。それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、メリットが大きい活用法を選択することが大切です。
空き家の活用は専門家に相談する
空き家の活用方法はさまざまで、不動産の知識がない状態で空き家活用を進めると、法律に抵触したり、想定したメリットを享受できなくなったりするケースがあります。具体的な行動に取り掛かる前に、自治体が開催する説明会への参加や不動産会社などへ相談に行くと良いでしょう。簡単な入力で複数の大手企業へまとめて活用プランを依頼するサイトもあります。専門業者は、土地の立地条件や空き家の状態と持ち主の意向などを考慮したうえで最適な方法を提案するノウハウがあり、自治体によっては無料で相談に応じる窓口を設置していますので、問い合わせてみてはいかがでしょうか。
空き家は適切な管理と活用を心がけましょう
今回は、空き家の社会問題や、空き家のさまざまな活用方法、活用に当たってのメリットとデメリットをお伝えしました。国内では現在空き家が増加傾向にあり、今後も急激な増加が予想されています。空き家は放置すると所有者だけでなく近隣地域にも迷惑が及ぶ可能性があるため、適切な管理と活用が必要です。積極的に状況の把握に努め、賃貸や土地活用、売却や譲渡をして手放すなど財産として生かすためにできることに取り組みましょう。
もう一つの空き家の活用方法
今回空き家の活用方法について解説しました。国土交通省が実施した令和元年空き家所有者実態調査集計結果によると空き家の取得理由の約半数が「相続」ということで、親の家を売ることや人に貸すことに抵抗を感じる人もいます。そのような方にはリースバックという選択肢もあります。
リースバックを活用することによって、売ったり貸したりすることなく資金を確保することができます。
不動産会社が提供するリースバックの商品には、サービスごとに特色があります。なかでも一建設の「リースバックプラス＋」は、ライフスタイルに適したサポートを受けられるのが魅力です。リースバックの目的や将来のビジョンに合わせて、2つのプランをご提案。短期的に買い戻しの予定が無いご家族や、ずっと同じ住環境をご希望のご家族に適した「標準プラン」、早期に買い戻すご予定の方や、とにかく賃料を抑えたい方、一時的な資金調達などに適した「定期プラン」から、ご家族のニーズに合うプランをお選びください。
さらに「リースバックプラス＋」では、両タイプのプランに共通したサービスが充実しています。賃貸借契約では、敷金・礼金・仲介手数料・更新料が不要。「はじめごあいさつコール」や「24時間ホームセキュリティ」など、高齢者の暮らしに安心のサポートをご利用いただけます。ライフスタイルに合わせて選べる便利なリースバック商品をお探しなら、一建設までどうぞお気軽にお問い合わせください。
