銀行でリースバックを利用できる？金融機関が提供するサービスや資金調達のコツを解説

創業資金や、事業のさらなる成長のため自己資金だけでは足りなくなったときに資金調達が必要です。

資金調達というと、銀行や信用金庫などの金融機関からの借り入れをイメージする人が多いでしょう。地方自治体が用意する起業家向けの補助金や助成金に、自分で申請する方法もあります。ほかにも、個人投資家から出資を受けたり、クラウドファンディングを利用したりするのも一つの手です。

金融機関の融資制度を利用する場合、「審査が厳しい」「保証人が必要」などハードルが高いことも少なくありません。エンジェル投資家や経営者から出資を受けるには、将来性のある魅力的な事業計画が不可欠で事業計画書といった説明資料を作成する準備に時間を要します。それに対して今回は、比較的利用しやすく、現在注目されている資金調達方法である「リースバック」について、メリット・デメリットや利用手順を解説します。

リースバックは保有する不動産を売却して資金を得ると同時に、引き続きその不動産を利用し続ける仕組みです。一建設の「リースバックプラス＋」の特徴として、まず、自社で不動産を買い取り、自社で管理するため、信頼性が高いことが挙げられます。また、敷金・礼金・仲介手数料・更新料などの費用が不要です。中小規模の企業が成長するために資金を確保する手段として、リースバックは非常に有益な選択肢となります。リースバックについてのご相談は、一建設までぜひお問い合わせください。

資金調達にも利用できるリースバックとは？

リースバックとは、機械・設備機器などの保有資産を金融機関やリース会社に売却して資金を得て、その資産をリース契約で利用し続ける方法のことです。

近年では、不動産のリースバックが注目を集めています。自宅や工場を売却して資金化しつつ、売却した家に賃貸で住み続けたり、工場を使い続けたりすることが可能というものです。

現金を得ながらも、リース料を払う必要がある以外は全く変わることなく使い続けられるので、会社運営や生活に与える影響が少ないと言えます。資金調達を行ったことが周囲に知られにくく、比較的利用しやすい方法です。

そんなリースバックでの資金調達をおすすめする事業者としては、具体的に個人事業主・スタートアップ企業・ベンチャー企業・中小企業などが挙げられます。一般的なビジネスローンによる融資と比較したうえで、リースバックを利用する事業者も少なくありません。ただし、リースバックでは億単位の事業資金を調達するのが難しいといえるでしょう。大企業など経営規模が大きい事業者にとっては、必要十分な金額を調達できないおそれがあります。必要な金額に応じて最適な方法で資金調達をご検討ください。

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リバースモーゲージとの違い

リースバックは自宅の「売却」でお金をまとめて得られますが、リバースモーゲージは自宅を所有しながら「融資」としてお金を少しずつ得ることが可能な点が決定的な違いと言えます。

リバースモーゲージでは自宅の評価額を元に算出されたお金を、一括または分割で借りられます。契約で定めた期間中はその利息のみを支払いながら、自宅の所有権を持ち続けることが可能です。その後は所有者が死亡した際に相続人が自宅を売却し、一括返済するという仕組みになっています。

ただし自宅に担保として十分な価値がなければ契約はできず、融資を受けられません。

リースバックは自宅の売却・賃貸を組み合わせた「不動産取引」、リバースモーゲージは自宅を活用した「融資」であるという大きな違いがあります。リバースモーゲージは融資なので、当然ながら契約前に審査が行われます。契約者の年齢や収入、信用問題などによっては資金を得られない恐れがあることは理解しておきましょう。

リースバックではお金を得ると、その後リース料の支払いが必要とはいえ返済義務や利息の支払いがありません。一方、リバースモーゲージは融資なので受け取ったお金の返済義務と利息が生じます。とはいえ必ずしも所有者の存命中に返済する必要はないため、計画的に利用すれば老後の資金繰りが悪化する心配がありません。ただし、借入期間が長引くほど融資限度額に到達し、途中で融資を受けられなくなる可能性が高まります。貸出機関によってはリバースモーゲージの契約期間を設けている場合があり、期間が終了すれば存命中でも自宅の売却による返済を強いられます。

他にも、リバースモーゲージは受け取った資金の使い道が限られる場合がある点も、大きな違いです。リースバックは資金の用途が限定されておらず、老後の生活費はもちろん子どもの教育費や事業資金、病気・ケガによる入院治療費などさまざまな使い方ができます。しかしリバースモーゲージの場合、提供元によっては資金の用途が生活費やリフォームなどに限られるケースがあります。金融機関が取り扱っているリバースモーゲージなら比較的広い用途で使用できる傾向にあるため、資金の用途に応じて提供元を選ぶことが大切です。

リバースモーゲージの詳細については、こちらで解説しています。併せて参考にしてみてください。

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不動産担保ローンとの違い

不動産担保ローンのメリットは、契約時他時点で自宅の所有権が不動産会社に移るリースバックと違い、自宅の所有権が自分から移らないことです。ただし、リースバックでは将来的に売却した自宅を買い戻すことができます。

一方で先述の通り不動産担保ローンは元本と金利を毎月支払う必要があるため、契約後に資金繰りが悪化しないよう注意すべきという点はデメリットです。そのため、資金繰りを目的とした利用はおすすめできません。

ただし無担保で融資を受ける場合よりも、長期かつ低金利となりやすいです。もちろん提供元によって金利の幅（変動の有無）・借入期間・繰り上げ返済の条件など各制約は異なるため、契約前によく確認しておくことが大切です。また、リバースモーゲージと同じく借入金額の上限が設けられ、その借入金も提供元によっては用途が制限される可能性があります。

不動産のリースバックで資金調達する流れ

一時的に資金が必要になった時にも利用できるリースバックでどのように資金調達をするのか、流れを紹介します。

①不動産売買

不動産の所有者（個人でも会社でも可）が、リースバック業者（不動産の場合は、不動産会社や不動産投資家）に不動産を売却します。

②代金の授受

リースバック業者が不動産を所有している人に不動産の買取代金を支払い、不動産の所有者は売却代金を受け取ります。

③不動産の賃貸契約

リースバック業者と不動産の元所有者の間で賃貸契約を結び、事業者は買い取った不動産を貸し、元所有者は、毎月家賃を支払うことで引き続き利用できます。

以上のように、資金調達の流れは非常にシンプルです。元所有者自身がリースするため、一般的な不動産売却のように、その家に住みたい（またはオフィスや工場を使いたい）買い手を探す必要はありません。不動産投資を目的としたリースバック業者と直接交渉することになるので、取引も比較的スムーズに進みやすいでしょう。

リースバックで資金調達するメリット

自宅に住み続けられる

一番のメリットは、持ち家を売却することでまとまった資金を調達したあとも引っ越す必要がなく、住み慣れた家に引き続き住めることでしょう。そのため、知人だけではなく家族にさえも資金調達したことが分かりにくく、子どもの学区が変わることもありません。近所の人にも家を売却したとは知られず、これまでと変わらない日常生活を送れます。

用途が自由

金融機関の融資といった資金調達の場合、用途が決められていることが多いですが、リースバックで得た資金は売却代金なので、用途は制限されません。借金返済、納税、従業員への給与や取引先への支払い、新規事業資金など、さまざまな用途に使えます。 若い事業主が、将来的に買い戻しをすることを前提に、起業や事業の運転のための資金にしたり、投資をしたりすることも可能です。

金融機関の審査がない

もともと持っていた資産を資金にする不動産リースバックは借入ではないので、銀行融資やビジネスローン、不動産担保ローンのような審査はありません。そのため、借金があるなど不利な条件があっても、資金調達に成功しやすいことが魅力です。

維持費が必要なくなる

リースバックの業者に売却して所有権を渡すことになるので、固定資産税を納付する責任はありません。ただし、建物・設備の修繕やメンテナンスにかかる費用は借主（売主）負担となるケースが多いです。

ほかにも、売却先を広く探す必要がないため、現金化までの期間が短いこともメリットとして挙げられます。まとまった資金を急ぎで調達したい方にとっては、審査のないリースバックは魅力的な手段と言えるでしょう。

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リースバックで資金調達するデメリット

売却額は低め傾向

リースバック業者からすると、購入したら元所有者に貸す必要があり、ほかの人に売却はできず、元所有者が希望したら買い戻しに応じなければならない、などの制約が多い取引と言えます。そのため一般的な売却より低めの金額がつきやすいのが現状です。

なお、買い戻しに関する規定などは業者によって異なり、希望すれば絶対に買い戻せるというわけではありません。

家賃が相場より高くなりやすい

家賃が高めに設定されやすいことも、デメリットとして挙げられます。すぐに買い戻す予定がない場合、同じ地域の家賃相場より高い家賃を払い続けることになる可能性も考えなければなりません。ただし、リースバックなら引っ越しに関連した費用はかからないので、その点も計算に入れて検討するとよいでしょう。

また賃貸契約に関しても、ずっと契約更新してもらえるとは限らない点も念頭に置いておきましょう。

そのほかにも、そもそもリースバックが利用できない可能性もあります。売却価格がローンの残債より少ない場合は、ローンを返済しきれない恐れがあるので、業者から断られる可能性が高いでしょう。

また、買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的です。

リースバックは銀行で利用できる？

リースバックは、売主が不動産を売却し、その後賃貸するという形態で行われます。出口戦略としては、売主本人による買い戻しまたは退去後に第三者に転売するという2つのパターンがあります。

リースバックを行うことは、不動産の売買という業務を行うことになります。これは実質的に「業として不動産の売買を行う」という営利行為であり、不動産の売買業務を行うには、宅地建物取引業法の免許が必要です。しかし、銀行は銀行法によって他の業種を営むことが禁止されており、宅地建物取引業法の免許を取得することができないため、リースバックを直接的には行えないということになります。

一部の銀行では表面上リースバックサービスを提供していますが、実際には提携している宅地建物取引業者のリースバックを紹介する役割を担っているだけです。

銀行で利用できるサービスは？

リバースモーゲージは、不動産を担保にして借り入れを行う仕組みで融資ですので、銀行などの金融機関が取り扱う正真正銘の金融商品になります。

リースバックの場合、提携先のリースバックを紹介するパターンが一般的です。こうしたケースでは、銀行に問い合わせると、専用の窓口でリースバックの案内を受けることがあります。リースバックを利用する際は、リバースモーゲージと比較検討することが多いため、銀行でリバースモーゲージに関する相談をしながら、リースバックと比較できることはメリットと言えるでしょう。

リースバックに関連する銀行のサービス

住宅ローンの返済・任意売却の相談

不動産を売却する際には、まず住宅ローンを完済しなければなりません。リースバックの場合は、最初に不動産を売却し、その後に賃貸借契約を結ぶため、ローンの完済手続きで銀行や他の金融機関と相談し、手続きを進める必要があります。

もし売却代金が住宅ローンの完済には十分でない場合、任意売却という方法で不動産を売却することもあります。この任意売却では、銀行などの貸主と借主（不動産売却希望者）が合意に達することで、売却活動を進めることができるため、この場合も金融機関に相談することが重要です。

リースバック事業者の紹介

生活費や関連する問題について銀行に相談すると、提携する不動産会社のリースバックについて案内されることがあります。

例えば、群馬銀行とハウスドゥは2021年6月に業務提携を結びました。高齢者の資金ニーズが増加していることを受けて、群馬銀行はリースバックに注目し、不動産会社との提携を進めました。このような銀行と不動産会社の提携は他の地域でも行われており、銀行は顧客に紹介できる選択肢を増やすことができ、不動産会社は新しい販路を見つけることができます。

リースバックに限らず、銀行からの紹介制度は一般的なものです。信頼性のある銀行からの紹介であれば、安心感が得られるのもメリットです。

リースバックを行う際はトラブルに注意しよう

1.低い売却額：リースバックの売却金額は、通常の仲介による売却と比べて低くなる傾向がありますが、中には相場よりもかなり安い買取価格を提示する不動産業者があるため注意が必要です。

2.家賃の値上げ：契約書には家賃が上がらないと謳われていても、実際に賃貸契約を更新する際に家賃の値上げを通告されることがあります。更新が不可能な場合には退去を求められることもあります。

3.買い戻しの問題：リースバックは、後で買い戻すことができるというメリットがありますが、不動産がいつの間にか転売されていたり、買い戻しを拒否されたりするケースもあります。

また、買い戻しを認めていても、「何年以内」と制限付きのケースがあります。その期間内に資金が準備できないと、買い戻しを行えずに退去する必要が生じるため、この点にも注意が必要です。

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リースバックを利用する際のポイント

ポイント①サービスや事業者を慎重に見極める

リースバックは提供事業者によって異なる特徴があるため、その違いを理解して、適切な選択をすることが重要です。主な要素として、賃貸借契約の詳細、売却価格、家賃、および賃貸後のサポート体制が挙げられます。加えて、契約する事業者や担当者の選定も同様に重要です。事業者が提供するリースバックのサポート体制が不十分であると、賃貸後にトラブルが生じる可能性もあります。ただし、大手事業者を選べば安心とは限らないため、注意が必要です。問い合わせを行った後の対応などを通して、信頼性を判断すると良いでしょう。

ポイント②比較サイトを活用する

複数の事業者に問い合わせするとなると、「どこの業者に問い合わせたらよいか」「同じような情報を業者ごとに入力するのは面倒」といった具体的な問題が生じることがあります。事業者選びに悩む場合は、リースバックの比較サイトが役に立ちます。

比較サイトを利用すれば、情報を一度入力すると、複数の会社から利用者に適した事業者を提案してくれます。物件のエリアによっては、比較できる事業者が限られることもあるかもしれませんが、それでもかなり手間が省けるので、ぜひ活用してみてください。

不動産のリースバックなら「リースバックプラス＋」がおすすめ

「リースバックプラス＋」は、しばらく買い戻しを考えていない人のための「標準プラン」と、一時的に資金が必要、あるいは早めに買い戻しを検討している人のための「定期プラン」の2種類があります。

売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。また賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、こちらも業界初の試みです。

一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方向けの「定期プラン」は、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額（諸経費が別途かかります）となる「買戻優遇タイプ」があります。

どちらのプランでも、安心して暮らすのに役立つサービスが利用可能です。敷金・礼金・仲介手数料・更新料不要のほか、ご高齢者安否確認コールやセコムのホームセキュリティなどがあり、年配者やその家族の生活をサポートしてくれます。

リースバックは一般の融資やローンのような審査もなく、資金用途に制限がないのがメリットです。しかも、売却後も自宅に住み続けることができ、周囲の人にも家族にも知られにくく、生活環境を変えずに済むので、ストレスも最小限に抑えられます。

資金調達に困ったら、リースバックを利用するのも一つの手段ではないでしょうか。

「資金調達は後々の事業運営も考えた上での検討が必要」

資金調達はスタートでありゴールではありません。事業経験や金融知識不足から騙されないよう注意が必要です。専門家や起業している先達・仲間に相談するなどして、資金調達後に事業の継続が難しくなる、経営権を奪われるなどのトラブルが起きないよう、慎重に準備しましょう。

まとめ

数ある資金調達方法のひとつ、不動産におけるリースバックは「保有する不動産を売却してお金を得つつ、その不動産を利用し続ける」という仕組みになっています。億単位の大きなお金を得ることは難しいですが、老後資金や教育費、中小規模の企業が事業を成長させるための資金を確保する手段としてはおすすめです。ただしリースバックは融資ではないため、リバースモーゲージや不動産担保ローンとは性質が異なる手段であることは理解しておきましょう。資金の用途や現状などを踏まえて、どんな手段で資金を調達すれば有利になるのかを慎重に考えることが大切です。

よくある質問

リースバックに年齢や職業の制限はありますか？

リースバックでは、基本的に年齢や職業の制限はありません。そのため年金受給者である高齢者も、就学中の未成年者（保護者の同意があれば）も利用可能です。

注意する点としては、年齢にかかわらず「一定以上の判断能力があること」などの基準を満たしていなければ利用できない場合があります。意思判断が難しい高齢の方がリースバックをよく理解しないまま契約してしまい、後から解約できなくなるというトラブルを回避するためです。

つまり、リースバックに関して理解したうえでしっかりと意思判断ができる人であれば年齢・職業問わず誰でも利用できます。ただし不動産会社によっては、年齢や職業以外で契約者に関する条件を設けていることがあります。利用の際は、あらかじめ不動産会社に確認してみましょう。

リースバックは住宅ローンが残っていても利用可能ですか？

住宅ローンが残っていても、リースバックでの売却価格が、住宅ローンの残債を上回っていれば利用できる可能性があります。

逆に売却額の方が少ない場合、住宅ローンの融資先がリースバックの利用を認めてくれません。売却額が少ない状態でのリースバックを認めると、まだ完済されていない残債分を自宅の売却で回収することができないからです。

ちなみに住宅ローンの滞納歴があっても、売却額が残債を上回っていればリースバックを利用できます。しかし信用情報に傷がついている恐れがあるため、賃貸契約において連帯保証人を求められる可能性が高いです。