リースバックで家を売却すると、固定資産税はどうなるのか気になるところです。ここでは、固定資産税についての基本的な情報と、リースバックとの関係、リースバックでかかる他の税金についてご紹介します。
固定資産税とは？
固定資産税は、所有している不動産にかかる税金のことで、毎年1月1日時点で土地や建物の所有がある場合にかかります。固定資産税の納付先は、所有している固定資産がある所在地の市町村です。東京都23区内は東京都に納めます。
不動産を所有している方にとっては、毎年必ず発生する税金の1つであり、どのくらいの金額がかかるのかは把握しておくと安心です。特に、これから家を建てる予定があるなど、固定資産税が発生する予定の場合には、あらかじめ資金計画の中に入れておきましょう。
固定資産税は何に課せられるもの？
土地と建物のそれぞれに課税されます。戸建て住宅を所有している場合は、土地と建物の両方の固定資産税を合わせた金額を納付することとなります。固定資産税額は、毎年送付される納税通知書で把握することができます。
固定資産税の計算方法とは？
固定資産税の計算は、土地と建物を別々に行います。
- 土地の固定資産税…「課税標準額」×標準税率1.4％
- 建物の固定資産税…「固定資産税評価額(課税台帳登録価格)」×標準税率1.4％
参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
例えば、土地の課税標準額が1,000万円で、建物の固定資産税評価額が500万円だった場合、計算式に当てはめると以下のようになります。
土地の固定資産税…1,000万円×1.4％＝14万円
建物の固定資産税…500万円×1.4％＝7万円
この例で言うと、不動産の固定資産税は14万円と7万円を足した21万円となります。ただ、優遇措置が設けられているため、該当する場合は固定資産税が安くなることもあります。
固定資産税の支払い方とは？
固定資産税は、一括もしくは年4回に分けて支払うことが可能です。もし、延滞をしてしまうと、延滞税がかかります。さらに督促が来ても滞納状況が続くと、最終的には不動産が差し押さえとなり競売にかけられることに。退去を余儀なくされるため注意が必要です。
リースバックを利用すると固定資産税はどうなる？
リースバックを利用した場合、固定資産税の支払いはなくなります。これからリースバックを検討される方は確認しておきましょう。
固定資産税を支払わずに済む理由
固定資産税は、不動産の所有者にかかる税金です。リースバックをすると、家の所有権は他者に移りますので、固定資産税の支払い義務がなくなります。固定資産税は不動産を持つ人にとって大きな負担にもなりかねませんが、その支払い義務がなくなるのは、リースバックのメリットの1つと言えるでしょう。
リースバック後の固定資産税の支払い方とは？
固定資産税は毎年1月1日付の不動産の所有者に対して課せられる税金です。リースバックをしてその年に所有権がなくなったとしても、売却した年の固定資産税は支払う義務があります。
しかし実際は、売却をした人が損をしないように、固定資産税を日割り計算して、リースバックをした日までの分を売主が負担し、残りはリースバック会社が負担するのが一般的です。この費用は、現金で返すのではなく、家の代金に上乗せという形がとられます。
リースバックをしたから固定資産税を払わなくても良いと勘違いしていると、督促が届いたり延滞税がかかったりするため注意が必要です。
［関連リンク］
リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットや流れ、注意点をわかりやすく解説
リースバックでかかる消費税以外の税金とは
個人がリースバックで家を売却した場合、その費用には消費税はかかりません。なぜなら、事業取引ではないからです。しかし、リースバックにあたり、いくつかの税金がかかるため、その費用についておさえておきましょう。
リースバックでかかる税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得税があります。具体的に、どのような税金で、どのくらいの負担が生じるのか見てみましょう。
1．印紙税
印紙税は、取引に伴い領収書の役割をもつ課税文書に必要な税金です。ただし、課税文書の金額が５万円未満は非課税となります。不動産売買では、契約書や領収書が対象となり、印紙という切手に似たものを購入して課税文書に貼付する形で納めます。印紙税の金額は、物件の売却価格によって変わり、売却価格が高額になればなるほど印紙代も高くなります。
| 契約書に記載される売買金額 | 本則 | 軽減税率(2024年3月末まで) |
|---|---|---|
| ～1万円未満 | 200円 | 非課税 |
| 1万円～10万円 | 200円 | 200円 |
| 10万円超～50万円 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超～1億円 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超～5億円 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超～10億円 | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円超～50億円 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 | 200円 |
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
2．登録免許税
登録免許税とは、不動産移転登記など、登記に係る税金のことを指します。住宅ローンが完済していない家をリースバックする場合、不動産に付いている抵当権を抹消しなければなりません。この抵当権抹消手続きで、抵当権抹消登記の税金がかかります。
抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円かかります。物件が一戸建てだった場合は、建物と土地それぞれに登録免許税がかかるため通常2,000円になります。
マンションの場合も１住戸の場合は建物と土地分で2,000円ですが、まれに土地が登記上、数個に分かれていることがあります。例えば土地が3つに分かれていた場合は、建物と土地で4000円かかることになります。土地（敷地）がいくつなのかは、抵当権の設定契約をした際に記入した契約書の「敷地権の表示」の欄に記載されている情報の数で確認することができます。
3．譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に発生する所得税や住民税といった税金を指します。譲渡所得税が発生するかどうかは、以下の計算に当てはめて確認します。
課税譲渡所得＝不動産の売却価格－(売却した不動産の取得費＋譲渡費用)－特別控除
参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
そして、税額については以下の計算式で計算できます。
税額＝課税譲渡所得×（住民税の税率＋所得税の税率）
この住民税と所得税の税率に関しては、不動産の所有期間によって変わります。簡単に言うと、所有期間が5年を超えるかそれ以下かによって違い、5年を超えると大きく税率が下がります。
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合、「短期譲渡所得」として住民税率9％、所得税率30％がかかります。一方、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えている場合、「長期譲渡所得」として住民税率5％、所得税率15％がかかります。
参考：
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
【必見】節税対策には特例や特別控除を利用！
リースバックは、売却価格が一般の不動産売却よりも低い傾向にあるため、譲渡所得は出にくいと言われていますが、もし利益が発生した場合は売却金額の一部が税金として差し引かれることとなります。そういったことがなるべく起こらないように、不動産売却時に使える特例を知っておくと便利です。
まず、マイホーム売却においては、売却利益から3,000万円の特別控除が受けられます。これで、多くの場合、課税譲渡所得は発生しなくなるでしょう。また、所有期間が10年以上の家を売却した場合は軽減税率が適用されます。
なお、これらの特例や特別控除には条件もあるため、節税をしたい場合は条件を確認してから判断されることをおすすめします。
リースバックに関するご質問・お問い合わせは一建設へ
リースバックを行う会社は近年増加傾向にありますが、サービスの内容はそれぞれ異なります。どのリースバック会社を選ぶのか、じっくり比較検討して信頼できる会社を選ぶのが肝心です。
一建設株式会社の提供する「リースバックプラス+」では他社にはない仕組みを取り入れ、様々なニーズに応えることができる２つのプランを用意しています。
売却後に賃貸契約を更新していくことが可能な「標準プラン」は、賃貸として住んだ長さに応じて再購入時の価格が下がる仕組みを、業界で初めて導入しています。最短でも10年間、再購入価格が下がっていきます。また賃貸3年目以降は新築物件への引っ越しも可能という、こちらも業界初の試みです。
一方、比較的早期の買い戻しを計画している方や一時的な資金調達の方には「定期プラン」が向いています。こちらのプランでは、最大1年間の賃料が0円（以降は定期期間に応じて賃料設定）になる「賃料優遇タイプ」と、定期借家契約の期間を2年～5年と限定することで買戻価格が売却価格と同額（諸経費が別途かかります）となる「買戻優遇タイプ」があります。
また両プラン共通して、より快適で安心な生活のためのサポートサービスなども利用可能です。将来のことを色々と考えながら、リースバックを検討してみたい方は、ぜひ一建設株式会社へご相談ください。
まとめ
不動産を所有している限り、毎年かかってくる固定資産税。リースバックをすると、その年の固定資産税は支払う義務がありますが、基本的にはリースバックまでの日割り計算となり、リースバック後の日数に応じた固定資産税分は売却価格に上乗せされるのが通例です。しかし、固定資産税以外にも、リースバック時にはいくつかの税金がかかるため、その点についても押さえておきましょう。
