ローン返済中のマンション売却は可能？オーバーローン時に選べる3つの対処法

住宅ローンがまだ残っているけれど、マンションを売却したい。そう考えたとき、多くの方が「ローン返済中でも本当に売れるのか？」「手続きやリスクはどうなるのか？」と不安を抱えるのではないでしょうか。

結論からいうと、住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能です。ただし、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが基本条件となります。

この記事では、ローン返済中のマンションをスムーズに売却するための流れや注意点、アンダーローン・オーバーローンといったそれぞれの対処法まで、わかりやすく解説します。

また、「売却しても今の家に住み続けたい」という方に向けて、リースバックを紹介しているので、住まいとお金、どちらも安心できる解決策を探している方は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローン返済中でも持ち家は売れる？オーバーローンでも売却できる3つの方法

ローンの残債があってもマンション売却は可能

住宅ローンが残っている状態でもマンションの売却は可能です。しかし、すべてのケースで無条件に売却できるわけではなく、いくつかの条件があります。

特に重要なのが、以下の2つの条件です。

• 住宅ローンを完済すること
• 抵当権を抹消すること

この2点は、マンションを第三者に正式に引き渡すうえで絶対に外せない手続きです。なぜなら、ローン返済中のマンションには金融機関による「抵当権」という担保が設定されており、これを外さないと所有権を買い主へ移転できないからです。

ローン返済中でもマンションを売却するための必要事項

ローン返済中でもマンションを売却するためには、いくつかの重要な手続きがあります。
特に必須なのが、住宅ローンの完済と抵当権の抹消です。

これらは売却を成立させるための前提条件ともいえるもので、正しく理解しておくことが大切です。以下で、それぞれの内容を詳しく解説します。

住宅ローンの完済

住宅ローンが残っているマンションを売却するには、まずローンを完済することが前提となります。なぜなら、ローンを借りる際に金融機関が設定する「抵当権」が残っている状態では、買い主に物件を引き渡せないからです。抵当権を抹消するには、ローンの残高を一括で返済する必要があります。

ローンの返済において、自己資金に余裕がある場合は、「繰り上げ返済」で売却前に完済することが可能です。繰り上げ返済を行えば、今後支払う予定だった利息の支払いも抑えられます。

一方で、自己資金が足りないときは、マンションの売却代金を使ってローンを一括返済するのが一般的です。なお、売却価格がローン残高を上回っていれば「アンダーローン」、下回ると「オーバーローン」と呼ばれます。

抵当権の抹消

抵当権が残ったままでは不動産の所有権を買い主に移転できません。そのため、マンションを売却する際には、原則として「抵当権」を抹消することが必須となります。

そもそも抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定する不動産に対する担保権利のことです。万が一ローンの返済が滞ると、金融機関はその不動産を差し押さえて競売にかけ、貸し付けた資金を回収できます。

住宅ローンがあるマンションには、ほぼ例外なくこの抵当権が設定されています。マンションを第三者に売却するためには、抵当権を正式に抹消する手続きが必要です。

＜抵当権抹消の基本的な流れ＞

1. 金融機関から必要書類を受け取る(抹消用の登記関係書類など)
2. 売却物件を管轄する法務局を調べる
3. 登記申請書を作成・記入する
4. 必要な添付書類を準備する(委任状、登記原因証明情報など)
5. 法務局に提出・申請する

このように、抵当権抹消の手続きには専門的な書類や作業が発生します。売却時に不動産会社が提携している司法書士が対応してくれるケースもあります。

住宅ローン完済に向けた対応方法

住宅ローンを完済するにあたり、どのような対策をとるべきかをご紹介します。

マンションの住宅ローン残債額の把握

マンション売却を検討する際、まず確認すべきなのが現在の住宅ローンの残債額です。正確な残高を把握することで、「売却でローンを完済できるか」「自己資金が必要か」などの判断がしやすくなります。

ローン残高は、以下のような方法で確認できます。

• ローン残高証明書(年末調整などで使われる書類)
• 返済予定表(ローン契約時に渡される明細)
• 金融機関のインターネットバンキングやアプリ
• 直接、金融機関へ問い合わせる

また、売却時には住宅ローンを一括で繰り上げ返済するケースが多くなります。このとき、金融機関によっては「繰上返済手数料」が発生するケースもあるため、事前に担当窓口へ確認しておくことが重要です。

残債額を把握することは、売却可能性の判断に直結するだけでなく、資金計画や売却後のライフプランにも大きな影響を与えます。できるだけ早い段階で、正確な金額と条件を確認しておきましょう。

不動産会社にマンションの机上査定を依頼

住宅ローンが残っている状態でマンションを売却するには、まず現時点での売却見込み額を把握することが不可欠です。残債と売却価格のバランスを見て、完済可能かどうか(アンダーローン／オーバーローン)を判断する必要があるからです。

売却見込み額を確認する方法としておすすめなのが、不動産会社による机上査定の活用です。机上査定とは、実際に現地を訪問せず、物件の基本情報(所在地・築年数・間取りなど)や周辺の相場をもとに、概算の査定価格を提示してもらうことです。

ただし、住宅ローンが残っているケースでは、最終的に「訪問査定」でより精度の高い金額を確認することが前提となります。なぜなら、売却代金でローンを一括返済できるかという判断があるためです。

そのため、まずは複数の不動産会社に机上査定を依頼し、対応の丁寧さ・知識の深さ・提案力などを見極めたうえで、信頼できる会社に訪問査定を依頼する流れが安心です。

なお、一建設の「リースバックプラス＋」では、最短即日回答のお試し査定を実施しています。売却価格の目安を知るためにも、まずはお気軽にご利用ください。

アンダーローン・オーバーローンの確認

住宅ローン返済中にマンションを売却する場合、まず確認しておきたいのが、現在のローン残高と査定価格とのバランスです。この比較によって、自身の状況がアンダーローンなのかオーバーローンなのかが判断できます。

	特徴	対策
アンダーローン	マンションの売却価格が住宅ローン残高を上回っている状態	売却益でローンを完済可能
オーバーローン	マンションの売却価格が住宅ローン残高を下回っている状態	自己資金の補填または別の対処が必要

自己資金に余裕があれば、繰り上げ返済によってローンを完済し、売却手続きに進むことが可能です。しかし、自己資金が不足している場合は、売却代金のみでローンを返済する必要があります。

このとき、オーバーローンに該当すると通常の売却が難しくなるため、自己資金の補填や任意売却などの選択肢も検討する必要が出てきます。

まずは不動産会社の査定結果とローン残高を照らし合わせて、自分の状況を正確に把握することが大切です。

アンダーローン時のマンション売却の流れと手続き方法

アンダーローンだった場合のマンション売却の手続きの流れをご紹介します。

不動産会社に訪問査定を依頼

アンダーローンでマンションを売却する場合、実際に売り出す前に訪問査定を受けます。訪問査定では、不動産会社の担当者が現地に訪問し、室内の状態や設備、日当たり、外観、共用部分の管理状況、周辺環境などを細かくチェックしたうえで、より精度の高い売却価格を提示してくれます。

机上査定とは異なり、実際の物件の現状や立地特性まで反映されるため、売却の成約可能性が高い価格帯を把握できるのが大きなメリットです。

この段階で併せて確認しておきたいのが、売却時にかかる諸費用です。仲介手数料や抵当権抹消費用、譲渡所得税、その他の諸経費など、売却後に手元に残る金額を正しく把握しておくことが、資金計画の上でも重要です。

下記の金額は目安ですが、参考にしてください。

費用項目	内容	目安金額
仲介手数料	売却を仲介した不動産会社へ支払う報酬	売却価格の約3%＋6万円＋消費税
抵当権抹消費用	司法書士報酬・登録免許税など	約1万円～2万円
譲渡所得税	売却益がある場合に発生(控除あり)	所得に応じて課税(特例あり)
その他諸費用	印紙税・測量費・ハウスクリーニング代など	数千円～数万円

また、売却時に必要となる主な費用は、以下の記事でも詳しく解説しています。

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マンション売却時にかかる費用の内訳はこちら

不動産会社と媒介契約を締結する

訪問査定で売却価格の目安がついたら、次に不動産会社と「媒介契約」締結します。媒介契約とは、マンションの売却活動を不動産会社に正式に依頼する契約のことを指します。

媒介契約には3種類があり、それぞれ契約の自由度や報告義務、買い主との直接取引の可否などに違いがあります。自分に合った契約形態を選ぶことが、スムーズな売却成功への第一歩です。

媒介契約の種類	契約内容の特徴
一般媒介契約	・複数の不動産会社と契約可能 ・レインズ※登録義務なし ・活動報告義務なし
専任媒介契約	・1社のみと契約 ・7営業日以内にレインズ登録 ・2週間に1回以上の販売報告 ・自己発見の買い主と直接契約可能
専属専任媒介契約	・1社のみと契約 ・5営業日以内にレインズ登録 ・1週間に1回以上の販売報告 ・自己発見の買い主と契約できない(業者経由のみ)

※レインズ(REINS)＝不動産流通標準情報システム。不動産業者間で情報共有される国土交通省指定のデータベース。

どの媒介契約を選ぶかによって、売却活動のスピードや柔軟性に影響が出るため、不動産会社からの説明を受けたうえで慎重に検討するのがおすすめです。

不動産会社と売却活動をおこなう

媒介契約を結んだあとは、いよいよ不動産会社による売却活動のスタートです。広告の作成・レインズや自社サイトへの掲載・ポータルサイトへの出稿・見込み客への紹介など、実務の大半は不動産会社が主導して進めてくれます。

しかし、売り主として完全にお任せにするのではなく、積極的に協力する姿勢が重要です。特に購入希望者が現れた際の内覧対応は、売却の成否を分ける大きなポイントになります。

例えば、購入希望者に対して以下のような配慮が必要です。

• 内覧希望には柔軟に対応できるようスケジュール調整する
• 室内を整理整頓し、第一印象を良く保つ
• 購入希望者の質問には誠実に答える
• スリッパを用意してお客様を迎える体制を整える

こうした細やかな対応が買い主の安心感につながり、スムーズな成約へと導く要素になります。さらに、不動産会社と定期的に連絡を取り、販売状況のフィードバックをもらいながら、二人三脚で売却活動を進めていくことがポイントです。

買い主と売買契約を結ぶ

購入希望者との交渉がまとまり、条件に合意できたら、いよいよ売買契約の締結に進みます。契約の場には、売り主・買い主の双方に加え、それぞれを担当する不動産会社が同席するのが通例です。

当日は、不動産会社が用意した売買契約書の内容を、関係者全員で確認しながら読み合わせることから始まります。売却価格や物件の条件、引渡し予定日、支払いスケジュールなど、重要な項目を一つずつチェックしていき、双方が納得したうえで署名・捺印をおこない、契約が成立します。

また、この契約締結のタイミングで、買い主から手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売買代金の一部として扱われ、契約が正式に成立した証でもあります。

もし、契約後に買い主側が一方的に契約を解除した場合、手付金は売り主側に没収される形となります。

金融機関に連絡し住宅ローン一括返済を申し込む

買い主と売買契約を締結し、決済・引渡しの日程が決まったら、次におこなうべきなのが住宅ローンの一括返済の申し込みです。

住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、返済予定日と一括返済の金額、必要書類の確認をおこないます。決済日当日は、金融機関の担当者が立ち会い、抵当権の抹消や融資完済の確認に関わる書類を持参します。

そのため、スケジュールに余裕を持って、事前に金融機関とのやり取りを済ませておくことが重要です。また、一括返済に際しては、繰上返済手数料や残債に対する利息が発生する場合もあるため、事前に明細や手数料も確認しておくと安心です。

売却当日の決済がスムーズに進むかどうかは、こうした金融機関との調整にかかっているといっても過言ではありません。契約後、速やかにローンを借りている金融機関に連絡し、必要な手続きを進めましょう。

住宅ローンの決済とマンションの引渡しとともに抵当権抹消登記をおこなう

物件の引渡し当日は、売り主・買い主・不動産会社・司法書士・金融機関などが一堂に会し、重要な手続きが同時進行でおこなわれます。このタイミングでおこなう必要があるのが、以下の4つです。

• 住宅ローンの残債の一括返済(繰り上げ返済)
• 抵当権の抹消登記の申請
• 売買代金の最終決済(残代金の受け取り)
• マンションの鍵の引渡しと所有権移転登記

ポイントは、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、所有権移転登記ができないという点です。金融機関の担当者は当日現地に立ち会い、ローン完済に必要な書類一式を持参します。

同席している司法書士が、残金の授受・登記申請・抵当権の抹消などの手続きをその場で一括して処理します。

必要な書類は以下の通りです。

• 登記済権利証(登記識別情報通知)
• 実印と印鑑証明書(発行から3ヵ月以内)
• 住民票
• 固定資産税納税通知書または評価証明書
• 管理規約・管理費などに関する資料
• ローン残債の返済に関する書類

上記以外にも用意する書類があるため、事前に不動産会社や司法書士に確認してください。

買い主へ鍵を引渡した時点で、物件の引渡しが完了したとみなされます。この一連の流れがスムーズに進むかどうかは、事前準備と各関係者との連携にかかっています。

確定申告をおこなう

マンションの売却によって利益(譲渡益)が出た場合、課税対象となります。そのため、売却した翌年には確定申告をおこない、納税手続きが必要です。

不動産売却による所得は給与所得などとは別に申告が必要で、確定申告の期間に譲渡所得の内訳や計算根拠を記載した書類を税務署へ提出します。

売却による税負担は大きく感じられるかもしれませんが、条件を満たせば税額を大きく軽減できる特例制度もあります。主な制度は以下の3つです。

特例名	概要
居住用財産の3,000万円特別控除	・自宅(マイホーム)を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円まで非課税となる特例 ・所有年数や居住期間に関係なく利用可能
10年超所有軽減税率の特例	・所有期間が10年以上のマイホームを売却した場合、譲渡益に対して軽減された税率が適用される ・最大6,000万円まで対象
居住用財産の買い換え特例	・売却した物件よりも高額な住宅に買い換える場合、譲渡所得の課税を将来に繰り延べられる制度 ・条件によっては一部のみ課税対象となることもある

なお、これらの特例は併用できない場合があるため、利用を検討するときは事前に税務署や税理士へ相談することをおすすめします。

また、売却にともなう費用(仲介手数料や登記費用など)は譲渡所得の計算上、控除対象になるため、関連する書類は必ず保管しておきましょう。

オーバーローン時の対処方法

オーバーローンだからといって、必ずしも売却できないわけではありません。状況に応じていくつかの対処法があるため、自分にとって無理のない方法を選ぶことが重要です。以下では、代表的な3つの対処法とそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

自己資金で差額を補填する

最もシンプルな方法は、住宅ローン残高と売却価格との差額を自己資金で補う方法です。完済に必要な資金を自己負担で賄えれば、通常の売却と同じ流れで進められます。

メリット	・信用情報に傷がつかない(延滞・滞納扱いにならない)・通常の売却手続きと同様にスムーズに完了できる
デメリット	・預貯金に余裕がないと難しい・売却にかかる諸費用や税金も別途かかるため、総額で数百万円単位の資金が必要になることもある

住み替えローンで残債を巻き取る

手持ち資金がない場合には、「住み替えローン」を活用して、旧居の住宅ローン残債と新居購入の資金をまとめて借り入れる方法もあります。

メリット	・自己資金がなくても売却と購入を同時に進められる・引っ越しのタイミングを調整しやすい(仮住まいが不要になるケースも)
デメリット	・ローン審査が厳しく、年収・勤続年数・信用情報などが重視される・借入総額が大きくなるため、返済リスクが高まりやすい

任意売却を選ぶ

どうしても完済が難しく、自己資金もない場合は、「任意売却」という方法があります。金融機関(債権者)の同意を得て、ローンが残っている物件を売却する特別な手続きです。

任意売却を選ばず放置すると、裁判所を通じて「競売」という手続きが発生します。競売は以下のような特徴があります。

• 通常の市場価格の5〜7割程度で安く売却されてしまう
• 強制退去の可能性がある
• 引っ越し準備の猶予が取れない
• 信用情報に「競売履歴」が残り、今後の借り入れに大きな影響が出る

任意売却であれば、金融機関との合意のもとで進めるため、競売のように強制力や資産価値の大幅な目減りを避けられます。

ローン返済中でもマンションに「住み続けられる」リースバックという選択

「家を手放さなければいけないけれど、今の生活環境は変えたくない」。そのような悩みに応えるのが、リースバックです。

リースバックとは、現在住んでいる自宅を不動産会社などに売却したあとも、家賃を支払うことで賃貸としてそのまま住み続けられる仕組みです。所有権は手放すものの、引っ越しせずに住み慣れた自宅で暮らし続けられるのが特徴です。

このような背景から、リースバックは次のような方に適しています。

• 子どもの学区を変えたくないご家庭
• 高齢の家族がいて引っ越しが負担になる場合
• 転居にともなう生活の変化を避けたい方
• 持ち家に愛着があり、離れたくないと感じている方

また、リースバックは単に「住み続けられる」だけでなく、住宅ローンの一括返済によって毎月の返済負担から解放されるという側面もあります。

ローン返済が家計を圧迫している場合でも、売却によってその負担をゼロにでき、家賃という明確な支出に切り替えられるため、資金計画の見通しが立てやすくなるのです。

つまり、リースバックは住まいとお金の両面から、生活の安定と再出発を同時に叶える手段として活用できます。

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リースバックとは？仕組みやメリット・デメリット、トラブルの対処法をわかりやすく解説

あなたに合うのはどれ？任意売却とリースバックの違いを比較

任意売却とリースバックの違いをわかりやすく表でまとめました。

項目	任意売却	リースバック
住宅ローン完済	売却額で完済できない場合もOK	売却代金で完済可能
住み続けられるか	×引っ越し必要	◯ 引っ越し不要
信用情報への影響	あり(債務整理扱い)	なし
金融機関との交渉	必要	不要(自社買取)
スピード感	△ 交渉・合意に時間がかかる	◎ 最短で売却・住み続け可能
向いている人	残債が多く通常売却が難しい	引っ越しせずローン負担を減らしたい

また、下記の記事も参考にしてください。

リースバックと任意売却の違いは？併用するメリットや注意点を解説

ローン返済中でもマンションは売却できる

住宅ローンが残っていても、マンションの売却は十分に可能です。ポイントは、自分の状況を正確に把握し、無理のない方法を選ぶことです。売却価格が残債を上回るアンダーローンであれば、通常の売却手続きでスムーズに完了できます。

一方で、残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合も、自己資金の補填や住み替えローン、任意売却など、さまざまな対策を取ることが可能です。

特に、家を手放さなければならないという状況に不安を感じている方にとって、リースバックは強い味方になるでしょう。売却後も同じ家に住み続けられることで、生活環境を変えることなく、住宅ローンという重い負担から解放される可能性があります。

一建設の「リースバックプラス＋」では、ローン返済に悩む方々が安心して再出発できるよう、丁寧なヒアリングと柔軟なサポート体制を整えています。「売るかどうかはまだ決めていないけれど、相談だけしてみたい」という段階でも、ぜひお気軽にお問い合わせください。きっと、今の状況に合った選択肢が見つかるはずです。

リースバックについて詳しくはこちら