「マンションを売ったら必ず確定申告が必要なの？」「税金がいくらかかるのかわからない」と不安に感じている方もいるでしょう。
マンションを売却した場合、売却によって利益が出たかどうかや、税金の特例を利用するかによって確定申告の有無が異なります。
マンションの売却で利益が出た場合は原則として確定申告が必要です。一方、損失が出た場合は原則不要ですが、税負担を軽減できるケースもあります。
この記事では、マンション売却後に確定申告が必要になるケースや税金の計算方法、必要書類、申告の流れなどをわかりやすく解説します。
INDEX
マンション売却で確定申告が必要になるケース
マンションを売却したからといって、必ず確定申告が必要になるわけではありません。
主に次のように判断します。
| マンション売却後の状況 | 確定申告 |
| 売却によって利益が出た | 必要(※) |
| 税金の特例を利用する | 必要 |
| 売却で損失が出て、特例を利用しない | 原則不要 |
※売却益が出た場合は原則として確定申告が必要です。ただし、一定の給与所得者などは所得税の申告が不要になる場合があります。
それぞれ詳しく見てみましょう。
売却によって利益が出た場合
マンションを売却して利益が発生した場合は、会社員など普段は確定申告をしていない方でも、原則として確定申告が必要です。土地・建物を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税や住民税の対象となります。
ただし、売却価格がそのまま譲渡所得になるわけではありません。マンションを購入したときの費用や売却時にかかった費用などを差し引き、残った金額が譲渡所得となります。詳しい計算方法は後述します。
なお、1ヵ所から給与を受け取り、年末調整が済んでいる給与所得者などは、マンション売却による譲渡所得を含む給与・退職所得以外の所得の合計が20万円以下であれば、所得税の確定申告が不要になる場合があります。
ただし、所得税の確定申告は不要でも、住民税の申告が必要となることがあるため注意しましょう。
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
参照：国税庁「給与所得者の確定申告」
税金の特例を利用する場合
マンション売却で特例を利用する場合も確定申告が必要になります。例えば、一定の適用要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける特例を利用できるため、結果として納める税金が0円になるケースがあります。
特例を適用した結果として税額が0円になる場合、自動的に適用されるわけではなく、必要書類をそろえて確定申告をしなければなりません。
参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
売却で損失が出た場合は原則不要
売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得がマイナスになった場合、原則として確定申告は必要ありません。
ただし、一定の要件を満たすマイホームの売却では、確定申告をすると損益通算や繰越控除の特例を利用できる場合があります。
損益通算とは、マンションの売却によって生じた損失を給与所得などほかの所得から差し引く仕組みです。損益通算をしても控除しきれなかった損失には、売却した年の翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できます。
そのため、「損失が出たから確定申告は関係ない」と判断するのではなく、利用できる特例がないか確認しておくと良いでしょう。
特に住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、ローン残高や売却価格によって利用できる制度が異なることがあります。
住宅ローンが残っているマンションの売却方法や、売却価格よりもローン残高が多いオーバーローンの対処法は、以下の記事で詳しく解説しています。
ローン返済中のマンション売却は可能？オーバーローン時に選べる3つの対処法
参照：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
参照：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
マンション売却の利益「譲渡所得」とは
マンションを売却して税金が発生するかを判断するには、まず譲渡所得を計算する必要があります。
ここでは、譲渡所得の基本的な計算方法や、取得費・譲渡費用に含まれるものを解説します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の基本的計算式は以下のとおりです。
| 譲渡所得 ＝ 売却価格 －( 取得費 ＋ 譲渡費用 ) |
取得費とはマンションを購入するためにかかった費用、譲渡費用とはマンションを売却するために直接かかった費用です。
例えば、3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却したからといって、単純に500万円が譲渡所得になるわけではありません。購入時や売却時に支払った費用などを加味して計算する必要があります。
参照：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
取得費に含まれるもの
前述のとおり、取得費とは売却したマンションを取得するためにかかった費用です。
具体的には次のような費用が含まれます。
- マンションの土地・建物の購入代金
- 購入時に支払った仲介手数料
- 購入時の登記費用
- 購入時の税金など、取得に直接かかった一定の費用
ただし、マンションは土地部分と建物部分で取得費の考え方が異なります。
土地は基本的に購入時の価額をもとにしますが、建物は年月の経過によって価値が減少すると考えられるため、購入代金をそのまま取得費にはできません。
そのため、建物部分は、購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
マンションの取得費では減価償却が必要
次に減価償却の考え方を解説します。自宅として使用していたマンションの建物部分は、購入時の価額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
非事業用の建物の減価償却費相当額は、おおむね次の計算式で求めます。
| 減価償却費相当額 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 |
※減価償却費相当額は、建物の取得価額の95％が上限です。
主な構造ごとの償却率は次のとおりです。
| 構造 | 非事業用(マイホームなど)の償却率 |
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル造 | 0.034 |
| 鉄骨造(骨格材の肉厚3ミリ以下) | 0.036 |
| 鉄骨造(骨格材の肉厚3ミリ超4ミリ以下) | 0.025 |
| 鉄骨造(骨格材の肉厚4ミリ超) | 0.020 |
| 鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
参照：国税庁「減価償却費の計算について」
マンションで多い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は、償却率0.015を使用します。
計算に使用する経過年数はマンション自体の築年数ではなく、取得してから売却するまでの期間です。なお、相続や贈与で取得した場合は、原則として被相続人や贈与者の取得時期を引き継ぎます。
所有期間がちょうど年単位にならない場合は、6ヵ月以上を1年として計算し、6ヵ月未満は切り捨てます。
なお、ここで紹介しているのは、自宅として使用していたマンションを売却する場合の考え方です。賃貸・投資用マンションでは、減価償却費などの計算方法が異なる場合があります。
参照：国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」
参照：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用とは、マンションを売却するために直接かかった費用です。
代表的なものとして、次の費用が挙げられます。
- 売却時に支払った仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙代
- 売却するために借家人などへ支払った立退料
- より有利な条件で売却するために、すでに締結した売買契約を解除した際の違約金など
なお、マンション売却に関連して支払った費用であっても、すべてが譲渡費用として認められるわけではありません。
例えば、住宅ローンの残債や抵当権抹消にかかる費用、管理費、修繕積立金、固定資産税、引っ越し代などは、原則として譲渡費用には含まれません。
購入時の価格がわからない場合
古いマンションなどでは、購入時の売買契約書を紛失し、取得費がわからないケースもあるでしょう。
売買契約書が見当たらない場合でも、購入代金の支払いを確認できる預金通帳や領収証などから、取得費を確認できる場合があります。取得費を確認できない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算が可能です。
例えば、マンションを2,500万円で売却した場合、概算取得費は125万円です。ただし、概算取得費を使用すると、実際にかかった取得費より低く計算されることがあり、その分だけ譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。
そのため、売買契約書を紛失した場合でも、購入時の資料がほかに残っていないか確認してみましょう。
なお、実際の取得費が売却価格の5％を下回る場合も、売却価格の5％を取得費として計算できます。
参照：国税庁「取得費が分からないとき」
参照：国税庁「譲渡所得のチェックシート(令和７年分)」
マンション売却でかかる税金の計算方法
マンション売却による利益は、給与所得などと合算せず、別枠で税額を算出します。これが分離課税です。税額は、課税対象となる譲渡所得に所定の税率をかけて求めます。
税率を分ける基準日は、売却した年の1月1日です。この時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得として扱われます。
| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
さらに、所得税には、所得税額の2.1％にあたる復興特別所得税が加算されます。
なお、復興特別所得税は、令和8年度(2026年度)税制改正により、令和9年(2027年)分以後、税率が2.1％から1.1％に引き下げられます。同時に税率1％の防衛特別所得税が創設されるため、所得税額に対する付加税の合計は2.1％で変わりません。一方、復興財源の総額を確保する観点から、復興特別所得税の課税期間は現行の2037年12月31日から2047年12月31日まで10年間延長されます。
所得税・復興特別所得税・住民税を合わせると、税率は短期譲渡所得で39.63％、長期譲渡所得で20.315％となります。長期譲渡所得と比べると、短期譲渡所得は税率が大幅に高くなります。
また、注意したいのは、所有期間を「売却した日まで」で判断するわけではない点です。そのため、売却時期を検討する際は、所有期間の判定日も確認しておきましょう。
例えば、実際には購入から5年以上経過していても、売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡所得となります。
なお、自宅として使用していたマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、一定の要件を満たすことで軽減税率の特例を利用できる可能性があります。詳しくは後述します。
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
マンション売却後に確定申告をする流れ
マンションを売却して確定申告が必要になった場合は、主に次の流れで手続きを進めます。
- 必要書類をそろえる
- 確定申告書を作成する
- e-Tax・郵送・税務署の窓口などで提出する
それぞれ確認していきましょう。
必要書類をそろえる
まずは、譲渡所得の計算や確定申告に必要な書類を準備します。
主な書類は次のとおりです。
| 書類の種類 | 必要書類 |
| 申告書類 | 確定申告書第一表・第二表、確定申告書第三表(分離課税用)、譲渡所得の内訳書 |
| 購入時の書類 | 購入時の売買契約書、取得費を確認できる領収書 |
| 売却時の書類 | 売却時の売買契約書、譲渡費用を確認できる領収書 |
| 本人確認書類 | マイナンバーカードなど |
| 状況に応じて必要な書類 | 特例の適用に必要な書類、源泉徴収票など |
※上記は一例です。適用する特例によって追加で必要になる書類が異なります。
なお、源泉徴収票は確定申告書への添付・提示は不要ですが、給与所得などを確認するために使用します。税務署で申告書を作成する場合は持参しましょう。
また、取得費や譲渡費用を正しく計算するためにも、マンションの購入時・売却時に受け取った契約書や領収書はできる限りそろえておきましょう。
確定申告書を作成する
必要書類の準備ができたら、確定申告書を作成します。
マンションなどの不動産を売却した場合は、通常の確定申告書第一表・第二表に加えて、確定申告書第三表(分離課税用)への記入も必要です。
自分で申告書を作成する場合は、国税庁がWeb上で提供している確定申告書等作成コーナーを利用できます。画面の案内に沿って売却価格や取得費などを入力し、不動産売却に関する申告書を作成できます。
記載手順や具体的な記載例を確認したい場合は、国税庁が公開している令和7年分譲渡所得の申告のしかたも確認すると良いでしょう。
e-Tax・郵送・税務署の窓口で提出する
確定申告書を作成したら、期限内に税務署へ提出します。作成した申告書は、e-Taxによるオンライン提出、郵送、税務署への持参のいずれかで提出できます。
先ほど紹介した国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すれば、申告書を作成したあと、そのままe-Taxで提出もできます。
自分に合った方法を選び、申告期限に間に合うよう早めに準備を進めましょう。
マンション売却後の確定申告はいつまで？
マンションを売却して確定申告が必要になった場合は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告します。
必要な申告を期限までに行わなかった場合は、本来納める税金に加えて無申告加算税や延滞税などが課される可能性があるため、期限内に申告するようにしましょう。
また、売買契約書や購入時の資料を探すのに時間がかかるケースもあるため、売却が完了したら早めに必要書類を整理しておくと手続きをスムーズに進められます。
なお、マンションを売却したあと、確定申告が不要な場合でも税務署から売却内容を確認する「お尋ね」が届くことがあります。
「お尋ね」とは、不動産の売却内容や申告状況などを税務署が確認するためのものです。封書で届くのが一般的ですが、電話で確認されるケースもあります。お尋ねがあったからといって、必ず税金が発生するわけではありません。売却価格や取得費などを確認し、実際の売却内容を正しく回答しましょう。
マンション売却で利用できる主な特例
ここではマンションを売却した場合の特例を見てみましょう。
代表的な特例を表にまとめました。
| 特例 | 利用できるケース | 概要 |
| 3,000万円特別控除 | 売却益が出た場合 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 |
| 軽減税率の特例 | 所有期間10年超 | 税率を軽減 |
| 買い換え特例 | マイホームを買い替える場合 | 課税を繰り延べ |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 売却損が出た場合 | 他の所得との損益通算や繰越控除 |
※各特例には適用要件があるため、詳細は国税庁の最新情報をご確認ください。
代表的な特例の一つが「3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
また、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、一定の要件を満たすと軽減税率の特例の対象となります。
一方、売却で損失が生じた場合にも、一定の要件を満たすことで、給与所得などとの損益通算や、控除しきれなかった損失を翌年以降3年間繰り越す繰越控除を利用できます。
具体的には、住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合の特例や、マイホームを買い替えて損失が生じた場合の特例が設けられています。
それぞれの特例には細かな適用要件があり、すべてのマンション売却で利用できるわけではないことに注意してください。組み合わせによっては併用できません。
例えば、3,000万円の特別控除を利用すると、売却した年とその前後2年間の計5年間は新しく買い替えた新居(マイホーム)で住宅ローン控除が受けられなくなります。 どちらの制度を利用した方が有利になるか、事前に確認しましょう。
利用を検討する場合は、国税庁の最新情報を確認し、自分が要件を満たしているか判断しましょう。
参照：財務省「令和8年度税制改正の大綱」
マンション売却後も住み続けたいなら「リースバック」も選択肢
「まとまった資金を確保するためにマンションを売却したいものの、できれば今の家から引っ越したくない」場合は、リースバックを利用する方法もあります。
リースバックとは、自宅を不動産会社などへ売却したあと、その相手と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。
一般的なマンション売却では、売却後に自宅を引渡して新しい住まいへ移る必要がありますが、リースバックであれば、売却によってまとまった資金を確保しながら、住み慣れた自宅で生活を続けられます。
例えば、一建設の「リースバックプラス＋」では、ライフプランに応じて「短期賃貸プラン」「買戻しプラン」「長期賃貸プラン」などが用意されています。
住宅ローンの返済や老後資金、住み替えまでの資金確保など、「売却したいけれどすぐには転居したくない」場合には選択肢の一つとなるでしょう。
通常のマンション売却とリースバックでは条件が異なるため、売却価格や売却後の家賃、契約期間などを比較したうえで、自分の今後の生活に合った方法を選んでみてください。
リースバックに関して、詳しくはこちらへ
一建設の「リースバックプラス＋」を見る
マンション売却の確定申告でよくある質問
最後に、マンション売却後の確定申告でよくある疑問を紹介します。
3,000万円特別控除を使えば申告しなくて良い？
3,000万円特別控除を利用した結果、譲渡所得が0円になる場合でも確定申告は必要です。また、特例の適用を受けるために書類を提出する必要があります。
相続したマンションを売却した場合も確定申告が必要？
相続したマンションであっても、売却によって譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。
また、相続税が課税された方が一定期間内に相続したマンションを売却した場合には、支払った相続税額のうち一定額を取得費に加算できる取得費加算の特例を利用できる可能性があります。
自分で確定申告をするのが難しい場合は？
自分でおこなうのが難しい場合は、税務署の相談窓口や税理士などの専門家への相談も検討しましょう。
共有名義のマンションを売却した場合、確定申告はどうすればいいですか？
夫婦や親子など複数人で所有しているマンションを売却した場合は、それぞれの持ち分に応じて譲渡所得を計算します。
譲渡所得が発生して確定申告が必要となる場合は、共有者がまとめて1人分として申告するのではなく、それぞれが個別に行います。
また、共有しているマイホームに3,000万円特別控除を適用できるかどうかも、共有者ごとに要件を判定します。
参照：国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
まとめ｜マンション売却後は確定申告が必要か早めに確認しよう
マンションを売却して利益が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。
一方、売却によって損失が出た場合は原則として不要ですが、一定の要件を満たせば損益通算や繰越控除などの特例を利用できる可能性があります。
また、3,000万円特別控除をはじめとした税金の特例を利用する場合は、特例によって税額が0円になるケースでも確定申告が必要です。
マンションの譲渡所得は、売却価格だけではなく、取得費や譲渡費用、建物部分の減価償却などを踏まえて計算します。購入時の契約書や領収書など、必要な資料は早めに整理しておきましょう。
「マンションを売却して資金を確保したいものの、今の家には住み続けたい」場合は、一般的な売却だけでなく「リースバックプラス＋」という方法もあります。
売却後の生活も含めて検討し、自分に合った方法を選択することが大切です。
※記事の内容は2026年9月現在の情報に基づいています。制度や法律は今後変更・廃止される可能性がありますので、最新の情報をご確認ください。
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